中國房地產投資信托基金（C-REITs）優(yōu)化路徑.pdf

1、房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，與我國房地產業(yè)飛速發(fā)展不太協調的是我國的房地產金融發(fā)展十分遲緩。目前，我國房地產業(yè)還是嚴重依賴商業(yè)銀行這一融資渠道，因此，房地產業(yè)風險也大量聚集到商業(yè)銀行系統。另外一個方面的情況是，我國居民儲蓄存款余額年年攀升，而適合居民投資理財的金融產品卻比較稀少，對于房地產這一高回報行業(yè)更是可望而不可及。 然而，在美國經歷了幾十年發(fā)展歷史的一種金融工具——房地產投資信托基金(Real Estate Investme

2、nt Trusts—REITs)，卻有望能化解當前的困境。傳統意義上的REITs是指專門持有房地產、與抵押貸款相關的資產或同時持有這兩種資產的一種封閉式基金。投資者在股票市場購買REITs股票，就相當于購買了房地產或抵押貸款，因此，REITs的出現，使得普通的投資者也可以投資房地產。 本文主要就我國發(fā)展房地產投資信托基金最為重要的幾個問題展開討論，沿著從基本的立法到其機構投資者培育、投資策略和風險控制這一主線，結合我國當前的實

3、際情況，探討發(fā)展我國本土C—REITs(China—REITs)的路徑。 本文主體部分為四章。第一章，房地產投資信托基金發(fā)展狀況，主要介紹了REITs的概念、特點、類型以及美國和其他國家發(fā)展REITs的歷程與現狀。并且，還對房地產投資信托基金進行經濟學分析。首先，分析了房地產投資信托基金的信托本質。其次，重點闡述了房產投資信托基金的委托——代理理論、投資組合理論、資本市場理論和市場有效性理論。通過對REITs的經濟金融理論基礎的

4、分析，為本文后面關于分析和建立C—REITs提供了理論依據。 第二章是分析關于發(fā)展房地產投資信托基金的法制建設。首先，分析了美國房地產投資信托基金的法律完善過程、法律框架和法律特征。然后，結合我國當前有關法律現狀，從信托法規(guī)、房地產法規(guī)、證券法規(guī)和稅收法規(guī)等四個方面在引入REITs上的障礙來進行剖析，提出了發(fā)展我國C—REITs所需要的法律環(huán)境。 第三章主要就發(fā)展我國房地產投資信托基金的運作進行討論。首先，研究機構投資者

5、對于我國C—REITs發(fā)展的作用，應當注重我國機構投資者的培育，從而促進C—REITs的規(guī)范化。本章討論的另外一個問題就是發(fā)展C—REITs的投資策略，總結海外成熟REITs的發(fā)展經驗，認為我國將來的C-REITs應該先側重集中化的投資策略。 第四章主要論述了未來C—REITs的風險及其控制問題。本文重點研究的是傳統的外部顧問型REITs的“委托——代理”風險。并且從信息經濟學“委托——代理”模型的關于“激勵合同”設計的角度，分