某某某商業(yè)廣場開發(fā)方案

1、<p>　　普安酒店項(xiàng)目開發(fā)方案</p><p><b>　　一.項(xiàng)目概況</b></p><p><b>　　1.1 項(xiàng)目名稱</b></p><p>　　四川生泰房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司通過劍閣縣政府合法竟得該地塊土地使用權(quán)后，按劍閣縣政府及普安鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃要求，擬建一座建筑面積10000㎡的酒店和100000㎡商

2、業(yè)住宅樓及配建180米長的市政橋梁和1000㎡開放式休閑廣場。打造成普安鎮(zhèn)高端商業(yè)區(qū)，本開發(fā)項(xiàng)目定名為“XXXXXX商業(yè)廣場”。</p><p><b>　　1.2 項(xiàng)目位置</b></p><p>　　XXX商業(yè)廣場位于普安鎮(zhèn)河?xùn)|街南端101號至劍州中學(xué)區(qū)間，西面臨聞溪河與普安新客運(yùn)中心遙望。</p><p>　　1.3 項(xiàng)目占地面積<

3、/p><p>　　XXX商業(yè)廣場按劍閣縣國土資源局批準(zhǔn)的宗地圖，占地面積48畝。其中鄰河邊8畝地?cái)M建開放式休閑廣場，25畝建賓館，14畝配建商業(yè)住宅.</p><p>　　1.4 土地供給方式</p><p>　?。?）四星級酒店：項(xiàng)目建設(shè)用地按評估地價(jià)的70%作為起始價(jià)公開掛牌出讓，在投資人交清全部土地出讓金后，縣人民政府將全部土地出讓金補(bǔ)貼給投資方。</p&g

4、t;<p>　?。?）配套的商住項(xiàng)目：縣人民政府按評估地價(jià)的70%作為起拍價(jià)公開拍賣，土地出讓金按國家規(guī)定時(shí)限繳納。</p><p>　?。?）公司先期代建橋梁、景觀河堤、休閑廣場，以此來置換建設(shè)住宅用地。</p><p>　　1.5 地形地貌和周邊環(huán)境</p><p>　?。?）本項(xiàng)目所在地是原三江苗圃用地XXX平方米（其中隆慶緣5400多平方米）和

5、35戶居民住宅房（5000多平方米）構(gòu)成，靠山臨河，地勢開闊。</p><p>　?。?）本項(xiàng)目東面緩坡靠山，與108國道相聯(lián)，西面隔聞溪河與新客運(yùn)中心、三江口區(qū)域?qū)ν迸c劍州中學(xué)接壤，南面順河?xùn)|街與普安鎮(zhèn)城中心相聯(lián)。</p><p>　?。?）城市給排水、供氣、供電、有線電視、通訊管網(wǎng)距離本項(xiàng)目均在百米以內(nèi)，聯(lián)接方便。</p><p><b>　　二.

6、本方案編制依據(jù)</b></p><p>　　2.1 普安鎮(zhèn)城市規(guī)劃建設(shè)綱要</p><p>　　2.2 普安鎮(zhèn)招商引資邀請函</p><p>　　2.3 項(xiàng)目立項(xiàng)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)</p><p>　　總占地面積48畝，總建筑面積：6.42萬㎡共七棟建筑。一期三棟，建筑面積：30500㎡.二期四棟建筑面積33700㎡。</p&g

7、t;<p>　　三.本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及規(guī)模</p><p><b>　　3.1 規(guī)劃 </b></p><p>　　1）在河?xùn)|街101號至劍師校區(qū)大門口區(qū)間，面臨聞溪河,背靠劍門路，與新客運(yùn)中心隔河相望建酒店一座。擬用地25畝，酒店主體建筑西北側(cè)由近及遠(yuǎn)沿河布置住宅及商業(yè)裙樓5#至1#樓，沿劍門路布置住宅及商業(yè)裙樓9#至6#樓。在新建住宅區(qū)域兩端分別設(shè)置幼

8、兒園和老年活動中心，建筑面積各為2000平方米。</p><p>　　2）項(xiàng)目擬建市政橋梁一座，東起河?xùn)|街隆慶緣山莊大門口，西接新客運(yùn)中心與長線局之間，橫跨聞溪河，聯(lián)通河西、三江口區(qū)域與河?xùn)|街，與下普快速通道相銜接。</p><p>　　3）酒店前方修建河堤，臨河邊為6米寬綠化帶。</p><p>　　4）在酒店鄰河邊空地計(jì)劃打造5000平方米休閑廣場。</p

9、><p><b>　　3.2規(guī)模</b></p><p>　　（1）酒店主體建筑平面設(shè)計(jì)</p><p>　　酒店主體建筑由部分15層和地下2層組成。地下2層為車庫，地下1層為車庫和設(shè)備用房。酒店1層為客人到達(dá)層，入口設(shè)置酒店大堂、接待大廳以及展示區(qū)域，并安排食品加工區(qū)和能源供給區(qū)。2層為宴會廳和音樂休閑區(qū)，并包含其相關(guān)功能的服務(wù)配套設(shè)施。3層為茶

10、座和運(yùn)動健身區(qū)，以及清洗消毒區(qū)和員工居住區(qū)。4層為全日餐廳及相關(guān)配套設(shè)施，3層裙房的樓頂部分設(shè)置空中花園和露天茶座5層和6層為會議室、酒店辦公區(qū)。7層至11層為普通客房。12至15層為商務(wù)區(qū)和貴賓區(qū)。</p><p>　　建筑面積指標(biāo)及分區(qū)面積見下表：</p><p>　　表1-1 面積指標(biāo)及分區(qū)面積表</p><p>　?。?）酒店立面造型及風(fēng)格</p&g

11、t;<p>　　酒店立面設(shè)計(jì)上采用現(xiàn)代簡約的風(fēng)格。在酒店立面整體設(shè)計(jì)上遵循酒店平面設(shè)計(jì)構(gòu)思的邏輯，通過該地塊屬性及景觀資源的特征分析，確定以景觀資源最大化為設(shè)計(jì)原則。分別對優(yōu)、良、一般景觀采取不同的立面設(shè)計(jì)處理手法，保證人與環(huán)境的互動關(guān)系，關(guān)注客人的使用感受。在選擇建筑材料時(shí)通過暖色系的木材（MAX板）、石材（砂巖）和玻璃及少量金屬的組合搭配，給客人帶來溫暖的酒店視覺感受。</p><p>　　（3

12、） 建筑基本參數(shù)</p><p><b>　　1）層高：</b></p><p>　　酒店地下一層和二層均為3.6米，地上一層為4.2米，二、三層為3.6米，四層及以上均為3米。</p><p>　　住宅1#至5#樓地下一層為3.6米，地上一層為3.6米，二層及以上均為3米。</p><p>　　住宅6#至9#樓每層均為

13、3米。</p><p>　　幼兒園和老年活動中心每層層高均為3米。</p><p><b>　　2）建筑高度</b></p><p>　　酒店建筑最高高度：54.6米。</p><p><b>　　3）建筑材料</b></p><p>　　建筑外墻材料包含：多種木紋的（MAX

14、）板、石材（砂巖、深灰色片巖）和深灰色金屬板三種材料。外門窗采用清LOW-E鍍膜中空鋼化玻璃及鋁合金型材。</p><p><b>　　4）交通設(shè)計(jì)</b></p><p>　　酒店主道路為單向行車，進(jìn)出口分別設(shè)置于主道路兩端。從酒店入口到酒店下客區(qū)再連通停車場入口。 客人由下客處進(jìn)入前臺接待、酒店大堂、其他公共區(qū)及客房。</p><p>　　

15、酒店共設(shè)置客運(yùn)電梯兩部，貨運(yùn)電梯一部，考慮殘疾人電梯的設(shè)置人性化、合理性;同時(shí)滿足國家有關(guān)無障礙設(shè)計(jì)的規(guī)范的要求，設(shè)置樓梯、電梯安全系統(tǒng)和逃生裝置。</p><p>　　3.3 酒店投資估算</p><p>　　表1-2 酒店投資估算表</p><p>　　3.4 商業(yè)裙樓、住宅建筑</p><p>　　1）1#至5#樓為地下1層，部分

16、17層。地下1層為車庫，1層為商業(yè)裙樓,2至17層為住宅。6#至9#樓為11層，1層為住宅和門廳，2至11層為住宅。</p><p>　　2) 幼兒園和老年活動中心各為獨(dú)立的地上三層建筑。</p><p><b>　　3.5 橋梁建筑</b></p><p><b>　　方案定型</b></p><p&

17、gt;　　根據(jù)橋位處現(xiàn)有的地形、地貌以及接線要求控制，考慮到不新征土地和拆遷建筑物，綜合地方政府要求以及結(jié)合總體規(guī)劃，橋位的選擇以不改變老百姓出行方式，最大限度的利用現(xiàn)有道路，以節(jié)省投資并最有效的保護(hù)生態(tài)環(huán)境。加之原劍州大橋至新客運(yùn)中心段交通擁擠的現(xiàn)狀，為了方便河?xùn)|街的出行，使三江口區(qū)域、河西片區(qū)能與本項(xiàng)目融為一體，同時(shí)滿足本酒店項(xiàng)目對周圍交通條件的需求，</p><p><b>　　2）橋型方案設(shè)計(jì)&

18、lt;/b></p><p>　　橋梁設(shè)計(jì)主要滿足車輛和人群的安全暢通，滿足未來20年交通增長的需要，滿足泄洪、抗沖刷、抗震、節(jié)省投資，以及滿足運(yùn)營、養(yǎng)護(hù)為總的原則。</p><p>　　針對上部結(jié)構(gòu)形式，擬采用預(yù)應(yīng)力鋼筋砼箱梁方案。根據(jù)現(xiàn)場實(shí)測橋軸斷面，結(jié)合地質(zhì)情況、洪水位高程以及該橋接線路面標(biāo)高，在滿足泄洪要求的前提下，在橋型上選擇梁式結(jié)構(gòu)。本次設(shè)計(jì)未在橋型上做其它比較。在橋跨布

19、孔上，采用6孔30米箱梁的方案。</p><p>　　6孔30米箱梁方案，其預(yù)制吊裝容易，沒有壓縮河床斷面，采用先簡后支連續(xù)的結(jié)構(gòu)形式其受力較好，抗震性能良好，由于只在抬頭設(shè)置兩道伸縮縫，行車舒適性好，運(yùn)營狀態(tài)好。</p><p>　　經(jīng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、后期維護(hù)以及行車舒適性綜合比較，本次工可階段推薦采用6孔30米先簡后支連續(xù)的箱梁方案。對于6孔30米箱梁方案，結(jié)合地形、地質(zhì)、水文以及工期要求

20、，上部構(gòu)造采用預(yù)制吊裝，雙柱式墩臺、普通鋼筋混凝土蓋梁，樁基采用鉆孔灌注樁，兩岸與現(xiàn)有道路在平縱面接順。橋面鋪裝采用XYPEX防水涂料+12厘米厚C5O砼+5厘米厚改性瀝青混凝土，橋面橫坡采用雙向2.0%，欄桿采用成品欄桿，甲方可根據(jù)情況，后期選擇具有地方特色的成品欄桿。</p><p><b>　　橋梁造價(jià) </b></p><p>　　表1-3 橋梁建設(shè)估算

21、表</p><p><b>　　3.6 河堤、廣場</b></p><p><b>　　3.7 交通組織</b></p><p><b>　　1）出入口設(shè)置</b></p><p>　　整個(gè)酒店建筑用地，由一個(gè)酒店主入口和一個(gè)酒店出口組成，連接入口和出口的道路貫通了整個(gè)地塊的起

22、端、中段和尾端。分別通過不同的端點(diǎn)進(jìn)入酒店的各個(gè)功能區(qū)域。</p><p><b>　　2）道路體系</b></p><p>　　酒店前方河堤邊，臨酒店側(cè)設(shè)置連接道路與河?xùn)|街相連，橋梁橫跨聞溪河，聯(lián)接河?xùn)|街，與下普快速通道相銜接</p><p><b>　　實(shí)施方案</b></p><p>　　4.

23、1 公司與劍閣縣政府簽訂招商協(xié)議，與普安鎮(zhèn)政府簽訂投資協(xié)議。</p><p>　　4.2 公司先期代建橋梁、景觀河堤、休閑廣場，以此來置換建設(shè)住宅用地</p><p><b>　　12.3 資金籌措</b></p><p>　　本項(xiàng)目總投資40900萬元。全部為業(yè)主自籌。</p><p><b>　　3.2建筑

24、標(biāo)準(zhǔn)</b></p><p>　　（1）結(jié)構(gòu)承重體系均采用砼框架，圍護(hù)隔墻均采用加氣砼砌體。大型商業(yè)建筑均安裝中央空調(diào)。</p><p>　?。?）外裝修風(fēng)格符合XXX人文歷史氣氛圍和相鄰建筑和諧、統(tǒng)一，具有現(xiàn)代感。請銀川市知名裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行高規(guī)格設(shè)計(jì)。供水、供電、采暖均分戶計(jì)量，磁卡表計(jì)</p><p>　　量，達(dá)到自動計(jì)量和收費(fèi)的目的給商戶帶來極大

25、的方便。5#、6#樓設(shè)有地下一層，平</p><p>　　時(shí)可作地下商業(yè)、娛樂等營業(yè)場所，戰(zhàn)時(shí)可作為人防設(shè)施。</p><p>　　4.本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)</p><p>　　4.1開發(fā)建設(shè)成本估算表</p><p>　?。?）土地出讓金：1409元/㎡</p><p>　　（2）采暖增容費(fèi)40元/㎡</p>

26、;<p>　　（3）招投標(biāo)費(fèi)0.8元/㎡</p><p>　?。?）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2.0元/㎡</p><p>　?。?）市政占道費(fèi)0.2元/㎡</p><p>　　（6）衛(wèi)生費(fèi)0.3元/㎡</p><p>　?。?）征地管理費(fèi)18元/㎡</p><p>　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)156元/㎡</p&

27、gt;<p>　?。?）設(shè)計(jì)費(fèi)18元/㎡</p><p>　?。?0）地質(zhì)勘探承載力試驗(yàn)費(fèi)3元/㎡</p><p>　　（11）勞?；?7元/㎡</p><p>　　（12）建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)4元/㎡</p><p>　?。?3）三通一平前期工程費(fèi)18元/㎡</p><p>　?。?4）工程監(jiān)理費(fèi)15元

28、/㎡</p><p>　?。?5）房屋初始登記費(fèi)1元/㎡</p><p>　?。?6）開發(fā)管理費(fèi)及廣告費(fèi)40元/㎡</p><p>　　（17）建筑工程造價(jià)838.04元/㎡</p><p>　?。?8）外裝修費(fèi)用120元/㎡</p><p>　?。?9）設(shè)備安裝費(fèi)124.46元/㎡</p><p&

29、gt;　?。?0）建筑垃圾處置費(fèi)1.5元/㎡</p><p>　　（21）施工圖紙審查費(fèi)3元/㎡</p><p>　?。?2）環(huán)保評估費(fèi)1.5元/㎡</p><p>　?。?3）財(cái)務(wù)費(fèi)用50.2元/㎡</p><p>　　（24）稅金106元/㎡</p><p>　　以上合計(jì)2997元/㎡</p><

30、;p><b>　　4.2</b></p><p><b>　　銷售收入估算表</b></p><p>　　（1）商業(yè)房 50600㎡×3436元/㎡=17386.16萬元</p><p>　?。?）灑店 13600㎡×1849元/㎡=2514.64萬元</p>&

31、lt;p>　　以上合計(jì)：19900.8萬元</p><p>　　4.3經(jīng)濟(jì)效益估算表</p><p>　　（1）總收入19900.8萬元</p><p>　?。?）總支出18983.94萬元</p><p>　　經(jīng)濟(jì)效益：盈利約916.86萬元</p><p><b>　　4.4經(jīng)濟(jì)評價(jià)</b&g

32、t;</p><p><b>　?。?）建設(shè)周期：</b></p><p>　　XXXXXX商業(yè)廣場開發(fā)項(xiàng)目自2003年10月開始前期準(zhǔn)備，至2007年12月全部投入使用，建設(shè)周期為50個(gè)月。</p><p>　?。?）資金來源：企業(yè)自籌</p><p>　?。?）投資收益率：91686÷18983.94=4.

33、83% </p><p><b>　　4.5結(jié)論</b></p><p>　　開發(fā)建設(shè)XXX市XXX商業(yè)廣場項(xiàng)目，投資收益率與類似項(xiàng)目同行業(yè)收益率比較基本持</p><p>　　平，按照本方案實(shí)施開發(fā)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)上是可行的。</p><p><b>　　6本項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃</b></p>

34、<p>　　6.1階段劃分和時(shí)間安排</p><p>　　（1）規(guī)劃方案確定階段（開發(fā)科負(fù)責(zé)）2003年11月～2004年3月對擬建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案報(bào)批，項(xiàng)目的總體風(fēng)格，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，各單體的平面布局，建筑設(shè)計(jì)，資源利用，資金籌備方案等進(jìn)行全面而詳盡的安排，并拿出各單體內(nèi)的功能分區(qū)和平面圖，經(jīng)公司確認(rèn)后進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。辦理工程立項(xiàng)，報(bào)建等審批手續(xù)，同時(shí)積極組織進(jìn)行拆遷安置，地質(zhì)勘探等工程。</p>

35、;<p>　?。?）建設(shè)準(zhǔn)備階段（開發(fā)科、工程科負(fù)責(zé)）2004年4月～2004年6月，1#～3#樓施工圖設(shè)計(jì)審查，工程招投標(biāo)，三通一平等工作。</p><p>　　（3）建設(shè)實(shí)施階段（工程科負(fù)責(zé)施工管理、銷售科負(fù)責(zé)售房、租賃）2004年7月～2005年8月，1#樓開工～主體完工，開盤；2005年3月～2005年11月，2#樓開工～主體完工，開盤；2005年4月～2006年1月，1#、2#樓裝修，安裝

36、設(shè)備，招商；2005年10月～</p><p>　　2006年2月，3#～7#完成拆遷；2006年3月～2007年12月30日，3#、4#、5#、6#、7#</p><p>　　樓陸續(xù)開工，竣工，開盤銷售、招商。</p><p>　　（4）竣工驗(yàn)收階段（公司主管經(jīng)理負(fù)責(zé)組織、各部門協(xié)調(diào)配合）2005年12月，1#樓竣工驗(yàn)收；2006年1月，2#樓竣工驗(yàn)收；2007年

37、1月～12月，3#～7#樓陸續(xù)竣工，配套設(shè)施、外裝修全完。</p><p><b>　　6.2項(xiàng)目目標(biāo)</b></p><p>　?。?）建設(shè)周期目標(biāo)：2003年10月～2007年12月，建設(shè)周期50個(gè)月。</p><p>　?。?）安全與文明施工在XXX市的每次大檢查評比中要力爭位于前列。</p><p>　　（3）工

38、程質(zhì)量目標(biāo)：</p><p>　?、夙?xiàng)目各單位工程質(zhì)量均須符合國家現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，確?；A(chǔ)主體和結(jié)構(gòu)靠，爭創(chuàng)</p><p><b>　　XXX市優(yōu)質(zhì)工程。</b></p><p>　?、谙嚓P(guān)配套設(shè)施、設(shè)備、運(yùn)行方案，使用方便。</p><p><b>　　編制單位：寧夏</b></p&g

39、t;<p><b>　　XXX</b></p><p><b>　　房地產(chǎn)開發(fā)有限公司</b></p><p>　　編制日期：二〇〇四年四月五日</p><p>　　1234567890ABCDEFGHIJKLMNabcdefghijklmn!@#$%^&&*()_+.一三五七九貳肆陸扒拾，。

40、青玉案元夕東風(fēng)夜放花千樹更吹落星如雨寶馬雕車香滿路鳳簫聲動玉壺光轉(zhuǎn)一夜魚龍舞蛾兒雪柳黃金縷笑語盈盈暗香去眾里尋他千百度暮然回首那人卻在燈火闌珊處 </p><p><b>　　分享到：</b></p><p>　　把文檔貼到Blog、BBS或個(gè)人站等：</p><p><b>　　復(fù)制 預(yù)覽 </b></p>

41、<p>　　普通尺寸(450*500pix) 較大尺寸(630*500pix) </p><p><b>　　窗體頂端</b></p><p><b>　　窗體底端</b></p><p><b>　　你可能喜歡</b></p><p>　　萬科地產(chǎn)管理萬科公司管理