合同管理辦法

1、1.1.目的目的為加強(qiáng)萬科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程合同管理，規(guī)范工作流程，維護(hù)公司權(quán)益，根據(jù)《萬科企業(yè)股份有限公司合同管理規(guī)范》，制定本管理辦法。2.2.范圍范圍本管理辦法適用于萬科集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司。3.3.職責(zé)職責(zé)3.1萬科集團(tuán)總部財(cái)務(wù)管理部成本審算中心負(fù)責(zé)對本管理辦法的制訂、修改、解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。3.2萬科集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)簽訂、履行工程合同的人員（包括經(jīng)辦、審批、資料管理等）貫徹執(zhí)行本管理辦法。4.4.方法與過程控制方

2、法與過程控制（包括一般規(guī)定、合同訂立的管理、合同履行的管理、合同檔案的管理及其他規(guī)定）4.1一般規(guī)定一般規(guī)定4.1.1本管理辦法適用于直接構(gòu)成發(fā)包單位項(xiàng)目開發(fā)成本且需要承包單位通過工程施工形成實(shí)體產(chǎn)品（如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等）的合同；勘測、監(jiān)理、造價(jià)咨詢委托類合同參照本管理辦法執(zhí)行；土地、材料設(shè)備采購、設(shè)計(jì)類合同則另按有關(guān)管理辦法執(zhí)行。4.1.2萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程合同管理必須遵循以下原則：4.1.2.1合法性原則合法性原則：工

3、程合同管理必須全面符合有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定，使得公司的權(quán)益能夠依法受到保護(hù)。4.1.2.2合同書原則：合同書原則：工程施工必須正式簽署合同書以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，但金額在一萬元以下且能及時(shí)結(jié)清的零星工程及工程類合同中已經(jīng)界定清楚歸屬的變更簽證事項(xiàng)可另行辦理。4.1.2.3事前簽訂原則：事前簽訂原則：工程合同應(yīng)在經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生前簽署，禁止工程類業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工。4.1.2.4招標(biāo)原則招標(biāo)原則本原則包括以下兩方面含義：◆采用

4、招標(biāo)方式確定合作方。除下列情況外的所有合同的合作方均應(yīng)通過招標(biāo)方式確定：（1）某項(xiàng)工程、產(chǎn)品業(yè)已經(jīng)過萬科集團(tuán)審批確定了長期合作伙伴關(guān)系；（2）某些政府壟斷工程；（3）屬于《萬科企業(yè)股份有限公司工程招標(biāo)管理辦法》規(guī)定的適用情形，經(jīng)詳細(xì)填寫《萬科企業(yè)股份有限公司考察結(jié)果審批4.2.2.2為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比如：報(bào)送的結(jié)算造價(jià)最終核減額在審核總價(jià)5％以內(nèi)（含5％）的造價(jià)咨詢酬金由發(fā)包單位支付，若結(jié)算

5、造價(jià)最終核減額超出5％，則因造價(jià)超出部分而引起的造價(jià)咨詢酬金之增加部分由承包單位支付；若承包單位報(bào)送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10％（含10％）時(shí)，承包單位除造價(jià)咨詢酬金外，發(fā)包單位應(yīng)進(jìn)一步扣款（扣款比例、金額各公司自定），直至取消今后對萬科工程的投標(biāo)資格（且應(yīng)在《工程結(jié)算通知單》強(qiáng)調(diào)此內(nèi)容）。4.2.2.3計(jì)價(jià)依據(jù)：工程類合同應(yīng)將施工圖、預(yù)算書作為合同的組成附屬部分，合同附屬文件一般還包括：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、答疑文件等，并應(yīng)在合

6、同條款中明確以下問題：◆包干形式、定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)方法；◆發(fā)包單位分包工程、甲供（發(fā)包單位）材料設(shè)備、（發(fā)包單位）限價(jià)的范圍和種類；◆人工、材料、機(jī)械臺班的價(jià)格及其價(jià)差的結(jié)算辦法；◆總分包的關(guān)系、配合的范圍以及總包管理費(fèi)和總包配合費(fèi)的計(jì)取方法等；◆開辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、擾民費(fèi)、文明現(xiàn)場施工費(fèi)、趕工費(fèi)等費(fèi)用的取舍、計(jì)取辦法及其包括的具體范圍。4.2.2.4設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證：合同中應(yīng)規(guī)定設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證的認(rèn)定依據(jù)、結(jié)算核價(jià)辦法，對于承包

7、單位，可依據(jù)《萬科企業(yè)股份有限公司設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證管理辦法》的規(guī)定與其另外訂立《關(guān)于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的協(xié)議》。4.2.2.5總價(jià)結(jié)算辦法：工程類合同可在合同中明確規(guī)定按“結(jié)算=合同價(jià)（或預(yù)算造價(jià)）材料價(jià)差設(shè)計(jì)變更現(xiàn)場簽證增加項(xiàng)目減少項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)罰款”確定結(jié)算總價(jià)。4.2.2.6結(jié)算和付款辦法：合同應(yīng)明確規(guī)定驗(yàn)收及付款辦法、保修維護(hù)辦法及保修金處理辦法；進(jìn)度款的支付一般按形象進(jìn)度分階段確定付款金額，不采用分月審核進(jìn)度款的方法；各期進(jìn)度款累

8、計(jì)不應(yīng)超過總造價(jià)的80%；無準(zhǔn)確施工圖預(yù)算或無準(zhǔn)確合同總價(jià)時(shí)，應(yīng)充分考慮付款風(fēng)險(xiǎn)，尤其在施工中后期更應(yīng)有效地控制好進(jìn)度款，以防超付。4.2.2.7廉潔合作約定：為維護(hù)公司利益、防止黑幕、保護(hù)職員，在工程或其他高金額的合同中，應(yīng)與承包單位另外簽署《廉潔合作協(xié)議》作合同的補(bǔ)充協(xié)議。4.2.2.8保修協(xié)議：對施工合同，為保證工程質(zhì)量，保護(hù)公司利益，應(yīng)與承包單位另外簽署《工程質(zhì)量保修協(xié)議》作合同的補(bǔ)充協(xié)議。4.2.3合同起草、談判與簽署的主要職