房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資

1、第9章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資,Real Estate Development,2,,加快金融體制改革。……。三要大力發(fā)展資本市場。推進(jìn)多層次資本市場體系建設(shè)，擴(kuò)大直接融資規(guī)模和比重。穩(wěn)步發(fā)展股票市場，加快發(fā)展債券市場，積極穩(wěn)妥地發(fā)展期貨市場。 ——國務(wù)院總理溫家寶在 2007年3月5日在第十屆全國人民代表大會第五次會議上所作的政府工作報(bào)告 目的：讓資本市場成為社會融資的重要渠

2、道。,Real Estate Development,3,,資本市場 是指證券融資和經(jīng)營1年以上中長期資金借貸的金融市場，包括股票市場、債券市場、基金市場和中長期信貸市場等，其融通的資金主要作為擴(kuò)大再生產(chǎn)的資本使用，因此稱為資本市場。 作為資本市場重要組成部分的證券市場，具有通過發(fā)行股票和債券的形式吸收中長期資金的巨大能力，公開發(fā)行的股票和債券還可在二級市場自由買賣和流通，有著很強(qiáng)的靈活性。

3、 貨幣市場 是經(jīng)營1年以內(nèi)短期資金融通的金融市場，包括同業(yè)拆借市場、票據(jù)貼現(xiàn)市場、回購市場和短期信貸市場等。,Real Estate Development,4,,資本市場和貨幣市場都是資金供求雙方進(jìn)行交易的場所，是經(jīng)濟(jì)體系中聚集、分配資金的“水庫”和“分流站”。但兩者有明確的分工。資金需求者通過資本市場籌集長期資金，通過貨幣市場籌集短期資金，國家經(jīng)濟(jì)部門則通過這兩個(gè)市場來闊控金融和經(jīng)濟(jì)活動。

4、 從歷史上看，貨幣市場先于資本市場出現(xiàn)，貨幣市場是資本市場的基礎(chǔ)。但資本市場的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于貨幣市場。其原因主要是中長期內(nèi)影響資金使用效果的不確定性增大，不確定因素增多，以及影響資本市場價(jià)格水平的因素較多。 　　資本中場和貨幣市場統(tǒng)稱金融市場，是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，受到了政府的高度重視，發(fā)展速度很快，目前已初具規(guī)模。改革開放以來的實(shí)踐證明，金融市場的建立和發(fā)展，對優(yōu)化資源配置，搞活資金融通，提

5、高資金使用效率，籌措建設(shè)資金，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，具有重要的意義。,Real Estate Development,5,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,一、房地產(chǎn)市場與資本市場 1、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系 共生性 2、房地產(chǎn)資本市場的結(jié)構(gòu),Real Estate Development,6,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,一、房地產(chǎn)市場與資本市場

6、3、中國房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) （1）房地產(chǎn)開發(fā)資金過多地依賴于銀行貸款 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮個(gè)人房貸、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%;低利率政策促進(jìn)了信貸融資。 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。,Real Estate Development,7,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,一、房地產(chǎn)市場與資本市場

7、 （2）股權(quán)融資和債券融資在我國房地產(chǎn)金融中所占比重比較小 截止2011年末，全國房地產(chǎn)公司中上市公司183家（135家滬深房地產(chǎn)上市公司及48家境外上市中國內(nèi)地房地產(chǎn)公司 ） ， （3）個(gè)人住房消費(fèi)信貸存在潛在風(fēng)險(xiǎn) 國內(nèi)的住房消費(fèi)信貸即將進(jìn)入3-8年的風(fēng)險(xiǎn)暴露期，因此潛在風(fēng)險(xiǎn)將不斷加大；預(yù)期利率上調(diào),Real Estate Deve

8、lopment,8,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,一、房地產(chǎn)市場與資本市場 （4）商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在著不規(guī)范、不科學(xué)的信貸行為，不能全面認(rèn)識到房地產(chǎn)貸款中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，在業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的思想。,Real Estate Development,9,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,一、房地產(chǎn)市場與資本市場 4、房地產(chǎn)開發(fā)過程與資金流動的關(guān)系,商業(yè)銀行,土地儲備中心,土地儲備,房地產(chǎn)

9、開發(fā)商,土地出讓與開發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)商,房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè),購房者,商品房銷售,商業(yè)銀行,商業(yè)銀行,商業(yè)銀行,,,,,,D,,,A,,,C,,,B,,,,E,Real Estate Development,10,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,二、房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益與債務(wù)融資 1、權(quán)益融資 通過公司上市或增發(fā)新股、發(fā)行企業(yè)債券、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式。 2、債務(wù)

10、融資,Real Estate Development,11,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲備貸款 1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款 土地購置貸款 土地開發(fā)貸款 建設(shè)貸款 2、土地儲備貸款 政府、開發(fā)商,Real Estate Development,12,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,四、房地產(chǎn)抵押貸

11、款 1、個(gè)人住房抵押貸款 2、商用房地產(chǎn)抵押貸款 3、在建工程抵押貸款,Real Estate Development,13,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,四、房地產(chǎn)抵押貸款 4、金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求 合法設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn) 擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn) 合理確定抵押率 處置抵押物的

12、渠道暢通,Real Estate Development,14,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,五、抵押貸款二級市場 1、抵押貸款二級市場的發(fā)展 2、發(fā)展條件 3、類型,Real Estate Development,15,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,六、房地產(chǎn)投資信托基金 1、REITs含義 是指通過制定信托投資計(jì)劃，信托公司與

13、投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)投資機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。,Real Estate Development,16,REITs機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)管理公司,保管機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)投資標(biāo)的物,投資銀行,投資者,,,,,,,,,,,,,,,發(fā)行受益憑證,信息服務(wù)與咨詢,收益分配,投資決策,經(jīng)營管理,投資收益,資金,資金,資金,

14、委托,房地產(chǎn)投資信托（REITs）的投資程序結(jié)構(gòu)圖,Real Estate Development,17,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,六、房地產(chǎn)投資信托基金 2、REITs分類 按物業(yè)類型： 按采用投資策略：權(quán)益型、抵押型、混合型 按發(fā)行股票原則：開放式、封閉式 按組織形態(tài)：契約型、公司型,Real Est

15、ate Development,18,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,六、房地產(chǎn)投資信托基金 3、REITs特征 投資目標(biāo)清晰 大部分收益分配給基金投資者 資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合 價(jià)格取決于房地產(chǎn)價(jià)值 好處：流動性好 市場價(jià)值穩(wěn)定

16、 高現(xiàn)金回報(bào) 有效分散投資風(fēng)險(xiǎn) 抵御通貨膨脹,Real Estate Development,19,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,六、房地產(chǎn)投資信托基金 4、發(fā)起REITs工作流程,Real Estate Development,20,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,六、房地產(chǎn)

17、投資信托基金 5、中國的REITs 發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)市場不完全統(tǒng)計(jì)，2010，信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托603只，募集資金規(guī)模1921億元，其產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來的最高峰值。,Real Estate Development,21,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,根據(jù)中國信托協(xié)會統(tǒng)計(jì)，2011年，國內(nèi)共發(fā)行了1003款房地產(chǎn)信托計(jì)劃，資金規(guī)模達(dá)28

18、64.1億元；與去年相比，發(fā)行數(shù)量增長了66.33%，募集資金規(guī)模增幅達(dá)43.70%。 2011年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模總量占比為35.23%，教2010年總量占比減少15個(gè)百分點(diǎn)。,22,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,以萬達(dá)為例，對外公開宣稱計(jì)劃2011年開業(yè)17座萬達(dá)廣場及開始運(yùn)營12家五星級酒店的萬達(dá)集團(tuán)，為了解決項(xiàng)目滾動擴(kuò)張過程中的資金來源，僅在今年上半年就計(jì)劃發(fā)行10支信托計(jì)劃，目前這10只信托產(chǎn)品已經(jīng)成立，或者正在推介、募集

19、過程中?？梢娔壳胺康禺a(chǎn)信托融資正在成為萬達(dá)集團(tuán)今年主要的融資渠道 2011年綠城集團(tuán)的信托融資計(jì)劃也在加速。綠城相繼與中融國際信托、中泰信托和北京國際信托分別合作成立了三款信托產(chǎn)品，募集資金分別為3億元、2.57億元和20億元。,Real Estate Development,23,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,六、房地產(chǎn)投資信托基金 5、中國的REITs 房地產(chǎn)信托存在的

20、問題 房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展，不僅有利于提高我國房地產(chǎn)市場直接融資的比重，而且充分增加了金融市場的投資品種，但仍舊存在瓶頸 ： （1）國內(nèi)房地產(chǎn)信托資金的運(yùn)用專一性高。基本上每個(gè)房地產(chǎn)信托都是資金運(yùn)用在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上，且不能使用財(cái)務(wù)杠桿。而且房地產(chǎn)商的開發(fā)角色和投資角色沒有完全分離，信托計(jì)劃應(yīng)有的組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)的作用也并未發(fā)揮。,Real Estate Development,24,第一節(jié)

21、 房地產(chǎn)資本市場,六、房地產(chǎn)投資信托基金 5、中國的REITs （2）我國房地產(chǎn)信托的資金大量運(yùn)用于關(guān)聯(lián)交易融資。目前國內(nèi)到期不能兌付的房地產(chǎn)信托中，很大一部分是關(guān)聯(lián)交易信托，主要原因就是對關(guān)聯(lián)交易沒有引進(jìn)足夠資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與、定價(jià)不夠市場化、信息披露不夠透明以及運(yùn)作過程的監(jiān)督缺位。,Real Estate Development,25,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場,六、房地產(chǎn)投資信

22、托基金 5、中國的REITs （3）信托基金的流動性難以實(shí)現(xiàn),Real Estate Development,26,,我國大陸的財(cái)產(chǎn)(房地產(chǎn))信托業(yè)務(wù)實(shí)際上是“房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托+受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”業(yè)務(wù)?，F(xiàn)階段，其優(yōu)勢在于能夠突破200份限制。業(yè)界往往把中煤信托的“榮豐2008”信托項(xiàng)目和北京國投的“盛鴻大廈”信托項(xiàng)目作為此類業(yè)務(wù)的代表。1、元鴻公司將其開發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目——北京盛鴻大廈(市場價(jià)值

23、人民幣約4．1億元)委托給北京國投，設(shè)立盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托。元鴻公司取得該信托項(xiàng)下全部受益權(quán)。 2、元鴻公司將其享有的受益權(quán)分級為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，并將其享有的優(yōu)先受益權(quán)(人民幣約2．5億元)以轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押的方式進(jìn)行處置。北京國投作為獨(dú)家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。投資人受讓優(yōu)先受益權(quán)后成為優(yōu)先受益人。,Real Estate Development,27,,3、北京國投作為盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托的受托人，將處置信托財(cái)產(chǎn)所得全部收入存入北京國投

24、開立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。 該項(xiàng)目具有“信托+代理”的特點(diǎn)，并在方案設(shè)計(jì)中運(yùn)用了超額資產(chǎn)擔(dān)保和優(yōu)先——次級受益結(jié)構(gòu)等增信手段，具有典型意義。在本項(xiàng)目中，北京國投作為財(cái)產(chǎn)信托的受托人，需要盡職履行受托人的義務(wù)。作為受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的代理人，北京國投除了盡職完成代理轉(zhuǎn)讓義務(wù)外，不負(fù)任何直接責(zé)任；但是由于受益人轉(zhuǎn)換，北京國投仍然要為最終受益人的最大

25、利益管理信托財(cái)產(chǎn)。,Real Estate Development,28,,榮豐2008項(xiàng)目位于北京市西二環(huán)天寧寺橋西600米路南，項(xiàng)目占地11.4萬平米，總建筑面積為34.56萬平米，容積率3.2，總投資額22億元人民幣。該項(xiàng)目定位于完全產(chǎn)權(quán)酒店，主要戶型為15.27-29.25平米，分三期建設(shè)，一期為奧林匹克主題社區(qū)，二期為超小戶型設(shè)計(jì)，三期為雙層雙廳雙衛(wèi)的復(fù)式空間設(shè)計(jì)?！皹s豐2008財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)計(jì)劃”規(guī)模不超過1.8億元，產(chǎn)

26、品期限為2年，年收益率4.8%。榮豐2008項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)信托的目標(biāo)客戶群為中小投資者，收購起點(diǎn)僅5萬元。中誠信托分期將信托款劃給榮豐房地產(chǎn)公司，用于繳納榮豐2008項(xiàng)目的部分土地出讓金和支付部分工程款和設(shè)備款，該信托計(jì)劃以榮豐2008項(xiàng)目的現(xiàn)房市場價(jià)值為依托，市場價(jià)值為3.27億元。榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用信托財(cái)產(chǎn)銷售收入返還信托收益。,Real Estate Development,29,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述

27、 1、含義 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 是整個(gè)社會融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動。 實(shí)質(zhì)——是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能 特點(diǎn)——以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心,Real Estate Development,30,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述 2、意義

28、 房地產(chǎn)開發(fā)投資而言 對于置業(yè)投資來說 金融機(jī)構(gòu) （金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循流動性、安全性和盈利性原則）,Real Estate Development,31,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述 3、直接融資與間接融資 （1）直接融資

29、 通過投資者融資 （2）間接融資 通過金融機(jī)構(gòu)融資,金融機(jī)構(gòu),資金供給者,資金使用者,,,,②,②,①,Real Estate Development,32,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案 1、項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu) 2、融資組織形式選擇 組織形式主要有：既有項(xiàng)目法人融資

30、 新設(shè)項(xiàng)目法人融資 3、資金來源選擇 常用的融資渠道包括：自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)(信托投資公司、投資基金公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、保險(xiǎn)公司、租賃公司等)的資金、其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金、預(yù)售或預(yù)租收入等。 中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源：預(yù)售收入、自籌資金、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款。,R

31、eal Estate Development,33,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案 4、資本金籌措 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是35%。 資本金出資形態(tài)：現(xiàn)金、實(shí)物、土地使用權(quán)等 5、債務(wù)資金籌措 主要渠道：信貸融資、債券融資 6、預(yù)售或預(yù)租,Real Estate Development

32、,34,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資,三、融資方案分析與決策 1、資金來源可靠性分析 2、融資結(jié)構(gòu)分析 3、融資成本分析 4、融資風(fēng)險(xiǎn)分析,Real Estate Development,35,金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目貸款的審查,一、企業(yè)資信等級評價(jià) 審查企業(yè)的資信等級，即客戶評價(jià)。 企業(yè)素質(zhì)、資金實(shí)力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽(yù)

33、、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標(biāo)，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級。 按照企業(yè)得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。 通常情況下，BBB及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款。,Real Estate Development,36,金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目貸款的審查,二、金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的審查 金融機(jī)構(gòu)在提供資金融通的過程中，除對開發(fā)商進(jìn)行資信等級評價(jià)外，還

34、會對開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項(xiàng)目本身的正常運(yùn)行，具備充分的還款能力。 金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的審查主要包括三個(gè)大的方面，即：項(xiàng)目基本情況、市場分析結(jié)果和財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)。 其他指標(biāo)：貸款數(shù)量、期限、利息率、目標(biāo)收益率,Real Estate Development,37,金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目貸款的審查,三、貸款綜合評價(jià) 計(jì)算公式： 某筆貸款