思源經(jīng)紀(jì)-商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與策劃定位實(shí)操(51)頁(yè)

1、1,,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與策劃定位實(shí)操,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí),商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和利潤(rùn)密碼,商業(yè)地產(chǎn)與住宅的開(kāi)發(fā)行為比較,,,如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)定位？,,,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí),一,所謂商業(yè)地產(chǎn)，就是為商業(yè)流通領(lǐng)域搭建一個(gè)實(shí)體平臺(tái),,一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),按行業(yè)類(lèi)別分類(lèi),健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）,商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)）,居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓）,,餐飲功能房

2、地產(chǎn)（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）,娛樂(lè)功能房地產(chǎn)（電影城、娛樂(lè)城、KTV）,零售功能房地產(chǎn)（百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購(gòu)物中心和SHOPPING MALL）,,一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),按市場(chǎng)范圍分類(lèi),超區(qū)域型（出租面積在7萬(wàn)平方米以上，入駐商戶(hù)數(shù)量150—200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店3~5家，商圈人口在50萬(wàn)以上，停車(chē)位數(shù)量在5000輛以上。）,超級(jí)型（出租面積在10萬(wàn)平方米以上，入駐商戶(hù)

3、數(shù)量在250—700家，主力店如百貨公司、超市、家店等3~6家，商圈人口輻射幾百萬(wàn)人，甚至千萬(wàn)人不等，停車(chē)位數(shù)量在1萬(wàn)個(gè)左右或更多。如1992年開(kāi)業(yè)的美國(guó)第一大SHOPPING MALL—Mall of America,就是超級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的典范。）,,區(qū)域型（出租面積在1.5萬(wàn)—7萬(wàn)平方米，入駐商戶(hù)數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬(wàn)以上，停車(chē)位在1000——5000輛。）,社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬(wàn)平方米

4、，入駐商戶(hù)20—100家，商圈半徑在30分鐘車(chē)程以?xún)?nèi)，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車(chē)位約500輛。）,近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶(hù)10—20家，商圈內(nèi)人口為5—10萬(wàn)，商圈半徑在10分鐘車(chē)程內(nèi)，主要經(jīng)營(yíng)日用品和一般食品，停車(chē)位約100輛。）,,一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),按照消費(fèi)行為分類(lèi),,體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（娛樂(lè)、休閑類(lèi)房地產(chǎn)）,服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（餐飲、寫(xiě)字樓、服務(wù)性公寓）,物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（SHOPPING MALL，大

5、型購(gòu)物中心，百貨商場(chǎng)，超市，家居建材店，以及各種類(lèi)型產(chǎn)品旗艦店和專(zhuān)業(yè)店）,按照建筑形式分類(lèi),,綜合建筑（多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃）項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問(wèn)題，如果規(guī)劃不合理，會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)。,單體建筑（商業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立在特定地塊上建設(shè)，無(wú)其它房地產(chǎn)存在）面臨純商業(yè)問(wèn)題,,一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài),中等規(guī)模的購(gòu)物中心將是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)以零售為主，商品檔次中檔偏高甚至更高，一

6、般體重較大，超級(jí)購(gòu)物中心又稱(chēng)MALL，中等購(gòu)物中心的服務(wù)半徑是區(qū)域型的，地鐵和地面公共交通將是疏導(dǎo)購(gòu)物人流的主要方式。,室內(nèi)外相結(jié)合的購(gòu)物空間：商業(yè)步行街以零售商業(yè)為主，由一條城市主干輔道，輔之以廣場(chǎng)、街巷，形成一個(gè)相對(duì)的固定區(qū)域。,社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)群體鎖定于社區(qū)住戶(hù)。,流通型商業(yè)地產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)一般位置較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。,資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn)泛指在旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，也指用于旅

7、游用途的物業(yè)開(kāi)發(fā)。,選擇一個(gè)有前景的商業(yè)地產(chǎn)投資類(lèi)型，需要發(fā)展商前瞻的眼光,,商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較,二,,二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較,規(guī)劃層面的區(qū)別,開(kāi)發(fā)流程層面的區(qū)別,利益層面的區(qū)別,規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿(mǎn)足功能要求的前提下，如何滿(mǎn)足未來(lái)大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商

8、獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問(wèn)題。各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過(guò)程，才能避免因規(guī)劃不當(dāng)帶來(lái)的投資損失。,,二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)；商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位比住宅開(kāi)發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。,,規(guī)劃層面的區(qū)別,開(kāi)發(fā)流程

9、層面的區(qū)別,利益層面的區(qū)別,,,商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的區(qū)別,租金收入自營(yíng)收入銷(xiāo)售收入其他收入,,,,,二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的行為比較,商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)產(chǎn)生模型更為復(fù)雜,,規(guī)劃層面的區(qū)別,開(kāi)發(fā)流程層面的區(qū)別,利益層面的區(qū)別,,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系,開(kāi)發(fā)商,小業(yè)主,經(jīng)營(yíng)者,管理者,消費(fèi)者,,,出售,出租,出租,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)鏈,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型,住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型,總銷(xiāo)售收入（銷(xiāo)售額）,總成本,利潤(rùn),總收

10、入,總成本,利潤(rùn),,,,,,,,,商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼,三,,三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼,只租不售,只售不租,又租又售，且租且售,SOHO地產(chǎn),六佰本大成國(guó)際購(gòu)物中心,,,,,,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中糧大悅城,,三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼,三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對(duì)比,,三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼,商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼,心態(tài),融資,外腦,共同利益,主題定位,,,,,商業(yè)地發(fā)開(kāi)發(fā)商要具備長(zhǎng)線(xiàn)贏

11、利心態(tài)：（例如：上海正大廣場(chǎng)、金源茂，成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備正視風(fēng)險(xiǎn)心態(tài)：（防范物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)、防范市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）,,長(zhǎng)線(xiàn)贏利與正視風(fēng)險(xiǎn)，就是應(yīng)了“說(shuō)得容易做到難”的老話(huà),,三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼,商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼,心態(tài),融資,外腦,共同利益,主題定位,,,,,一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氣氛，因而所有的前期投入都來(lái)自開(kāi)發(fā)商的積累，而且在租售過(guò)程中，為了

12、吸引主力店加盟，開(kāi)發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式。成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常是由基金作為項(xiàng)目的主要投資人，或是開(kāi)發(fā)完成后由基金購(gòu)買(mǎi)，再進(jìn)行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營(yíng)等。中國(guó)典型的融資比例是：50％權(quán)益/50％貸款。,,,三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼,商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼,心態(tài),融資,外腦,共同利益,主題定位,,,,,一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、以及后期的經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)階段都需要有高度專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)的操作

13、能力。發(fā)展商需要在專(zhuān)業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問(wèn)公司以及商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的協(xié)助下，才能使一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專(zhuān)業(yè)化的高度。,,,商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼,支持管理者的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn),開(kāi)發(fā)商,,,,,,,,,,,投資者,經(jīng)營(yíng)者,消費(fèi)者,管理者,站在城市建設(shè)的高度帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,保證投資者的租金收入,預(yù)留經(jīng)營(yíng)者的增值空間,符合消費(fèi)者的消費(fèi)取向,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利益共同體,心態(tài),融資,外腦,共同利益,主題定位,,,,,,政府,三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利

14、模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼,智者說(shuō)：賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)不一定是成功的買(mǎi)賣(mài)，成功的買(mǎi)賣(mài)是雙方都滿(mǎn)意的買(mǎi)賣(mài)。,,三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個(gè)利潤(rùn)密碼,商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)密碼,分析歷史悠久的商業(yè)街與當(dāng)代成功的商業(yè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有“向心格局”，一個(gè)靈魂人物（項(xiàng)目），具有強(qiáng)烈的磁場(chǎng)效應(yīng)；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有“集群效應(yīng)”，成行成市更有利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。,無(wú)論是向心格局，還是集群效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的相生相旺最終歸為一點(diǎn)——成功的主題定位（用系統(tǒng)的理論

15、來(lái)分析，包括市場(chǎng)定位、消費(fèi)者定位、業(yè)態(tài)定位等）。,心態(tài),融資,外腦,共同利益,主題定位,,,,,,,如何進(jìn)行商業(yè)定位,四,如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位,在確定項(xiàng)目以配套為主題的方向下,,1、如何進(jìn)行商業(yè)體量定位,外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間；中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間；內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2％以下。,商業(yè)與住宅面積

16、配比法,,,1、如何進(jìn)行商業(yè)體量定位,社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模= 項(xiàng)目人口* 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)?？刂圃?.4-0.6平方米/人）,人均面積推算法,,,1、如何進(jìn)行商業(yè)體量定位,根據(jù)生活配套類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)商家開(kāi)店規(guī)模所需及項(xiàng)目適合引進(jìn)的店鋪個(gè)數(shù)推算匯總商業(yè)規(guī)模（下表舉例）,業(yè)態(tài)組合反推法,鼓 掌,,如何進(jìn)行商業(yè)定位,四,如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格

17、定位,,2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位,項(xiàng)目立地條件研究,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究,,區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查,商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究,,輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究,競(jìng)品及典型性案例研究,市場(chǎng)定位的推導(dǎo)思路,消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)的調(diào)查與研究,,,,,,,2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位,[ 項(xiàng)目立地條件研究 ],項(xiàng)目基本指標(biāo)——決定項(xiàng)目的產(chǎn)品形式 道路類(lèi)別研究——依用途分交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，如王府井大街商業(yè)干道，

18、朝外大街兼具商業(yè)干道和交通干道雙重功能，商業(yè)干道是最好的道路類(lèi)別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道； 交通易達(dá)性研究——是否有障礙物（如交通欄隔），消費(fèi)人群本項(xiàng)目的車(chē)行和人行來(lái)外部交通動(dòng)線(xiàn)； 周邊環(huán)境和目前商業(yè)設(shè)施研究——利用可借鑒資源，進(jìn)行業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)或互補(bǔ)性；,,,2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位,[ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 ],總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶(hù)數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

19、全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 全市商業(yè)增加值 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額,,開(kāi)發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大。,,2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位,[ 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 ],城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo) 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,,2004年初，國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局下發(fā)了《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通

20、知》《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知》三個(gè)文件，要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，未制定的不得上報(bào)外商投資商業(yè)企業(yè)項(xiàng)目。目前包括北京等省會(huì)城市和計(jì)劃單列市已經(jīng)完成了該項(xiàng)工作，在對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商及時(shí)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)。,,2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位,[ 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 ],公共設(shè)施狀況 交通體系狀況 道路狀況、通行量 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)

21、 各項(xiàng)城市的機(jī)能 城市規(guī)劃,,,2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位,[ 輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究 ],地區(qū)間的銷(xiāo)售動(dòng)向 商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況 業(yè)種間的銷(xiāo)售動(dòng)向 大型主力店的動(dòng)向,,以上綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。,,2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位,[ 競(jìng)品及典型性案例研究 ],規(guī)模 客流量 提供的產(chǎn)品或服務(wù)、收益情況 交通來(lái)源 優(yōu)劣和劣勢(shì),,從以上幾個(gè)方面分析其現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特

22、點(diǎn)，以便做競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行差異化的定位，同時(shí)提煉出本項(xiàng)目可借鑒和需要規(guī)避的因素。,,2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位,[ 消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究 ],人口結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 購(gòu)買(mǎi)行為分析 收入水平 交通和出行方式,,通過(guò)以上方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)進(jìn)行定量和定性研究。,,2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位,市場(chǎng)定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓、項(xiàng)目的宗旨,大眾化定位 VS 特色化定位,大眾化定位法適合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所在地有足夠消費(fèi)群、沒(méi)有激烈競(jìng)爭(zhēng)，采用該定位方

23、式可以取得穩(wěn)定收益，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)??；,特色化定位法表現(xiàn)在兩方面：特色主題、特色服務(wù)。該定位方式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，但一旦成功，較易形成品牌。有了特色才具有不可替代性，從而具有競(jìng)爭(zhēng)。,,2、如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位,大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)是不斷培育、不斷發(fā)展的，在原有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以再度開(kāi)發(fā)有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。,,如何進(jìn)行商業(yè)定位,四,如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位,,

24、3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位不是一成不變的，隨著客觀(guān)市場(chǎng)條件的變化，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合會(huì)發(fā)生一定的變化，從最初的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過(guò)一個(gè)陣痛期。,,3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位,初步業(yè)態(tài)規(guī)劃,根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈消費(fèi)群的特性，消費(fèi)習(xí)性及潛力后，評(píng)選集客力強(qiáng)且具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合。,初步業(yè)態(tài)組合定位,,根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)果，選出商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，并兼顧涵蓋各類(lèi)型的業(yè)態(tài)。

25、,,3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位,項(xiàng)目初步經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例試算方法：,供給面商圈各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額的比例，與需求面的消費(fèi)者最常去的業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例，再加上消費(fèi)者最希望增加業(yè)態(tài)的消費(fèi)金額的比例，三項(xiàng)比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例。,,3、如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位最終確定：,初步業(yè)態(tài)定位,主力店招商反饋,調(diào)整業(yè)態(tài)組合,確定設(shè)計(jì)方案、政府報(bào)批,,,,,如何進(jìn)行商業(yè)定位,四,如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位

26、 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位,,價(jià)格定位的重要性,地段與價(jià)格是影響商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售成交的兩大因素，而其中地段是一個(gè)固定不變的因素，可塑性程度不高，價(jià)格則是一個(gè)可變因素，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可根據(jù)對(duì)手的情況進(jìn)行調(diào)整，在地段因素基本一定的情況下，價(jià)格因素對(duì)商鋪成交將起決定作用。在很多發(fā)展商看來(lái)，建設(shè)一個(gè)好的商場(chǎng)并不難，判斷“商鋪賣(mài)多少錢(qián)市場(chǎng)才能接受”也并不難，難的是怎樣才能在最短的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售，迅速回籠開(kāi)發(fā)資金，降低投

27、資風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)，這就取決于價(jià)格策略。有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格，有符合市場(chǎng)需要的間隔、配套、商業(yè)氛圍，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售自然水到渠成。,4、如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位,市場(chǎng)比較法,,成本定價(jià)法,銷(xiāo)售價(jià)格=開(kāi)發(fā)成本+發(fā)展商目標(biāo)利潤(rùn),租金反推法,可以看出，銷(xiāo)售價(jià)格的的確定，在很大程度上受發(fā)展商的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力（如開(kāi)發(fā)能力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)發(fā)水平等）制約。從理論上看，這個(gè)定價(jià)方法能夠達(dá)到發(fā)展商收回投資、賺取利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)目的，但站在投資者的角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)定價(jià)只能作為

28、參考價(jià)格，銷(xiāo)售價(jià)格的確定必須符合商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求狀況和租金水平。由于開(kāi)發(fā)成本和目標(biāo)利潤(rùn)兩個(gè)方面都是由發(fā)展商決定，以成本來(lái)衡量和擬定商鋪價(jià)格是不科學(xué)和不全面的，很容易會(huì)造成銷(xiāo)售價(jià)格與市場(chǎng)需求脫節(jié)，綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，成本控制能力也相對(duì)較強(qiáng)，當(dāng)發(fā)展商的利潤(rùn)率水平一致的時(shí)候，開(kāi)發(fā)成本較低的項(xiàng)目售價(jià)將較低。,,4、如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位,區(qū)域商鋪價(jià)格平均水平 + 項(xiàng)目硬件條件特征 + 類(lèi)比項(xiàng)目商鋪售價(jià),,市場(chǎng)比較法,成本定價(jià)法,租金反推

29、法,,4、如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位,,市場(chǎng)比較法影響租售價(jià)格因素,4、如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位,市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格均值：,樓層差價(jià)的考慮：,,4、如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位,1. 精確測(cè)算,2. 簡(jiǎn)易測(cè)算,售價(jià)=（日租金×360天－物業(yè)費(fèi)－相關(guān)稅收）×12年－維修基金－相關(guān)稅費(fèi) 注：360天為國(guó)際通用的年?duì)I業(yè)收租時(shí)間 12年為國(guó)際通用投資回報(bào)年限,,市場(chǎng)比較法,成本定價(jià)法,租金反推法,,售價(jià)=日租金×