房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)研究

1、<p>　　房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)研究</p><p>　　[摘要]從概念、發(fā)展情況等方面對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行介紹，并基于兌付風(fēng)險(xiǎn)存在的假設(shè)，從風(fēng)險(xiǎn)來源的視角對(duì)兌付風(fēng)險(xiǎn)的形成因素進(jìn)行較為詳細(xì)的分析?？紤]到房市初現(xiàn)頹靡以及自2014年來我國難以控制的通貨緊縮，對(duì)未來房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)做了預(yù)測(cè)與建議，并認(rèn)為房地產(chǎn)信托行業(yè)轉(zhuǎn)型急不可待。 </p><p>　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)信托；風(fēng)險(xiǎn) &

2、lt;/p><p>　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.25.096 </p><p>　　1 房地產(chǎn)信托概述 </p><p>　　1.1 房地產(chǎn)信托的概念 </p><p>　　房地產(chǎn)信托，是信托公司（受托人）通過受益份額等形式，接受委托人合法擁有的資金，為受益人的利益或特定目的，根據(jù)委托人的意愿以自己的名義，將

3、資金投向房地產(chǎn)業(yè)并進(jìn)行管理和處分的行為。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，是一類重要的信托產(chǎn)品。 </p><p>　　1.2 房地產(chǎn)信托的發(fā)展情況 </p><p>　　在2014年之前，房地產(chǎn)信托快速發(fā)展，發(fā)行規(guī)模和成立規(guī)模不斷攀升，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品年度余額及占信托產(chǎn)品總額比重不斷提高。原因如下：第一，近年來，為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，政府實(shí)施了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策，同時(shí)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的授信日益謹(jǐn)慎；房地

4、產(chǎn)開發(fā)商通過資本市場(chǎng)公開募資及向銀行貸款的難度隨之大幅提高。而房地產(chǎn)信托相對(duì)準(zhǔn)入門檻較低，在資本、風(fēng)險(xiǎn)與盈利指標(biāo)方面要求相對(duì)不嚴(yán)格。因而眾多中小房企甚至一些大房企都借道信托進(jìn)行融資。第二，房地產(chǎn)信托的高收益率吸引了眾多投資者（委托人）。同時(shí)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也能給信托公司帶去高額收益，信托公司紛紛發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。 </p><p>　　1.3 房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)的概念 </p><p>

5、　　房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期后，融資方無法按時(shí)向受益人兌付本金及利息。 </p><p>　　2 兌付風(fēng)險(xiǎn)形成因素分析 </p><p><b>　　2.1 外部因素 </b></p><p>　?。?）房地產(chǎn)行業(yè)因素。第一，房地產(chǎn)業(yè)的周期性特點(diǎn)：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性的特點(diǎn)，會(huì)經(jīng)歷繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇等階段（暫不考慮房地

6、產(chǎn)泡沫）。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入衰退、蕭條階段時(shí)，會(huì)出現(xiàn)較長時(shí)間的房價(jià)格下跌、銷售量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模下滑等情況。這將造成部分房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠困難，造成其資金鏈緊張，進(jìn)而可能無力償付信托融資。第二，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從長期上看取決于人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程、貨幣政策等因素。但如果基本面下行、房地產(chǎn)泡沫破裂，房價(jià)大跌、市場(chǎng)需求大幅萎縮，開發(fā)商可能血本無歸，導(dǎo)致無力兌付信托本息。第三，政府的調(diào)控政策：由于房地產(chǎn)業(yè)與整

7、體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，政府格外注重對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。政府在土地使用及出讓、售價(jià)、稅收、房貸等方面的限制政策，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響，進(jìn)而傳導(dǎo)到房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的兌付。 </p><p>　?。?）監(jiān)管因素。目前在我國，對(duì)信托公司的監(jiān)督制約，并沒有投資人大會(huì)或外部董事等方面的制度安排，主要靠政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)銀監(jiān)會(huì)進(jìn)行監(jiān)管。但是銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行采取的監(jiān)管措施是事前報(bào)備制，并沒有對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查。

8、因而銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管是有限的，不能及時(shí)制止部分信托公司在運(yùn)作房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)存在的一些不規(guī)范行為。而這些不規(guī)范行為，就可能會(huì)造成兌付風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p><b>　　2.2 內(nèi)部因素 </b></p><p>　?。?）運(yùn)營因素。第一，交易對(duì)手的選擇：在交易對(duì)手的甄選方面，首先信托公司要對(duì)融資方的運(yùn)營能力、財(cái)務(wù)狀況、還款來源、政府政策支持力度、歷史重大事件等進(jìn)行綜合考

9、察。在達(dá)成初步交易意向后，信托公司還要對(duì)融資方進(jìn)行盡職調(diào)查，了解企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營能力、資信狀況、盈利能力等。這是項(xiàng)目風(fēng)控的核心環(huán)節(jié)。如果信托公司沒有詳細(xì)考察交易對(duì)手的情況、或者對(duì)交易對(duì)手評(píng)估失誤，則可能會(huì)不慎選擇了存在問題的交易對(duì)手，成為兌付風(fēng)險(xiǎn)的禍源。第二，信托資產(chǎn)的管理：當(dāng)交易對(duì)手確定后，信托公司還要對(duì)信托資金的使用情況、收益性、安全性進(jìn)行監(jiān)督。如果信托公司的跟進(jìn)管理不到位，則可能出現(xiàn)信托資金被融資方擅自挪用、融資方的經(jīng)營問題被忽視等

10、情況，沒能及時(shí)防范兌付風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，從而損害委托人的利益。 </p><p>　?。?）道德因素。信托公司可能為了自身利益而做出可能導(dǎo)致兌付風(fēng)險(xiǎn)的行為。第一，故意選擇次級(jí)項(xiàng)目：投資次級(jí)房地產(chǎn)公司和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較大，相應(yīng)的投資回報(bào)率越高。而在市場(chǎng)上房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率（對(duì)委托人而言）相近的情況下，信托公司選擇的項(xiàng)目回報(bào)率越高，其能從中取得的利益就越多。第二，投資于存在問題的關(guān)聯(lián)房企：信托公司可能將信托資金投資于與自己有

11、關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)商，卻對(duì)其在經(jīng)營狀況、盈利能力等方面存在的問題視而不見，從而為兌付風(fēng)險(xiǎn)埋下禍源。 </p><p>　　3 兌付風(fēng)險(xiǎn)前景預(yù)計(jì) </p><p>　　3.1 爆發(fā)整體風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大 </p><p>　　自2010年《中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》的下發(fā)以來，銀監(jiān)會(huì)陸續(xù)出臺(tái)了一系列指導(dǎo)性文件，對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)行了具體的規(guī)

12、范。其主體內(nèi)容可以概括為“432標(biāo)準(zhǔn)”，即：信托公司投資的房地產(chǎn)必須滿足“四證齊全”，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金中開發(fā)商自我資金必須超過30%，開發(fā)商必須滿足二級(jí)以上（含二級(jí)）資質(zhì)。同時(shí)，為了控制風(fēng)險(xiǎn)、維持聲譽(yù)，大部分信托公司在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品方面的操作也更加謹(jǐn)慎，在交易對(duì)手審查上更加慎重，在項(xiàng)目監(jiān)管上更加頻繁、嚴(yán)格。 </p><p>　　自2014年12月以來，房地產(chǎn)行業(yè)由于供需不對(duì)稱，造成房價(jià)下降，房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)布

13、規(guī)模也迅速縮小，截至2015年3月31日，今年以來成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模降幅超過60%。加上我國自2014年5月持續(xù)下降的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）所體現(xiàn)的通貨緊縮，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)未來房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)展需求不強(qiáng)，2015年房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資規(guī)?？赡軙?huì)有大幅回落。因而，在接下來的數(shù)年，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)的可能性不大。但是2015年即將到期的資金規(guī)模達(dá)2413.39億元的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，能否按期兌付，尚待觀察。 </p>&l

14、t;p>　　3.2 個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)仍有可能發(fā)生 </p><p>　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)資料，2015年到期的房地產(chǎn)信托計(jì)劃約有25%是由實(shí)力較強(qiáng)的信托公司發(fā)行，即75%的即將到期的信托計(jì)劃將由小型信托公司擔(dān)負(fù)兌付義務(wù)。兌付風(fēng)險(xiǎn)分散程度較大，影響范圍更為廣泛。因而，個(gè)別房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的兌付風(fēng)險(xiǎn)仍然不容忽視。 　　4 兌付風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略 </p><p>　　4.1 信托公司角度 </p

15、><p>　?。?）短期。第一，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)：信托公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)新發(fā)起產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制，仔細(xì)做好相關(guān)的審查和調(diào)查工作，嚴(yán)格遵循“432標(biāo)準(zhǔn)”選擇交易對(duì)手。在現(xiàn)有項(xiàng)目和新項(xiàng)目的跟進(jìn)管理上，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的日常監(jiān)控力度，如何采取項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控，定期清查信托資產(chǎn)等措施來防范及發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)要及時(shí)應(yīng)對(duì)，如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售在連續(xù)一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)下滑，可要求開發(fā)商提前兌付。第二，強(qiáng)化自律：信托公司應(yīng)強(qiáng)化自律，避免由道德因素導(dǎo)致的

16、兌付風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　?。?）長期。第一，注重風(fēng)控人才的培育：對(duì)信托公司而言，風(fēng)險(xiǎn)控制首先依賴于業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)、風(fēng)控團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的甄選及對(duì)項(xiàng)目的跟進(jìn)管理。因而，優(yōu)秀的風(fēng)控人才的培育對(duì)信托公司意義重大。第二，積極研發(fā)多元化產(chǎn)品：信托公司在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品方面應(yīng)進(jìn)行內(nèi)容上的創(chuàng)新，不要局限于房地產(chǎn)開發(fā)上，還可以加大對(duì)兌付風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的房地產(chǎn)經(jīng)營管理類項(xiàng)目的投資。 </p><p><b&g

17、t;　　4.2 政府角度 </b></p><p>　　（1）短期：加強(qiáng)監(jiān)管。我國信托行業(yè)尚處于發(fā)展階段，各方面制度建設(shè)仍需完善。但這又是一個(gè)長期的發(fā)現(xiàn)問題解決問題的過程，因而短期內(nèi)，政府只能通過把握市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)信托產(chǎn)品的監(jiān)管；可以借鑒海外的立法和實(shí)踐，逐步建立成套的有效防范房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)的法律法規(guī)體系。如可以通過立法在項(xiàng)目選取、信息披露等方面加強(qiáng)限定。 </p><p>

18、　　（2）長期：推動(dòng)房地產(chǎn)信托行業(yè)轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托模式是信托當(dāng)事人在相互信任的基礎(chǔ)上，由委托人將自身合法財(cái)產(chǎn)或房地產(chǎn)委托受托人在行業(yè)內(nèi)代為管理和運(yùn)作，從而達(dá)到一定的投資目的或融資目的。由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間一般較長，而信托計(jì)劃一般只持續(xù)一年到三年，以短期資金為長期資產(chǎn)融資勢(shì)必是企業(yè)陷入借新債還舊債的死循環(huán)中，因此房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)。 </p><p>　　2014年11月我國在北京、上海、廣州以及

19、深圳重啟房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，即REITS）的試點(diǎn)計(jì)劃，無疑是加速了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由固化的收益憑證向流動(dòng)性更強(qiáng)的基金證券等的轉(zhuǎn)化。從長期看，REITs模式是房地產(chǎn)信托發(fā)展的必由之路，因而政府應(yīng)當(dāng)主動(dòng)通過立法、政策支持等方式推動(dòng)REITs在我國的發(fā)展。 </p><p><b>　　5 結(jié)論 </b></p><p&g

20、t;　　房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)緣于房地產(chǎn)行業(yè)，也源于信托公司對(duì)項(xiàng)目的控制，其存在是必然合理的。但面對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，兌付風(fēng)險(xiǎn)被放大，這對(duì)信托產(chǎn)品的發(fā)行以及吸納資金能力影響較大，眾多即將到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品很可能無法按期兌付。這勢(shì)必會(huì)對(duì)資本市場(chǎng)的正常運(yùn)營產(chǎn)生消極影響。因此房地產(chǎn)信托行業(yè)轉(zhuǎn)型急不可待。通過將被房產(chǎn)固化的受益憑證基金化甚至證券化，信托產(chǎn)品本身流動(dòng)性能得到提高，有利于解開信托公司資金死循環(huán)，提高信托市場(chǎng)穩(wěn)定性。通過正確認(rèn)識(shí)、合理應(yīng)對(duì)房