物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)

1、物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與程序,嶺南新世界物業(yè)服務(wù)部,一、目的,規(guī)范物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管量工作能否正常開(kāi)展的重要環(huán)節(jié)，接管驗(yàn)收是以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，避免造成業(yè)主日后使用過(guò)程造成不必要的投拆，配合發(fā)展商順利向小業(yè)主完成交樓，延續(xù)與完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)展商的物業(yè)管理工作。,二、適用范圍,適用于物業(yè)部對(duì)接管物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。竣工驗(yàn)收是由施工單位移交給開(kāi)發(fā)單位，接

2、管驗(yàn)收是由開(kāi)發(fā)商單位轉(zhuǎn)交給物業(yè)管理單位。,三、職責(zé),1、公司總經(jīng)理或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商或原有物業(yè)公司辦理物業(yè)的接管工作。 2、接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收程序進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。,四、程序要點(diǎn),接管驗(yàn)收的注意事項(xiàng)：1、接管的物業(yè)雖然經(jīng)過(guò)驗(yàn)收為合格工程，但并不意味著接管驗(yàn)收時(shí)就沒(méi)問(wèn)題；2、現(xiàn)實(shí)的接管驗(yàn)收少有整個(gè)物業(yè)（土建和設(shè)備及附屬設(shè)施）同進(jìn)移交，接管驗(yàn)收（設(shè)備調(diào)試堅(jiān)持驗(yàn)收合格一項(xiàng)就接收一項(xiàng)）一

3、定要寫明接管日期，以便劃清責(zé)任界線； 3、每一項(xiàng)的接管資料需交行政統(tǒng)一整理（工程部協(xié)助）并建立存盤，便于查閱。,1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 (1)物業(yè)部應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。,(2)成立物業(yè)接管小組 ①在接到經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組； ②接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成： ——公

4、司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作； ——物業(yè)部由客服部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作； ——物業(yè)部由工程部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。,(3)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備： 接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： ①與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； ②派出先頭技術(shù)人員前往物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收

5、計(jì)劃； ③準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格： ——《房屋本體接管驗(yàn)收表》； ——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》； ——《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》； ——《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。,2、物管公司接收發(fā)展商交樓的程序,由發(fā)展商牽頭召集物管公司對(duì)物業(yè)移交驗(yàn)收的專題會(huì)議,發(fā)展商提交移交物業(yè)接管時(shí)間節(jié)點(diǎn)，物管成立“專項(xiàng)驗(yàn)收小組”,,,依據(jù)1990年9月11日國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目（工程）竣工驗(yàn)收辦法》及《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》進(jìn)行

6、相應(yīng)符合條件（物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能）的接管驗(yàn)收,,物業(yè)接管驗(yàn)收移交的主要資料，產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料,,,,物業(yè)工程質(zhì)量移交 ，要求發(fā)展商明確交付樓宇室內(nèi)質(zhì)量接收并明確接管驗(yàn)收時(shí)間，公共區(qū)域接管接收并明確接管驗(yàn)收時(shí)間,,土建和設(shè)備及附屬設(shè)施的接收（設(shè)備調(diào)試堅(jiān)持驗(yàn)收合格一項(xiàng)就接收一項(xiàng)）并明確接管驗(yàn)收時(shí)間,,每一項(xiàng)的接管資料需交行政統(tǒng)一整理（工程部協(xié)助）并存盤,3、物業(yè)接管驗(yàn)收移交的主要資料,1）移交資料：A、物業(yè)產(chǎn)

7、權(quán)資料：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開(kāi)工許可證；用地紅線圖。,B、綜合竣工驗(yàn)收資料：①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；②建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；③建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；④公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；⑤供水合同；⑥供電協(xié)議書、許可證；⑦供氣協(xié)議書、許可證；⑧有線電視合格證；⑨能信設(shè)施合格證；⑩電梯準(zhǔn)用證。

8、,C、施工設(shè)計(jì)資料：地質(zhì)報(bào)告書；全套設(shè)計(jì)圖紙；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知單；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測(cè)記錄；其它可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。,D、機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書（要求中文）；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。,E、綠化工程資料：綠化工程合同；綠化工程設(shè)計(jì)圖；綠化工程竣工圖；綠化種植一覽表；苗木種植一覽表；綠化工程竣工報(bào)告。,4、物

9、業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收(1)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；(2)接管驗(yàn)收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主把好質(zhì)量關(guān)。,5、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法 (1)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。 (2)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。,6、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) (1)主體結(jié)構(gòu)： ①外墻不得滲水；

10、 ②屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 (2)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。 (3)內(nèi)墻面： ①抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬； ②塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫沙漿飽滿，線條順直。,(4

11、)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮，無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬。 (5)衛(wèi)生間地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。 (6)門、窗 ①門開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形； ②門鎖、窗銷連接牢固，開(kāi)啟靈活； ③玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷； ④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； ⑤不銹鋼房門表面光亮，無(wú)刮花、變形；； ⑥高檔裝飾門裝飾完整。,7)樓

12、梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。 (8)木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。 (9)飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。 (10)油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、滲漏現(xiàn)象。 (11)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 (12)光纖已開(kāi)通，收視良好。 (13)開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。,(14)燈具安裝

13、牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 (15)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。 (16)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞，排水通暢。 (17)給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。 (18)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。 (19)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。,7、公共配套設(shè)

14、施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) (1)天臺(tái)： ①天溝、落水口暢通完好； ②隔熱層、防水層完好。 (2)散水坡無(wú)下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。 (3)屋面避雷設(shè)施連接牢固。 (4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。 (5)綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。,(6)道路： ①路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂； ②路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，

15、無(wú)缺角損傷； ③塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角； ④交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。,7)大廈消防栓： ①消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好； ②消防設(shè)施配件齊全； ③消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。 (8)樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。 (9)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。 (10)安全員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。 (11)安全員道閘安裝牢固

16、，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。,(12)停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。 (13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。 (14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 (15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。 (16)臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。 (17)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。 (18)招牌、廣告牌安裝牢

17、固，安全，表面平整光潔。,8、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收 (1)電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。 (2)變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。 (3)消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房

18、干燥、通風(fēng)、采光良好。 (4)給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。 (5)安全監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。(6)水泵房無(wú)滲漏現(xiàn)象。配置完整。,9、接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理 (1)遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)： ①對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； ②對(duì)

19、物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 (2)對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 10、《接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。,五、記錄 1、《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》 2、《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表》 3、《樓宇接管資料移交清單》 4