[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)政策的利益博弈視角觀察

1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策屬性及政策走勢(shì)的利益博弈視角觀察,第 2 頁(yè),2 思源顧問(wèn),目 錄,話題一：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位特征中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局話題二：近年來(lái)政策走勢(shì)的利益博弈視角分析土地政策分析金融政策分析交易政策分析當(dāng)前階段整體政策調(diào)控的綜合分析物權(quán)法展望話題三：政策導(dǎo)向下的行業(yè)發(fā)

2、展大勢(shì)及思源企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略隨想,第 3 頁(yè),3 思源顧問(wèn),第一部分,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局,,摘 要,目錄,房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位特征中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局,,第 4 頁(yè),4 思源顧問(wèn),房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位，直接決定了中央宏觀政策的傾向以及房地產(chǎn)各關(guān)聯(lián)主體（尤其是開(kāi)發(fā)商）的話語(yǔ)權(quán)，也影響了房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)

3、利益博弈的整體格局。,第 5 頁(yè),5 思源顧問(wèn),房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有很大的直接拉動(dòng)作用,房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)消費(fèi)直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三架馬車(chē)）。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例逐漸上升：2003年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首次突破1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29.7%，高出同期固定資產(chǎn)投資增幅(26.7%)3個(gè)百分比。98年?yáng)|南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，擴(kuò)大內(nèi)需以政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，房地產(chǎn)發(fā)揮了重大作用房地產(chǎn)消費(fèi)占GDP的比例連年上升：

4、1996年的2.1%，躍升至2001年的5.7%（5年時(shí)間增加了1.4倍），2004年占8.4%,第 6 頁(yè),6 思源顧問(wèn),房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)巨大的帶動(dòng)與杠桿撬動(dòng)作用,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括多個(gè)環(huán)節(jié)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)龐雜,獲取土地,投資分析,項(xiàng)目定位,規(guī)劃設(shè)計(jì),建筑施工,策劃銷(xiāo)售,物業(yè)管理,資金融通,,,,,,,,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈,投資顧問(wèn)公司,政府主管部門(mén),銀行基金

5、信托,顧問(wèn)策劃公司,規(guī)劃設(shè)計(jì)單位,材料商、建筑商、監(jiān)理,銷(xiāo)售代理公司,物業(yè)管理公司,,,,,,,,,開(kāi)發(fā)企業(yè)主導(dǎo)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，日益扮演資源整合的角色,專業(yè)服務(wù)公司日益成熟，細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈,委托,經(jīng)營(yíng)管理,,,經(jīng)營(yíng)管理公司,房地產(chǎn)業(yè)橫跨第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)能力強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)、基礎(chǔ)市政建設(shè)（道路、橋梁等）等的發(fā)展更會(huì)帶動(dòng)建材、建筑施工、能源（水

6、泥、剛材、煤炭、汽油等）等行業(yè)的發(fā)展。,第 7 頁(yè),7 思源顧問(wèn),房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)細(xì)分,市場(chǎng)調(diào)研,定位策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì),投資分析,,材料供應(yīng),園林景觀,設(shè)計(jì)裝修,建筑施工(監(jiān)理）,銷(xiāo)售代理,廣告設(shè)計(jì),媒體推廣（活動(dòng)公司）,營(yíng)銷(xiāo)策劃,整體策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì),拆遷代理,市場(chǎng)研究,市政建設(shè),推廣策劃,出讓代理,土地評(píng)估,土地一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng),二手中介,物業(yè)顧問(wèn),經(jīng)營(yíng)管理,經(jīng)營(yíng)顧問(wèn),物業(yè)管理,項(xiàng)目主體,組織主體,資訊服務(wù),融

7、資服務(wù),法律服務(wù),資源整合,中介資訊,三級(jí)市場(chǎng),政府,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),,,消費(fèi)者,研究咨詢,IT服務(wù),招商引資,管理咨詢,IT服務(wù),中介服務(wù),,,理財(cái)顧問(wèn),人才培訓(xùn),第 8 頁(yè),8 思源顧問(wèn),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展程度與城市化進(jìn)程息息相關(guān),城市化是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，城市化不僅是人口、產(chǎn)業(yè)向城市積聚的過(guò)程，同時(shí)也是農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市用地、城市房地產(chǎn)需求急劇膨脹的過(guò)程。中國(guó)的農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，城市建設(shè)持續(xù)提速1990年，城市化率18.9

8、%2003年，城市化率約40%，城市人口5.2億，農(nóng)村人口7.6億照此推算2020年城市化率將達(dá)到60%，以人口16億計(jì)算，城市人口9億，有4億農(nóng)民要進(jìn)入城市城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)：城市化進(jìn)程的核心是城市經(jīng)營(yíng)、土地運(yùn)作，其核心便是經(jīng)營(yíng)土地。土地是承載城市發(fā)展的最基本載體，無(wú)論城市規(guī)模的變動(dòng)，還是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，最終都體現(xiàn)在城市土地利用規(guī)模、密度和結(jié)構(gòu)上，經(jīng)營(yíng)城市和提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的最終結(jié)果，都體現(xiàn)在城市土地總體價(jià)值上。增長(zhǎng)的城

9、市人口的居?。ㄗ≌?、就業(yè)、生活（商業(yè)用房）、教育醫(yī)療等需求依賴房地產(chǎn)發(fā)展，又帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的聚集帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展（工廠、經(jīng)濟(jì)園區(qū)）,第 9 頁(yè),9 思源顧問(wèn),房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展能優(yōu)化投資渠道并擴(kuò)大消費(fèi),資本具有追求利得的基本屬性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于擴(kuò)大、優(yōu)化投資渠道。高額利潤(rùn)率吸引其他行業(yè)的剩余資本進(jìn)入；房地產(chǎn)區(qū)域性的特點(diǎn)吸引不同地區(qū)間的資本流動(dòng)，促動(dòng)經(jīng)濟(jì)落后區(qū)域的招商與經(jīng)濟(jì)發(fā)展(江浙資本向內(nèi)地轉(zhuǎn)移）；吸引外資進(jìn)入中國(guó)（國(guó)外

10、投資基金、游資)，如何記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、凱德置地;要考慮人民升值的預(yù)期我國(guó)民間存在大量游資，但面臨著出路不暢的問(wèn)題。股市一天比一天熊，不能扛起資金分流的大旗；物價(jià)指數(shù)（CPI）快速攀升，2003年末進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代；其他行業(yè)或投資領(lǐng)域利潤(rùn)趨減；溫州購(gòu)房團(tuán)，山西購(gòu)房團(tuán)不足為奇；有利于分流儲(chǔ)蓄余額。國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額，從1996年的3.85萬(wàn)億元，到2001年的7.4萬(wàn)億元，再到2003年的10.94萬(wàn)億，連年高漲，增勢(shì)不

11、減，如此高的增幅表明我國(guó)居民手中蘊(yùn)藏巨大的投資和消費(fèi)能量。,第 10 頁(yè),10 思源顧問(wèn),房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了龐大的崗位需求緩解就業(yè)壓力,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量龐大，全國(guó)一萬(wàn)多家，需要大量的人才更重要的是，房地產(chǎn)帶動(dòng)其他眾多的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、能源）的發(fā)展，更提供了數(shù)量龐大的就業(yè)崗位。建筑行業(yè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，吸引需要大量建筑工人，吸引農(nóng)民工進(jìn)城，分散農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,第 11 頁(yè),11 思源顧問(wèn),房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)

12、展關(guān)乎老百姓安居樂(lè)業(yè)、政治穩(wěn)定與執(zhí)政黨生存發(fā)展,土地資源的稀缺，使其成為戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)、朝代更替的焦點(diǎn)土地問(wèn)題的合理解決也是中國(guó)共產(chǎn)黨革命成功、建國(guó)執(zhí)政的重要基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)用地（耕地） 、糧食產(chǎn)量關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，尤其是人口大國(guó)的中國(guó)人民的居住需求需要滿足：居者有其屋。住房保障制度：安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏吃飯、居住問(wèn)題代表老百姓的切身利益，關(guān)乎政治穩(wěn)定,第 12 頁(yè),12 思源顧問(wèn),小結(jié)：房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地

13、位,無(wú)論從經(jīng)濟(jì)角度、還是政治角度，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的作用是至關(guān)重要的。從行業(yè)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)可能不符合作為支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)（GDP10%)，但是，從房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的龐雜來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)而言占有基礎(chǔ)性地位的行業(yè).關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位（支配性/從屬性）、房地產(chǎn)業(yè)是否國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，存在爭(zhēng)論！這個(gè)問(wèn)題本身，也成為各方博弈的一個(gè)焦點(diǎn)（后面案例分析）,,,,GDP,房地產(chǎn)業(yè),城市化與城

14、市建設(shè),關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè),就業(yè)崗位,居住保障,第 13 頁(yè),13 思源顧問(wèn),博弈案例：房地產(chǎn)行業(yè)是否國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)是近年來(lái)中國(guó)利益博弈最典型的一個(gè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)集團(tuán)也是目前中國(guó)發(fā)育程度最高的一個(gè)利益群體。房地產(chǎn)集團(tuán)最漂亮的一次博弈是2003年圍繞121文件的利益博弈。 2003年6月13日央行出臺(tái)121文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》），要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸款、嚴(yán)控土地儲(chǔ)備貸款、嚴(yán)防建筑貸款

15、墊資、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理等。對(duì)此，有人驚呼：“房地產(chǎn)的冬天來(lái)了”。緊接著，房地產(chǎn)商動(dòng)作頻頻，各種研討會(huì)相繼召開(kāi)，業(yè)內(nèi)的頭面人物紛紛發(fā)表講話，而最重要的一個(gè)動(dòng)作則是在房產(chǎn)商的力推下，工商聯(lián)邀請(qǐng)眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫(xiě)出一個(gè)報(bào)告上報(bào)給國(guó)務(wù)院。輿論認(rèn)為，這個(gè)舉動(dòng)促成了國(guó)務(wù)院18號(hào)文件的出臺(tái)。該文件確認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，且發(fā)展是健康的，并指出，“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。由此，房地產(chǎn)的“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的

16、重要支柱產(chǎn)業(yè)”地位得到官方確認(rèn)。可以說(shuō)，在改革以來(lái)的20多年中，一個(gè)利益群體能夠通過(guò)自己的努力影響甚至改變政府的一項(xiàng)重要政策，這還是第一次。反映了政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)既打壓又呵護(hù)的矛盾心態(tài)隨后，有些專家對(duì)此進(jìn)行討論，部分專家以房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比例來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)并非國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。,第 14 頁(yè),14 思源顧問(wèn),第一部分,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局,,摘 要,目錄,房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位特征中國(guó)

17、房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局,,第 15 頁(yè),15 思源顧問(wèn),政策就是游戲規(guī)則，用以平衡利益！既定的政策，也決定了利益博弈的整體格局，尤其是關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)屬性的重大基本政策。,第 16 頁(yè),16 思源顧問(wèn),我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之一——法律,國(guó)家的根本大法：《中華人民共和國(guó)憲法》全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的房地產(chǎn)相關(guān)法律，效力僅次于憲法：《中華人民共和國(guó)土地管理法

18、》：由第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議于1998年8月29日修訂通過(guò)，自1999年1月1日起施行。該法共分八章，即總則、土地的所有權(quán)和使用權(quán)、土地利用總體規(guī)劃、耕地保護(hù)、建設(shè)用地、監(jiān)督檢查、法律責(zé)任、附則；《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》：1994年《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》：2002年8月29日經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)《城市規(guī)劃法》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》等與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有密切關(guān)系的法律，

19、如 《城市規(guī)劃法》規(guī)定城市一切建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目必須取得城市規(guī)劃許可證的規(guī)定，違反城市規(guī)劃者所承擔(dān)的法律責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很大約束作用《物權(quán)法》：可能即將出臺(tái)；,法 律,第 17 頁(yè),17 思源顧問(wèn),我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之二——行政法規(guī),行政法規(guī)，國(guó)務(wù)院頒布的有關(guān)房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)或動(dòng)的行政法規(guī)，是對(duì)全國(guó)人大在房地產(chǎn)立法方面的補(bǔ)充與具體化，更具現(xiàn)實(shí)可操作性：《中華人民共和國(guó)土地管理法

20、實(shí)施條例》：由1998年12月24日國(guó)務(wù)院第12次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自1999年1月1日起施行。該法也分八章，與《土地管理法》相一致。  《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地管理暫行辦法》《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》《基本農(nóng)田保護(hù)條例》：由1998年12月24日國(guó)務(wù)院第12次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自1999年1月1日起施行。該法分六章，即總則、劃定、保護(hù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則?！蛾P(guān)于做好省級(jí)以下國(guó)土資源管理體

21、制改革有關(guān)問(wèn)題的通知》： 2004年4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的一個(gè)旨在從管理體制上，限制地方行權(quán)的文件。,行政法規(guī),第 18 頁(yè),18 思源顧問(wèn),我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之三——行政規(guī)章,行政規(guī)章：國(guó)務(wù)院有關(guān)部委頒布的有關(guān)房地產(chǎn)管理的行政規(guī)章。房地產(chǎn)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，其管理很大一部分職能是由國(guó)務(wù)院所屬的部委來(lái)完成的，這些職能部門(mén)如國(guó)土資源部、建設(shè)部等根據(jù)管理工作需要頒布的行政規(guī)章。建設(shè)部：《全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)施辦法》，《房屋拆遷

22、估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》國(guó)土資源部：《國(guó)有土地使用權(quán)審批管理暫行規(guī)定》國(guó)家計(jì)委：關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知,行政規(guī)章,第 19 頁(yè),19 思源顧問(wèn),我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之四——地方性法規(guī)和地方規(guī)章,地方性法規(guī)和地方規(guī)章：我國(guó)各省、自治區(qū)和直轄市人大及其常委會(huì)制定的地方性法規(guī)和省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院授權(quán)的計(jì)劃單列市人民政府制定的管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的地方規(guī)章，在其轄區(qū)內(nèi)具有法律效力。地方性的規(guī)章往往是根

23、據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況制定的，具有地方性的特點(diǎn)，同樣是我國(guó)房地產(chǎn)法律體系的一部分。,地方法規(guī)規(guī)章,第 20 頁(yè),20 思源顧問(wèn),我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系五個(gè)組成部分之五——最高法院司法解釋,依據(jù)法律規(guī)定，我國(guó)最高人民法院有權(quán)就司法審判工作中任何具體應(yīng)用法律、法規(guī)做出具有法律效力的司法解釋。目前關(guān)于房地產(chǎn)方面的司法解釋已有一百多條2004年6月21日，最高人民法院公布的“關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋”，自8月1日起

24、施行，共28條，三個(gè)方面內(nèi)容：關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同糾紛的處理、關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的處理、關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理,高法司法解釋,第 21 頁(yè),21 思源顧問(wèn),附：我國(guó)房地產(chǎn)法的立法發(fā)展歷程,第一階段：1949年----1978年,第 22 頁(yè),22 思源顧問(wèn),第一階段的房地產(chǎn)法的立法特點(diǎn)主要有： 這時(shí)期房地產(chǎn)立法主要是以部門(mén)規(guī)章、黨的政策的形式出現(xiàn)。確立了城市土地為國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有的原則，徹底消滅了

25、土地私有制。土地供給由行政劃撥；土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不被承認(rèn)。城市住房實(shí)行非商品化。立法數(shù)量過(guò)少；立法程序混亂，缺乏民主性；立法層次較低，缺乏科學(xué)性，規(guī)范性。,第 23 頁(yè),23 思源顧問(wèn),第二階段：1979年----1994年,第 24 頁(yè),24 思源顧問(wèn),第二階段房地產(chǎn)法立法的特點(diǎn)黨的十一屆三中全會(huì)以后，經(jīng)歷了幾十載沉寂的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始了復(fù)蘇，房地產(chǎn)“熱”起來(lái)了。為使房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)有法可依，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)

26、領(lǐng)域的法制建設(shè)，隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，房地產(chǎn)的發(fā)展受到主管機(jī)關(guān)的高度重視，制定了大量的房地產(chǎn)法規(guī)、條例、政策，尤其是1986年《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、對(duì)與土地所有權(quán)、使用權(quán)、建設(shè)用地、農(nóng)村建設(shè)用地等房地產(chǎn)關(guān)系做出了重要規(guī)定。房地產(chǎn)立法地位提高了。過(guò)去我們對(duì)于房地產(chǎn)管理習(xí)慣于用政策和行政命令的手段，現(xiàn)在這一手段已被法律、法規(guī)所取代。已頒布的法律、法規(guī)在調(diào)整人們房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)經(jīng)營(yíng)等市場(chǎng)活動(dòng)中

27、所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系方面已起了重要的調(diào)節(jié)作用。房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象和范圍不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象從開(kāi)始時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、私房買(mǎi)賣(mài)、租賃擴(kuò)展到現(xiàn)在，不僅包括原有的調(diào)整范圍，而且還包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、房地產(chǎn)交易、抵押以及房地產(chǎn)使用、消費(fèi)等新的領(lǐng)域。房地產(chǎn)立法數(shù)量劇增，司法解釋大量存在，司法部出臺(tái)了100多個(gè)有關(guān)房地產(chǎn)方面的司法解釋，部門(mén)規(guī)章健全。,第 25 頁(yè),25 思源顧問(wèn),第三階段：房里產(chǎn)管理法頒布至今,第 26 頁(yè),26 思

28、源顧問(wèn),第三階段我國(guó)房地產(chǎn)法的立法特點(diǎn)：當(dāng)前大量的房地產(chǎn)法律關(guān)系是通過(guò)國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，國(guó)土資源部、建設(shè)部等部委制定的部門(mén)規(guī)章，以條例、辦法、規(guī)定、細(xì)則等形式出現(xiàn)，立法層次較低。享有立法權(quán)的地方人大及其常委會(huì)制定的地方性法規(guī)較多。我國(guó)房地產(chǎn)基本法律《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》得以確立，相應(yīng)法規(guī)日臻完善，房地產(chǎn)方面的各種規(guī)章制度健全。,第 27 頁(yè),27 思源顧問(wèn),決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬性的基本制度,圍繞房地產(chǎn)的三個(gè)要素：

29、土地：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，承載城市發(fā)展的最基本載體，資金：資金密集型產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)（商品房市場(chǎng)）：供給、需求、價(jià)格的最終決定與調(diào)控,第 28 頁(yè),28 思源顧問(wèn),土地所有制,《憲法》、《土地管理法》：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家為公共利益的需要

30、，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。全民所有制的土地為國(guó)家所有，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地。其所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民行使，具體又由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。國(guó)有土地的范圍包括：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；國(guó)家依法征用的土地；依法不屬于集體的林地、草地、土地勞動(dòng)群眾集體所有制采用的是農(nóng)民集體所有制的形式：也簡(jiǎn)稱集體所有土地。從憲法角度，建制鎮(zhèn)的土地不屬于城市的范疇，同時(shí)也不屬于農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。按新

31、的規(guī)定，其土地的所有權(quán)可根據(jù)實(shí)際情況分別處理。兩類土地的比重大體相當(dāng)，根據(jù)全國(guó)土地詳查德資料，我國(guó)國(guó)有土地的面積占全國(guó)土地調(diào)查面積的53.17%，在國(guó)有土地中，農(nóng)林牧漁場(chǎng)站61.58%，國(guó)有儲(chǔ)備土地占37.14%，城鎮(zhèn)土地面積只占0.41%，其他土地面積占0.87%。,第 29 頁(yè),29 思源顧問(wèn),集體土地征用制度,城市化的過(guò)程從某種意義上講，也是集體土地轉(zhuǎn)化為城市用地的過(guò)程。這一過(guò)程主要通過(guò)土地的征用實(shí)現(xiàn)。憲法第10條：國(guó)家為了

32、公共利益的需要，可以依照法律的規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用。征地，具有三個(gè)明顯的特征：具有一定的強(qiáng)制性。被征單位必須服從國(guó)家的需要；要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；土地被征用后所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體土地變?yōu)閲?guó)有土地。,第 30 頁(yè),30 思源顧問(wèn),保護(hù)耕地、合理利用土地的原則：人多地少、土地后備資源不足的國(guó)情決定了在征地過(guò)程中必須貫徹“十分珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地”的基本國(guó)策。保證國(guó)家

33、建設(shè)用地的原則防止兩種偏向：一是以保護(hù)農(nóng)民的利益為理由拒絕國(guó)家征用；二是被征用對(duì)象是采用各種方法大幅度提高征地補(bǔ)償費(fèi)用和安置條件。妥善安置被征用土地單位和農(nóng)民的原則,第 31 頁(yè),31 思源顧問(wèn),國(guó)有土地使用制度和相關(guān)政策,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，實(shí)行的是土地劃撥、無(wú)償使用的制度。20世紀(jì)80年代，我國(guó)實(shí)行土地使用制度改革實(shí)踐，國(guó)有土地有償、有限年限使用制度，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地有

34、償使用費(fèi)的制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。  國(guó)有土地使用權(quán)出讓：內(nèi)涵：土地所有權(quán)出讓是指國(guó)家將土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓金的含義是取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期的地租。在香港又稱為土地批租。土地使用權(quán)出讓（也稱土地一級(jí)市場(chǎng)）由國(guó)家壟斷，任何單位]個(gè)人不得出讓國(guó)有土地的使用權(quán)；取得土

35、地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入的市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但地下埋藏物屬于國(guó)家所有。集體土地不經(jīng)征用，變?yōu)閲?guó)有土地之前不得出讓。出讓形式：招標(biāo)拍賣(mài)協(xié)議掛牌出讓年限:居住用地-70年工業(yè)用地-50年教育科技文化衛(wèi)生、體育或其他用地-50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地-40年土地使用權(quán)的回收與終止：土地使用權(quán)到期后，如果使用者不申請(qǐng)續(xù)期和深情未被

36、批準(zhǔn)，國(guó)家應(yīng)該無(wú)償回收土地使用權(quán)在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公眾利益需要，可提前回收土地使用權(quán)，但回收時(shí)要根據(jù)具體情況對(duì)土地使用者給與一定補(bǔ)償土地使用者如果不履行土地使用權(quán)合同，或者未按照合同約定的期限和條件開(kāi)發(fā)利用土地，政府可無(wú)償回收土地使用權(quán),第 32 頁(yè),32 思源顧問(wèn),國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥：土地使用權(quán)的劃撥是指經(jīng)縣以上人民政府的批準(zhǔn)，在用地者繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)之后，將土地交付其使用或者無(wú)償使用（國(guó)有的荒山、灘涂等）的行

37、為。一般情況下，劃撥土地沒(méi)有使用年限，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前，凡是國(guó)有土地均按劃撥土地進(jìn)行管理。劃撥土地使用權(quán)的范圍包括:國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶植的能源、交通、水利設(shè)施等項(xiàng)目的用地法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,第 33 頁(yè),33 思源顧問(wèn),土地利用的相關(guān)政策,土地管理法規(guī)定：十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保

38、護(hù)措施：為了確保我國(guó)的耕地?cái)?shù)量不在減少，要求在省一級(jí)行政區(qū)域范圍內(nèi)做到耕地總量平衡，即規(guī)劃期內(nèi)的耕地?cái)?shù)量不減少。國(guó)家還實(shí)行占用耕地的補(bǔ)償制度：非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵](méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，專款用于開(kāi)墾新的耕地。實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度?！痘巨r(nóng)田保護(hù)條例》由1998年12月24

39、日國(guó)務(wù)院第12次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自1999年1月1日起施行。該法分六章，即總則、劃定、保護(hù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。,第 34 頁(yè),34 思源顧問(wèn),嚴(yán)格控制城市用地和建設(shè)用地的規(guī)模：規(guī)定建設(shè)用地占用農(nóng)地的審批權(quán)限。為了防止各級(jí)政府越權(quán)審批建設(shè)占用農(nóng)地現(xiàn)象，我國(guó)土地管理法規(guī)定：由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的大型基層建設(shè)項(xiàng)目和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的各類居民點(diǎn)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施

40、規(guī)劃將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，可根據(jù)年度計(jì)劃分批次由批準(zhǔn)該規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體的建設(shè)項(xiàng)目用地由市、縣人民政府批準(zhǔn)。征用下列土地，也需要經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田；超過(guò)35公頃的耕地（非基本農(nóng)田）；超過(guò)70公頃的其他用地。在土地管理法中，還明確規(guī)定通過(guò)土地利用的年度計(jì)劃，實(shí)行建設(shè)用地的總量控制。即每個(gè)城市的用地規(guī)模不得超過(guò)計(jì)劃確定的用地指標(biāo)。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模。

41、除了對(duì)建設(shè)用地的規(guī)模進(jìn)行總量控制外，國(guó)家還制定了城市、村鎮(zhèn)建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，作為審批規(guī)劃的重要依據(jù)。其中，城市建設(shè)用地的最高標(biāo)準(zhǔn)為人均120平方米，村鎮(zhèn)建設(shè)用地的最高標(biāo)準(zhǔn)為人均150平方米。,第 35 頁(yè),35 思源顧問(wèn),土地登記發(fā)證制度,《土地登記規(guī)則》依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書(shū)式樣由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定。土地登記資料可以公開(kāi)查詢。房產(chǎn)交易登記備案

42、制度,第 36 頁(yè),36 思源顧問(wèn),土地用途管制制度,是指國(guó)家為保證土地資源的合理利用和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地利用區(qū)，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者嚴(yán)格按照國(guó)家確定的用途利用土地的制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。  使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地

43、利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。,第 37 頁(yè),37 思源顧問(wèn),土地利用總體規(guī)劃制度,《城市規(guī)劃法》城市一切建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目必須取得城市規(guī)劃許可證的規(guī)定，違反城市規(guī)劃者所承擔(dān)的法律責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很大約束作用根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的規(guī)劃體系，土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃都是對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用具有調(diào)控作用的法定規(guī)劃。兩個(gè)規(guī)劃的共同之點(diǎn)都是規(guī)定了總用地的規(guī)模和各類用地的比例，將不同用途和功能的物質(zhì)要素落實(shí)的

44、地塊。前者策劃重于建成區(qū)以外的土地利用城市規(guī)劃主要安排城市范圍內(nèi)的土地利用。在土地管理法中，還明確規(guī)定通過(guò)土地利用的年度計(jì)劃，實(shí)行建設(shè)用地的總量控制。即每個(gè)城市的用地規(guī)模不得超過(guò)計(jì)劃確定的用地指標(biāo)。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模。,第 38 頁(yè),38 思源顧問(wèn),土地整理和收購(gòu)儲(chǔ)備制度,土地整理：是指通過(guò)一系列工程手段和土地產(chǎn)權(quán)的調(diào)整，進(jìn)一步改善現(xiàn)有土地的生產(chǎn)、生活條件，提高土地的使用效率。

45、土地收購(gòu)：在西方又稱為“土地銀行”，是由政府委托的機(jī)構(gòu)通過(guò)征用、回收、置換的方式，從分散的土地使用者中將土地集中起來(lái)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理，并根據(jù)市場(chǎng)需要，將這部分土地再投入市場(chǎng)的一種土地經(jīng)驗(yàn)經(jīng)營(yíng)制度。主要作用：增加政府對(duì)土地調(diào)控的能力；為國(guó)有企業(yè)改革、脫鉤、破產(chǎn)處置提供必要的資金保障。促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置保證城市規(guī)劃的實(shí)施到2001年底，全國(guó)已建立1002個(gè)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，收購(gòu)?fù)恋?55.2平方公里，已出讓38.85平方公里

46、，捆村107.7平方公里。,第 39 頁(yè),39 思源顧問(wèn),經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)政策,1992年全國(guó)掀起“開(kāi)發(fā)區(qū)”熱，開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)始圈地運(yùn)動(dòng)。截止到2004年6月，全國(guó)共有各類開(kāi)發(fā)區(qū)6741個(gè)，規(guī)劃用地面積3.75萬(wàn)平方米，相當(dāng)于我國(guó)海南省的總面積，而全國(guó)城市、建制鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地的總和也只有3.15萬(wàn)平方公里。認(rèn)識(shí)誤區(qū)：開(kāi)發(fā)區(qū)可以利用優(yōu)惠政策，引來(lái)許多投資項(xiàng)目。并不注重當(dāng)?shù)卣w投資環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ乃茉臁ｉ_(kāi)發(fā)區(qū)成為土地違規(guī)操作、尋租行為、腐

47、敗大量滋生的溫床。而且導(dǎo)致大量的農(nóng)田被毀、土地廢置、投資毀損。即使很不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)也存在問(wèn)題：如亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),第 40 頁(yè),40 思源顧問(wèn),住房制度改革,改革開(kāi)放以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，是低租金實(shí)物配給的住房分配制度城市住房建設(shè)作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，沒(méi)有專項(xiàng)投資基金房屋產(chǎn)權(quán)單位所有制，住房分配不公：不同單位居住水平差異大，統(tǒng)一單位不同職工分配標(biāo)準(zhǔn)不一只有投入，沒(méi)有收益，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受限制1998年高以前的住房制度屬于高度福

48、利化的住宅制度。1998年出臺(tái)的住房制度改革目標(biāo)主要是把高度福利化的住房制度改革為以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的住房分配制度。實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房等過(guò)渡性政策，公共住房保障制度并沒(méi)有得到應(yīng)有重視。,第 41 頁(yè),41 思源顧問(wèn),住房制度改革的歷程,1，試點(diǎn)售房階段（1979-1985）：準(zhǔn)許私人建房、私人買(mǎi)房、準(zhǔn)許私人擁有房屋。全價(jià)出售和三三制補(bǔ)貼售房。2，提租補(bǔ)貼階段（1986-1990）：供方出售遭遇阻力，提高房租，以租養(yǎng)房

49、3，以售帶租階段（1991-1993）：（售房起步，帶動(dòng)提租，售房給與優(yōu)惠，小步提租不過(guò)補(bǔ)貼4，全面推進(jìn)階段:實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。房改的具體內(nèi)容是：由實(shí)物福利的分配方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對(duì)象的、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。建立住房公積金制度發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)建立政策性和商業(yè)

50、性并存的住房信貸體系。建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)那個(gè)和發(fā)展社會(huì)化的范顧問(wèn)維修管理市場(chǎng)。5，住房分配貨幣化階段,第 42 頁(yè),42 思源顧問(wèn),貨幣化住房分配制度,1998年7月3日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)步伐的通知》，其核心是：停止住房實(shí)物分配；逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。住房制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的一個(gè)重要組成部分，因此必然

51、是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，不可能短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)一步到位的目標(biāo)，制定改革方案要從實(shí)際情況出發(fā)，分階段逐步實(shí)施房改目標(biāo)。如：考慮居民的生活水平、職工實(shí)物分配的觀念改變等因素出臺(tái)房屋銷(xiāo)售政策。住房制度改革是一個(gè)系統(tǒng)工程。如：新房出售政策需要金融部門(mén)支持、需要多種房屋的供應(yīng)渠道、需要對(duì)工資的改革必須徹底與舊有住房制度徹底決裂：實(shí)物分配,第 43 頁(yè),43 思源顧問(wèn),現(xiàn)有住房制度的總體思路：,總體思路：2003年8月12日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)

52、持續(xù)健康發(fā)展的通知》:堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)作用；以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需求；加快建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度；加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定住房分配貨幣化：體制住房實(shí)物分配之后，職工的住房消費(fèi)主要通過(guò)貨幣化手段實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》經(jīng)濟(jì)適用房是政府為低收入居民提供的

53、住房，為了防止標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，對(duì)戶型和面積進(jìn)行控制。規(guī)定要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平米左右，小套住房面積控制在60平米左右。經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，按照保本微利的原則確定。由于享受免交土地出讓金以及21項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)減半等優(yōu)惠政策，房?jī)r(jià)比普通商品房低10%左右，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)控制在3%，經(jīng)濟(jì)適用房具有社會(huì)保障性質(zhì)，購(gòu)房者必須通過(guò)申請(qǐng)、審批和公示的制度，符合條件的菜具有購(gòu)房資格。滿足普通商品房的需求，控制高檔商品房的建

54、設(shè),第 44 頁(yè),44 思源顧問(wèn),商品房銷(xiāo)售制度,《商品房銷(xiāo)售管理辦法》預(yù)售制度，賣(mài)樓花早期支持房地產(chǎn)發(fā)展的特有政策產(chǎn)物,第 45 頁(yè),45 思源顧問(wèn),銀行信貸政策,開(kāi)發(fā)貸款購(gòu)房按揭貸款公積金貸款商業(yè)貸款,第 46 頁(yè),46 思源顧問(wèn),分稅制為主體的稅收制度體系下的政府收入,1994年，實(shí)行分稅制財(cái)稅制度，強(qiáng)化中央收入的主導(dǎo)地位，提高中央分配比例，使財(cái)政收入向中央傾斜，打破中央與地方財(cái)政收入分配平衡。實(shí)行分稅制，要

55、求按照稅種實(shí)現(xiàn)“三分”：即分權(quán)、分稅、分管。分稅制實(shí)質(zhì)上就是為了有效的處理中央政府和地方政府之間的事權(quán)和財(cái)權(quán)關(guān)系，通過(guò)劃分稅權(quán)，將稅收按照稅種劃分為中央稅、地方稅(有時(shí)還有共享稅)兩大稅類進(jìn)行管理而形成的一種財(cái)政管理體制。中央政府：以稅為主；地方政府：以費(fèi)為主，收入吃緊所得稅征管范圍調(diào)整，并實(shí)行中央與地方分享，造成地方稅收入下降3-5個(gè)百分點(diǎn)。營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整，普遍實(shí)行差額征稅和提高營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的規(guī)定、對(duì)安置下崗失業(yè)人員再就業(yè)的稅收

56、優(yōu)惠等，將造成營(yíng)業(yè)稅減收10-20%，造成地方收入占總收入的比例下降5-10個(gè)百分點(diǎn)。共享稅——增值稅分配中地方收入所占比例過(guò)低（現(xiàn)為25%），地方收入占中央收入比例將由于原來(lái)的40%下降到30%，削弱地方可支付財(cái)力和地方政府的職能作用，中央政府與地方政府分鍋吃飯，各級(jí)地方政府出現(xiàn)財(cái)政困境，土地出讓收益成為地方政府?dāng)U大財(cái)政收入的重要途徑。,第 47 頁(yè),47 思源顧問(wèn),國(guó)土房管部門(mén)的管理體制-——權(quán)力制衡分配體系,去年底我國(guó)決定實(shí)

57、行省以下土地垂直管理體制，省級(jí)以下土地管理部門(mén)的官員將主要由上級(jí)土地管理部門(mén)管理，這意味著上收管理權(quán)力、強(qiáng)化部門(mén)權(quán)威的土地管理體制變革已經(jīng)發(fā)生。 垂直管理體制的目的：保護(hù)耕地與建設(shè)用地遏制地方政府的短視行為,第 48 頁(yè),48 思源顧問(wèn),土地的國(guó)家所有與地方控制出讓權(quán),土地使用規(guī)范化還是利益最大化地方政府掌握出讓權(quán)，出讓土地收益，成為地方政府財(cái)政收入重要來(lái)源,第 49 頁(yè),49 思源顧問(wèn),第一部分,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及

58、利益博弈整體格局,,摘 要,目錄,房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位特征中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局,,第 50 頁(yè),50 思源顧問(wèn),,,,完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)框架圖,政府（國(guó)土管理部門(mén)）,,開(kāi)發(fā)商,使用者,使用者…,一 級(jí) 市 場(chǎng),二 級(jí) 市 場(chǎng),,,三 級(jí) 市 場(chǎng),,招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌,,,規(guī)劃要求、使用年限…,,,銷(xiāo)售、租賃,,,按合同要求…,,,

59、銷(xiāo)售、租賃,,,按合同要求…,,技術(shù)中介,服務(wù)中介,,,一級(jí)開(kāi)發(fā)商,,合同要求,合同要求,合同要求,第 51 頁(yè),51 思源顧問(wèn),房地產(chǎn)行業(yè)的特征,周期性,房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性,關(guān)聯(lián)性,作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，帶動(dòng)水泥、鋼鐵、化工等十多個(gè)行業(yè),地域性,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級(jí)差收益明顯,資金密集,需要高資金投入，同時(shí)

60、具有高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)率,項(xiàng)目導(dǎo)向性,企業(yè)運(yùn)作以一個(gè)個(gè)項(xiàng)目為導(dǎo)向展開(kāi)，項(xiàng)目運(yùn)作全周期成為企業(yè)的核心價(jià)值鏈,第 52 頁(yè),52 思源顧問(wèn),中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特征,政策敏感性較強(qiáng),縱向壟斷式的產(chǎn)業(yè)鏈，政府在土地一級(jí)市場(chǎng)中具有雙重身份，政府與政策是行業(yè)的主導(dǎo)因素，政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策,行業(yè)技術(shù)較落后,體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、材料創(chuàng)新技術(shù)、建筑施工技術(shù)與管理運(yùn)營(yíng)技術(shù)等多方面，多數(shù)仍與國(guó)外保持差距

61、,資本結(jié)構(gòu)較單一,目前中國(guó)房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)大部分資金來(lái)源于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)有著重要影響，也決定了金融政策對(duì)行業(yè)的影響程度很大,市場(chǎng)化程度較低,20年的發(fā)展歷史，行業(yè)市場(chǎng)化程度整體較低，甚至諸多“不規(guī)范”與“潛規(guī)則”還處在被剛剛中結(jié)的階段。,第 53 頁(yè),53 思源顧問(wèn),政府的雙重角色決定中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是政策主導(dǎo)性行業(yè),土地出讓市場(chǎng)中，政府既是土地所有者的代表，又是買(mǎi)賣(mài)的一方。房產(chǎn)交易市場(chǎng)中，政府既是供給的調(diào)控方（土地供

62、應(yīng)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制），又是需求的調(diào)控方（信貸政策、拆遷的剛性需求）,第 54 頁(yè),54 思源顧問(wèn),對(duì)國(guó)家金融的高度依賴,融資渠道單一造成國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)的巨大隱患,第 55 頁(yè),55 思源顧問(wèn),影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè),政府&政策,產(chǎn)業(yè)資本,城市化&人口增長(zhǎng),宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì),行業(yè)技術(shù),行業(yè)人才,第 56 頁(yè),56 思源顧問(wèn),第一部分,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局,,摘

63、 要,目錄,房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位特征中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈特征中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局,,第 57 頁(yè),57 思源顧問(wèn),博弈=Game（游戲）,貓和老鼠？獵人與狐貍？如來(lái)佛與孫悟空？警察與土匪？美女與野獸？,目標(biāo)就是追求組織或個(gè)人利益的最大化,第 58 頁(yè),58 思源顧問(wèn),房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)的多重利益主體與復(fù)雜利益博弈格局,龐大復(fù)雜的利益博弈格局，昭示利益群體博弈時(shí)代,多方

64、利益博弈需要平衡——游戲規(guī)則制定運(yùn)行玄機(jī)重重,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,第 59 頁(yè),59 思源顧問(wèn),中央政府的利益訴求,調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)：保證經(jīng)濟(jì)以安全穩(wěn)定的速度發(fā)展，合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)促進(jìn)行業(yè)發(fā)展：房地產(chǎn)行業(yè)維持健康的持續(xù)發(fā)展糧食（耕地）、住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，關(guān)系全社會(huì)的穩(wěn)定和繁榮，是基本生存的保障之一房地產(chǎn)問(wèn)題政治化：居者有其屋和諧政府思想的深刻背景：從各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)高速增長(zhǎng)一

65、段時(shí)間后，社會(huì)矛盾會(huì)激化，到目前為止，世界上沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以超過(guò)7%的速度持續(xù)30年以上；當(dāng)人均GDP超過(guò)1000美元，持續(xù)增長(zhǎng)23年以后，幾乎所有的國(guó)家都發(fā)生了金融危機(jī)和社會(huì)動(dòng)蕩。,第 60 頁(yè),60 思源顧問(wèn),中央各部門(mén)的利益訴求,從部門(mén)職責(zé)的最優(yōu)化實(shí)現(xiàn)本部門(mén)管理權(quán)限的擴(kuò)大化——權(quán)欲,第 61 頁(yè),61 思源顧問(wèn),地方政府的利益訴求,更多關(guān)注本地區(qū)的發(fā)展、地方官員自身任期內(nèi)的發(fā)展，而GDP增長(zhǎng)速度又成為衡量政績(jī)的一個(gè)重

66、要因素。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶來(lái)短期的經(jīng)濟(jì)繁榮。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)不需要太多技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)積累，依靠政府廉價(jià)的土地供給和銀行信貸的支持，在短期就可以快速發(fā)展起來(lái)。而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)很大，房地產(chǎn)業(yè)一活躍，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)也跟著活躍起來(lái)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是看得見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一個(gè)城市市容的改善和當(dāng)?shù)鼐用衿渌顥l件的改善相比，給人的影響要直接的多，深刻地多，更能反映地方官員的政績(jī)。出讓土地使用權(quán)極可以短期內(nèi)大量增加地方

67、政府的財(cái)政收入，用于地方建設(shè)，又可以給部分官員帶來(lái)大量的租金收入。直接賣(mài)地：土地出讓收入用于地方建設(shè)。土地儲(chǔ)備：向銀行貸款，先搞建設(shè)、土地升值后再行出讓，即所謂城市經(jīng)營(yíng),第 62 頁(yè),62 思源顧問(wèn),中央政府調(diào)控的重要指標(biāo),耕地面積總量與建設(shè)用地總量的合理配比房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)總量的增長(zhǎng)速度投資規(guī)模的合理增長(zhǎng)(固定資產(chǎn)投資）房地產(chǎn)信貸規(guī)模（國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)）房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展：既要帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又要與其他

68、產(chǎn)業(yè)保持適當(dāng)?shù)谋壤P(guān)系。商品房銷(xiāo)售率、空置率，房?jī)r(jià)（供需平衡，穩(wěn)定增長(zhǎng)）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，物業(yè)的總量配比（地方政府為主導(dǎo)）：住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等不同物業(yè)的合理總量配比。住房供應(yīng)的梯次結(jié)構(gòu)：高檔、中檔、低價(jià)、經(jīng)濟(jì)適用房的合理配比。既滿足富人的高端居住需求，又使貧窮老百姓和低收入者有房可住。,第 63 頁(yè),63 思源顧問(wèn),國(guó)家和各級(jí)政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的手段,經(jīng)濟(jì)手段：主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)方面的政策、措施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。產(chǎn)業(yè)政

69、策：主要用于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)之間，房地產(chǎn)內(nèi)部之間的各類結(jié)構(gòu)，分為三個(gè)層次：確定房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和規(guī)模、發(fā)展速度的政策，如通過(guò)國(guó)家中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)制定目標(biāo)等；指導(dǎo)行業(yè)本身的政策：如當(dāng)前各類開(kāi)發(fā)區(qū)的清理、整頓的政策；更為具體的產(chǎn)業(yè)政策：為控制別墅等高檔房的開(kāi)發(fā)，而制定的有關(guān)暫停別墅、高爾夫?qū)徟囊?guī)定等法律手段：政府通過(guò)立法、司法，運(yùn)用法律法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的秩序，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走上健康的可持續(xù)的