《房地產(chǎn)估價(jià)》復(fù)習(xí)題及答案

1、《房地產(chǎn)估價(jià)》復(fù)習(xí)題及答案（供參考）三、簡答題1、從房地產(chǎn)估價(jià)的角度對建筑物的基本認(rèn)識(shí)主要包括哪些方面？從房地產(chǎn)估價(jià)的角度對建筑物的基本認(rèn)識(shí)主要包括：(1)名稱。(2)坐落。（3）面積。（4）層數(shù)和高度；（5）建筑結(jié)構(gòu)，一般分為鋼結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)，簡易結(jié)構(gòu)。（6）裝修。（7）建筑設(shè)備，包括給排水、通風(fēng)、采暖等。（8）平面位置。（9）工程質(zhì)量。（10）建成年月。（11）維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況。(13)利用現(xiàn)狀。（14

2、）權(quán)屬狀況。2、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有哪8方面？其來源于房地產(chǎn)的哪些特性？（1）房地產(chǎn)價(jià)格具有區(qū)位性，受區(qū)位的影響很大。（2）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具有雙重性，即房地產(chǎn)價(jià)格在其內(nèi)涵上具有雙重的雙實(shí)體性基礎(chǔ)。（3）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具有收益性，即房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。（4）房地產(chǎn)價(jià)格形式具有雙重性，既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用和收益代價(jià)的租金。（5）房地產(chǎn)價(jià)格形成具有長期性，即房地產(chǎn)價(jià)格是在長時(shí)期內(nèi)各種因素綜合作用下形成的。（6）房地產(chǎn)

3、價(jià)格具有個(gè)別性，即房地產(chǎn)價(jià)格通常是一宗房地產(chǎn)一個(gè)價(jià)格。（7）房地產(chǎn)價(jià)格具有敏感性，即房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到國計(jì)民生，是一個(gè)十分敏感的價(jià)格。（8）房地產(chǎn)價(jià)格具有增值性，即房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)較明顯的增值趨勢。3、什么是市場比較法？其理論依據(jù)和適用條件是什么？市場比較法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。適用

4、于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。4、房地產(chǎn)估價(jià)上的建筑物折舊包括哪幾個(gè)方面？求取建筑物折舊的方法有哪幾種？最常用的是哪種？建筑物折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）實(shí)際觀察法；（3）成新折扣法。（4）綜合法。最常用的是耐用年限法（特別是其中的直線折舊法）和成新折扣法。5、收益法的含義及其理論依據(jù)是什么？收益法適用的對象和條件是什么？收益法是將預(yù)測的估價(jià)對象未來

5、收益，通過報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)往回折到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以此求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的，即是基于未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。收益法適用的對象：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件：收益法完全建立在數(shù)學(xué)模型的基礎(chǔ)上，所以要求房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)必須都能

6、夠較準(zhǔn)確地量化。6、什么是假設(shè)開發(fā)法？其理論依據(jù)、前提條件、適應(yīng)對象是什么？假設(shè)開發(fā)法（Thehypotheticaldevelopmentmethod），是在估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)測的未來房地產(chǎn)正常的開發(fā)成本、利息、利潤、稅收等費(fèi)用，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其理論依據(jù)是預(yù)期原理。前提條件：(1)必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式。(2)售價(jià)的預(yù)測和成本的測算必須符合合法原則，

7、符合國家有關(guān)政策，包括稅收政策。(3)正確分析房地產(chǎn)市場行情。(4)假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段投入。(5)開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會(huì)正常平均水來。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。7、什么是房地產(chǎn)估價(jià)原則？如何理解在理論上估價(jià)原則與估價(jià)要求是有區(qū)別的？合法原則、房地結(jié)合原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則和替代原則重置價(jià)格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試計(jì)算該建筑物

8、的折舊總額。①計(jì)算建筑物的重置價(jià)格：建造成本＝800萬元管理費(fèi)用＝8003％＝24萬元投資利息＝（800＋24）60％[（1＋6%）1.5－1]＋（800＋24）40％［（1＋6％）0.5－１］＝54.9萬元?jiǎng)t：建筑物的重置價(jià)格＝800＋24＋54.90＋50＋120＝1048.9萬元②計(jì)算建筑物的折舊額：墻、地面等損壞的折舊額＝18萬元裝修部分的折舊額＝2002／5＝80萬元設(shè)備部分的折舊額＝1108／10＝88萬元長壽命項(xiàng)目的折舊額

9、＝（1048.90－18－200－110）8／50＝115.34萬元?jiǎng)t：建筑物的折舊總額＝18＋80＋88＋115.34＝301.34萬元5、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有

10、該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85％，年運(yùn)營費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35％，報(bào)酬率為10%。計(jì)算過程為１）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值①辦公樓整體年凈收益＝80300085％（1－35％）12＝159.12（萬元）②收益年限＝40－6＝34（年）③辦公樓現(xiàn)值為：＝159.12／10％［1－1／(1＋10%)34］＝1528.

11、92(萬元)２）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格①乙方使用權(quán)年凈收益＝80200085％（1－35％）12＝106.08（萬元）②乙方使用權(quán)剩余收益年限＝15－4＝11（年）③乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為：＝106.08／10％［1－1／（1＋10％）11］＝689（萬元）③甲方權(quán)益價(jià)格＝辦公樓現(xiàn)值－乙方使用權(quán)價(jià)格＝1528.92－689＝839.92萬元6、某酒店總建筑面積10000m2；一層建筑面積2000m2，其中500m2為酒店大堂，150

12、0m2出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為酒店客房、會(huì)議室和自用辦公室。該酒店共有客房190間（建筑面積7600m2），會(huì)議室2間（建筑面積200m2），自用辦公室3間（建筑面積200m2）。當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的房價(jià)為200元，年平均空置率為30％；會(huì)議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格為每平方米建筑面積1500元，同檔次辦公樓的正常市場價(jià)格為每平方米建筑面積8000元。

13、該酒店正常經(jīng)營平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40％。當(dāng)?shù)鼐频赀@種類型的房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該酒店的正常總價(jià)格。（１）計(jì)算一層餐廳和咖啡廳的價(jià)格：15001500＝225（萬元）（２）計(jì)算自用辦公室價(jià)格：8000200＝160（萬元）（３）計(jì)算酒店客房年總收益：200190365（1－30%）＝970.9（萬元）（４）計(jì)算酒店會(huì)議室年總收益：50020212＝24（萬元）（５）計(jì)算酒店年總費(fèi)用：970.940％＝38