房地產金融實務第8-11 章

1、第八章 房地產信托業(yè)務,,,經典案例：萬科便宜的5億元信托貸款2006年5月，深圳萬科從中國外經貿信托得到一筆將近5億元的貸款。這是外經貿信托和深圳萬科的第三度合作貸款。與通常意義上的房地產貸款不同，該信托貸款的利率比銀行貸款還要便宜，僅不到5%。這似乎是房地產商找到的一條融資“捷徑”。而實際上，這是農業(yè)銀行一筆授信轉型而成的信托貸款。2006年4月28日，中國人民銀行決定上調金融機構貸款基準利率，金融機構一年期貸款基準利率由現行

2、的5.58%提高到5.85%。本次調整被認為是央行發(fā)出的明確貨幣緊縮信號。而銀行與信托的契合似乎正是市場對于央行調高貸款利率的應對之策。,第八章 房地產信托業(yè)務,補充：一、信托與房地產信托1.信托及其分類根據《信托法》，信托是指“委托人基于對受托人的信任，將其財產委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。,,2.信托分類資金信托：“金錢信托”：單一資金信托和集合資金信

3、托民事信托和商事信托商事信托：證券投資信托、產業(yè)投資信托產業(yè)投資信托：股權投資信托、貸款信托、權益投資信托 財產信托：動產信托不動產信托,,3.房地產信托及其分類基于資金信托的房地產信托單一房地產資金信托和集合房地產資金信托房地產證券投資類信托和房地產產業(yè)投資類證券投資類資金運用方向為房地產上市公司股票、房地產企業(yè)債券、抵押貸款支持證劵產業(yè)投資類包括：非上市公司或項目公司股權投資、房地產貸款（開發(fā)貸或住房消費貸款

4、）、房地產權益投資信托（基于房地產收益）基于財產信托的房地產信托案例：“榮豐2008項目財產信托優(yōu)先受益權計劃”,,“榮豐2008項目財產信托優(yōu)先受益權”由中煤信托投資有限責任公司獨家代理，資金 收付銀行為興業(yè)銀行北京分行及下屬支行網點，該產品以享譽較高的榮豐2008項目市場價值3.27億元的現房為保證.這部分信托財產優(yōu)先受益權委托中煤信托轉讓給廣大中小投資者，在最大程度降低了投資者風險，同時使投資客戶獲得較高的回報。未轉讓部分由榮

5、豐公司持有，為普通受益權 。,,二、 投資基金與房地產投資基金投資基金：是一種利益共享、風險共擔的集合投資方式，即通過發(fā)行基金單位，集中投資者的資金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和運作資金，投資于證券等金融產品或其他產業(yè)部門，以獲得投資收益和資本增值。房地產投資基金：是用于房地產用途的投資基金。公司性和契約型（信托型）證券投資類和產業(yè)投資類,,8.1 房地產信托的資金來源8.1.1 吸收信托存款1.信托存款的含義2.

6、信托存款的種類1）單位信托存款2）公益信托存款3）專用基金信托存款4）個人信托存款,,3.信托存款業(yè)務處理程序1）存款人提出申請2）信托投資公司審查3）開立賬戶 信托存款開戶書4）提供資金、交付信托收益5）退還信托存款,,8.1.2 信托投資公司的實收資本金8.1.3 同業(yè)拆借8.1.4 發(fā)行股票或債券,,8.2 房地產信托貸款業(yè)務8.2.1 信托貸款的含義8.2.2 一般信托貸款業(yè)務1.種類

7、 聯營投資信托貸款 房地產抵押貸款2.處理程序 備選立項、調查評估、簽約放貸、管理追蹤借款申請表貸款合同,,8.2.3 特約信托貸款業(yè)務1.特約信托貸款業(yè)務種類1）甲種特約信托貸款2）乙種特約信托貸款3）專項特約信托貸款2.處理程序:1）委托方、受托方、借款人簽訂三方合同2）委托方與受托方簽訂合同借款合同,,8.3 房地產信托投資業(yè)務8.3.1 房地產信托投資的含義8.3.2 房

8、地產信托投資的基本原則1、符合國家政策要求2、投資項目切實可行3、合理分享利潤4、投資額度控制,,8.3.3房地產信托投資的一般運作流程1.信托投資公司面向投資者發(fā)行房地產投資集合資金信托計劃，投資者與信托投資公司簽訂信托合同并交付投資資金。2.信托公司按照信托計劃，購買或參與房地產項目3.信托公司按照信托計劃，出租或出售房地產4.信托公司按照信托計劃，扣除必要的管理費用和其他稅費后，向投資者支付本金和投資收益。,,8.

9、3.4 房地產信托投資的特色1.專業(yè)化經營2.投資風險低3.促進土地有效利用4.投資期短5.回籠資金快6.拓展了投融資渠道,,8.3.5 信托投資方式1.契約式2.股權式案例分析,信托產品2,2002年7月28日，上海國際信托投資公司推出了國內首個房地產資金信托產品------ 新上海國際大廈信托項目，產品規(guī)模為2.3億元，信托計劃期限3年，每份信托合同金額不低于5萬元，以萬元增加。預期年收益4%，每年支付。該產品以新

10、上海國際大廈部分樓盤作抵押，抵押物市場價格超過4.6億元，地處陸家嘴，有升值潛力。上海國際信托投資公司為投資者設立轉讓平臺。有貸款風險。管理費年收益4%以下為0，4%以上收取4%--5%。,信托產品5,2002年10月16日深發(fā)展在上海推出市政項目委托貸款。項目為青浦區(qū)市政基礎設施建設一期，金額5000萬元，期限1年，收益率為年3%。寶山區(qū)市政基礎設施建設一期，金額3億元，期限5年，收益率為年4%。項目分別由青浦投資有限公司，寶山城鄉(xiāng)建

11、設經營有限公司借款。個人投資者最低投資1萬元，以萬元的整數倍增加。不得提前推出，可以轉讓。銀行收取固定的手續(xù)費，不承擔風險。,信托產品7,北京商務中心區(qū)（CBD）土地開發(fā)項目資金信托計劃。由北京國際信托于2002年9月8日推出，信托期限為五年募集資金總規(guī)模不超過15億元，按年度向投資者分配信托收益，預計受益人可以獲得4.8%的年平均收益率。,信托產品9,青島房地產開發(fā)貸款資金信托計劃。由山東國際信托公司設立，募集資金1.5億元，年平均收

12、益率在4.5%左右。募集的資金全部以信托貸款的方式向魯信置業(yè)授信融資，用于魯信未央花園項目建設。,,REITs概述1、REITs概念：是一種按照信托原理設計、以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集多數投資者的資金交由專門機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的投資工具。美國從法律上認定REITs需要經過“結構檢驗”和“經驗檢驗”。,,結構檢驗：其目的是確保REITs實體符合美國國會設立該項投資工具時讓廣大中小投資者充

13、分參與的意圖，具體通過股東數量、股權集中度等指標進行檢驗。經驗檢驗：確保其資金投向的方向限定在房地產行業(yè)，且主要來源為被動收入。,,2.REITs產生的歷史淵源：美國馬薩諸塞州商業(yè)信托，19世紀3.REITs的產生、發(fā)展與創(chuàng)新。 1960年美國《國內稅收法案》 1986年《國內稅收法案》修正案,,4.REITs的基本特征：流動性市場價值的穩(wěn)定性高現金回報：REITs 的凈收益的90%以上必須以分紅的方式返還給投資者。

14、有效地分散投資風險抵御通貨膨脹,,5.REIT s的基本組織形式：契約型和公司型6.REITs的運作模式：必須采用公司、信托投資行等組織形式。至少有100位股東，份額最大的5名股東在REITs中的股份應低于50%；所有股份都一樣，沒有普通與優(yōu)先之分，且所有股份都可以在證券市場上自由轉讓；總資產中須至少有75%投資于房地產有關的業(yè)務中，如房地產運營、房屋抵押貸款或其他REITs等?？偸杖胫兄辽賾?5%來源于房屋租金收入、房

15、屋抵押貸款的利息收入、出售物業(yè)的利潤、及投資股票的紅利、利息和出售證券的資本收益,,總收入中最多只能有30%來源于持有不超過4年的物業(yè)的銷售收入。必須返還90%以上的經營收益給投資者；高級管理人員必須將大部分個人凈資產投資于自己管理的REITs中；REITs的經營收入在公司經營層面上無需納稅，從而成為美國最重要的避稅投資工具之一。,第九章 房地產保險,內 容 提 要 房地產保險是房地產金融的重要組成部分，它對房地

16、產業(yè)務可起到保駕護航的作用。本章將通過對與房地產有關的保險產品的研究，使大家在了解保險基本理論的基礎上，掌握房地產保險產品基本內容和運作過程，為今后從事房地產金融工作奠定基礎。,第一節(jié) 保險基本理論 一、保險的含義及其特征 保險是指投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病，或者達到合同約定的年齡、期

17、限時承擔給付保險金的責任。,,第一節(jié) 保險基本理論（一）保險與儲蓄 保險與儲蓄都是為了將來經濟上的某種需要而現在積存資金的一種方式，是處理經濟不穩(wěn)定因素的善后措施。 兩者的區(qū)別： 行為特征：儲蓄是是單獨的、個別進行的；保險是集體的行為。 資金的所有和使用：儲蓄的資金的所有權歸儲蓄者所有，并且由其支配使用；保險基金的所有權歸被保險人集體所有，并且由保險人代

18、為支配使用。 經營技術：保險經營需要特殊的精算技術。 給付均等原則的含義：儲蓄是個別均等原則；保險是綜合均等原則。,,第一節(jié) 保險基本理論（二）保險與救濟 保險和救濟都是補償災害事故損失的經濟制度。 兩者的區(qū)別： 救濟是基于人道主義的單方施舍行為，而保險則是受法律約束的經濟合同行為。 救濟是單方的無償行為，而

19、保險則是以投保人支付保險費為前提的雙方對價有償行為。 救濟的實施者是完全依靠財政資金或社會資金的政府部門和慈善機構，保險的經營者是具有互助共濟性質的經濟單位—保險公司。 救濟的給付對象范圍不能事先確定，保險的給付對象范圍是依保險合同事先確定的。,,第一節(jié) 保險基本理論（三）保險與賭博 保險與賭博都是建立在綜合均等原則基礎上，而且給付都由偶然因素決定。 兩

20、者具有本質區(qū)別： 經營對象：賭博為投機風險；保險為純粹風險。 目的：賭博在于射利；保險在于排憂解難，獲得經濟保障，利人利己。 結果：賭博是贏者以輸者的損失為代價，是風險的增加；保險是被保險人的經濟損失獲得補償，是風險的轉移和減少。 保險與賭博的本質區(qū)別在于保險以保險利益原則為前提，即投保人或被保險人對保險標的必須具有保險利益，否則，合同無效。,,第一節(jié)

21、 保險基本理論（四）保險與保證 保險與保證都是當事人應付未來偶然事件的防范措施。 兩者的區(qū)別： 保證是個體之間的合同關系；保險則是多數單位和個人之間的互助合作關系。 保證合同從屬于其他合同；保險合同則是獨立的合同。 保證費用的確定主要受當事人的心理因素影響；保險費的確定建立在精算基礎上。,,第一節(jié) 保險基本理論 二、保險的性質

22、 （一）保險是一種經濟形式，從屬于一定的生產關系。 （二）保險是一種合同行為。 （三）保險分配的性質受生產關系制約。 （四）保險是一種信用關系。,,第一節(jié) 保險基本理論 三、保險的職能和作用 （一）保險的職能 即保險所具有的職責和功能，它是保險性質及其規(guī)律性的客觀要求和具體反映。,,第一節(jié) 保險基本理論 1.保險的基本

23、職能 保險的基本職能是指保險在一切經濟形態(tài)下所固有的職能，表現為組織經濟補償和保險金給付的職能。即通過組織分散的保險費，建立保險基金，用于補償被保險人因約定的保險事故發(fā)生所致經濟損失的職能。也稱為經濟補償職能。,,第一節(jié) 保險基本理論 保險基本職能是保險本質特征的反應。表現為： （1）保險的經濟補償以分散風險為前提。 （2）經濟補償要求是保險產生和發(fā)展的原因。 （3）保險所擔負的經濟補償職能是

24、一切社會形態(tài)所共有的。 （4）保險的經濟補償職能具有如下豐富的內涵： 第一、補償由于自然災害和意外事故所致保險財產的經濟損失； 第二、對被保險人在保險期內發(fā)生人身傷亡或生存到保險期滿給付保險金； 第三、承擔被保險人因其行為失當依法對受害人（第三者）所付的經濟賠償的民事責任； 第四、保證商業(yè)信用和銀行信用的履約責任。,第一節(jié) 保險基本理論

25、 2.保險的派生職能 保險的派生職能是由保險的經濟補償職能派生出來的。它包括： （1）財政性的分配職能 （2）金融性的融資職能 （3）防災防損職能 （4）社會管理職能,第一節(jié) 保險基本理論（二）保險的作用 保險的作用是指保險在國民經濟中執(zhí)行其職能所產生的社會效應。 1.保險的地位 （1）保險在國

26、民經濟中的地位 （2）保險在金融體系中的地位 2.保險的作用 （1）保險在微觀經濟中的作用 （2）保險在宏觀經濟中的作用 保險是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的“穩(wěn)定器”。,四、保險基金 保險基金是社會后備基金的重要組成部分。它是保險人通過合理計算分攤金，向投保人收取保險費建立起來的后備基金，是用于補償被保險人因約定的保險事故發(fā)生所致經濟

27、損失的貨幣資金。 保險基金具有下列特點： 1.保險基金是通過經濟合同方式收取保險費而實現的。 2.保險基金用于保險參加者之間的資金調節(jié)。 3.保險基金逐年積累，始終具有償付能力。 總之，保險基金是保險經營的基礎，是保險公司償付能力的體現。,9.1 房地產保險概述,9.1.1房地產業(yè)相關的風險1.房地產財產風險自然

28、原因：如火災、地震、臺風社會原因：個體行為團體行為經濟原因：例開發(fā)商經營管理不善政治原因,,房地產財產損失分類：直接損失：如房屋被大火焚毀間接損失：因而造成殘存部分市場價值減損、租金下降。2.房地產責任風險例如.房地產建筑師、工程師、監(jiān)理師由于工作失職可能面臨各種職業(yè)責任風險。3.房地產人身風險：如施工人員在房屋建造過程中面臨著遭受意外傷害的風險。4.房地產信用風險：指因權利人因義務人不履行義務而導致的風險損失。,

29、,9.1.2 房地產保險1.含義2.必要性3.類別,9.2 房地產保險合同,是房地產投保人和保險人約定權利與義務關系的協議。9.2.1 房地產保險合同的主體1.房地產保險合同的當事人房地產保險人：又稱承包人，在我國要求必須是法人保險人的權利保險人的義務房地產投保人民事行為能力保險利益訂立合同、支付保費,,2.房地產保險合同的關系人被保險人：指享有保險金請求權的人。投保人和被保險人統一的情況：為自己的利益投保。

30、投保人和被保險人分離的情況：為他人利益投保受益人：只適用于人身保險。人生保險中，被保險人死亡以后有權有權領取保險金的人。,,3.房地產保險合同的輔助人保險代理人保險經紀人保險公估人,,9.2.2 房地產保險合同的客體保險利益而非保險標的9.2.3 房地產保險合同的內容1.內容構成當事人的權利、義務為核心由基本條款和特約條款組成2.房地產保險合同的形式投保單保險單保險憑證：小保單暫保單批單：也稱背書，是保

31、險單修改或變更的書面證明。,9.2.4 房地產保險訂立的基本原則 保險基本原則是保險的行為準則，是維護保險雙方當事人合法權益的準則。遵守保險的基本原則，有利于發(fā)揮保險的職能，保障社會生產、生活的安定。,一、最大誠信原則 1. 含義： 保險雙方當事人在實施保險行為過程中必須誠實守信，不得隱瞞有關保險活動的任何重要事實，否則合同無效。 2. 特點：

32、 在我國，最大誠信原則是用來約束保險雙方當事人的。 3. 內容： 最大誠信原則的內容包括告知、保證和棄權與禁止反言。告知是約束保險雙方當事人的，保證是約束被保險人的，棄權與禁止反言則約束保險人。,1）告知： 保險合同的一方當事人在保險合同訂立前、訂立時或履行保險合同時，向另一方當事人所做的口頭或書面陳述。 立法形式：無限告知與詢問告知；《保險法》

33、 17條 1款,,,（1）房地產保險投保人在不同階段應告知的內容分別如下：在訂立保險合同時，以填寫保單的方式履行告知義務。例如如房屋權屬、結構、形狀等保險合同訂立以后，危險狀況增加時及時告知保險人。保險標的發(fā)生轉移或保險合同有關事項發(fā)生變動。及時通知保險人保險事故發(fā)生后及時通知保險人重復保險情況下，重復保險情況應如

34、實告知保險人,,（2）保險人的告知義務又稱說明義務，是法定義務具體內容：合同訂立時，主動說明合同的條款的內容，特別是免責條款的內容必須明確說明。保險事故發(fā)生后，應如實履行賠償義務。拒賠條件成立應發(fā)送拒賠通知書。,,3）違反誠信原則的法律后果。 處理方式： 一是宣布合同條款無效。如《保險法》第18條 二是解除保險合同?！侗ｋU法》第17條2款 三是不承擔賠償或給付保險金責任。《保險法》

35、第 17條3款 四是退或不退保險費：《保險法》第17條3款,,（2）保證：1）人們對于某種事情的作為或不作為的允諾。保險中的保證是指被保險人允諾對某一事情的作為或不作為，以及擔保某一事項的真實性。 2）保證的種類： 確認保證和承諾保證； a.明示保證：

36、是以書面的形式載明于保險合同中，以“被保險人義務”條款表達事項。 　　b.默示保證：是指雖未以條款形式列明，但是按照行業(yè)或國際慣例、有關法規(guī)以及社會公認的準則，投保人或被保險人應該作為或不作為的事項。 3）違反保證的后果：不承擔賠償或給付保險金的責任，比告知更重要，主要約束被保險人,,（3）棄權和禁止反言： 棄權，是指合同的一方當事人放棄他在合同中可以主張的某種權利； 禁止反言，是指當事人既已放棄可以主張的權利而

37、后不得再向他方主張該權利。,,關于棄權與禁止反言的問題，往往涉及到保險人、代理人和投保人三者之間的關系。保險代理人為謀取多收入代理費，往往對保險標的或投保人的聲明事項不作嚴格審核，而以保險人的名義向投保人作出承諾，簽發(fā)保險單，并收取保險費。一旦合同生效以后，發(fā)現投保人違背了保險條件，就產生了棄權行為。因為保險代理人本可以拒保，或附加條件承保。從保險代理關系上講，保險代理人是以保險人的名義進行代理行為，這可視為保險人的棄權行為。保險人不能

38、解除保險代理人已接受的不符合保險條件的保險單，即所謂禁止反言。,,例如：某企業(yè)為職工投保團體人身保險，在提交的被保險人名單上，已注明某被保險人因肝癌已病休2個月，但因代理人未嚴格審查，辦理了承保手續(xù)，簽發(fā)了保單，日后該被保險人因肝癌死亡，保險人不能因該被保險人不符合投保條件而拒付保險金。,二、保險利益原則 （一）保險利益原則的含義 保險利益是指投保人對保險標的所具有的法律上承認的利益。保險利益原則是指投保人或被

39、保險人對保險標的在訂立保險合同時或合同履行過程中必須具有保險利益。 （二）保險利益的構成要件 （1）保險利益必須是合法的利益 （2）保險利益必須是一種具有經濟價值的利益 （3）保險利益必須是確定的利益,（三）保險利益的存在形式 1）現有利益： 財產保險的保險利益形式。 （1）財產所有人對歸其所有的財產具有保險利益。 （2）抵押權人、質權人

40、對抵押、出質的財產的債權具有保險利益。 （3）財產保管人對其所保管的財產具有保險利益。 （4）經營管理者對其經營管理的財產有可保利益。 2）預期利益：當事人對其財產合法的、預期的經濟利益具有保險利益。 （1）責任保險，投保人對被保險人的民事損害在法律上所負的經濟賠償責任具有保險利益。 （2）信用（保證）保險，信用、保證保險的保險標的是信用行為，由于義務人的失信會給權利人造成經濟損失，所以

41、，權利人或義務人對這種信用行為都具有保險利益。,人身保險的保險利益形式 人身保險是以人的身體或壽命為保險標的的保險。保險的目的是滿足被保險人及其家屬在生活上的經濟需要，不因保險事故的發(fā)生而受影響。,我國《保險法》第53條規(guī)定，在人身保險中，投保人對下列人員具有保險利益：（1）本人；（2）配偶、子女、父母；（3）前項以外與投保人有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)關系的家庭其他成員、近親屬；（4）除前款規(guī)定外，其他被保險人同意投

42、保人為其訂立合同的，視為投保人對被保險人具有保險利益。 第55條規(guī)定：“投保人不得為無民事行為能力人投保以死亡為給付保險金條件的人身保險，保險人也不得承保?！?第56條規(guī)定：“以死亡為給付保險金條件的合同，未經被保險人書面同意并認可保險金額的，合同無效?！?3.近因原則 近因原則是保險事故發(fā)生后用來分清責任、確定責任應遵循的保險基本原則。（一）近因原則的含義 近

43、因，是指釀成某種結果的直接、有效、起決定作用的原因。保險中的近因是指造成保險標的損失的直接、有效、起決定作用的原因。近因原則是指保險賠償與保險金給付是以造成保險標的損害后果的近因必須是保險責任事故為先決條件。,直接認定近因的規(guī)則 有以下兩種情況： 一.單一原因 單一原因是指造成保險標的損害的原因只有一種，這種原因就是近因。 二.多原因 多原因是指造成保險標的損害的原因有兩

44、個或兩個以上，有兩種情況：（1）兩個或兩個以上原因連續(xù)發(fā)生，則最先發(fā)生的風險因素或風險事故是近因。（2）兩個或兩個以上原因同時發(fā)生，則這些事故都為近因。,,保險車輛遭受暴雨泡浸氣缸進水，強行啟動發(fā)動機導致發(fā)動機受損，近因是強行啟動發(fā)動機，暴雨并不必然導致發(fā)動機受損而不是近因 著名的艾思寧頓訴意外保險公司案。 被保險人打獵時不慎從樹上掉下來，受傷后的被保險人爬到公路邊等待救援，因夜間天冷又染上肺炎死亡。肺炎是意外險保單中的除外責

45、任，保險公司以此拒絕給付保險金，但法院認為被保險人的死亡近因是意外事故——從樹上掉下來，因此保險公司應給付賠償金。至于肺炎，只是意外事故發(fā)展進程中的必然，可以說，沒有“從樹上掉下來”，也就不會發(fā)生肺炎及死亡的結果。因此，意外事故屬于決定性、支配性的原因，是導致被保險人死亡的近因。,4.損害補償原則 損害補償原則是處理財產保險賠案時遵循的一項基本原則。人身保險采用定值保險合同，一般不適用于該原則。 （

46、1）損害補償原則的含義 損害補償原則是指在發(fā)生保險事故致保險標的損失時，按照保險合同約定的條件，依保險標的的實際損失，在保險金額以內進行賠償的原則。 （2）損害補償原則的實施 損害補償原則，一方面通過法律、法規(guī)和條例約束與監(jiān)督保險人履約；另一方面通過多種方式限制賠償金額。,,損失補償以實際損失為限損失補償以保險金額為限損失補償以可保利益為限（3）保險人對損失補償形式的選擇

47、：現金支付修復、恢復原狀更換零部件：如汽車玻璃險重置（4）防止被保險人獲得額外利益的方法,損害補償原則的例外情況 1.人身保險（醫(yī)療保險除外） 2.定值保險合同 3.重置價值賠償方式 4.施救費用的賠償,,定值保險合同成立后，一旦發(fā)生保險事故，雙方在合同中約定的保險價值就應該成為保險人支付保險賠償金數額的計

48、算依據。如果保險事故造成保險標的的全部損失，則無論保險標的實際損失如何，保險人均應支付合同所約定的保險金額的全部，不必對保險標的重新估價；如果保險標的僅遭部分損失，那么只需要確定損失的比例，該比例與雙方確定的保險價值的乘積，就是保險人應支付的保險賠償金額，同樣無須對保險標的實際價值進行估算。,5.代位追償原則 代位追償原則是指保險事故發(fā)生后，保險人向被保險人支付了保險賠償金后，依法取得有關保險標的的所有權或向第三

49、者的索賠權。 代位追償權取得的條件： 保險責任范圍 由第三者責任造成 先賠償，后追償,（1）權利代位 保險標的發(fā)生保險事故所致損失依法應由第三者承擔經濟賠償責任，保險人自向被保險人支付保險賠償金之日起，相應取得對第三者在保險賠償金額范圍內的請求賠償的權利。 （2）物上代位 保險標的發(fā)生保險事故造成損失，依保險合同約定自保

50、險人支付保險賠償金之日起，保險標的的所有權向保險人轉移。通常發(fā)生在實際全損和推定全損的情況下。,6.重復保險分攤分攤原則 分攤原則是指在重復保險的情況下，當保險事故發(fā)生后，各保險人采取適當的分攤方法分擔賠償責任，既使被保險人得到充分保障，又不會使被保險人因保險賠償而獲利。,,（1）比例責任制 　　比例責任制又稱保險金額比例分攤制，是各保險人按各自單獨承保的保險金額占總保險金額的比例來分攤保險事故損失的方式。計

51、算公式如下： 　　某保險人承擔的賠償責任=該保險人的保險金額/所有保險人的保險金額總和×實際損失 我國《保險法》第41條第2款規(guī)定：除合同另有約定外，各保險人按照其保險金額與保險金額總和的比例承擔賠償責任。,,2、責任限額制 　　責任限額制也稱賠款比例分攤制，是指保險人承擔的賠償責任以單獨承保時的賠款額作為分攤的比例而不是以保額為分攤的基礎。計算公式為： 某保險人承擔的賠償責任=該保險人單獨承保時的賠款金額/所有

52、保險人單獨承保時的賠款金額的總和×實際損失。,,3、順序分攤制 　　按出單時間順序賠償，先出單的公司在其保險限額內賠償，后出單的公司只在其損失額超出前家公司的保險額時，再在其保險限額內賠償超出部分，如果在有其他保險公司承包，那么依據時間順序按照此方法順推下去。,案例1,2006年1月2日，A公司向該市一家印刷廠租借了一間100多平方米的廠房做生產車間，雙方在租賃合同中約定租賃期為一年，若有一方違約，則違約方將支付違約金。同年

53、3月6日，A公司向當地保險公司投保了企業(yè)財產險，期限為一年。　　當年A公司因訂單不斷，欲向印刷廠續(xù)租廠房一年，遭到拒絕，因此A公司只好邊維持生產邊準備搬遷。次年1月2日至18日間，印刷廠多次與A公司交涉，催促其盡快搬走，而A公司經理多次向印刷廠解釋，并表示愿意支付違約金。最后，印刷廠的法定代表人只得要求A公司最遲在2月10日前交還廠房，否則將向法院起訴。2月3日，A公司職員不慎將灑在地上的煤油引燃起火，造成廠房內設備損失215000元

54、，廠房屋頂燒塌，需修理費53000元，A公司于是向保險人索賠。保險公司以火災時保險利益不合法為由拒賠，請問合理嗎？,,首先，根據《保險法》第12條第1款的規(guī)定，“投保人對保險標的應當具有保險利益”以及第12條第3款的規(guī)定，“保險利益是指投保人對保險標的具有的法律上承認的利益”。本案中，A公司于2006年1月2日向印刷廠租借廠房，租期為一年，根據《合同法》第212條的規(guī)定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的

55、合同”，A公司享有對承租廠房“使用”及“收益”的權利，因此在本案中，A公司投保時，對廠房具保險利益，保險合同合法有效?！　∑浯?，本案的關鍵在于租賃合同期滿后，保險合同是否仍具有法律效力。根據我國《民法通則》第56條的規(guī)定，“民事法律行為可采取書面形式、口頭形式或者其他形式”，以及《合同法》第10條的規(guī)定，“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式”。本案中，A公司與印刷廠的租賃合同到期后，經數次交涉，印刷廠的法定代表人最終同意A

56、公司在2007年2月10日前交還廠房。前述事實表明，印刷廠對A公司租賃合同到期后繼續(xù)使用廠房行為是認可的，雙方之間達成了延長租賃合同至2007年2月10日終止的口頭協議。因此，保險事故發(fā)生時，A公司對廠房這一保險標的具有保險利益，保險合同依然有效。,案例2,張華于2008年1月，買了房屋火災保險，保險金額30w，同年五月，張華將房屋轉賣于李紅，李紅用此房經營早點，同時兩人到保險公司進行保單變更，說明房屋實用性質的變化，保險公司做批單時，

57、未做任何要求。8月，房屋失火，于是李紅持更改的保單向保險公司提出索賠，但保險公司以房屋使用價值的變化為由，借保險標的的危害增加為由，拒絕索賠。 請用保險原理分析此案例。,9.3 房地產保險業(yè)務類型 9.3.1 房地產財產保險 財產損失保險是以坐落于某一固定地點的有形的房屋及其相關利益為保險標的的保險。 （一）企業(yè)財產保險 企業(yè)財產保險，是指以企業(yè)所擁有的某一特定地點的一

58、般固定資產和流動資產為保險標的，因遭受火災及保單列明的各種自然災害和意外事故引起保險標的的直接損失給予經濟補償的保險。,1.投保人 企業(yè)、事業(yè)單位及國家機關、團體等可以作為投保人。 2.企業(yè)財產保險標的的范圍 可保財產&不可保財產 3.企業(yè)財產保險的保險責任 （1）財產保險基本險： 第一、由于下列原因所造成的保險標的的損失，保險人按照

59、保險條款的約定負責賠償：1）火災。2）雷擊。3）爆炸。4）飛行物體及空中運行物體墜落。,第二、對下列損失保險人也負責賠償：在發(fā)生保險事故時，為搶救保險標的或防止災害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保險標的的損失；保險事故發(fā)生后，被保險人為防止或減少保險財產的損失所支付的必要的合理的費用。 4.責任免除： 第一、財產保險基本險對由下列風險所造成的損失不負賠償責任：戰(zhàn)爭、敵對行為、軍事行動、武裝沖突、罷

60、工、暴動；被保險人及其代表的故意行為或縱容所致；核反應、核輻射和放射性污染；地震、暴雨、洪水、臺風、暴風、龍卷風、雪災、雹災、冰凌、泥石流、崖崩、滑坡、水暖管爆裂、搶劫、盜竊。,第二、對下列原因所致損失，保險人也不負賠償責任：保險財產遭受承保危險引起的間接損失；由于行政行為或執(zhí)法行為所致的損失；其他不屬于保險責任范圍內的損失和費用。,,5.保險金額及保險價值 企業(yè)的房屋建筑物通常屬于固定資產，其保險金額有以下

61、四種確定方法： （1）按賬面原值確定 （2）按賬面原值加成數確定 （3）按重置價值確定 （4）按其他方式確定6.賠償處理全部損失：取保險金額和保險價值中低者部分損失：保險金額等于或高于保險價值時，賠償金額按實際損失計算。保險金額低于保險價值時，按保險金額與保險價值比例計算。賠償金額=實際損失X（保險金額/保險價值）7.保險期

62、限：一般為一年，期滿后經協商續(xù)保。,補充：財產保險綜合險： 第一、由于下列原因造成保險標的損失，保險人依照保險合同約定負責賠償：1）火災、爆炸。2）雷擊、暴雨、洪水、臺風、暴風、龍卷風、雪災、雹災、冰凌、泥石流、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然塌陷。3）飛行物體及其他空中運行物體墜落。 第二、保險人對保險標的的下列損失也負賠償責任：在發(fā)生保險事故時，為搶救保險標的或防止災害蔓延所采取的合理

63、的、必要的措施而造成保險標的的損失；保險事故發(fā)生后，被保險人為防止或減少保險財產的損失所支付的必要的合理的費用。,第三、財產保險綜合險對由下列風險所造成的損失不負賠償責任：戰(zhàn)爭、敵對行為、軍事行動、武裝沖突、罷工、暴動；被保險人及其代表的故意行為或縱容所致；核反應、核輻射和放射性污染。 第四、對下列原因所致損失，保險人也不負賠償責任：保險財產遭受承保危險引起的間接損失；地震所造成的一切損失；由于行政行為或執(zhí)

64、法行為所致的損失；其他不屬于保險責任范圍內的損失和費用。,財產保險綜合險： （1）財產保險基本險：包括暴風、暴雨、洪水保險；盜搶保險；雪災、冰凌保險，泥石流、崖崩、突發(fā)性滑坡保險；水管爆裂、突發(fā)性地震保險等。 （2）附加險：包括盜搶保險、水管爆裂保險、破壞性地震保險等。,（二）家庭房屋保險 一次性付款購買的產權房屋，其保險期限自保險合同簽訂之日零時起，最長以5年為限。以抵

65、押貸款方式購買的產權房屋，其保險期限與抵押貸款合同期限相同，最長30年。,1.保險房屋范圍 （1）屬于被保險人自有的房屋。（2）下列房屋須經投保人與保險人特別約定并在保單上注明后方可承保：與他人共有的房屋、代他人看管的房屋、租借他人的房屋。 2.不保房屋 （1）處于緊急危險狀態(tài)下的房屋。（2）政府征用、拆遷或違章建設的房屋。（3）年久失修或長期無人居住或看管的房屋。（4）在

66、建房屋及建筑原材料。（5）坐落在分洪區(qū)、泄洪區(qū)、洪水警戒線以下的房屋。（6）用蘆葦、蘆席、油氈紙塑料、稻麥稈、帆布、竹柳等材料為屋墻、屋頂、屋架的簡陋房屋。（7）灶火棚、畜禽舍、看守棚及房屋的附屬建筑物（如院墻、廁所等）。,3.保險責任。 （1）火災、爆炸。（2）雷擊、洪水、雹災、雪災、崖崩、冰凌、泥石流、突發(fā)性地陷、突發(fā)性滑坡。（3）暴風、暴雨造成房屋主要結構倒塌。（4）空中運行物體墜落以及外來建筑物或其他物體

67、的倒塌。,4.責任免除。 （1）戰(zhàn)爭、軍事行動或暴力行為。（2）核子輻射或核污染。（3）地震所造成的一切損失。（4）被保險人、房屋所有人、使用人、承租人或看管人及其家庭成員的故意行為。（5）屬于不保房屋及其他不屬于保險責任范圍內的災害事故損失。 5.保險金額：按房屋總價（評估價格）或雙方約 定的價格計算 6.保險費=保險金額X保險費率X繳費系數 7.賠償處理： 8.

68、賠付時需要注意的問題：,例：,張先生當初投保的是大地保險的家庭財產綜合保險，保險生效期是2007年7月3日，保障房屋保險、室內裝潢和家中其他財產。 被水泡了的地板這樣賠 　　地板被水深10厘米，浸泡時間3小時，浸泡面積20平方米。該地板于1997年安裝，當時連工帶料共花費1000元整(房主提供發(fā)票)。 在理賠時，地板的使用壽命按照15年計算。張先生家的地板使用至今已有10年時間，這樣算來，使用程度已經達到