投資性房地產(chǎn)

1、2024/3/23,LGG,1,,,7 投資性房地產(chǎn),Investment Real Estates,Chapter 9,主要內(nèi)容,投資性房地產(chǎn)的定義與確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置期末披露,2024/3/23,LGG,2,第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述,2024/3/23,LGG,3,有言在先！,房地產(chǎn)通常是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國，土地歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。

2、因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，甚至是個(gè)別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。用于出租或增值的房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。,2024/3/23,LG

3、G,4,一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征,■（一）定義 投資性房地產(chǎn)，是企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn) 。 ■ （二）特征 1.是一種經(jīng)營性活動(dòng)； 2.持有目的區(qū)別于自用或作為存貨的房地產(chǎn)，是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有； 3.有兩種后續(xù)計(jì)量模式： 成本模式（通常）;公允價(jià)值模式（滿足特定條件）,2024/

4、3/23,LGG,5,二、投資性房地產(chǎn)的范圍,■（一）已出租的土地使用權(quán) 指通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。 ■（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)。 ■（三）已出租的建筑物 1.該建筑物企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)。 2.已簽訂了租賃協(xié)議（以經(jīng)營租賃方式出租），一般從租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，才屬于已出租

5、建筑物。特殊情況下，有證據(jù)證明企業(yè)意圖出租的空置建筑物（已達(dá)預(yù)定使用狀態(tài)）也屬于。 3.按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大。,已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn),！,通常情況下，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。,某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于

6、賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。,2024/3/23,LGG,6,出租給本企業(yè)職工居住的宿舍？？（因間接服務(wù)于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營）,主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),,2024/3/23,LGG,7,三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn),■（一）符合定義的前提下，滿足兩個(gè)條件

7、1.與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能注入企業(yè) 2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量 ■（二）確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 1.已出租的土地使用權(quán)、建筑物——租賃期開始日 2.以備經(jīng)營出租的空置建筑物——書面決議日期 3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)——停止自用、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期,2024/3/23,LGG,8,,,,,練習(xí),1、（多選）下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（?。！　、已出租的建筑

8、物;　　B、已出租的土地使用權(quán)　　C、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)　　D、按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地　　E、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物2、（單選）下列不屬于企業(yè)投資性房地產(chǎn)的是（ ）。 A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的商品房以經(jīng)營租賃方式出租 B、企業(yè)開發(fā)完成后用于出租的房地產(chǎn) C、企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) D、房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店,2024/3/23,LGG,9

9、,練習(xí),3、【例題·單選題】（2011年）下列各項(xiàng)中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（　）。　　A.房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房　　B.以經(jīng)營租賃方式出租的商用房　　C.以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)　　D.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 『正確答案』A『答案解析』選項(xiàng)A屬于存貨。,【例題4·多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。（2009年考題）A.已出租的建筑物 B.待出租

10、的建筑物C.已出租的土地使用權(quán) D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物【答案】AC【解析】投資性房地產(chǎn)包括：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。選項(xiàng)B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)；選項(xiàng)D，不屬于企業(yè)的資產(chǎn)?！纠}5·多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。（2007年考題）A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓C

11、.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)【答案】BD【解析】選項(xiàng)A屬于自用房地產(chǎn)；選項(xiàng)C屬于作為存貨的房地產(chǎn)。,練習(xí),2024/3/23,LGG,11,小結(jié),2024/3/23,LGG,12,【例題】下列各項(xiàng)中，不屬于投資性房地產(chǎn)的是（ ）。A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋 　　 B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋 C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán) D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的

12、建筑物,【答案】ACD,2024/3/23,LGG,13,第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量,計(jì)量原則：,投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備,1.按成本進(jìn)行初始計(jì)量2.同一企業(yè)只能采用一種模式（成本模式、公允價(jià)值模式）對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,成本模式下設(shè)置賬戶 公允價(jià)值模式下設(shè)置賬戶,投資性房地產(chǎn),投資性房地產(chǎn)——成本,投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng),2024/3/23,LGG,14,202

13、4/3/23,LGG,15,企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)同時(shí)滿足： 1、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)； 2、企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì),公允價(jià)值模式適用的條件：,2024/3/23,LGG,16,

14、一、外購取得的投資性房地產(chǎn),按取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購入的房地產(chǎn)，部分用于出租(或資本增值)、部分自用，用于出租(或資本增值)的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行合理分配。,注：若企業(yè)購入自用一段時(shí)間再改為出租或增值的，可先確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，再轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),【例

15、題·單選題】下列項(xiàng)目中，屬于外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的是（ ）。A.企業(yè)購入的寫字樓直接出租B.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓C.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓，之后改為持有以備增值D.企業(yè)購入的寫字樓自用2年后再出租【答案】A【解析】對(duì)于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。,課堂練習(xí),2024/3/23,LGG,18,二、自行建造的投資性房地產(chǎn),自行建造投資性房地產(chǎn)的成

16、本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常損失直接計(jì)入當(dāng)期損益（營業(yè)外支出），不計(jì)入建造成本。,本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，類似于工業(yè)企業(yè)的“庫存商品”,,【例題·判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)開始自用，之后改為對(duì)外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)確認(rèn)

17、為投資性房地產(chǎn)。（ ）（2010年考題）【答案】×【解析】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等，對(duì)外出租時(shí)，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。,課堂練習(xí),2024/3/23,LGG,20,三、接受投資者投入的投資性房地產(chǎn),投入的投資性房地產(chǎn)按投資合同或協(xié)議價(jià)格作為入賬價(jià)值（不公允的除外）,2024/3/23,LGG,21,第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量,

18、2024/3/23,22,后續(xù)計(jì)量原則： ● 同一企業(yè)只能采用一種模式 對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，一般情況下只能采用成本模式計(jì)量，只有在滿足特定條件下可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量，或者允許企業(yè)從成本模式變更為公允價(jià)值模式 ● 已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式,【例題?多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（?。??！　.不同企業(yè)可以分別采用成本模式

19、或公允價(jià)值模式　　B.滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式　　C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價(jià)值模式　　D.同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式,『正確答案』ABD『答案解析』投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,課堂練習(xí),2024/3/23,LGG,24,一、以成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,■（一） 成本模式下，應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷 計(jì)提折舊或攤銷適用《CAS4—固定

20、資產(chǎn)》、《 CAS6—無形資產(chǎn)》 ■（二） 成本模式下，應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備 如存在減值跡象， 應(yīng)按《 CAS８—資產(chǎn)減值》 進(jìn)行減值測(cè)試， 并計(jì)提相應(yīng)減值準(zhǔn)備，如已計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回,減值準(zhǔn)備一經(jīng)計(jì)提，在持有期間不得轉(zhuǎn)回。（有相同要求的還有哪些資產(chǎn)？）,在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象

21、的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。,2024/3/23,LGG,25,■（三） 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 1.資本化的后續(xù)支出。滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，資本化。如改擴(kuò)建、裝修等再開發(fā)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷 2.費(fèi)用化的后續(xù)支出。不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)在發(fā)生當(dāng)時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。如日常維修。,2024/3/23,LGG,26,例題,,2011年4月，A

22、公司與B公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期，該廠房按成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，原價(jià)2000萬元，已提折舊600萬元。為了提高租金收入，A公司決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與C企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，4月15日，與B公司的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，10月20日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出200萬元，即日按合同租給C企業(yè)。作出A公司相關(guān)的會(huì)計(jì)處理,2024/3/23,LGG,27,（一）采用公允價(jià)值模式的前提條件 企業(yè)存

23、在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對(duì)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件(同時(shí)具備，缺一不可)：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)

24、的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。,二、以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,2024/3/23,LGG,28,（二）賬務(wù)處理 1.不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷； 2.資產(chǎn)負(fù)債表日，調(diào)整投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額： A.公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值 借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 B.公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，作相反的會(huì)計(jì)分錄。 3

25、.投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入,會(huì)計(jì)處理,2024/3/23,LGG,29,■（三） 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 1、資本化的后續(xù)支出。滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，資本化。如改擴(kuò)建、裝修。 2、費(fèi)用化的后續(xù)支出。不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)在發(fā)生當(dāng)時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。如日常維修。,2024/3/23,LGG,30,為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的

26、計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。（1）只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。（2）已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。,三、后續(xù)計(jì)量模式的變更,2024/3/23,LGG,31,第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置及期末披露,2024/3/23,LGG,32,一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,■ （一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投

27、資性房地產(chǎn)（實(shí)質(zhì)上是初始計(jì)量問題） 1、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 2、自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) ■ （二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)（實(shí)質(zhì)上是后續(xù)計(jì)量問題） 1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨 2、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的房地產(chǎn),企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明用途發(fā)生改變，才可作出相應(yīng)的轉(zhuǎn)換證據(jù)：1、董事會(huì)就改變房地產(chǎn)用途的正式書面決議 2、因

28、用途改變而發(fā)生的實(shí)際狀態(tài)上的改變(例如自用改為出租或者出租改為自用),注意：此處的轉(zhuǎn)換是針對(duì)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言，而非計(jì)量模式的改變,2024/3/23,LGG,33,轉(zhuǎn)換日,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的處理,成本模式,●投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（原值） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)（原值） 累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷

29、 固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,●非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（原值） 累計(jì)折舊（攤銷） 固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（原值） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）,,,,,按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換,,（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算,注意：成本模式下的轉(zhuǎn)換： 對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，

30、不產(chǎn)生損益。,按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換,舉例1,【例題·單選題】（2012年考題）2011年7月1日，甲公司將一項(xiàng)按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)為4 000萬元，已計(jì)提折舊200萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備100萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為3 850萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為（?。┤f元?！　.3 700

31、 B.3 800　　C.3 850 D.4 000,『正確答案』D,2024/3/23,LGG,36,,某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的一棟寫字樓以經(jīng)營租賃方式出租給其他單位使用。2012年4月1日，因租賃期滿，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將寫字樓重新開發(fā)用于對(duì)外銷售。寫字樓在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，賬面原價(jià)為5 800萬，已計(jì)提的折舊為420萬，已計(jì)提的減值準(zhǔn)

32、備金額為200萬。,舉例2,舉例3,甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，20×8年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×8年4月15日。20×8年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。,,舉例4,20×8年8月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值

33、為3 765萬元，其中，原價(jià)5 000萬元，累計(jì)已提折舊l 235萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn)　 50 000 000　　 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 12 350 000　　 貸：投資性房地產(chǎn) 50 000 000　　　　 累計(jì)折舊　 l2 350 000,（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算,注意：公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)

34、換：投資性房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量；轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)入“其他綜合收益”，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。,,舉例1,20×8年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。20×8年10月15日，該寫字樓的公允價(jià)值為4 800萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4 750萬元，其中，成本為4 500萬元

35、，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn) 48 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 45 000 000 ——公允價(jià)值變動(dòng) 2 500 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000,,舉例2,20×8年3月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫

36、字樓出租給乙企業(yè)。租賃期開始日為20×8年4月15日。20×8年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價(jià)值為47 000萬元。20×8年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48 000萬元甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：　?。?）20×8年4月15日：　　 借：投資性房地產(chǎn)——成本　470 000 000　　　　 貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000

37、000　　　　　　 其他綜合收益 20 000 000　 （2）20×8年12月31日：　　 借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)10 000 000　　　　 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 10 000 000,2024/3/23,LGG,42,,2011年6月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其出租的寫字樓一幢收回，作為辦公用房。寫字樓按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量，收回日寫字樓的公允價(jià)值為

38、4800萬元，預(yù)計(jì)尚有使用年限6年，無殘值。寫字樓原賬面價(jià)值為4500萬元，其中，成本為4000萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值500萬元。假設(shè)不考慮稅費(fèi).,舉例3,【例題】存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的其差額通過（ ）科目核算。A.營業(yè)外支出 B.公允價(jià)值變動(dòng)損益 C.投資收益 D.其他業(yè)務(wù)收入,2024/3

39、/23,LGG,43,【答案】B,舉例4,下列各項(xiàng)中，不影響企業(yè)當(dāng)期損益的是（ ）。A.采用成本計(jì)量模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊B.采用成本計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)C.采用公允價(jià)值計(jì)量模式，期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于賬面余額D.自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值,2024/3/23,LGG,44,舉例5,【答案】BD,20×8年3月10日，甲房

40、地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。甲企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。租賃期開始日為20×8年4月15日。20×8年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價(jià)值為47 000萬元。20×8年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48 000萬元。要求：做出甲企業(yè)的會(huì)計(jì)處理。（1）20×8年4月15日：借：投資性房地產(chǎn)——成本　　

41、 470 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　 450 000 000 其他綜合收益 20 000 000（2）20×8年12月31日：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 10 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　 　 10 000 000,45,舉例6,甲公司

42、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。不考慮營業(yè)稅的費(fèi)用。有關(guān)資料如下：（1）2009年1月1日甲公司與AS公司簽訂協(xié)議，將開發(fā)完成的寫字樓出租給AS公司，租期為3年，每年租金為500萬元，于年初收取，2009年1月1日為租賃期開始日，2011年12月31日到期。該寫字樓的造價(jià)為9000萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。各年1月1日均收到租金。（2）2009年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為12000萬元。（3）2010年

43、12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為17000萬元。（4）2011年12月31日租賃協(xié)議到期。甲公司與該公司達(dá)成協(xié)議，該寫字樓的出售，價(jià)款為20000萬元。要求：做出相關(guān)會(huì)計(jì)分錄,2024/3/23,LGG,46,舉例7,2024/3/23,LGG,47,第一種情形，作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值,轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值,該項(xiàng)資產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入其他綜合收益的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益,2024/

44、3/23,LGG,48,第二種情形，作為自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),2024/3/23,LGG,49,例題,,2008年6月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議，將其擁有的寫字樓一幢，出租給某證券交易所用作營業(yè)用房。租賃開始日為7月1日，租期5年。寫字樓原價(jià)5000萬元，已計(jì)提折舊1000萬元。該寫字樓的公允價(jià)值為4800元。請(qǐng)作出該開發(fā)公司將出租的寫字樓分別按成本模式計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量的賬務(wù)處理,2024/3/23,LGG,50

45、,第三種情形，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨,轉(zhuǎn)換日，該項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差額,2024/3/23,LGG,51,例題,,某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的一棟寫字樓以經(jīng)營租賃方式出租給其他單位使用。2012年4月1日，因租賃期滿，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將寫字樓重新開發(fā)用于對(duì)外銷售。寫字樓在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，賬面原價(jià)為5 800萬，已計(jì)提的折舊為420萬，已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額為200萬。,2024/3/23

46、,LGG,52,第四種情形，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換日，該項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差額,2024/3/23,LGG,53,例題,,2011年6月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其出租的寫字樓一幢收回，作為辦公用房。寫字樓按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量，收回日寫字樓的公允價(jià)值為4800萬元，預(yù)計(jì)尚有使用年限6年，無殘值。寫字樓原賬面價(jià)值為4500萬元，其中，成本為4000萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值500萬元。假設(shè)不考慮稅費(fèi).,2024/3/2