房地產(chǎn)信托融資

1、房地產(chǎn)信托融資,特別推介,一、房地產(chǎn)信托概論,信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。它是以財(cái)產(chǎn)為核心、以信任為基礎(chǔ)、以委托為方式的一種財(cái)產(chǎn)管理制度。其本質(zhì)可概括為“受人之托，代人理財(cái)”。房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)的一種。所謂房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受

2、益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。這里所指的不動(dòng)產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。,,從法律角度來看，“房地產(chǎn)信托”這一表述顯然不嚴(yán)謹(jǐn)。信托按照不同的分類方法可以劃分成不同類別，如按照信托財(cái)產(chǎn)的不同，可以劃分為資金信托/有價(jià)證券信托/動(dòng)產(chǎn)信托/不動(dòng)產(chǎn)信托/其他財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。而法律上的不動(dòng)產(chǎn)信托，是指“委托人將自己的房產(chǎn)、地

3、產(chǎn)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進(jìn)行管理、運(yùn)用和處置”。顯然這跟媒體所指的“房地產(chǎn)信托”大相徑庭，媒體所講的“房地產(chǎn)信托”容易讓人誤認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)信托，而實(shí)質(zhì)上卻是資金信托。值得一提的是，媒體的這種表述雖不嚴(yán)謹(jǐn)，但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個(gè)突出特點(diǎn)，就是信托資金投向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。相關(guān)學(xué)者認(rèn)為用“房地產(chǎn)融資信托”來界定更為嚴(yán)謹(jǐn)與貼切，以下行文均采用“房地產(chǎn)融資信托”。,二、房地產(chǎn)融資信托具備三大基本優(yōu)勢(shì):,（1）信托

4、融資創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。信托具備連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的綜合融資平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，通過一系列制度安排，實(shí)現(xiàn)一個(gè)企業(yè)或項(xiàng)目的組合融資。信托可以與銀行互補(bǔ)互動(dòng)。銀行具有資金優(yōu)勢(shì)，信托具有制度優(yōu)勢(shì)和靈活的創(chuàng)新性。信托在供給方式上也十分靈活，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，突出表現(xiàn)在信托對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流動(dòng)資金到后期的消費(fèi)資金，乃至一些特殊問題，如“爛尾

5、樓”等都可以通過信托解決，從而增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間。,,（2）信托具有財(cái)產(chǎn)隔離功能。信托公司的財(cái)產(chǎn)隔離功能主要體現(xiàn)在受現(xiàn)行法律、法規(guī)充分保護(hù)的信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性上。信托設(shè)立以后，其財(cái)產(chǎn)處于這么一種“特殊狀態(tài)”：它既能充分地體現(xiàn)委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不記在委托人的所有權(quán)益項(xiàng)下，獨(dú)立于委托人的其他自有財(cái)產(chǎn)而存在；它名義上為受托人所有，但又不失為委托人的自有財(cái)產(chǎn)。受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)及對(duì)其自有資產(chǎn)的處置方式迥然不

6、同：受托人必須按信托文件的約定，為實(shí)現(xiàn)受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托財(cái)產(chǎn)為自身謀取利益；每一個(gè)信托隔絕于受托人的自有財(cái)產(chǎn)和其他信托賬戶，甚至于出現(xiàn)受托人解散等極端情況時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)仍能保持其獨(dú)立存在，按約定或法院判定，由新的受托人承接。在我國(guó)，信托的財(cái)產(chǎn)隔離功能受到《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《資金信托管理暫行辦法》，也就是業(yè)內(nèi)所謂的“一法兩規(guī)”的強(qiáng)有力支撐。,,（3）相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)融資信托可以

7、不受通過銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%的約束，也能夠彌補(bǔ)121號(hào)文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費(fèi)融資的斷裂。房地產(chǎn)企業(yè)要積極利用信托融資，充分利用信托獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)多元化融資，鞏固資金鏈條。,,從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)融資信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財(cái)產(chǎn)信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)融資信

8、托則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。,二、房地產(chǎn)信托融資模式,基于融資過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財(cái)產(chǎn)受益型信托四種模式。,,（一）貸款型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方

9、式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。,,（1） 操作流程第一步，房地產(chǎn)公司就項(xiàng)目融資與信托投資公司達(dá)成一致；第二步，就信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批；第三步，面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證；第四步，信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項(xiàng)目；第五步，

10、信托公司回收資金。,操作流程,,,,對(duì)公司(項(xiàng)目)要求“四證”齊全自有資本金達(dá)到35％二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目盈利能力強(qiáng),要求的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制,資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，抵押率一般在50％左右）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、設(shè)置獨(dú)立賬戶,,退出方式：償還貸款本金 融資金額 ：視開發(fā)商的實(shí)力、項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果，從幾千萬到幾億不等 融資期限 ：以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃 融資成本 ：一般高于

11、同期銀行法定貸款利率，目前在6％-10％居多。,（二）股權(quán)型信托融資模式,1、操作流程在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。,,（1）操作流程第一步，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。第二步，信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公

12、司注入資金。第三步，信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán)，但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股，即對(duì)于公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒有決定權(quán)（可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利）。第四步，信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理，同時(shí)，與原股東或關(guān)聯(lián)方（最好是關(guān)聯(lián)方）簽署股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。為了確保購(gòu)協(xié)議的履行，雙方可能需要有一些擔(dān)保條件（例如，重慶國(guó)投的世紀(jì)星城項(xiàng)目是使用開發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押；杭州工商信托所運(yùn)作的浙江水泥項(xiàng)目

13、，是由第三方提供擔(dān)保）。第五步，房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)開發(fā)項(xiàng)目，獲得現(xiàn)金流。第六步，關(guān)聯(lián)方(或原股東)從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金，回購(gòu)股權(quán)，信托融資過程結(jié)束。,,,,,對(duì)公司(項(xiàng)目)要求：股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制：向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保退出方式：溢價(jià)股權(quán)回購(gòu),優(yōu)勢(shì),（1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件；（2）其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)

14、，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理回報(bào)，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理、和開發(fā)商分享最終利潤(rùn)。,（三）混合型信托融資模式（夾層融資型）,債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的需求。,（四）財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式,1、操作流程利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣

15、后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購(gòu)買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。,,,,2、特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì),對(duì)信托財(cái)產(chǎn)要求 （1）業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；（2）能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場(chǎng)、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè) 要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 （1）通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開發(fā)商和投資

16、者（信托計(jì)劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償；（2）回購(gòu)承諾及第三方擔(dān)保,,退出方式---開發(fā)商溢價(jià)受益權(quán)回購(gòu)融資金額---視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，一般在其評(píng)估價(jià)值 的50％左右,優(yōu)勢(shì),（1）在不喪失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資。（2）在條件成熟的情況下，可以過度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。,融資信托的實(shí)際狀況,借道信托這一“金融百貨公司”，

17、房地產(chǎn)開發(fā)商正繞開資本金監(jiān)管限制，繼續(xù)“空手套白狼”項(xiàng)目運(yùn)作。,,今年，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布兩道令牌，《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》和《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》，敦促信貸資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，夯實(shí)項(xiàng)目資本金。　　這令去年流行的“股權(quán)+回購(gòu)”的模式遭受摒棄。但借助于信托受益權(quán)的分層設(shè)計(jì)，使得信托計(jì)劃發(fā)行成為可能：開發(fā)商將存量資產(chǎn)注入信托計(jì)劃，享有劣后受益權(quán)，普通投資者則以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃（享有優(yōu)先受益權(quán)），在沒有回購(gòu)承諾的情況下，開發(fā)商存量資產(chǎn)的“質(zhì)押”，一定程

18、度上緩解了投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的憂懼。而信托資金以股權(quán)方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，使其符合35%的最低項(xiàng)目資本金要求，進(jìn)而謀求銀行開發(fā)貸資金的進(jìn)入，可以將資金運(yùn)用杠桿率發(fā)揮到極致。,,中信信托正在發(fā)售的“聚信匯金地產(chǎn)基金Ⅱ號(hào)集合信托計(jì)劃”堪稱典型，開發(fā)商在先期投入僅1億元的情況下，有望啟動(dòng)一個(gè)總投資43億元，預(yù)期凈利潤(rùn)49億元的項(xiàng)目。　　據(jù)普益財(cái)富統(tǒng)計(jì)，最近一周，信托公司總共發(fā)行14款信托理財(cái)產(chǎn)品，其中10款運(yùn)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，2009年

19、11月發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品達(dá)18個(gè)，融資規(guī)模高達(dá)87.37億元，創(chuàng)歷史新高。但是房地產(chǎn)信托過于火爆的情形，已經(jīng)引起監(jiān)管部門的強(qiáng)烈關(guān)注，上海銀監(jiān)局于上月中旬向轄內(nèi)的信托公司下發(fā)了風(fēng)險(xiǎn)警示函。,“股權(quán)+回購(gòu)”模式退燒,信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，不外乎債權(quán)和股權(quán)兩種形式。但是，信托貸款由于利率較高（投資者要求的回報(bào)較高），規(guī)模有限（信托公司募集資金的能力不強(qiáng)），一般只能滿足中小開發(fā)商應(yīng)急需要?！　《绻捎霉蓹?quán)方式進(jìn)入，沒有其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避設(shè)計(jì)，

20、信托計(jì)劃則難以發(fā)售。于是，去年以來，“股權(quán)+回購(gòu)”模式興起，即信托資金購(gòu)買項(xiàng)目公司的存量股權(quán)或?qū)ζ湓鲑Y擴(kuò)股，股權(quán)由第三方（多為運(yùn)作此項(xiàng)目的開發(fā)商）到期后溢價(jià)回購(gòu)，并用其他資產(chǎn)對(duì)回購(gòu)承諾提供擔(dān)保。　　這一模式的好處在于：在項(xiàng)目資本金不足的情況下，信托資金以股權(quán)方式注入項(xiàng)目公司，使其滿足項(xiàng)目資本金不低于35%的要求，為銀行開發(fā)貸資金的進(jìn)入掃清障礙。,,這種模式，名為股權(quán)投資，實(shí)質(zhì)是變相的貸款，而且為“無本取貸”提供了門路。監(jiān)管層很快意識(shí)到

21、了風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)2009年9月3日印發(fā)的《關(guān)于信托公司開展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金有關(guān)問題的通知》再次重申：信托公司不得將債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金用于補(bǔ)充項(xiàng)目資本金，以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求。,,同時(shí)，明確指出“債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金包括以股權(quán)投資附加回購(gòu)承諾（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加第三方受讓情形）等方式運(yùn)用的信托資金?！边@一規(guī)定將“股權(quán)+回購(gòu)”模式的投資視同信托貸款?！　≈链?，“股權(quán)+回購(gòu)”模式雖然沒有被叫停，但是其

22、吸引力已經(jīng)大打折扣。按照銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定“申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于35%（經(jīng)濟(jì)適用房除外）”，且必須“四證”（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）齊全?！　?duì)于開發(fā)商而言，如果項(xiàng)目資本金比例已經(jīng)達(dá)標(biāo)，且“四證”齊全，從銀行獲得開發(fā)貸已經(jīng)不難，沒必要要信托“昂貴”的資金。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所研究員趙楊說，在“股權(quán)+回購(gòu)”模式對(duì)于開發(fā)商提高資金運(yùn)用杠桿的作用消失后，也漸漸為開發(fā)

23、商所摒棄。,“無本取貸”新模式,但是，信托公司很快為開發(fā)商們?cè)O(shè)計(jì)出了新的“無本取貸”模式?！　∑洳捎玫氖芤鏅?quán)分層模式并不新鮮，以往在證券投資類信托產(chǎn)品（即陽(yáng)光私募）中廣泛采用。往往是投資顧問公司出資認(rèn)購(gòu)一部分信托計(jì)劃，但是享有劣后受益權(quán)。　　但是，對(duì)應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，要讓本來就缺乏現(xiàn)金的開發(fā)商拿出現(xiàn)金，顯然不太可能。因此，新的模式就是開發(fā)商用自己的存量資產(chǎn)（如已開發(fā)尚未銷售的樓盤），認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃，享有劣后受益權(quán)。這樣，開發(fā)商的存量

24、資產(chǎn)變相充當(dāng)了“質(zhì)押”的作用，普通投資者掏真金白銀參與。,中信信托正在發(fā)售的“聚信匯金地產(chǎn)基金Ⅱ號(hào)集合信托計(jì)劃”堪稱這一模式的典型。,地產(chǎn)開發(fā)商昆明星耀控股以其持有的昆明星耀體育城公司100%股權(quán)（評(píng)估價(jià)值約為48億）認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃，成為一般受益權(quán)人。普通投資者則以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)不超過20.4億元，成為優(yōu)先級(jí)受益權(quán)人（優(yōu)先受益權(quán)內(nèi)部再分為3級(jí)）?！　≈?，運(yùn)用信托資金0.3億元向昆明星耀體育城收購(gòu)其持有的昆明星耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“星耀

25、房產(chǎn)”）100%的股權(quán)，6億元用于向星耀房產(chǎn)增資?！　⌒且慨a(chǎn)獲得增資后將用其中的1億元向星耀體育城購(gòu)買嵩明項(xiàng)目公司全部股權(quán)，并繼續(xù)向嵩明項(xiàng)目公司增資5億元，星耀房產(chǎn)的錢基本花完，成為“殼”公司。,,這樣，嵩明項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本達(dá)到6億元，達(dá)到商業(yè)銀行開發(fā)貸對(duì)資本金以及開發(fā)資質(zhì)的要求。據(jù)中信信托提供的產(chǎn)品推介資料顯示，工商銀行將向該項(xiàng)目提供10億元的開發(fā)貸。而嵩明項(xiàng)目公司總的投資額為43億元，不足部分，信托資金可以再對(duì)項(xiàng)目提供信托貸款

26、（信托貸款初定為2.7億元，嵩明項(xiàng)目剩余資金缺口24.3億元，信托計(jì)劃未披露如何取得）。,,縱觀整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，昆明星耀控股投入嵩明項(xiàng)目公司的資金僅僅為前期的1億元，此后，股權(quán)安排中還被安排套現(xiàn)。而嵩明項(xiàng)目開發(fā)所需的現(xiàn)金全部來源于普通投資者提供的信托資金和銀行貸款。地產(chǎn)商的資金運(yùn)用杠桿率高達(dá)43倍！近似于“無本取貸”。,,而在收益的分配上，盡管普通投資者享有優(yōu)先受益權(quán)，但是收益相對(duì)固定而有限。優(yōu)先Ⅰ級(jí)年化收益率為6.5％，優(yōu)先Ⅱ級(jí)年化收益

27、率為8.0％，只有在嵩明項(xiàng)目公司開發(fā)的樓盤達(dá)到1萬元/平米以上時(shí)，優(yōu)先受益權(quán)人才能增加“（實(shí)際售價(jià)-1萬元/平米）/1萬元/平米×10％”的浮動(dòng)收益率。,,如果嵩明項(xiàng)目成功，樓盤價(jià)格如預(yù)期的超過1萬元/平米，獲益最大還是開發(fā)商昆明星耀控股。在整個(gè)信托計(jì)劃中，優(yōu)先級(jí)受益權(quán)+中間級(jí)受益權(quán)與一般級(jí)受益權(quán)比例為 3：7?！　∫晃恍磐泄狙芯坎咳耸吭u(píng)論說，這個(gè)比例關(guān)乎到最后收益的分配，所以昆明星耀控股愿意將評(píng)估價(jià)值高達(dá)48億元的昆明星

28、耀體育城公司全部注入信托計(jì)劃，這樣一方面可以讓投資者覺得更安全，另一方面在整個(gè)信托計(jì)劃中占有更多的份額，可以獲得更多的收益。,高杠桿率融資隱患,前述信托公司研究部人士續(xù)稱，昆明星耀控股之所以愿意將自己的大部分身家——昆明星耀體育城公司“質(zhì)押”到信托計(jì)劃里，而不是質(zhì)押給銀行貸款的原因在于，如果是從銀行貸款，資金不能夠作為新的項(xiàng)目的資本金?！　《百|(zhì)押”到信托計(jì)劃里，卻可以運(yùn)用信托資金開發(fā)新的項(xiàng)目，相當(dāng)于將存量資產(chǎn)——昆明星耀體育城公司盤

29、活。不僅如此，按照信托計(jì)劃，20.4億元的信托資金，只花費(fèi)了9億元，剩下的11.4億元，還可以貸款給星耀體育城運(yùn)作的其他項(xiàng)目。,,盡管如此，昆明星耀控股實(shí)際上還是承擔(dān)了比較大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榘凑招磐惺芤鏅?quán)的分層設(shè)計(jì)，如果嵩明項(xiàng)目虧損，中信信托有權(quán)處置昆明星耀體育城的資產(chǎn)，兌現(xiàn)優(yōu)先受益權(quán)人的本金和固定收益部分?！　〉?，昆明星耀控股仍然愿意如此豪賭，原因在于對(duì)明年樓市及嵩明項(xiàng)目的看好。中信信托提供的產(chǎn)品推介資料顯示，星耀控股預(yù)期嵩明項(xiàng)目的樓

30、盤價(jià)格能達(dá)到1.8萬元/平米以上，這樣，總投資43億元的嵩明項(xiàng)目，能夠產(chǎn)生49億元的凈利潤(rùn)，資產(chǎn)收益率114%，凈資產(chǎn)收益率(嵩明項(xiàng)目公司的凈資產(chǎn)為6億元)達(dá)817%，考慮到星耀控股投入嵩明項(xiàng)目的資金僅僅是前期的1億元（且已經(jīng)套現(xiàn)），其暴利預(yù)期令人目瞪口呆！,,“這反映了開發(fā)商對(duì)明年房地產(chǎn)行情的極端樂觀預(yù)期，這樣運(yùn)用信托的組合融資手段將資金運(yùn)用杠桿率發(fā)揮到極致，在大勢(shì)好的時(shí)候，可以大賺一筆，但是如果大勢(shì)不好，開發(fā)商資金鏈很有斷裂的可能。

31、”一家大型信托公司房地產(chǎn)金融事業(yè)部負(fù)責(zé)人告訴記者?！　〉?，信托公司之所以愿意冒信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)去運(yùn)作這樣的項(xiàng)目，一方面是因?yàn)楹头康禺a(chǎn)商一樣對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有極樂觀的預(yù)期，另一方面也是暴利的誘惑。,,仍以“聚信匯金地產(chǎn)基金Ⅱ號(hào)集合信托計(jì)劃”為例，對(duì)一般受益權(quán)投資者收取的認(rèn)購(gòu)費(fèi)為2%，20.4億元的額度如果能夠全部發(fā)售，中信信托將進(jìn)賬4080萬。此外，中信信托還可收取投資者年化收益率超過10%的20%作為信托管理費(fèi)。,,除了暴利的誘惑，西部

32、某信托公司投行部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，爭(zhēng)搶房地產(chǎn)信托的市場(chǎng)，也實(shí)在是無奈的選擇，“我知道風(fēng)險(xiǎn)大，但是除此之外也實(shí)在找不到更好的業(yè)務(wù)?！薄　∷f，證券投資類信托原本在今年上半年比較火爆，但中登公司7月27日正式對(duì)信托公司以信托合同到交易所開戶的方式頒布禁令，使得這一業(yè)務(wù)舉步維艱。而信托資金如果想進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也由于資金價(jià)格較高，且能夠募集的資金量難以滿足優(yōu)質(zhì)大項(xiàng)目的需求而困難重重?！　〉?，房地產(chǎn)信托過于火爆的行情，以及開發(fā)商將資金運(yùn)用杠桿率發(fā)