中國公共住房的“內(nèi)循環(huán)”機制研究.pdf

1、住房問題不僅是重要的社會民生問題，同時也是重要的經(jīng)濟問題。由于中國住房體制改革，出現(xiàn)了少部分經(jīng)濟困難家庭無力購房、租房困難的情況。為了改善人民的居住環(huán)境，特別是改善低收入家庭的住房困難，我國政府出臺了一系列政策，目前我國公共住房主要包括經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房等。公共住房的資源有限，如果出現(xiàn)持有人為了短期套利騙取住房或者不符合條件的居民長期占用資源，就無法循環(huán)使用，無法切實保障低收入人民的居住權(quán)利。因此，為了使公共住房政策兼顧效率

2、與公平，保證公共住房的可持續(xù)發(fā)展，建立一套內(nèi)循環(huán)機制是亟待解決的問題。鑒于此，本文涉及了公共住房內(nèi)循環(huán)的模式如下：
　　 (1)出售型、租售并舉型公共住房的內(nèi)循環(huán)，將出售型及租售并舉型公共住房統(tǒng)一管理，采取先租后售的方式，公共住房居住到一定年限后，可以有優(yōu)先購買的權(quán)利，通過設(shè)置最低保有年限，在此年限內(nèi)，若業(yè)主出售公共住房，則只能由政府進行回購，杜絕出售型、租售并舉型公共住房的外循環(huán)。
　　 存量出售型、租售并舉型公共住房

3、設(shè)置最低保有年限、上市保有年限、最長保有年限。根據(jù)購房人持有年限的長短制定相應(yīng)的出售限制。一般來說，持有年限越長，業(yè)主出售公共住房的限制越少，持有年限越短，限制越多。
　　 增量出售型、租售并舉型公共住房統(tǒng)一實行租售并舉，在最低持有期限內(nèi)，居民只能與政府簽訂公共住房的租賃合同，將租賃期限、租賃合同屆時轉(zhuǎn)為出售合同的條件、相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)體現(xiàn)在租賃合同中。當(dāng)居民居住在公共住房達到了最低保有年限后，家庭可以申請購買租住的公共住房。同存

4、量住房的處理方式類似，增量住房的持有年限也劃分為最低保有年限、上市保有年限、最長保有年限，與存量住房的政策不同，增量公共住房在最低保有年限居民與政府先簽訂租賃合同，后簽訂出售合同，只有通過了最低保有年限，家庭才有資格申請將租賃合同轉(zhuǎn)為出售合同，這個變化是為了保護公共住房的產(chǎn)權(quán)內(nèi)循環(huán)；
　　 (2)租賃型公共住房的內(nèi)循環(huán)機制包括租金梯度控制，最高租賃期和租房券等內(nèi)容。其中租金梯度控制是指隨著租住年份的增加，租金也相應(yīng)增加，最后租金