【商業(yè)地產(chǎn)】蘇州蘇綸廠北區(qū)項(xiàng)目整體定位報(bào)告-64ppt-2008年

1、蘇綸廠商業(yè)項(xiàng)目北區(qū)定位建議威格斯2008年9月項(xiàng)目定位蘇州城區(qū)新地標(biāo)，高端商務(wù)復(fù)合體集購(gòu)物、餐飲、娛樂、文化、旅游、休閑、商務(wù)于一體，主題、一站式購(gòu)物商城，蘇州未來高端人流聚集地，都市旅游新地標(biāo)。一期：北部地塊保留建筑改造及開發(fā)工作二期：南部地塊新建區(qū)域項(xiàng)目將分南、北二期開發(fā)：目前一期工程已經(jīng)啟動(dòng)，根據(jù)項(xiàng)目北區(qū)形態(tài)與特點(diǎn)做如下項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃：項(xiàng)目北區(qū)業(yè)態(tài)布局項(xiàng)目北區(qū)總體分為６個(gè)區(qū)塊：北一區(qū)：奢侈品商城、精品辦公北二區(qū)：高尚食府北三區(qū)：高級(jí)

2、私人會(huì)館區(qū)北四區(qū)：體驗(yàn)式主題商城北五區(qū)：風(fēng)情酒吧街、休閑娛樂總匯北六區(qū)：精品廊北1區(qū)：22#樓高檔百貨商城精品酒店12F：以精品總匯為外延，實(shí)現(xiàn)百貨業(yè)的升級(jí)。將引入國(guó)際高檔百貨品牌主力店，根據(jù)其產(chǎn)品類型統(tǒng)一規(guī)劃分區(qū)。一改原有百貨業(yè)態(tài)嘈雜環(huán)境與低格調(diào)現(xiàn)狀，打造有序、優(yōu)雅、高檔、高人文氛圍消費(fèi)環(huán)境。成為蘇州市新興商業(yè)典范。34F：精品酒店或總部基地中國(guó)奢侈品趨勢(shì)據(jù)國(guó)際知名的投資銀行高盛公司統(tǒng)計(jì)，2004年中國(guó)已成為全球第三大奢侈品消費(fèi)國(guó)，占

3、全球奢侈品消費(fèi)總額12%；高盛預(yù)測(cè)，到2015年，中國(guó)將超過日本成為世界第一奢侈品消費(fèi)國(guó)。全球第二大奢侈品集團(tuán)古馳（Gucci）的執(zhí)行副總裁不久前在接受中國(guó)記者采訪時(shí)，就用了“爆炸”一詞來形容中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展速度。在過去三年里，古馳集團(tuán)將全球投資總額的60%放到了中國(guó)，其回報(bào)是，僅2007年集團(tuán)在中國(guó)的收入就同比增長(zhǎng)了168%。因?yàn)橐S持奢華高端的形象，一線奢侈品牌對(duì)專賣店所在地的購(gòu)物環(huán)境有極高的要求。考慮到中國(guó)城市還沒有香榭麗舍、第五大

4、道那樣的奢華購(gòu)物街，高檔購(gòu)物中心幾乎成了他們唯一的選擇。蘇州奢侈品銷售數(shù)據(jù)蘇州地區(qū)著名的奢侈品商城有美羅商城與泰華商城.美羅商城現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積5萬㎡一、二層主營(yíng)國(guó)際一、二線品牌，約3000㎡。擁有GUCCI、EMPIOARMANI、SALVATEFERRAGAMO、BOSS、MaxMara、CERRUTI1881、FERRE等品牌。美羅近年來銷售額一直快速增長(zhǎng)，06年總體銷售額為15億07年總銷售額為18.36億增長(zhǎng)了22.39%:08年

5、16月銷售已經(jīng)完成8.27億元，比去年同期增長(zhǎng)27.38%。蘇州奢侈品銷售數(shù)據(jù)泰華06年總銷售額為7.56億07年總銷售額為7.19億08年16月銷售已經(jīng)完成5.43億元，比去年同期增長(zhǎng)17.45%。泰華商城現(xiàn)有零售經(jīng)營(yíng)面積4.8萬平方米，一、二層主營(yíng)國(guó)際一、二線品牌，約5000㎡。擁有BURBERRY、BALLY、VERSACE、RALPHLAUREN、PAUL&SHARK、Aquutum、Cartier、S.T.DUPONT、BAL

6、LY、LANCEL、CERRUTI1881、SWAROVSK、SHISEIDO、ChristianDi等品牌。泰華銷售數(shù)據(jù)推算美羅商城與泰華商城的銷售增長(zhǎng)速度說明奢侈品消費(fèi)在蘇州具有一定的市場(chǎng)。同時(shí)據(jù)調(diào)查泰華08年8月主樓的總銷售額3000多萬，其中，12層奢侈品專柜銷售達(dá)到2000萬，38層總銷售為1000多萬。根據(jù)了解12層奢侈品銷售額中有部分為反點(diǎn)銷售與提貨單銷售。我們認(rèn)為在實(shí)際銷售估算中應(yīng)該扣除這部分消費(fèi)。因此，我們將泰華12樓

7、的8月實(shí)際營(yíng)業(yè)額估算為在現(xiàn)有銷售額的50%，即1000萬?，F(xiàn)有國(guó)際品牌經(jīng)營(yíng)面積約5000平米.那么按照平均1825%的扣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)可以推算出其月租金承受能力為360500元月平米.品牌專賣店裝修核算據(jù)調(diào)查，一家LV專賣店的月銷售額就能達(dá)到400到500萬元。而相應(yīng)商家或品牌區(qū)域代理要投入的成本是，LV專賣店每平方米的裝修費(fèi)用為2萬元，以一個(gè)100平方米的標(biāo)準(zhǔn)專柜為例，就是200萬元。其他同等品牌相應(yīng)裝修費(fèi)用也不會(huì)少于11.5萬元。按照我們2

8、2#號(hào)樓單層面積8600平米，實(shí)際使用面積60%計(jì)算為約5000平米，那么基本會(huì)引入的品牌會(huì)在30個(gè)左右。裝修投入估算為6000萬元。5年分?jǐn)偯磕赀_(dá)到1200萬元。那么根據(jù)現(xiàn)有泰華的營(yíng)業(yè)額計(jì)算裝修費(fèi)用相當(dāng)于下降1.52個(gè)扣點(diǎn).即:達(dá)到1623%扣.可以推算出其月租金承受能力為300450元月平米.南門商圈租金情況:南門商業(yè)中心商圖的輻射面較小，在半徑500米范圍內(nèi)的沿街商鋪?zhàn)饨鹌鸱^大，最高達(dá)到420元平米月以上，普遍為200到300元

9、平米月，餐飲的租金平均租金約在85150元平方米月.娛樂業(yè)態(tài)的租金約為4050元平方米月.那么相比之下依照泰華現(xiàn)有銷售額推算的奢侈品租金300450元平米月，完全能夠得到市場(chǎng)的支撐。22號(hào)樓34F：22號(hào)樓現(xiàn)有物業(yè)為3層建筑，同時(shí)也有加蓋到4層建筑的可能性，因此，我們針對(duì)不同的建筑風(fēng)格提供二套建議方案即：方案一：如該棟為3層物業(yè)建議改建為“精品酒店”；方案二：如該棟為4層物業(yè)建議改建為“企業(yè)總部基地”（辦公樓）；方案一精品酒店：按照之前

10、22號(hào)樓總共為三層的開發(fā)設(shè)計(jì)，我司建議在三樓建設(shè)精品酒店，并可以在二樓局部設(shè)置酒店配套。精品酒店是獨(dú)特產(chǎn)品和專屬氛圍的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)在酒店業(yè)的體現(xiàn)。在國(guó)內(nèi)，精品酒店還處于初級(jí)階段，主要集中在幾個(gè)超級(jí)大城市，市場(chǎng)認(rèn)知度也相對(duì)較低。但是由于精品酒店本身屬于高層次消費(fèi)和定向消費(fèi)，對(duì)于普通群眾來說不需要太高的知名度。近來，精品酒店也逐步向二線城市擴(kuò)張，尤其是國(guó)際知名度較高且同時(shí)具有良好旅游與商務(wù)資源的城市，例如杭州、青島。蘇州作為歷史名城，得益于工業(yè)

11、園區(qū)和新區(qū)的大力發(fā)展，使歷史和現(xiàn)代、旅游和商務(wù)被完美的結(jié)合起來，成為了長(zhǎng)三角最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市，因此發(fā)展精品酒店也具備了基礎(chǔ)。在講究個(gè)人私密體驗(yàn)的年代，時(shí)尚旅游人們?cè)缇鸵呀?jīng)摒棄了五星級(jí)酒店千篇一律的結(jié)構(gòu)和噓寒問暖，而渴求一種舒適溫馨的居住環(huán)境，我們所力求帶來的那種家的溫馨典雅一般。酒店在追求個(gè)性化、時(shí)尚化和私密性的同時(shí)，更獨(dú)特的設(shè)計(jì)，更考究的細(xì)節(jié)，精心設(shè)計(jì)打造全新概念的空中花園式精品酒店?？罩谢▓@式精品酒店概念圖精品酒店：建議按照五星級(jí)酒

12、店標(biāo)準(zhǔn)建造，獨(dú)棟別墅式小洋樓矗立在屋頂花園中，遙望“盤門三景”，與自然景觀相呼應(yīng)，形成獨(dú)特的風(fēng)格。精品酒店：在內(nèi)部裝修建議使用世界各地不同風(fēng)格：埃及式、地中海式、中國(guó)式、日本式…等，每一種風(fēng)格都帶來不同的居住體驗(yàn)?？头康脑O(shè)計(jì)創(chuàng)意中設(shè)有小酒吧、37寸液晶衛(wèi)星電視，15個(gè)頻道的衛(wèi)星電視，電子保險(xiǎn)箱，DVD播放器，豪華的SPA浴池，低調(diào)溫馨的燈光，寬帶接口等。在結(jié)束了一天的喧囂忙碌后或是在厭倦了城市的繁忙，冷漠，這里都會(huì)讓入住者從身體到心靈上

13、都得到最大限度的放松，使之更溫馨更浪漫。按照國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，精品酒店投資一般在13億元人民幣，平均投資回收期大概在68年。同樣的5星級(jí)酒店投資不低于5億元，平均投資回收期超過十年。精品酒店房間數(shù)量：2050間不等精品酒店房?jī)r(jià)：不低于300美金每晚目前蘇州精品酒店：除了在李公堤的御庭精品酒店（房?jī)r(jià)300美元），蘇州還沒有其他真正含義的精品酒店，市場(chǎng)還有較大空缺。精品酒店投資估算：綜合考慮，我們認(rèn)為本地塊如果層數(shù)達(dá)到4層，那么34樓最適合的開

14、發(fā)業(yè)態(tài)則應(yīng)該是辦公樓。與一般寫字樓所不同的是，其標(biāo)準(zhǔn)和檔次將超越甲級(jí)寫字樓，以打造高端企業(yè)天地和企業(yè)會(huì)所為主。企業(yè)總部應(yīng)該具有的特征：它是具有全方位商務(wù)配套的高級(jí)企業(yè)會(huì)所它應(yīng)該具有更高的硬件和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)它是大型企業(yè)的高級(jí)管理層交流和合作的場(chǎng)所它適合高成長(zhǎng)型企業(yè)總部、地區(qū)企業(yè)總部、跨國(guó)企業(yè)采購(gòu)、結(jié)算和研發(fā)總部方案二企業(yè)總部：蘇州目前寫字樓市場(chǎng)基本特征租金：園區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目約90100元月.平米，中低品質(zhì)的約50元；新區(qū)5080元；市區(qū)3570

15、元。品質(zhì)不同，租金差異明顯。出租率：平均出租率達(dá)到75%以上，高檔項(xiàng)目出租率好于其他項(xiàng)目；市區(qū)中滄浪區(qū)出租率最高，與新區(qū)和園區(qū)高檔項(xiàng)目幾乎相同，在75100%之間。分布：園區(qū)和新區(qū)齊飛，市區(qū)多點(diǎn)開花，吳中和相城不斷成長(zhǎng)。蘇州目前寫字樓市場(chǎng)基本特征出售情況：在售樓盤中，園區(qū)和市區(qū)價(jià)格最高達(dá)到13000左右；新區(qū)較少，相城和吳中的項(xiàng)目以投資為主，價(jià)格在70009000；08年開始受到政策影響，價(jià)格漲幅和去化速度都放緩。行業(yè)結(jié)構(gòu)：金融、房地產(chǎn)

16、、貿(mào)易占據(jù)主要地位，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)對(duì)寫字樓需求逐步增加。企業(yè)總部硬件標(biāo)準(zhǔn)由于國(guó)內(nèi)尚未對(duì)企業(yè)總部、企業(yè)會(huì)所類型辦公樓進(jìn)行概念整合，因此業(yè)內(nèi)沒有衡量標(biāo)準(zhǔn)，但是我們可以以甲級(jí)寫字樓的硬件作為參考，在具體設(shè)計(jì)時(shí)予以考慮甚至超越。附表：蘇州高端寫字樓投資分析參考項(xiàng)目平均內(nèi)部收益率：89%，高于銀行貸款利率7.83%項(xiàng)目貸款回收期：1012年，含建設(shè)期（一般為2年）項(xiàng)目總投資回收期：18年左右，含建設(shè)期（一般為2年）本項(xiàng)目為改建項(xiàng)目

17、，具體建設(shè)周期和投資成本與一般寫字樓會(huì)有一些出入；從我司整理的數(shù)據(jù)來看，舊廠房改建為現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)用房，其改建成本從幾百元到幾千元不等（不含土地費(fèi)），差距非常巨大。主要是因?yàn)楦慕ǖ挠猛径喾N多樣，從簡(jiǎn)單的工作室到休閑娛樂到高檔商業(yè)，其成本也就自然不同。北2區(qū)域：23、24、25號(hào)樓高尚食府高尚食府處于項(xiàng)目北部主入口位置，此區(qū)域是充分體現(xiàn)本項(xiàng)目購(gòu)物、娛樂為一體的重要部分，也是項(xiàng)目商業(yè)部分的主要締結(jié)點(diǎn)。將引入國(guó)內(nèi)知名大型餐飲企業(yè)，作為北區(qū)商業(yè)的

18、支柱。北2區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局說明：24、25號(hào)樓均為4層建筑，24號(hào)樓建筑面積2530平米，25號(hào)樓建筑面積2644平米，可見每個(gè)單層的面積平均為600平米左右，這個(gè)面積對(duì)于專賣店業(yè)態(tài)面積過大，樓層又高上下溝通很難。但是對(duì)于餐飲業(yè)態(tài)來講單層600平米大廳和包房的設(shè)置也很難布局。因此，建議把24.25號(hào)樓合并為一個(gè)建筑，使單層面積擴(kuò)沖至1500平方米以上。據(jù)調(diào)研了解目前蘇州大型餐飲的市場(chǎng)需求面積在20003000平方米左右因此在本區(qū)域可以定位

19、為獨(dú)立餐飲，也可分租為23個(gè)層餐飲或二層以上設(shè)定相應(yīng)娛樂業(yè)態(tài)從而與北5區(qū)域形成業(yè)態(tài)連接.北2區(qū)商業(yè)布局：根據(jù)以上24、25號(hào)樓合并擴(kuò)大單層面積的設(shè)想，我們將23、24、25號(hào)樓總體業(yè)態(tài)設(shè)定為：蘇州餐飲業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：改革開放以來，蘇州的餐飲業(yè)同全國(guó)各地一樣，規(guī)模不斷擴(kuò)大，增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，成為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活具有較強(qiáng)影響力的重要行業(yè)。20世紀(jì)九十年代中期，民營(yíng)餐飲企業(yè)迅速崛起，僅在嘉馀坊—慶元坊，最多時(shí)有嘉馀茶酒樓、同濟(jì)、莉莉、名城、皇宮大

20、酒店等47家企業(yè)，由此繼太監(jiān)弄之后形成了蘇州第一條新興美食街。進(jìn)入21世紀(jì)后蘇州的餐飲市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展勢(shì)頭。肯德基、麥當(dāng)勞、哈根達(dá)斯、星巴克這些洋快餐相繼在蘇城商業(yè)要地加快搶點(diǎn)；天竺、百盛、通天府、北門、南開、萬家燈火、香雪海、金海華等本地成長(zhǎng)起來的品牌餐飲企業(yè)也不甘示弱，紛紛開出分店；張生記等外地餐飲企業(yè)也紛紛搶灘蘇州。連鎖餐飲企業(yè)不斷地涌入和本土餐飲企業(yè)的擴(kuò)張，表明蘇州餐飲市場(chǎng)新一輪大規(guī)模的重新洗牌呈現(xiàn)出向連鎖經(jīng)營(yíng)聚集的趨勢(shì)；另一

21、方面餐飲消費(fèi)的導(dǎo)向越來越貼近城鄉(xiāng)居民，大眾消費(fèi)正在逐漸替代商務(wù)宴請(qǐng)成為餐飲消費(fèi)主力。2004年全市餐飲業(yè)零售額首次突破100億元。隨著蘇州旅游業(yè)的加快發(fā)展，一批新的高星級(jí)酒店落戶蘇州，星級(jí)旅游飯店紛紛加入到餐飲市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)行列，努力做大餐飲份額，如胥城大廈、新城花園酒店、一醉大酒店等，它們是餐飲行業(yè)較為重要的組成部分。到2007年底，蘇州餐飲行業(yè)零售總額已達(dá)約150億元。蘇州大型餐飲分布:蘇州地區(qū)的餐飲基本集中在觀前街太監(jiān)弄、石路美食街、

22、李公堤.針對(duì)以上區(qū)域大型餐飲進(jìn)行調(diào)研了解，目前大型餐飲大致集中在園區(qū)，原因是由于蘇州市市區(qū)交通道路的涌堵、停車難的情況及市場(chǎng)租金較高而大大限止大型餐飲在觀前街與石路的發(fā)展。蘇州大型餐飲面積需求:商業(yè)部針對(duì)目前蘇州市主要的大型餐飲進(jìn)行調(diào)研并且進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，了解目前蘇州主要的大型餐飲的經(jīng)營(yíng)面積一般在1800至2600平方米之間。而由于園區(qū)交通、停車等環(huán)境比其它區(qū)域都較優(yōu)越，因此相對(duì)平均單店的經(jīng)營(yíng)面積比石路與觀前街大，同樣未來的發(fā)展空間園區(qū)也

23、是最大的。蘇州大型餐飲租金分析：商業(yè)部針對(duì)目前蘇州市的主要大型餐飲進(jìn)行調(diào)研并且進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，了解目前蘇州的大型餐飲整體租金水平不是很高一般在30至90（元平方米月）不等由于中心商圈大型餐飲的起租時(shí)間較早年限較長(zhǎng).相對(duì)實(shí)際租金要遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金但由于交通及停車情況對(duì)于大型餐飲業(yè)是至關(guān)重要的，因此中心區(qū)域?qū)τ诖笮筒惋嫷淖饨鹕仙臻g非常有限，同時(shí)園區(qū)大型餐飲的起租時(shí)間較晚及相對(duì)硬件環(huán)境都比其它區(qū)域要好，因此該區(qū)域無論是起步租金及租金上升空間都要

24、優(yōu)于其它商業(yè)中心北二區(qū)定位依據(jù)：威格斯商業(yè)部結(jié)合以上調(diào)研數(shù)據(jù)及對(duì)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分析了解，大型餐飲的設(shè)置對(duì)于大型綜合商業(yè)體不僅是從商業(yè)形象、招商造勢(shì)還是后期的整體經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)于項(xiàng)目而言都是至關(guān)重要的。這也是我們將大型主力餐飲設(shè)定在北二區(qū)的原因。將北二區(qū)與北五區(qū)的酒吧、特色餐飲形成聯(lián)動(dòng)，利用大型品牌餐飲的吸引固定消費(fèi)人群，形成聚集效應(yīng)。由于交通環(huán)境及停車環(huán)境是大型餐飲選址及后繼經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重要考慮因素，而本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目如對(duì)于以上問題從設(shè)計(jì)角度

25、達(dá)到最優(yōu)化另加上后繼商業(yè)造勢(shì)對(duì)于項(xiàng)目未來整體餐飲區(qū)域的租金收益會(huì)有較大的發(fā)展空間.租金測(cè)算：北3區(qū)域：20、21、26號(hào)樓高級(jí)私人會(huì)館區(qū)21、26號(hào)樓為歷史保留建筑，具有自身獨(dú)特的建筑風(fēng)格，憑借其優(yōu)越的位置優(yōu)勢(shì)和相對(duì)幽靜的氛圍，將打造成為高端人士的集聚的容商務(wù)、娛樂、休憩、養(yǎng)生為一體的高級(jí)私人會(huì)館區(qū)。主要包括紳士會(huì)館，女子養(yǎng)身館，以及臨街演繹酒吧，以滿足不同客戶的訴求。紳士會(huì)館:21號(hào)樓秉承中、西休閑文化，倡導(dǎo)會(huì)員專屬制，私密式至高時(shí)尚

26、、休閑、健康的商務(wù)會(huì)所理念。集西餐、咖啡，茶藝、男子SPA、桌球、健身，雪茄、紅酒為一體，為精英界成功男士提供尊貴、典雅、商務(wù)、休閑場(chǎng)所及專業(yè)、科學(xué)、溫馨的高級(jí)服務(wù)。為一所綜合性高級(jí)休閑會(huì)所。紅酒屋：紅酒屋具有古老韻味的淺色木頭裝修，一瓶瓶的酒就放在墻壁上的透明架子上，排列錯(cuò)落有致，樓上是品酒室，一些買了酒想在這里品嘗的買者可以在這里享受美酒，當(dāng)然這里也供一些葡萄酒愛好者聚會(huì)使用（搞小型的品酒會(huì)），給大家一個(gè)交流的空間。紳士會(huì)館特色雪茄

27、館：雪茄館是以多元化經(jīng)營(yíng)理念，提供令人渴求的時(shí)毛生活。其中雪茄館有存儲(chǔ)著來自世界各地的大量雪茄、酒吧、可口美食及古董店。室內(nèi)舒適、慵懶的悠閑氣氛，使顧客輕松地窩在座上品嘗咖啡、抽著雪茄。這份狹意，隨著沙發(fā)音樂和爵士樂流逸其中而更加濃郁。雪茄館具有雪茄監(jiān)賞俱樂部及始終恒心地舉辦多項(xiàng)活動(dòng)。紳士會(huì)館特色商務(wù)接洽功能：商務(wù)多功能廳：每個(gè)包廂、咖啡座設(shè)有無線上網(wǎng)的抽屜式筆記本電腦，使會(huì)員在休閑享受之中輕松便捷的隨時(shí)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。會(huì)所將配備有多種國(guó)

28、外進(jìn)口的一流設(shè)備，為會(huì)員提供更高規(guī)格、更科學(xué)的服務(wù)功能。紳士會(huì)館特色女子養(yǎng)生會(huì)館:20號(hào)樓是為女人創(chuàng)造美，讓女人欣賞美的會(huì)館的主題女子養(yǎng)生會(huì)館真正關(guān)心女性需要，理解女人所想。從洗浴、面部護(hù)理再到SPA、漢方洲足道、美發(fā)等一應(yīng)俱全，從頭到腳幫助女人呵護(hù)全身每一個(gè)細(xì)節(jié)部位。在設(shè)施上配備專業(yè)的治療室、幽靜的休憩室、功能齊全的健身房、影劇視聽室等，置身其中讓會(huì)員得到全方位的享受，舒解壓力。女子養(yǎng)生會(huì)館是真女人的塑造者；是真女人的殿堂！動(dòng)感慢搖吧

29、：26號(hào)樓26號(hào)樓依據(jù)保留建筑的自身韻味，改造成動(dòng)感慢搖吧。以前衛(wèi)的音樂及風(fēng)格迎合當(dāng)?shù)匾魳肺幕艾F(xiàn)代人生存的心理特點(diǎn):時(shí)尚、有情調(diào)、氛圍好；慢搖吧區(qū)域劃分：唱酒區(qū)域：這是一個(gè)靜中有“動(dòng)”的區(qū)域，音樂在此區(qū)域的要求應(yīng)讓客人坐著喝酒聽音樂是一種享受。跳舞區(qū)域：進(jìn)入舞區(qū)需要的是一種聽覺與觸覺享受，主擴(kuò)聲集中在這個(gè)區(qū)域。北3區(qū):物業(yè)配套建議21號(hào)樓與26號(hào)樓為保留建筑，在物業(yè)改造同時(shí)，建議注重以下條件：男子養(yǎng)生會(huì)館女子養(yǎng)生會(huì)館：一般要求柱間距在

30、8米以上、樓層承重250gk平方米、上下水設(shè)置、預(yù)留排煙、排污管等。動(dòng)感慢搖吧：一般要求柱間距在8米以上、承重200gk平方米、下水設(shè)置、預(yù)留排煙、排污管等。體驗(yàn)式主題商城通過18#樓形成地下商業(yè)與地上的垂直溝通，豐富各年齡層次消費(fèi)群體的需求。B1：標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng)1F：運(yùn)動(dòng)名品城、運(yùn)動(dòng)品牌專賣店。并圍繞此主題在周邊區(qū)域設(shè)置主題餐飲、零售、體驗(yàn)式娛樂商業(yè)項(xiàng)目。北4區(qū)：真冰溜冰場(chǎng)面積標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)真冰場(chǎng)：長(zhǎng)60米寬30米=1800平米非標(biāo)準(zhǔn)真

31、冰場(chǎng)：長(zhǎng)55米寬25米=1300平米長(zhǎng)45米寬25米=1125平米長(zhǎng)35米寬25米=700平米真冰溜冰場(chǎng)前期需投資項(xiàng)目1、冰場(chǎng)全套制冷系統(tǒng)：制冷機(jī)組、制冷排管管道、防凍報(bào)溫、整冰車等2、燈光音響系統(tǒng)3、冰場(chǎng)板墻系統(tǒng)4、信息票務(wù)管理系統(tǒng)：刷卡系統(tǒng)5、安全監(jiān)控系統(tǒng)：防火、防盜6、冰場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：信息傳播系統(tǒng)7、冰上運(yùn)動(dòng)器材及設(shè)備：冰鞋、磨刀機(jī)、打邊機(jī)等8、冰場(chǎng)內(nèi)整體設(shè)計(jì)及裝修真冰溜冰場(chǎng)前期投資費(fèi)用：真冰溜冰場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式：真冰溜冰場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及特色

32、1、以青少年冰上愛好者為主力軍，通過與體委、主流媒體的聯(lián)動(dòng)舉辦各類冰上項(xiàng)目比賽、冰上娛樂性活動(dòng)等活動(dòng)炒作人氣。2、以會(huì)員制的形式，優(yōu)惠的價(jià)格吸引消費(fèi)意思，擴(kuò)大消費(fèi)人群。3、與中小學(xué)校結(jié)合，組織參加滑冰體育課，并開設(shè)培訓(xùn)課程。提高知名度。4、專業(yè)類產(chǎn)品銷售：冰鞋、服裝等真冰溜冰場(chǎng)的設(shè)定，不僅填補(bǔ)了蘇州娛樂的一個(gè)空白，更能帶動(dòng)18號(hào)區(qū)塊的整體商業(yè)氛圍，激活了周邊區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。真冰溜冰場(chǎng)周邊商業(yè)18號(hào)地塊單層面積6600平米我們假設(shè)把真冰溜

33、冰場(chǎng)作為地下一層與一層的中空處理，那么，扣除真冰溜冰場(chǎng)約2000平米剩余兩層面積約9000平米。圍繞真冰溜冰場(chǎng)周圍，我們可以設(shè)置的項(xiàng)目基本可以分為運(yùn)動(dòng)專賣店、休閑餐飲、休閑娛樂三大類。真冰溜冰場(chǎng)周邊商業(yè)布局如：SPT100、迪卡儂等；這些名品城擁有Nike、Adidas、Kappa、Puma、Reebok、Fila、Levis、Lee、Converse等品牌，一般需求面積5000平米。融合運(yùn)動(dòng)休閑、時(shí)尚購(gòu)物為一體的多品牌一站式大型零售概

34、念店。由于要求面積較大，因此租金承受能力在100150元平米月左右。運(yùn)動(dòng)名品城運(yùn)動(dòng)品牌專賣店:周邊還可以配合國(guó)內(nèi)知名的專賣店如：靠背、銳步、安踏、特步、德爾匯等。一般單鋪面積在3070平米，租金在150240元平米之間。休閑餐飲、娛樂：配合的休閑餐飲、娛樂如：思得克、和風(fēng)、百特喜、一兆韋德、桌球俱樂部、湯姆熊、世嘉等。餐飲面積在200500平米之間，娛樂在300500平米，一般租金在45150元之間。真冰溜冰場(chǎng)周邊商業(yè)布局18號(hào)樓1FB

35、1層布局圖1F布局設(shè)想：B1布局設(shè)想：租金測(cè)算地下空間延展隨著南區(qū)物業(yè)的建造18號(hào)樓地下一層業(yè)態(tài)定位方面我們還可以根據(jù)實(shí)際的招商情況和進(jìn)行變動(dòng)如將運(yùn)動(dòng)名品城位置轉(zhuǎn)變?yōu)榇笮透璩荎TV等娛樂業(yè)態(tài)的設(shè)想.同時(shí)在地下一層我們還可以利用18號(hào)樓與南區(qū)的交接處，增加餐飲、娛樂面積，那么收益將會(huì)超出目前預(yù)估的范圍。北5區(qū)域：風(fēng)情酒吧街休閑娛樂總匯北5區(qū)銜接項(xiàng)目南北地塊是項(xiàng)目的中心區(qū)域，匯聚整個(gè)廣場(chǎng)的人氣。將吸引知名餐飲企業(yè)和本地特色餐飲的加入，設(shè)置世

36、界各地風(fēng)味餐飲，簡(jiǎn)餐、咖啡、甜品店、風(fēng)情酒吧等。在吸納各地飲食文化的精髓的基礎(chǔ)上，拓寬本地飲食文化思路，演繹餐飲形態(tài)的多元化之余，打造蘇州美食、娛樂、休閑新領(lǐng)地。蘇州娛樂酒吧業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：近年來，蘇州市委、市政府不斷優(yōu)化服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力提升服務(wù)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和水平，為擴(kuò)大開放、提升開放型經(jīng)濟(jì)水平起到了一定的作用。服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，娛樂業(yè)酒吧行業(yè)是近年來現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的一朵奇葩，今時(shí)今日，娛樂酒吧業(yè)已不單單是城市夜生活的組合體，它更逐漸成為了城

37、市的新坐標(biāo)，一種精神文化的主要象征。從1996年蘇州十全街賓館區(qū)出現(xiàn)全省第一家中外合資神戶酒吧后，蘇州市賓館集中區(qū)域開始陸續(xù)出現(xiàn)不同類型、不同風(fēng)格的娛樂業(yè)酒吧，一時(shí)間，在蘇州形成了多個(gè)聚集地，吸引了大量來蘇的旅游者和外國(guó)友人。隨著蘇州東園西區(qū)商貿(mào)業(yè)和房產(chǎn)業(yè)的崛起、古城改造的日益完善，2005至2006年，進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，數(shù)量遞增迅速。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年，蘇州市區(qū)僅酒吧就約有80家酒吧，到2007年增至了200多家，每日消費(fèi)人群接近

38、上萬人。蘇州娛樂酒吧分布：蘇州地區(qū)的娛樂酒吧基本集中在十全街、盤胥路古運(yùn)河酒吧、李公壩.針對(duì)以上區(qū)域娛樂酒吧進(jìn)行調(diào)研了解，目前新型娛樂酒吧大致集中在園區(qū)及盤胥路古運(yùn)河酒吧，原因是由于原十全街物業(yè)形態(tài)對(duì)于新型娛樂酒吧業(yè)態(tài)發(fā)展的局限性及地面停車受限，使得該類業(yè)態(tài)趨于向東及向本遷移。蘇州娛樂酒吧商業(yè)部針對(duì)目前蘇州市主要的娛樂酒吧業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)研并且進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，了解目前蘇州主要的娛樂酒吧的經(jīng)營(yíng)面積一般在80至2000平方米之間。根據(jù)威格斯商業(yè)調(diào)研

39、了解，目前蘇州市新型酒吧選址基本選在園區(qū)李公壩及盤胥路古運(yùn)河，原因?yàn)榫瓢蓸I(yè)對(duì)于環(huán)境、物業(yè)形態(tài)及體量要求不斷提高。同樣這也是蘇州老娛樂酒吧街十全街的娛樂消費(fèi)人群不斷分流的原因之一（見下圖表）面積需求：接上頁蘇州娛樂酒吧商業(yè)部針對(duì)目前蘇州市的娛樂／酒吧進(jìn)行調(diào)研并且進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，了解目前蘇州的娛樂／酒吧整體租金水平約為120至180（元平方米月）不等。租金分析蘇州特色餐飲數(shù)據(jù)分析分布及經(jīng)營(yíng)面積情況：隨著蘇州市城鄉(xiāng)居民消費(fèi)觀念的逐步改變，外出就

40、餐已成為消費(fèi)時(shí)尚，商務(wù)宴請(qǐng)、婚慶喜宴、聚餐聚會(huì)等。上半年，全市餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額91億元，比上年增長(zhǎng)39.8%上升了24個(gè)百分點(diǎn)，均高于社會(huì)消費(fèi)品零售總額。目前蘇州特色餐飲基本集中在觀前街及石路美食街。特色餐飲的經(jīng)營(yíng)面積一般在200800平方米不等。一般為快餐、西式餐飲、簡(jiǎn)餐、各地特色飲廳等。餐飲對(duì)于特色餐飲的租金情況，目前威格斯商業(yè)部了解，目前特色餐飲的市場(chǎng)最高承受租金約在400元平方米月。由于商圈人流是直接影響特色餐飲租金承受情況的重

41、要因素之一，因此，威格斯商業(yè)部針對(duì)觀前街、石路美食街進(jìn)行相應(yīng)調(diào)研了解，本項(xiàng)目所處的南門商圈餐飲的承受租金一般在120元／平方米／月左右。租金預(yù)測(cè)北6區(qū)域：精品廊北6區(qū)與高檔百貨商城相鄰，將在沿人民路至項(xiàng)目主入口位置設(shè)置精品專賣店區(qū)域引入國(guó)際一、二線品牌專賣或旗艦店。與22號(hào)樓國(guó)際高檔百貨品牌主力店相呼應(yīng)。并在2號(hào)樓中心區(qū)域設(shè)置富有當(dāng)?shù)貧v史韻味的茶藝館、具有現(xiàn)代藝術(shù)氣息的夢(mèng)工廠、畫廊等業(yè)態(tài)，與北5酒吧、娛樂區(qū)相結(jié)合。古典油畫畫廊此類經(jīng)營(yíng)以

42、展示歐洲16世紀(jì)以來獨(dú)一無二的名家油畫、家具珍品。這些藏品均由出生于法國(guó)等歐州藝術(shù)家從歐洲城堡、沒落貴族、拍賣行、畫廊等途徑悉心搜羅。并且保證都是真品，每件都擁有官方證書目前該類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較為靈活，一般在200至400平方米不等，市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鹨话阍?0150元平方米月。夢(mèng)工場(chǎng)發(fā)源于日本又稱咖啡小劇場(chǎng)，主要為本地戲劇文化提供啟創(chuàng)潛能發(fā)展才華的場(chǎng)所，更為廣大市民提供多采多資的文娛節(jié)目。結(jié)合項(xiàng)目整體藝術(shù)氛圍，以配合時(shí)尚與文化相結(jié)合的設(shè)計(jì)

43、理念。初步夢(mèng)工場(chǎng)設(shè)定一樓為小話劇劇場(chǎng)，二樓為咖啡酒吧。讓舞臺(tái)與觀眾的距離不再遙遠(yuǎn)，更讓觀眾在品味著香濃咖啡的同時(shí)，感受著藝術(shù)氣息帶來的無與倫比的享受。全年上演多部戲劇，定期舉辦戲劇沙龍、主題派對(duì)等活動(dòng)。目前該類業(yè)態(tài)所需經(jīng)營(yíng)建筑面積約400700平方米，租金約為5090元平方米月。夢(mèng)工場(chǎng)租金預(yù)測(cè)以上是威格斯商業(yè)部對(duì)蘇綸廠商業(yè)項(xiàng)目北區(qū)做的基礎(chǔ)定位。其中租金預(yù)估部分是以蘇州本地市場(chǎng)不同區(qū)域?qū)嶋H租金價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行大致估計(jì)的起步租金。本案租金在實(shí)

44、際招商過程中還會(huì)根據(jù)項(xiàng)目建造的速度與商家的入駐情況，進(jìn)行不斷的調(diào)整與遞增。由于面積尚未最終確定，估計(jì)金額僅供參考。購(gòu)物中心調(diào)整、提升的必要性和實(shí)施策略演講嘉賓邱志東先生1、購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的2、什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升3、購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容4、購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略目錄一、購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的1、完善購(gòu)物中心定位2、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力3、滿足消費(fèi)者需求4、提升租值二、什么情況

45、下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升1、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目面積偏大，同類型品牌重疊2、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目原先定位逐漸與項(xiàng)目的整體定位產(chǎn)生偏差3、營(yíng)業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退租情況比較嚴(yán)重什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升4、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不能有效產(chǎn)生互動(dòng)5、需要增加其他種類的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以完善配套功能或商品結(jié)構(gòu)6、更高級(jí)別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營(yíng)位置和樓層的換位調(diào)整什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升7、同行之間的競(jìng)

46、爭(zhēng)而引發(fā)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)需要8、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有較大市場(chǎng)空間9、項(xiàng)目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的調(diào)整和提升三、購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容1、購(gòu)物中心定位的檢討2、購(gòu)物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性3、市場(chǎng)同業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和對(duì)抗性4、消費(fèi)者的潛在需求5、購(gòu)物中心常客的消費(fèi)行為、習(xí)慣和消費(fèi)水平分析6、原有租戶的經(jīng)營(yíng)狀況、租約履行時(shí)間狀況7、市

47、場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略的得失及未來方向8、擬引進(jìn)租戶的市場(chǎng)拓展方向和市場(chǎng)布點(diǎn)情況9、業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的思路、業(yè)務(wù)能力和人員配備10、調(diào)整、提升前后租金收益比較購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容11、配合調(diào)整提升的工程技術(shù)改造可行性或由此所必須進(jìn)行的公共空間、設(shè)施或動(dòng)線改造工程的可能性12、調(diào)整提升的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排13、資金投入預(yù)算：改造費(fèi)用，推廣費(fèi)用及招商費(fèi)用購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容四、購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略1、專職團(tuán)隊(duì)的組建和業(yè)務(wù)要求2、目

48、標(biāo)租戶的資料收集、分析和篩選3、中介機(jī)構(gòu)的選擇及專職團(tuán)隊(duì)的分工4、調(diào)整項(xiàng)目裝飾設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的選定和方案設(shè)計(jì)5、主要重點(diǎn)租戶的市場(chǎng)拓展情況分析、需求及招商策略購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略6、調(diào)整提升項(xiàng)目的概念創(chuàng)立和市場(chǎng)前景，未來營(yíng)銷推廣方案7、調(diào)整提升項(xiàng)目的裝修設(shè)計(jì)方案及公共部分改造方案效果展示8、靈活的合作方式和租金收益平衡預(yù)算9、原有租戶的去留問題10、項(xiàng)目調(diào)整部門的配合及分工11、項(xiàng)目調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定12、