物業(yè)承接查驗(yàn)操作手冊(cè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1、物業(yè)承接查驗(yàn)操作手冊(cè)第一部分：物業(yè)承接查驗(yàn)第一部分：物業(yè)承接查驗(yàn)第1章：承接查驗(yàn)概述章：承接查驗(yàn)概述1.11.1物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)是履行前期物業(yè)服務(wù)合同的一個(gè)主要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，直接關(guān)系到物業(yè)管理工作今后能否正常進(jìn)行，以及使用和管理過(guò)程中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題是責(zé)任的確定。為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)的行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年10月印發(fā)了《物業(yè)

2、承接查驗(yàn)辦法》（建房【2010】165號(hào)），將《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化、補(bǔ)充和完善，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的可操作性，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中權(quán)利義務(wù)。根據(jù)《辦法》第二條的規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。同時(shí)，按照《辦法》第四十五條的規(guī)定，前期物業(yè)合同終止，業(yè)主委員與業(yè)主大會(huì)

3、選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，可以參照辦法執(zhí)行。1.21.2物業(yè)承接查驗(yàn)的意義物業(yè)承接查驗(yàn)的意義現(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度具體有以下幾個(gè)方面的現(xiàn)實(shí)意義：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利。對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。（2）實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)

4、計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益有重要意義。（3）實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。1.31.3物業(yè)承接查驗(yàn)與工程竣工驗(yàn)收的區(qū)別物業(yè)承接查驗(yàn)與工程竣工驗(yàn)收的區(qū)別物業(yè)承接查驗(yàn)涉及的法律主體主要包括建設(shè)單位、物業(yè)

5、服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。（1）新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主體。交驗(yàn)方：物業(yè)建設(shè)單位接管方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)（2）新建物業(yè)購(gòu)買(mǎi)人的專(zhuān)有部分物業(yè)承接查驗(yàn)的主體。交驗(yàn)方：物業(yè)建設(shè)單位接管方：物業(yè)專(zhuān)有部分的買(mǎi)受人（3）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更換時(shí)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主體。交驗(yàn)方：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)接管方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.61.6物業(yè)承接查驗(yàn)的范圍物業(yè)承接查驗(yàn)的范圍物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行

6、現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收：（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；（2）共用設(shè)備、一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)施、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖季空調(diào)設(shè)備等；（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)(非

7、機(jī)動(dòng)車(chē))停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等。1.71.7物業(yè)承接查驗(yàn)的條件物業(yè)承接查驗(yàn)的條件實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)具備以下條件：（1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并建設(shè)行政主管部門(mén)備案；（2）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；（3）教育、郵