房地產(chǎn)開發(fā)講稿(8章)

1、房地產(chǎn)開發(fā)講稿房地產(chǎn)開發(fā)講稿(8(8章)本文由164152439貢獻rtf文檔可能在WAP端瀏覽體驗不佳。建議您優(yōu)先選擇TXT，或下載源文件到本機查看。第八章涉外房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第一節(jié)概述一、概念涉外房地產(chǎn)：泛指我國與國外有關的一切房地產(chǎn)活動。從3個方面來認識：◆主體涉外，指房地產(chǎn)經(jīng)營主體或財產(chǎn)權益主體具有涉外因素。合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)，外國人或港、澳、臺同胞承租國內(nèi)房地產(chǎn)。◆行為涉外，指房地產(chǎn)經(jīng)營活動或經(jīng)濟活動的法律行為具有涉外因素。

2、◆標的涉外，主要指我國在國外享有所有權及承租權的房地產(chǎn)以及所發(fā)生的經(jīng)濟活動。二、涉外房地產(chǎn)主要包括以下二個方面的內(nèi)容：（1）外向型房地產(chǎn)：指建造商品房向境外人士銷售。它又包括兩個方面的內(nèi)容，◆我們通常所說的外銷商品房，◆中資直接在海外投資開發(fā)并在當?shù)亟?jīng)營銷售房地產(chǎn)。（2）引進外資開發(fā)房地產(chǎn)主要目的在于補充國內(nèi)房地產(chǎn)投資的不足，從而以更快的步伐大力發(fā)展以住宅建設為主的房地產(chǎn)業(yè)。第二節(jié)外資房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況一、外資及特區(qū)、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)

3、市場的由來與發(fā)展1早期市場機械有序2原始市場自然興起3探索中自然發(fā)展的外資房地產(chǎn)開發(fā)市場4法律建設過程中的市場規(guī)范化發(fā)展5有待按國際慣例建設發(fā)展的外資和國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場二、外資房地產(chǎn)開發(fā)的基本概況1外資房地產(chǎn)開發(fā)的主要方式◆直接投資，即國外企業(yè)或個人直接以自有資本金投放到國內(nèi)房地產(chǎn)市場進行工業(yè)、民用或商用房地產(chǎn)項目、設計、工程、裝修等方面的開發(fā)與經(jīng)營，具體經(jīng)營方式一般為中外合資合作經(jīng)營?！糸g接投資，即以非直接投資方式進入中國房地產(chǎn)開發(fā)

4、市場，例如購買房地產(chǎn)股票、債券或貸款。2外資房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則◆投資安全性主要考慮國家政治局勢變動情況和社會治安穩(wěn)定情況；◆增值性，外資投資房地產(chǎn)開發(fā)一般是先空間(優(yōu)先選擇地理位置)，次市場(考查分析市場需求和營銷的可行性)，三時機(進行長時間的有效市場發(fā)展分析，科學預測市場發(fā)展走向和未來市場營銷的可行性)；◆變化性，注重具體房地產(chǎn)開發(fā)市場中具體投資要素的變化情況。如：安全及保年初進入新的上漲周期之后3年多時間內(nèi)，連續(xù)以每年超過20%

5、的速度增長，出現(xiàn)嚴重的泡沫現(xiàn)象。為了抑制房地產(chǎn)市場的過分火爆，英國政府和中央銀行采取了一系列的宏觀調(diào)控措施和政策，到2004年8月份房地產(chǎn)市場開始降溫。英國央行和政府主要采取了兩方面的措施，一是從抑制購買熱著手進行“釜底抽薪”，二是為增加房源提供政策扶持和刺激盡量緩解供求矛盾。從“釜底抽薪”方面來看，英國主要采取了通過央行提高利率導致借貸成本增加的措施。英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月，把利率從48年來3.5%的最低水平連續(xù)

6、5次上調(diào)到4.75%。導致抵押貸款成本增加，房主還本付息壓力增大，有效地遏制了購房出租和首次置業(yè)人士的入市熱情。從增加房源方面來看，英國政府主要采取了兩項措施。一是通過政策鼓勵增加住房建造。英國財政大臣布朗在2004－05年度的財政報告中宣布，英國政府將建立房地產(chǎn)投資基金，并對這種投資予以免稅，讓零散投資者更容易向房地產(chǎn)開發(fā)投資。二是對城市改造中夷舊建新給予政策扶持。在這方面，政府拿出更多公共土地用于房屋建筑，增加已使用土地廢舊建筑除舊

7、布新的貸款。2.美國房價低緣于政府政策從總體上說，美國房地產(chǎn)市場不僅大而廣，而且是一個居住型市場。這表現(xiàn)為美國的房價總體水平比較低，房價總體上漲相對較慢，雖然房價差異很大，但是互相影響較小。截至目前，除了個別大城市外，美國絕大多數(shù)地區(qū)、三分之二人口居住的房產(chǎn)均價只有每套20萬~30萬美元，相當于每套150萬~250萬元人民幣，是家庭平均稅后年收入的三至五倍。房地產(chǎn)市場的多元化美國房地產(chǎn)由中心城市（Centralcities）、郊區(qū)（Su