商業(yè)房地產(chǎn)租金分析及投資價值評估.pdf

1、自2005年以來,中國已逐步發(fā)展成繼美國、英國、日本、德國和法國之后的全球第六大商業(yè)地產(chǎn)投資市場。放眼未來,中國商業(yè)房地產(chǎn)市場在未來十年將為全球貢獻29.4％的市場份額,預(yù)計增長4倍?？梢灶A(yù)見,中國商業(yè)地產(chǎn)恰逢起步期,將接棒住宅地產(chǎn),呈現(xiàn)高速發(fā)展。由此,商業(yè)房地產(chǎn)的估值和價值決定因素研究具有非常重要的意義。
　　本文主要從兩方面開展商業(yè)房地產(chǎn)價值評估和租金價值影響因素研究。一方面,進行租金內(nèi)在價值影響因素分析;另一方面,進行商業(yè)房

2、地產(chǎn)市場價值評估。租金內(nèi)在價值影響因素分析部分,選取343個待租的英國寫字樓作為樣本,采用Hedonic價格模型,研究結(jié)構(gòu)屬性、鄰里屬性、租賃信息和區(qū)位屬性對商業(yè)房地產(chǎn)租金和價值的影響,探究租金價值決定因素,挖掘內(nèi)在價值。實證結(jié)果顯示,能源標識給寫字樓租金帶來負向影響;租賃方式與租金價值高度相關(guān);加權(quán)平均未到期租期越長,租金價格越高;到最近地鐵的越短,有更高的租金溢價;到最近機場和垃圾填埋場的距離均對租金有著負向作用,但是結(jié)果并不顯著。

3、
　　市場價值評估部分選取英國倫敦某待出售的寫字樓作為研究案例,采用收益法對該寫字樓進行定量估值,同時采用敏感性分析和蒙特卡洛模擬分析法評估宏觀、微觀因素的不確定性給該項目價值帶來的風險,結(jié)合定性分析,為該房產(chǎn)進行投資價值進行綜合分析并得出是否值得投資的結(jié)論。結(jié)果發(fā)現(xiàn),投資凈現(xiàn)值為￡10,818,647,內(nèi)含報酬率為9.38%。在風險分析部分,退出收益率和破產(chǎn)因素是最敏感的,其次是目標收益率、市場增長率和空置率。在考慮各個變量同時