萬達(dá)定制式商業(yè)地產(chǎn)模式分析及啟示

1、萬達(dá)定制式商業(yè)地產(chǎn)模式分析及啟示萬達(dá)定制式商業(yè)地產(chǎn)模式分析及啟示一、序言一、序言二、商業(yè)地產(chǎn)的概念及其在中國的發(fā)展二、商業(yè)地產(chǎn)的概念及其在中國的發(fā)展（一）商業(yè)地產(chǎn)的概念（二）商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展三、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式研究及啟示三、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式研究及啟示（一）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程（二）萬達(dá)定制式地產(chǎn)模式介紹（三）萬達(dá)定制式地產(chǎn)模式推廣（四）萬達(dá)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)分析（五）萬達(dá)定制式模式的問題分析（六）萬達(dá)給我們的啟示四、如何成功運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)四

2、、如何成功運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)五、結(jié)束語五、結(jié)束語萬達(dá)定制式商業(yè)地產(chǎn)模式分析及啟示萬達(dá)定制式商業(yè)地產(chǎn)模式分析及啟示一、序言一、序言商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的一枝奇葩，以商業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合的新型模式受到高度的關(guān)注。提起商業(yè)地產(chǎn)，我們第一個(gè)要研究和學(xué)習(xí)的對(duì)象就是萬達(dá)，而且非常有必要研究萬達(dá)的定制式商業(yè)地產(chǎn)模式。二、商業(yè)地產(chǎn)的概念及在中國的發(fā)展二、商業(yè)地產(chǎn)的概念及在中國的發(fā)展（一）商業(yè)地產(chǎn)的概念（一）商業(yè)地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)的概念理論上對(duì)其沒有統(tǒng)一的定義，國外

3、通常有狹義和廣義之說。前者在英文里叫做“retailrealestate”意指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營(yíng)方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場(chǎng)、店鋪、MALL、商業(yè)步行街以及社區(qū)商業(yè)等等；后者則除此之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)，英文里稱之為“commercialrealestate”或“commercialproperty”。由此我們可以看出“商業(yè)”和“地產(chǎn)”在國外是兩個(gè)名詞。商業(yè)地產(chǎn)是很中國化的

4、說法，它實(shí)際上是以租金收入作為投資目的的投資行為，而不是房地產(chǎn)開發(fā)。然而真正讓商業(yè)地產(chǎn)處處揚(yáng)名的，是一個(gè)至今說起來仍叱咤風(fēng)云的新概念：ShoppingMall，中文譯名叫“摩爾”或“銷品茂”。但是ShoppingMall并不等同于商業(yè)地產(chǎn)的概念。把握商業(yè)地產(chǎn)的精髓。一是沒有室內(nèi)步行街，整個(gè)項(xiàng)目沒有靈魂；店和店之間的聯(lián)系也沒有，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理。二是純商業(yè)定位，除了商業(yè)之外沒有文化、娛樂、體育、酒店等別的業(yè)態(tài)。三是零售類比例偏大，占總經(jīng)

5、營(yíng)面積80％以上。第三代：城市綜合體（第三代：城市綜合體（HOPSCAHOPSCA）對(duì)于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第三代的概念，一般是叫“城市綜合體”或者“商業(yè)綜合體”。王健林認(rèn)為HOPSCA（Hotel、Office、Parking、Shoppingmall、Convention、Apartment）這個(gè)英文名能不能準(zhǔn)確概括萬達(dá)的理念，還需要再研究一下，應(yīng)該再起一個(gè)能更好地表達(dá)城市綜合體的英文名字。（二）萬達(dá)定制式地產(chǎn)模式介紹（二）萬達(dá)定制式地產(chǎn)模

6、式介紹萬達(dá)集團(tuán)目前已擁有35個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，其中開業(yè)18個(gè)，持有的租賃物業(yè)面積（包括開業(yè)和在建）約420萬平方米。作為國內(nèi)最早進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌及其“訂單”開發(fā)模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響，成為許多后續(xù)跟進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商研究、學(xué)習(xí)和模仿的樣板。下面我們就簡(jiǎn)單的說一下萬達(dá)的定制式地產(chǎn)。萬達(dá)目前和17家跨國企業(yè)，其中有10家世界500強(qiáng)企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方約定了權(quán)利義務(wù)。戰(zhàn)略合作協(xié)議大概有四個(gè)方

7、面。第一，共同選址，對(duì)每一個(gè)店址大家提出意見，書面確認(rèn)。第二，技術(shù)對(duì)接，一個(gè)店誰要多少平方米，高度，出入口、交通體系等等，每個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與萬達(dá)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，之后再正式簽署確認(rèn)書。第三，平均租金。萬達(dá)把購物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，假如一個(gè)購物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16個(gè)合同談判，恐怕得用半年時(shí)間才能搞定。為了快速擴(kuò)張，快速發(fā)展，萬達(dá)與所有加入合作的伙伴，都約定一個(gè)前提條件，就是接受萬達(dá)的平均租金這個(gè)

8、概念。全國的城市除北京上海以外分三等租金。這樣做的好處是，每個(gè)店的租金具體多少不用再談判，速度快。第四，先租后建。簽了租約之后，萬達(dá)再投資。這四點(diǎn)加在一起，叫做“訂單地產(chǎn)”。（三）萬達(dá)定制式地產(chǎn)模式推廣（三）萬達(dá)定制式地產(chǎn)模式推廣萬達(dá)集團(tuán)總結(jié)出的這種獨(dú)特的開發(fā)模式——“訂單式”開發(fā)，毅然已成為得到業(yè)界人士高度評(píng)價(jià)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功范本，跟風(fēng)者也甚眾。但是這一廣受好評(píng)的開發(fā)模式是否就能推而廣之呢？現(xiàn)在下結(jié)論還言時(shí)過早。事實(shí)上這種模式在推