商業(yè)廣場物業(yè)早期介入及前期管理

1、商業(yè)廣場的工程特點,一、項目地理位置特點商業(yè)廣場為訂單式招商在建商業(yè)廣場，故為在工程施工過程中，存在大量的拆改工程，以及建設工期短等特點。,第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入,忽視早期介入可能導致： 物業(yè)配套不完善 布局設計不合理 質(zhì)量不過關

2、 資料欠缺、情況不明最終導致：使用不便，銷售不暢，管理困難、糾紛多,一、物業(yè)管理早期介入的涵義,所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設計和建設，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。,二、物業(yè)管理早期介入的作用,（一）完善物業(yè)的規(guī)劃設計和使用功能 即在物業(yè)布局、

3、配套，建筑造型，房型設計，電力負荷設計，垃圾站點布設，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設、空調(diào)排煙孔位預留等方面根據(jù)經(jīng)驗提出建設性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。（二）更好地監(jiān)理施工質(zhì)量 消除施工質(zhì)量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，物業(yè)管理的方便。（三）為驗收接管打下基礎 由于對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌利于縮短驗收時間、提高驗

4、收質(zhì)量，便于對發(fā)現(xiàn)問題的交接處理。（四）便于日后對物業(yè)的管理1．方便日后維修保養(yǎng)計劃的制定；2．方便日后檢修，縮短檢修時間；3．易保證維修質(zhì)量；4．方便后期改建改造。,三．物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當?shù)慕巧?（一）立項決策階段（充當顧問） 在項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目性和主觀隨意性。(二

5、)規(guī)劃設計階段（充當顧問）物業(yè)管理企業(yè)（人員）此方面長處： A、細節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應變力； B、改進意見或建議更易貼近業(yè)主們的實際需求； C、更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。側(cè)重從以下方面提出看法和建議：1、養(yǎng)護、維修方面 建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用。,2．日常管理方面 中央監(jiān)控室、設

6、備層、管理用房、大門、總臺等的設置與標準； 人流通道、車輛進出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實； 垃圾容器及堆放、清運點的設置，外立面附屬物預留位置及孔洞大小等。3. 日后管理服務方面 從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活、教育、娛樂設施的服務內(nèi)容、服務半徑、服務對象來決定這些設施配備。,4.物業(yè)自身方面綜合考慮

7、物業(yè)總體布局、空地、綠化開發(fā)與利用 公共活動場所與道路循環(huán)系統(tǒng) 房型功能構(gòu)想與匹配比例 內(nèi)外裝修標準等 以提升物業(yè)內(nèi)在價值和環(huán)境效果,（三）施工安裝階段（扮演監(jiān)理）,監(jiān)督基礎隱蔽工程、機電設備安裝調(diào)試、管道線路的敷設及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實。,（四）接管準備階段（開始管家）,步驟：1.  與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項

8、主要是管理服務內(nèi)容、標準、期限； 保修責任的委托與實施； 遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項； 管理服務費構(gòu)成及籌集； 管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配； 物業(yè)及相關資料的驗收接管。 2.  制定接管方案 對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風險作出科學測算，據(jù)此制定接管方

9、案，以此與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步協(xié)商或競標。,3．簽約，實施驗收接管依照國家建設部制訂的《中華人民共和國標準—房屋接管驗收標準》 《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》接管同時做好檔案資料的移交工作。必不可少的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖， 各類房屋清單，

10、 單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設備竣工圖及合格證或保修書， 公用設施設備及公共場地清單， 有關業(yè)主或承租使用人的相關資料。4．制定系列管理制度 根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。5．組成該物業(yè)的常設管

11、理機構(gòu) 為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，著手組成該物業(yè)的常設管理機構(gòu)，配備管理人員。,6．建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡，構(gòu)筑綜合服務網(wǎng)絡7．參與物業(yè)“開盤” 物業(yè)“開盤”之日就是前期物業(yè)管理開始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與做好樓盤營銷。,第二節(jié) 前期物業(yè)管理,一、前期物業(yè)管理的涵義 前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的

12、必要性：（一）民事法律關系主體資格的需要（二）物業(yè)管理不可間斷性的需要前期物業(yè)管理的責任人是該物業(yè)的開發(fā)商。前期物業(yè)管理合同的有效期一般與政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)的保修期限相一致。前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時終止。,二、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關系,前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關系。 開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達成的

13、前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。開發(fā)商與業(yè)主：買賣關系開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關系物業(yè)公司與業(yè)主：服務與被服務關系,買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進行的管理。,三、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別,1、早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關系

14、，而前期物業(yè)管理必須有委托關系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)；2、早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象；3、在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導作用。,第三節(jié) 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容,一、管理機構(gòu)的設立與人員的培訓 機構(gòu)的設置應根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積、管理深度、管理方式等確定； 人員的配備除考

15、慮管理人員的選派外，還要考慮操作層（維修養(yǎng)護、保安、清潔、綠化等人員）的招聘。 依據(jù)職責分別進行培訓。,二、規(guī)章制度的制定,必要的規(guī)章制度：管理機構(gòu)的職責范圍各類人員的崗位責任制物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定用戶（住戶）手冊等。,三、物業(yè)的驗收與接管,物業(yè)的驗收是依照國家建設部及省市有關工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標準對已建成的物業(yè)進行檢驗，它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié)。 物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)

16、企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過程，移交應辦理書面移交手續(xù)。 開發(fā)企業(yè)還應向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護。 在物業(yè)保修其間，接受委托的物業(yè)管理公司還應與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實施合同，明確保修項目、內(nèi)容、進度、原則、責任與方式。,四、進戶管理,進戶，是指業(yè)主、使用人正式進住使用物業(yè)，俗稱“入伙”,商品房購房業(yè)主或承租使用人的進戶程序一般為：1．發(fā)入伙通知書

17、 在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住書面通知書。 2．帶業(yè)主或使用人實地驗收物業(yè) 著重勘驗 （1）房建質(zhì)量 （2）設備質(zhì)量，運轉(zhuǎn)情況 （3）房型、裝修、設施配備等是否與 合同相符 （4）外部環(huán)境狀況及影響,3．約定代

18、為裝修、添置或更換自用設備或設施等事宜即各種代辦事宜4．簽訂《物業(yè)使用公約》主要內(nèi)容包括：在分清自用與公用部位、設備、設施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應盡的義務，物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應的違約責任。5．要求業(yè)主或使用人如實填寫登記卡內(nèi)容包括：業(yè)主或使用人的名稱、通訊聯(lián)絡方式、所占用物業(yè)的編號、設備、設施及泊車位分配等內(nèi)容。屬于非居住性質(zhì)的物業(yè)還需登記營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、職工人數(shù)、出行、用餐等相關情況，便于物業(yè)管理與服務。,6

19、．向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》 使他們了解物業(yè)概況，各項管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業(yè)保修的責任范圍、標準、期限等等方面的規(guī)定，以及樓層權(quán)力歸屬、公用設施設備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。7．籌集維修基金，預收物業(yè)管理費或租金 物業(yè)管理公司根據(jù)有關規(guī)定或雙方約定向業(yè)主或使用人籌集維修基金，預收物業(yè)管理費或租金。,8．向業(yè)主或使用人提供辦事指引

20、 即向業(yè)主、使用人全面介紹物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)相關部門的辦事指南，使他們能及時辦理相關手續(xù)。9．業(yè)主、使用人簽約領匙，完成進戶程序,五、裝修搬遷管理,為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作：（一）大力宣傳裝修規(guī)定 規(guī)定主要包括以下幾方面：（1） 裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌；（2）不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設施和設備；（3）不提排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標；（4）不得隨地亂扔

21、建筑垃圾；（5）遵守用火用電規(guī)定，履行防火職責；（6）因裝修而造成他人或公用部位、設備或設施損壞的，責任人負責修復或賠償。,（二）加強裝修監(jiān)督管理,審核裝修設計圖紙，派員巡視施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違約行為及時勸阻并督促其改正。,（三）積極參與室內(nèi)裝修（四）合理安排搬遷時間,六、檔案資料的建立,檔案資料包括兩種：業(yè)主或使用人的資料 物業(yè)資料。,業(yè)主或使用人資料：業(yè)