商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式案例研究——以萬達商業(yè)地產(chǎn)為例.pdf

1、近年來，我國政府加大了對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)市場增速放緩，供求關(guān)系正在潛移默化地改變。由于地產(chǎn)業(yè)本身固有的行業(yè)特點，其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金規(guī)模龐大，僅憑企業(yè)自有資金很難滿足地產(chǎn)開發(fā)、運營，往往需要外部的資金支持，尤其是銀行貸款資金。但是在政府對地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的大環(huán)境下，各家銀行均在收縮對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的貸款支持力度，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要外部融資渠道受限，面對房價波動、市場環(huán)境震蕩，許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營運資金緊張，甚至資金鏈斷裂，全國商業(yè)地

2、產(chǎn)企業(yè)績效亦在不斷下滑。行業(yè)整體環(huán)境短期內(nèi)很難大幅改善，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，已經(jīng)到了不得不轉(zhuǎn)型升級的時刻了，但究竟怎樣才能匹配當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場的需求并保持可持續(xù)的增長呢?為了應(yīng)對地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)越來越“重”的難題，一些企業(yè)家和學(xué)者提出可以將輕資產(chǎn)運營模式的思路應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。輕資產(chǎn)運營模式的核心思想是通過較“輕”的資產(chǎn)來創(chuàng)造相對較高的回報。繼知識密集的高新技術(shù)行業(yè)之后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也開始嘗試采用輕資產(chǎn)運營思維來進行轉(zhuǎn)型升級。
　

3、　本文對前人的研究及相關(guān)文獻進行梳理、分析，采用歸納分析法、案例研究法，進行定性、定量的分析論證。首先，通過對國內(nèi)外已有文獻研究的梳理，深化對輕資產(chǎn)運營的內(nèi)涵、特征的認識，系統(tǒng)探討輕資產(chǎn)運營的實現(xiàn)途徑及模式選擇，并闡述商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運營的理論基礎(chǔ)，以期完善該領(lǐng)域的理論體系。之后，引入大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司作為案例研究對象，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)近年的行業(yè)宏觀環(huán)境，對萬達商業(yè)地產(chǎn)舊有的重資產(chǎn)運營思路、經(jīng)營業(yè)績進行研究，并針對其面臨的內(nèi)外困境

4、進行分析，探討其運營模式轉(zhuǎn)型升級的動因及轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營的可行性。然后，概述了萬達商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略目標，并結(jié)合行業(yè)背景及內(nèi)部環(huán)境分析了其選擇以運營行為核心的輕資產(chǎn)運營模式的適用性。并根據(jù)其輕資產(chǎn)運營模式的方案，詳細總結(jié)介紹了其轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)而實施的五大策略，并將轉(zhuǎn)型前后在融資、風(fēng)險、收入、規(guī)模等方面的變化作對比分析。發(fā)現(xiàn)萬達商業(yè)地產(chǎn)在恰當(dāng)?shù)臅r機，根據(jù)其現(xiàn)有的競爭優(yōu)勢，選擇了恰當(dāng)?shù)妮p資產(chǎn)運營的實施策略。利用萬達商業(yè)地產(chǎn)的品牌信任優(yōu)勢和豐富的商

5、業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，吸引多方伙伴進行合作開發(fā)，在充分發(fā)揮其商業(yè)地產(chǎn)運營管理能力的同時，也豐富了外部融資通道。萬達商業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型過程中，拓展融資渠道，例如試水準房地產(chǎn)信托投資基金等;引入投資機構(gòu)，合作開發(fā)輕資產(chǎn)萬達廣場項目，改變了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。并為保證成功轉(zhuǎn)型積極實現(xiàn)商業(yè)管理“信息化”，工程管理實現(xiàn)“交鑰匙”方案，同時積極建立輕資產(chǎn)投資標準模塊，加快品牌與管理的輸出。在輕資產(chǎn)運營模式下，萬達商業(yè)地產(chǎn)滿足了外部融資需求，保證了現(xiàn)金流的質(zhì)量和穩(wěn)

6、定性，分散了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，為其在新形勢下持續(xù)高速發(fā)展提供了保障。
　　本文深入分析萬達商業(yè)地產(chǎn)成功轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式的案例，詳細探討其轉(zhuǎn)型過程中的各個方面。本文的創(chuàng)新之處在于總結(jié)歸納了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式的類型，并結(jié)合萬達商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)外部情況，分析選擇適合其轉(zhuǎn)型發(fā)展的模式的合理性，并詳細介紹了萬達商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的五大實施策略。最后，總結(jié)研究結(jié)論，如結(jié)合自身競爭優(yōu)勢，選擇輕資產(chǎn)運營模式;多方合作發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，提升投資效率;