房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在中國的創(chuàng)新性研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)不僅成了國內(nèi)經(jīng)濟增長的動力源，也成了企業(yè)獲得利潤最高的行業(yè)。這不僅在于銀行的信貸消費啟動了國人最終需求，而且，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展。最近幾年政府大力整頓的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材等都與它有關(guān)，目前經(jīng)濟上的瓶頸行業(yè)，如能源、電力、運輸、水資源等也與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。例如，北京2003年的GDP增長有30％以上來自房地產(chǎn)，2004年的固定資產(chǎn)投資有50％以上來自房地產(chǎn)，足見國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位。

2、在近幾年的經(jīng)濟宏觀調(diào)控中，對房地產(chǎn)業(yè)整頓也在其中，如對土地整頓、對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸收緊。宏觀調(diào)控后，不少行業(yè)的增長在放緩，不少過熱行業(yè)的產(chǎn)品價格在下降，但全國商品房的價格卻在進一步提高，特別是在上海、北京、杭州等大城市，商品房價格上升更是在二成以上。這也從一定意義上說明了國內(nèi)居民對住房仍然有巨大的需求。隨著國內(nèi)城市化進程的加快，農(nóng)業(yè)人口向城市的轉(zhuǎn)移，國內(nèi)城市住房的潛在需求可以認為是一個無限大的量。加上政府業(yè)績、企業(yè)利潤、個人信貸消費等助

3、力，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)快速增長成了在短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)的態(tài)勢。為保證這個產(chǎn)業(yè)能夠真正適應(yīng)社會需要而快速健康地發(fā)展，房地產(chǎn)多元化融資體系的建立已屬必要。 一般來說，在成熟的房地產(chǎn)融資市場，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在這兩種融資一級市場之外，存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，通過金融創(chuàng)新推出不同的房地產(chǎn)金融工具，如投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。這樣，通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化

4、金融資產(chǎn)的自主購買，不僅化解了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，也分散了集中在房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險。 一個完整的房地產(chǎn)金融體系應(yīng)該是多元的，多渠道的，從房地產(chǎn)開發(fā)的全流程展開來看，它是一種能為不同開發(fā)階段提供金融工具和為不同風(fēng)險偏好的投資者提供服務(wù)的多渠道的綜合組織。信托只是一種財產(chǎn)管理方式，歐美沒有單獨的信托公司，信托受托人可能是一家律師行，也可能是一個自然人。中國的信托體系是學(xué)習(xí)日本的模式，日本有專門的信托銀行，國內(nèi)的《信托管理辦法》規(guī)

5、定了贏利性的信托只能由信托公司做。信托在金融的創(chuàng)新里扮演著很重要的角色，比起銀行、證券來說，相對具有更多的靈活性。信托存在的價值在于和其他金融機構(gòu)合作，它和銀行是“瞎子背瘸子”的關(guān)系。在目前金融體系缺乏直接融資工具的前提下，它扮演著金融創(chuàng)新的橋梁作用。 金融發(fā)展的過程往往就是金融創(chuàng)新的過程，房地產(chǎn)信托也不例外，房地產(chǎn)信托也要依靠不斷創(chuàng)新，才能發(fā)展壯大。2003年以來房地產(chǎn)信托通過不斷地進行產(chǎn)品創(chuàng)新，在房地產(chǎn)融資市場上攻城掠地，迅

6、速發(fā)展，令業(yè)界刮目相看。從滿足房地產(chǎn)商融資需求的角度來看，近幾年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新的主要表現(xiàn)形式是產(chǎn)品種類豐富，在傳統(tǒng)的集合資金信托之外，衍生出了股權(quán)信托、財產(chǎn)信托、住房按揭信托和組合信托及準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金等創(chuàng)新品種。 但是，縱觀幾年來房地產(chǎn)信托的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品取得快速發(fā)展的根本原因就在于信托公司抓住了市場機遇，通過產(chǎn)品創(chuàng)新滿足了市場主體的多元化需求，履行了自身的金融中介職能。其基本思路體現(xiàn)在兩個方面：一是設(shè)

7、計各種形式的信托產(chǎn)品以滿足資金需求者多樣化的融資需求；二是通過較高的收益率、嚴(yán)密的風(fēng)險控制措施和一定程度上的產(chǎn)品流動性安排，滿足資金供給者不同的風(fēng)險收益偏好。 從目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在創(chuàng)新過程中，存在的問題來看，除了政策性因素制約，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品自身的局限性也不容忽視，影響了其在投資多元化、規(guī)模效應(yīng)、流動性、風(fēng)險控制等方面發(fā)揮作用，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：(1)產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)不合理，資金運用以間接融資方式為主；(2)信托計劃期限多為

8、中短期，與房地產(chǎn)業(yè)的長期性融資需求不匹配；(3)預(yù)期收益率沒有充分體現(xiàn)風(fēng)險因素；(4)產(chǎn)品創(chuàng)新的層次整體水平不高；(5)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流通性安排不足。由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品存在以上種種局限性，因此有必要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上繼續(xù)開展產(chǎn)品創(chuàng)新，進一步完善這種金融工具。 根據(jù)國際上房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，積極推進房地產(chǎn)融資多元化，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融市場是促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的方向。目前在我國房地產(chǎn)投融資的新渠道主要有兩種方式：一是住房貸款的證券化，二

9、是房地產(chǎn)信托，而規(guī)范的房地產(chǎn)信托投資基金則是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，是一種潮流。就我國而言，盡快建立適合我國國情的房地產(chǎn)信托投資基金，有其緊迫性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。首先，引入房地產(chǎn)信托投資基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。作為具有金融機構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進房地產(chǎn)金融二級市

10、場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產(chǎn)信托投資基金，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。 其次，引入房地產(chǎn)信托投資基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險，提高金融安全。銀行和市場對于風(fēng)險的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險進行跨時分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間進行分配；市場跨空間風(fēng)險分擔(dān)能力比較強，可以在不同主體之間進行分攤。

11、跨時風(fēng)險分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險積累的問題，結(jié)果是在某_時期的風(fēng)險一旦超過了警戒線，危機爆發(fā)。市場對風(fēng)險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風(fēng)險分配，風(fēng)險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力

12、；換言之，房地產(chǎn)信托投資基金的引入，是發(fā)展市場信用的重要舉措，不但不會加大系統(tǒng)風(fēng)險，相反，將有助于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險的分散和化解，提高金融體系的安全性。 再次，引入房地產(chǎn)信托投資基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)信托投資基金具有保值增值的功能，房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統(tǒng)因素的影響。投資者需要在投資組合中加入房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種

13、主要對象，互為替代品；當(dāng)股市價格下跌時，以及物價持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對象。當(dāng)前我國城市化進程勢不可擋，住房商品化日益深入，人民群眾在全面建設(shè)小康社會階段的首選消費新熱點正是商品住房。在人均收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費需求占消費總需求的比重必將持續(xù)提高，城市其它房地產(chǎn)的需求也將不斷增長，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴大的前提下，房地產(chǎn)投資的長期預(yù)期收益應(yīng)該比較高，房地產(chǎn)信托投資基金的收益也相應(yīng)

14、較高。也就是說，房地產(chǎn)信托投資基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度；可以為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機會，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。本文的主要內(nèi)容是以金融創(chuàng)新的基本理論為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)階段房地產(chǎn)信托領(lǐng)域豐富多彩的產(chǎn)品創(chuàng)新現(xiàn)象，闡述房地產(chǎn)信托創(chuàng)新的特點、內(nèi)容、方式和前景。著重對市場上出現(xiàn)的幾種有代表性的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的創(chuàng)新性進行分析、總結(jié)和