房地產(chǎn)估價畢業(yè)論文

1、<p>　　論以下房地產(chǎn)評估報告中存在的問題</p><p>　　1.房屋本身租金收益與市場租金收益差異較大至價值較低　　　由于房地產(chǎn)本身價值較大,影響房地產(chǎn)價值因素也較多,在房地產(chǎn)本身帶有較長租約的情況下,如需找到類似情況的可比實例難度較大,故宜采用收益法來確定房地產(chǎn)的價值。</p><p>　　在采用收益法確定房地產(chǎn)價值的情況下,租金的高低直接影響房地產(chǎn)本身的價值,由于一些

2、客觀原因致房地產(chǎn)本身租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場租金收益,直接影響房地產(chǎn)本身價值與市場價值有較大差異。</p><p>　　如在房地產(chǎn)使用過程中,本身登記用途為辦公用房,實際用途卻為酒店.、 如：房地產(chǎn)出租給帶公益性質(zhì)的活動場所等。</p><p>　　下訴房地產(chǎn)評估報告中就存在房屋租金收益與市場租金收益差異較大至價值較低問題，上訴報告中：***帶有較長租約，在租約期內(nèi)應(yīng)根據(jù)租賃合同進(jìn)行價格測算，租約

3、期外根據(jù)市場租金水平進(jìn)行測算。</p><p><b>　　**有限責(zé)任公司</b></p><p><b>　　房地產(chǎn)抵押估價報告</b></p><p>　　**房評（2012）字第1號</p><p>　　**房地產(chǎn)評估有限公司</p><p><b>　　二

4、〇一二年一月</b></p><p><b>　　房地產(chǎn)抵押估價報告</b></p><p><b>　　估價項目名稱：</b></p><p>　　****有限責(zé)任公司擁有的位于***的營業(yè)用房房地產(chǎn)抵押價值評估</p><p>　　委 托 方：</p><

5、p><b>　　***有限責(zé)任公司</b></p><p>　　估 價 方：</p><p>　　***房地產(chǎn)評估有限公司</p><p><b>　　估 價 人 員：</b></p><p>　　** 注冊房地產(chǎn)估價師</p><p>　　**

6、 注冊房地產(chǎn)估價師</p><p><b>　　估價作業(yè)日期：</b></p><p>　　二〇一一年十二月十六日至二〇一二年一月十八日。</p><p><b>　　估價報告編號：</b></p><p>　　**房評（2012）字第 1號</p><p>&

7、lt;b>　　目 錄</b></p><p>　　●致委托方函……………………………………………………1 </p><p>　　●估價師聲明……………………………………………………2</p><p>　　●估價的假設(shè)和限制條件………………………………………3</p><p>　　●估價結(jié)

8、果報告…………………………………………………5</p><p>　　●估價對象…………………………………………………6</p><p>　　●估價目的…………………………………………………7</p><p>　　●估價時點…………………………………………………7</p><p>　　●價值定義…………………………………………………7</

9、p><p>　　●估價依據(jù)…………………………………………………8</p><p>　　●估價原則…………………………………………………9</p><p>　　●估價方法…………………………………………………10</p><p>　　●估價結(jié)果…………………………………………………11</p><p>　　●房地產(chǎn)變現(xiàn)能力

10、分析……………………………………11</p><p>　　●估價報告應(yīng)用風(fēng)險提示…………………………………12</p><p>　　●估價人員…………………………………………………13</p><p>　　●估價作業(yè)日期……………………………………………13</p><p>　　●估價報告應(yīng)用的有效期…………………………………13</p

11、><p>　　●房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（僅供房地產(chǎn)管理部門查閱）</p><p><b>　　●附件</b></p><p><b>　　●參考文獻(xiàn)</b></p><p><b>　　●致謝</b></p><p><b>　　致 委 托 方 函&l

12、t;/b></p><p><b>　　**有限責(zé)任公司：</b></p><p>　　本評估機構(gòu)接受貴公司的委托，根據(jù)國家和建設(shè)部有關(guān)房地產(chǎn)估價規(guī)定，本著客觀、獨立、公正和謹(jǐn)慎的原則，按照公允的估價方法，對以抵押貸款為目的而涉及的貴公司所屬的位于**的營業(yè)用房進(jìn)行了評估。本評估機構(gòu)的估價人員按照必要的估價程序?qū)嵤┝藢嵉靥た?、市場調(diào)查，并對估價對象市場價值作出了

13、公允的反映。</p><p>　　估價對象建筑面積：1,213.69平方米，經(jīng)評估：在估價時點二〇一一年月十二月十六日的評估價值為人民幣373.36萬元，大寫人民幣：叁佰柒拾叁萬叁仟陸佰元整。單位面積約3,076.27元/平方米。</p><p>　　本估價結(jié)果為估價對象在估價時點的抵押價值，該價值為估價對象未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值。</p><p>　　

14、估價結(jié)果報告隨本函一并發(fā)送，若有異議，請貴單位自收到本函起五日內(nèi)向本公司提出。</p><p>　　欲了解估價項目全面情況，請認(rèn)真閱讀估價結(jié)果報告。</p><p><b>　　特此函告</b></p><p><b>　　附：1、估價報告書</b></p><p>　　2、附件

15、 </p><p><b>　　法定代表人：**</b></p><p>　　**房地產(chǎn)評估有限公司</p><p>　　二〇一一年十二月十六日</p><p><b>　　估 價 師 聲 明</b></p><p><b>　　我們鄭重聲明：

16、</b></p><p>　　1、我們在估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。</p><p>　　2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。</p><p>　　3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。</p><

17、;p>　　4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。</p><p>　　5、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查看，但僅限于對其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，我們以其狀況良好為前提進(jìn)行估價。我們不承擔(dān)對建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)

18、行調(diào)查的責(zé)任。</p><p>　　6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。</p><p>　　注冊房地產(chǎn)估價師：** 注冊號：**</p><p>　　注冊房地產(chǎn)估價師：** 注冊號：**</p><p>　　**房地產(chǎn)評估有限公司</p><p>　　二〇一一年十二月十六日</p>

19、<p>　　估價的假設(shè)、限制條件</p><p><b>　　一、估價假設(shè)條件</b></p><p>　　1、委托方已合法取得房屋所有權(quán)證及其土地使用權(quán)證，且為有效的憑證，真實、合法，與原件一致。</p><p>　　2、估價對象保持現(xiàn)狀用途，并作為商業(yè)、辦公用途房產(chǎn)得到有效利用并產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟收益。</p>&l

20、t;p>　　3、估價對象與其它要素相結(jié)合，能滿足使用年限內(nèi)房屋的正常使用。</p><p>　　4、委托方未提供估價對象存在他項權(quán)利的相關(guān)材料和證明，本次估價設(shè)定在估價時點估價對象未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項權(quán)利，未發(fā)生任何銷售行為，且不存在司法和行政機關(guān)依法裁決查封和其他限制該房地產(chǎn)權(quán)利的情形。</p><p>　　5、在估價時點房地產(chǎn)市場為公開、公平的均衡市場。</p>&

21、lt;p>　　6、本估價報告中所采用的面積以委托方提供的《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》記載的面積為依舊，我們對該等數(shù)據(jù)未實測。</p><p>　　7、委托方對估價對象擁有合法產(chǎn)權(quán)及絕對處置權(quán)，無產(chǎn)權(quán)異議。本報告估價對象的處置不受可能影響其價值的債權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束。</p><p>　　二、報告使用限制條件</p><p>　　1、本報

22、告是反映估價對象在本次估價目的下，根據(jù)公開市場原則確定的估價時點的市場價值，僅作為委托方進(jìn)行抵押貸款確定房地產(chǎn)價值的參考依據(jù)，不得用于其它目的和用途。</p><p>　　2、本報告在有效期內(nèi)使用時，估價結(jié)果應(yīng)與報告同時完整使用，若由于國家政策，經(jīng)濟環(huán)境及委估房地產(chǎn)本身的物理狀況等因素發(fā)生重大變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生嚴(yán)重影響時，應(yīng)委托估價機構(gòu)重新估價。</p><p>　　3、本估價結(jié)果包括房

23、屋建筑物價值和土地使用權(quán)價值。</p><p>　　4、為保障抵押雙方的合法權(quán)益，在確定貸款額度時，估價報告使用者應(yīng)充分關(guān)注“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”及“房地產(chǎn)抵押估價報告使用提示”。</p><p>　　**房地產(chǎn)評估有限公司</p><p>　　二〇一一年十二月十六日</p><p><b>　　估價結(jié)果報告</b>&l

24、t;/p><p><b>　　一、委托方</b></p><p>　　名 稱：**有限責(zé)任公司</p><p><b>　　住 所：**</b></p><p><b>　　法定代表人：*</b></p><p><b>　　營業(yè)執(zhí)照號：**&

25、lt;/b></p><p><b>　　二、估價機構(gòu)</b></p><p><b>　　單位名稱：**</b></p><p><b>　　單位地址：**</b></p><p><b>　　法人代表：**</b></p><

26、p>　　機構(gòu)資質(zhì)：建設(shè)部壹級【**】</p><p>　　有效期限：2009年12月20日至2012年12月19日</p><p><b>　　三、估價對象概況</b></p><p><b>　　1、估價對象界定</b></p><p>　　估價對象為位于**的營業(yè)用房，建筑面積：1,213

27、.69平方米。</p><p><b>　　2、建筑物狀況</b></p><p>　　估價對象所在的建筑物為**，該建筑建成于2002年，建筑風(fēng)格是十三層的框剪結(jié)構(gòu)，有地下停車場，并有直接到達(dá)停車場的電梯，有專門的物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，走道有攝像頭監(jiān)控。估價對象所在樓層為十二層，建筑面積共計1,213.69㎡；層高約4.5m，開間大于10m，進(jìn)深大于20m，為營

28、業(yè)用房,實際利用現(xiàn)狀為部分出租，地面鋪瓷磚、木地板，內(nèi)墻、天棚刷乳膠漆。建筑物入口設(shè)落地玻璃地彈門，室內(nèi)木門，窗戶為鋁合金窗。</p><p><b>　　3、土地狀況</b></p><p>　　估價對象房屋建筑物所占用土地為“**（2003）字第022617號”《土地使用權(quán)證》項下宗地，土地的使用權(quán)人為**有限責(zé)任公司，用途：商、住用地，使用權(quán)類型：出讓，分?jǐn)偸褂?/p>

29、權(quán)面積：182.476平方米，終止日期： 2050年7月27日。</p><p><b>　　4、權(quán)屬狀況</b></p><p>　　根據(jù)委托方提供的證號為：**《房屋所有權(quán)證》，估價對象為**有限責(zé)任公司單獨所有。結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，估價對象位于中區(qū)區(qū)十三層建筑物的十二層，建筑面積：1,213.69平方米。</p><p><b>　

30、　5、位置、四至、</b></p><p>　　估價對象分位于**市中心區(qū)域，中央商務(wù)區(qū)十字路口附近，西臨同興路，東臨自由路，南臨解放路。</p><p><b>　　6、區(qū)域因素分析</b></p><p>　　1）、區(qū)域交通狀況分析</p><p>　　估價對象位于**市中心區(qū)域，中央商務(wù)區(qū)十字路口附近，

31、擁有**市濱江路、新橋、十字路口車站，2、 3、6、7、8、9、11、33、34、37、39、40、45路等13條不同線路的公交站點。距離**汽車站直線距離550米、火車站2.5公里。</p><p>　　2）、區(qū)域環(huán)境狀況分析</p><p>　　估價對象位于位于中央商務(wù)區(qū)十字路口附近，西臨國美電器、基督教堂，東臨雄飛假日酒店，背靠**一中，**整體建筑面積12萬平方米，一樓主要經(jīng)營黃金

32、珠寶、家電、名牌服飾、家私等；二至五樓均為精品家私賣場；六樓為酒店、火鍋城、茶坊；七樓為酒吧；八樓為KTV歌城；九樓為電影城，另設(shè)保齡球、臺球、乒乓球城；十樓為大型桑拿浴場；十一層為空中陽光浴場、大型培訓(xùn)中心；十二樓為大型健身中心。這樣的大型、綜合性商城不僅帶動和促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟建設(shè)，同樣對估價對象的保值增值起著決定性的作用。同時距離多所學(xué)校、商場、公園、賓館、酒店、銀行較近，如四川理工學(xué)院、**一中、市解放路中學(xué)、珍珠寺小學(xué)、雄飛假日酒

33、店、彩燈公園、 中國銀行、工商銀行等，擁有2個停車場，可容納100多輛車，綜合配套設(shè)施完善。</p><p><b>　　7、開發(fā)程度</b></p><p>　　至估價時點，估價對象所在的**市**新街居委會**已達(dá)七通，即通上水、下水、電、氣、視、訊、路。配設(shè)市政供電，自來水、排污管與城市管網(wǎng)相連。</p><p><b>　　四

34、、估價目的</b></p><p>　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。</p><p><b>　　五、估價時點</b></p><p>　　二〇一一年十二月十六日。</p><p><b>　　六、價值定義</b></p><p>　

35、　1、本報告估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下的房地產(chǎn)抵押價值，該價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)力下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。</p><p>　　2、法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償款。</p><p>

36、;　　3、估價時點估價對象未設(shè)置抵押權(quán)，本次估價設(shè)定其未設(shè)置抵押權(quán)和其他他項權(quán)利。</p><p>　　4、本次估價對象的估價結(jié)果包括房屋建筑物價值和建筑物合法占有土地的土地使用權(quán)價值。</p><p><b>　　5、幣種為人民幣。</b></p><p><b>　　七、估價依據(jù)</b></p><

37、p>　　1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；</p><p>　　2、《中華人民共和國土地管理法》；</p><p>　　3、《中華人民共和國擔(dān)保法》；</p><p>　　4、《城市房地產(chǎn)抵押管理法》；</p><p>　　5、《房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；</p><p>　　6

38、、建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》；</p><p>　　7、房地產(chǎn)估價委托書；</p><p>　　8、《房屋所有權(quán)證》及《土地使用權(quán)證》；</p><p>　　9、估價人員現(xiàn)場踏勘所取得的資料；</p><p>　　10、估價機構(gòu)及估價人員掌握的其他相關(guān)信息資料。</p>&

39、lt;p>　　11、成都市近期房地產(chǎn)市場交易資料及技術(shù)參數(shù)。</p><p><b>　　八、估價原則</b></p><p>　　根據(jù)房地產(chǎn)估價的技術(shù)規(guī)范及估價對象的具體狀況，本次估價過程中，我們遵循的主要原則有：</p><p><b>　　1、合法原則</b></p><p>　　房地產(chǎn)

40、估價必須以房地產(chǎn)的合法使用、合法處分為前提，即以城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度和建筑風(fēng)格為限制條件。本次評估以該項目的房屋所有權(quán)證載明事項體現(xiàn)合法原則。</p><p>　　2、最高最佳使用原則</p><p>　　在合法前提下的最高最佳使用是能使房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)、位置環(huán)境與建筑物用途組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時，房地產(chǎn)的效用便

41、能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價格評估據(jù)此進(jìn)行。根據(jù)委托方提供權(quán)證資料，估價人員現(xiàn)場踏勘以及對房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，我們認(rèn)為本項目估價對象所有登記用途與實際用途保持一致使用最為有利。故本次評估以房屋登記用途為前提進(jìn)行估價。</p><p><b>　　3、替代原則</b></p><p>　　根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，在同一個市場中，具有相同的使用價值和質(zhì)量的物品，

42、在交易雙方具有同等市場信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)具有相似的價格，并在此價格基礎(chǔ)上進(jìn)行交易情況修正、交易時間修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正。</p><p><b>　　4、估價時點原則</b></p><p>　　估價實際上是求取估價對象在某一時點上的價格，所以在評估一宗房地產(chǎn)時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準(zhǔn)。&l

43、t;/p><p><b>　　5、謹(jǐn)慎性原則</b></p><p>　　由于估價對象用于抵押貸款的特定目的，估價中應(yīng)充分估計抵押權(quán)實現(xiàn)時抵押房地產(chǎn)處置受到的限制，同時要充分估計房地產(chǎn)市場變化對估價對象價值可能帶來的風(fēng)險和損失，故在估價相關(guān)參數(shù)的選擇上謹(jǐn)慎從低，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。</p><p><b>　　九、

44、估價方法</b></p><p>　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，通行的估價方法有市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照規(guī)范執(zhí)行，根據(jù)當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，并結(jié)合估價對象的具體特點以及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。</p><p>　　收益還原法是將估價對象未來若干年的純收益通過一定的還原利率將其還原成估價時點的現(xiàn)值的一種方法。本項目

45、估價對象處于**市**新街居委會**，同類物業(yè)的租賃案例較多，市場租金較公開透明，故估價適合采用收益還原法。</p><p>　　假設(shè)開發(fā)法是指將估價對象所在的房地產(chǎn)未來預(yù)期開發(fā)價值的現(xiàn)值扣除其未完工部分的現(xiàn)值后的余值作為估價對象的現(xiàn)值的估價方法。該方法適合對在建工程估價，而估價對象為已完工工程，因此本次估價不宜采用假設(shè)開發(fā)法。</p><p>　　重置成本法就是以重建該房地產(chǎn)所需的各項費

46、用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息和應(yīng)交納的稅費來確定估價對象價格的估價方法。而對象屬于出租商品房故本項目不適合采用重置成本法。</p><p>　　市場比較法是根據(jù)替代原則，將在同一市場供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與待估房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素進(jìn)行比較修正，得出估價對象的估價時點的市場價值。本項目估價對象為帶租約的營業(yè)用房。不適合采用市場比較法</p><p

47、>　　故經(jīng)綜合考慮，本項目估價對象采用收益還原法進(jìn)行評估，并以其測算結(jié)果作為估價對象的現(xiàn)狀公開市場價值。</p><p><b>　　十、估價結(jié)果</b></p><p>　　估價對象建筑面積建筑面積：1,213.69平方米，經(jīng)評估：在估價時點二〇一一年月十二月十六日的評估價值為人民幣373.36萬元，大寫人民幣：叁佰柒拾叁萬叁仟陸佰整。單位面積均價約3,076

48、.27元/平方米。</p><p>　　本估價結(jié)果為估價對象在估價時點的抵押價值，該價值為估價對象未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值。</p><p>　　十一、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析</p><p>　　變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。</p><p>　　估價對象作為營業(yè)用房，室

49、內(nèi)分布合理，獨立使用性較好。合理的樓層布局及由樓梯、電梯組成的上下交通布置，使房屋內(nèi)部在不降低使用方便程度及價值不減損的情況下，可以單獨使用或出售，也可以分割使用，故宜獨立、分割使用。</p><p>　?。ǘ┘俣ㄔ诠纼r時點拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內(nèi)強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低，預(yù)計估價對象的處置價與評估的市場價值的差異程度大約在10%-20

50、%。</p><p>　?。ㄈ┨幹梅康禺a(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費。</p><p>　　十二、估價報告應(yīng)用風(fēng)險提示</p><p>　?。ㄒ唬┕纼r對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地

51、產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響，在估價對象實物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先償款，房地產(chǎn)市場沒有大的波動的情況下，預(yù)計估價報告在使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價值基本保持穩(wěn)定。</p><p>　?。ǘΦ盅浩陂g可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，估價報告使用者應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注。估價對象可能會由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場價格波動、房地產(chǎn)稅費調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價值減損。</p>&l

52、t;p>　?。ㄈ┕纼r報告使用者應(yīng)合理使用評估價值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)及費用的影響,同時關(guān)注房地產(chǎn)抵押估價報告出具后至抵押登記之間,是否出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利等事項。</p><p>　　（四）估價報告的使用說明</p><p>　　1、本估價報告若出現(xiàn)文字或數(shù)字因打印、校對及其他原因發(fā)生誤差時，請委托方及時通知本估價機構(gòu)更正，否則，誤差部分無效。</p><

53、p>　　2、本報告須估價機構(gòu)及估價人員簽字蓋章后方為有效，估價報告的全部或部分復(fù)印無效。</p><p>　　3、估價對象建筑面積和土地面積以《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》記載的數(shù)據(jù)為依據(jù)。</p><p><b>　?。ㄎ澹┢渌f明</b></p><p>　　1、委托方對所提供資料的真實性、完整性負(fù)責(zé)，估價機構(gòu)僅根據(jù)經(jīng)驗證的權(quán)屬證明

54、對其抵押價值發(fā)表專業(yè)意見，并對估價報告的操作程序和采用的估價方法的合規(guī)性負(fù)責(zé)。</p><p>　　2、本報告估價人員與委托方除委托估價關(guān)系外，無其它任何利害關(guān)系。</p><p>　　3、本報告未經(jīng)本估價機構(gòu)同意不得向委托方及有權(quán)審查部門之外的人員和單位提供，更不得在媒體上發(fā)表。</p><p>　　4、估價人員僅對建筑物外觀進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，未對其內(nèi)在結(jié)果性變化進(jìn)

55、行鑒定。</p><p><b>　　十三、估價人員</b></p><p>　　姓名 注冊號</p><p>　　中國注冊房地產(chǎn)估價師 ** 2319930071</p><p>　　中國注冊房地產(chǎn)估價師 ** 312006007

56、8</p><p><b>　　十四、估價作業(yè)日期</b></p><p>　　二〇一一年十二月十六日至二〇一二年一月十八日。</p><p>　　十五、估價報告應(yīng)用的有效期</p><p>　　二〇一二年一月一十八日至二〇一三年一月十七日。 </p><p>　　**房地產(chǎn)評估有限公司<

57、/p><p>　　二〇一二年一月十八日</p><p><b>　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報告</b></p><p><b>　　實物狀況描述與分析</b></p><p><b>　　1、估價范圍</b></p><p>　　估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，是**有限公司

58、所有的位于**市****中區(qū)十二層的營業(yè)用房房地產(chǎn)。</p><p>　　2、土地實物狀況描述與分析</p><p>　　估價對象各部分土地實物狀況描述與分析見“土地實物狀況描述與分析一覽表”</p><p>　　土地實物狀況描述與分析一覽表</p><p>　　3、建筑物實物狀況描述與分析</p><p>　　估價對

59、象分各部分建筑物實物狀況描述與分析見“建筑物實物狀況描述與分析一覽表”</p><p>　　建筑物實物狀況描述與分析一覽表</p><p><b>　　權(quán)益狀況描述與分析</b></p><p><b>　　土地、房屋權(quán)益狀況</b></p><p>　　估價對象各部分土地權(quán)益、房屋權(quán)益狀況見“土地

60、權(quán)益、房屋權(quán)益狀況一覽表”。</p><p>　　他項權(quán)利狀況：至估價時點，估價對象各部分宗地、房地產(chǎn)未設(shè)定抵押、擔(dān)保等他項權(quán)利限制。</p><p>　　土地權(quán)益、房屋權(quán)益狀況一覽表</p><p>　　綜上所述，估價對象權(quán)證齊備，產(chǎn)權(quán)關(guān)系基本清晰，房地產(chǎn)權(quán)利狀況明確，對估價對象房地產(chǎn)價值無特殊影響。</p><p><b>　　

61、區(qū)位狀況描述與分析</b></p><p>　　估價對象分各部分區(qū)位狀況描述與分析見“區(qū)位狀況描述一覽表”</p><p><b>　　區(qū)位狀況描述一覽表</b></p><p><b>　　市場背景分析</b></p><p>　　1、國家宏觀經(jīng)濟狀況分析</p><

62、;p>　　2011年是“十二五”開局年，但我國經(jīng)濟遭受了最嚴(yán)峻的考驗，雖然可能贏得不低于9%的GDP增長率，但也為此付出了高昂的代價：金融風(fēng)險不斷累加、產(chǎn)能過剩等，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型調(diào)整中，中國經(jīng)濟險象環(huán)生、艱難前行。</p><p>　?。?）通脹持續(xù)高位運行</p><p>　　前10個月，我國CPI同比增速一直在高位運行。其中，7月份CPI在豬肉帶動下沖至6.5%的年內(nèi)峰值，至8月

63、份才在翹尾因素減弱下逐步回落。為對抗通脹，央行上半年連續(xù)6次提高存款準(zhǔn)備金率，至21.5%的歷史峰值，但此后CPI漲幅仍不斷創(chuàng)出新高。及至11月CPI漲幅才明顯回落至4.2%，而同期人民幣一年定期存款利率卻只有3.5%，存款負(fù)利率致使大量資金逃出銀行，過去11個月中竟有3個月居民存款出現(xiàn)了少有的負(fù)增長，這些外逃資金吹起了民間借貸市場的泡沫。</p><p>　?。?）全民放貸危及金融安全</p>&

64、lt;p>　　全民放貸是2011年的壯觀一景。一邊是銀行體系內(nèi)廉價的資金，另一邊是銀行體系外各種變相的高利貸。存款負(fù)利率、資金價格“雙軌制”，以及投資渠道單一等原因共同作用，直接導(dǎo)致了危險的資產(chǎn)泡沫。例如，江蘇泗洪“寶馬鄉(xiāng)”的全民放貸最后變成了“全民追債”，溫州老板因無法清償高利貸而“跑路”，甚至有些銀行變相通過信托貸款和委托理財?shù)确绞絽⑴c放貸游戲。事實上，全民放貸是民間借貸的極端形式，它是一種低效率、高成本、高風(fēng)險的交易，是社會

65、資源閑置與浪費并存的現(xiàn)象。</p><p>　?。?）地方債平臺岌岌可危</p><p>　　無論地方政府怎樣“賣地”，錢仍不夠花。據(jù)國家審計署公布的數(shù)據(jù)顯示：截至2010年底，全國地方政府性債務(wù)余額107174.91億元，其中：政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)占62.62%；政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的或有債務(wù)占21.80%；政府可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的其他相關(guān)債務(wù)占15.58%。而其中2011年、2012年

66、到期償還的債務(wù)分別占24.49%、17.17%。從借款來源看，2010年底地方政府性債務(wù)余額中，銀行貸款約為8.5萬億元，占79%。換句話說，地方債務(wù)平臺基本上是銀行貸款搭建的。一旦“平臺失火”，必將“殃及池魚”。</p><p>　　（4）高鐵因資金短缺暫停</p><p>　　針對7·23甬溫線鐵路特大事故，8月10日，國務(wù)院常務(wù)會議決定暫停審批新的鐵路建設(shè)項目。不少項目完工

67、時間被延后了一年，而一些跨省高鐵也陷入了停工或緩建的狀態(tài)。鐵路項目停工的主要原因就是資金短缺，在鐵路建設(shè)資金中，國家投資約占40%，鐵道部貸款約占40%，省市投資和施工單位貸款約占20%。而今年以來，對鐵路建設(shè)的國家投資和銀行貸款都已減緩甚至?xí)和！榱司徑赓Y金吃緊局面，鐵道部大量發(fā)債，募資總額達(dá)到了1600億元。</p><p>　?。?）本幣升值挫傷出口</p><p>　　雖然近期人民

68、幣即期匯率連續(xù)觸發(fā)跌停，但是仍然處于2005年以來的長周期升值通道中。今年11月初，人民幣對美元匯率創(chuàng)下了1美元兌6.31元人民幣的記錄。本幣升值降低了我國的出口競爭力，以勞動密集型、低附加值為特征的中國出口企業(yè)日子難熬。今年我國海關(guān)當(dāng)月出口額同比增速較2010年明顯回落，順差大幅萎縮甚至外匯占款出現(xiàn)了46個月以來的負(fù)增長。</p><p>　?。?）汽車零增長、鋼鐵虧損擴大</p><p&g

69、t;　　中國汽車工業(yè)經(jīng)歷了兩年“大躍進(jìn)”后，今年開始進(jìn)入“零增長”。國產(chǎn)車賣不動，但是原裝進(jìn)口高端車型卻十分搶手。2011年前3季度，全國海關(guān)進(jìn)口汽車71.2萬輛，同比增長約27%。</p><p>　　鋼材（4189，66.00，1.60%）價格下跌，鐵礦石成本居高不下令本已經(jīng)產(chǎn)能過剩的鋼鐵業(yè)雪上加霜，今年前10個月，500萬噸以上鋼鐵企業(yè)利潤率下降到了2.99%。10月份77家鋼鐵企業(yè)虧損面增至25家，虧損面

70、環(huán)比擴大了32.5%；虧損額為21.25億元，環(huán)比增加18.3億元。</p><p>　?。?）樓市低迷中1000萬套保障房開工</p><p>　　在“限貸、限購、限價”的強有力管制下，中國樓市調(diào)控成效顯著，房產(chǎn)地市場成交量大幅萎縮，但成交價格下降并不明顯，呈現(xiàn)有價無量的格局。在房價下跌預(yù)期主導(dǎo)下，銀行不敢再向開發(fā)商放貸，房地產(chǎn)開發(fā)商也不敢再拿地開發(fā)。與此同時，1000萬套保障性住房作為

71、政治任務(wù)必須開工，這在一定程度上抵消了房地產(chǎn)投資的下降，不過，商品房市場低迷仍然損失了相當(dāng)部分的GDP。</p><p>　　2、2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策</p><p>　　2011年1月8日 銀監(jiān)會：繼續(xù)實施差別化房貸政策</p><p>　　2011年將重點防范信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、流動性風(fēng)險四大風(fēng)險，堅決守住風(fēng)險底線。對平臺貸款，要嚴(yán)格控制增量風(fēng)險

72、，并按照既定部署加快存量分類處置。要落實貸款“三查”，加大對貸款風(fēng)險分類準(zhǔn)確性及其責(zé)任的督查。會議指出，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要繼續(xù)實施差別化房貸政策。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強“防火墻”建設(shè)和并表管理，確保成本對稱，堅決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格遵守真實性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范“不當(dāng)銷售”，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險管理的真實需要。</p><p>　　2011年1月20日

73、、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日 連續(xù)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%</p><p>　　2011年1月26日 新“國八條”</p><p>　?。?）各地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。</p><p>　?。?）全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。</p><p&

74、gt;　?。?）個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。</p><p>　?。?）、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。</p><p>　?。?）保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量不得低于前2年年均實際供應(yīng)量；對

75、已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。 </p><p>　?。?）房價上漲過快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房。</p><p>　?。?）對于新建住房價格過快上漲、土地出

76、讓連續(xù)出現(xiàn)樓面地價創(chuàng)歷史新高，以及保障建設(shè)緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，約談?wù)?fù)責(zé)人；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。</p><p>　?。?）對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。</p><p>　　2011

77、年2月9日、4月6日、7月7日 三次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25%</p><p>　　2011年3月16日 國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知</p><p>　　商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊；商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源；商品房銷售明碼標(biāo)價實行一套一標(biāo)；商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不

78、得收取任何未予標(biāo)明的費用；還應(yīng)標(biāo)明“開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率。”</p><p>　　2011年5月19日 1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)</p><p>　　住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。</p><p&

79、gt;　　2011年7月12日 國務(wù)院:房價上漲過快二三線城市要采取限購措施（最新“國五條”）</p><p>　　國務(wù)院召開會議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。貫徹落實國務(wù)院確定的各項調(diào)控政策，房價過高的地區(qū)要加大調(diào)控力度；確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)；繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房；房價上漲過快的二

80、三線城市也要采取必要的限購措施；認(rèn)真落實今年的住房用地供應(yīng)計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。</p><p>　　2011年8月1日 央行：繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策 執(zhí)行差別化房貸</p><p>　　要按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，督促金融機構(gòu)對符合條件的保障性住

81、房建設(shè)項目及時發(fā)放貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。</p><p>　　2011年8月17日 新增限購城市名單的5項建議標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標(biāo)準(zhǔn)：6月份新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量

82、同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會反映強烈的。</p><p>　　2011年11月30日 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%</p><p>　　2011年12月4日 房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實的方向不變</p><p>　　住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政

83、策從嚴(yán)落實的方向不會改變，并將延續(xù)至明年。而此前有媒體證實，住建部已知會地方政府，對于限購政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對限購政策進(jìn)行延續(xù)。</p><p>　　2011年12月9日 堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖</p><p>　　胡錦濤主持政治局會議，要求明年實施積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸；保證物

84、價總水平基本穩(wěn)定。</p><p>　　2011年12月21日 國土部:開發(fā)商閑置土地禁拿新地 兩年無償收回</p><p>　　國土部公布了《閑置土地處置辦法》修訂草案，面向社會公開征求意見。其中對于閑置土地的認(rèn)定、處置和處罰等環(huán)節(jié)，做出了詳細(xì)的規(guī)定。辦法擬規(guī)定，在《閑置土地認(rèn)定通知書》下達(dá)后，國土部門應(yīng)當(dāng)與土地使用者協(xié)商，共同擬訂閑置土地處置方案，報本級政府批準(zhǔn)后組織實施。</

85、p><p>　　2011年12月23日 住建部：優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求</p><p>　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新23 日說，將嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。</p><p>　　四川省擬建房地產(chǎn)綜合信息發(fā)布和監(jiān)測機制</p><p>　　《四川省“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》2

86、2 日經(jīng)省政府網(wǎng)站對外公布，完善房地產(chǎn)市場運行機制將成為“十二五”期間的一項重要任務(wù)。四川計劃建立房地產(chǎn)綜合信息發(fā)布和監(jiān)測機制，以健全房地產(chǎn)市場服務(wù)體系。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，規(guī)劃提出加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)市場運行機制，建立房地產(chǎn)綜合信息發(fā)布和監(jiān)測機制。同時將建立健全合理的房地產(chǎn)供應(yīng)體系，引導(dǎo)住房合理消費，加大中小戶型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房的供應(yīng)比例。</p><p>　　3

87、、預(yù)期市場變動趨勢</p><p>　　結(jié)合估價對象所處區(qū)域與本地房地產(chǎn)市場近期的走勢和國家宏觀經(jīng)濟政策以“軟著陸”為目標(biāo)的微調(diào)，預(yù)測未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)。</p><p>　　五、最高最佳使用分析</p><p>　　在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)、位置環(huán)境與建筑物用途組合狀態(tài)的影響，兩者的

88、配合適當(dāng)均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價格評估據(jù)此進(jìn)行。根據(jù)委托方提供權(quán)證及相關(guān)資料，估價對象的《房屋所有權(quán)證》登記用途均為營業(yè)用房。估價人員現(xiàn)場查看，估價對象實際為出租營業(yè)用房，以及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，我們認(rèn)為估價對象均按照登記用途營業(yè)用房，能夠體現(xiàn)最高最佳使用，故本次評估以此為前提進(jìn)行估價。</p><p>　　六、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析</p>&l

89、t;p>　　變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的可能性。估價對象分各部分變現(xiàn)能力分析見“變現(xiàn)能力分析一覽表”</p><p><b>　　變現(xiàn)能力分析一覽表</b></p><p>　　七、使用本報告的風(fēng)險提示</p><p>　　1、報告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險。<

90、;/p><p>　?、?經(jīng)濟衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價值整體下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下降;</p><p>　　⑵有關(guān)抵押物的心理陰影（惡性案件、經(jīng)營失敗、破產(chǎn)等），導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下降;</p><p>　?、侨藶槭褂貌划?dāng)或自然因素加速抵押物物理折舊，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下降;</p><p>　?、仁袌錾铣霈F(xiàn)配套實施更完善、

91、功能更先進(jìn)的替代品造成抵押物功能折舊，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下降;</p><p>　?、森h(huán)境因素或區(qū)位條件惡化、小區(qū)品質(zhì)下降等情況引起抵押物外部不經(jīng)濟，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下降。</p><p>　　2、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響。本估價結(jié)果是估價對象在特定的估價時點和特定的估價目的之前提下的房地產(chǎn)抵押價值，隨著時間的推移，估價對象房地產(chǎn)狀況會發(fā)生變化

92、（尤其是房屋折舊、土地使用年限縮短等因素），房地產(chǎn)市場也會發(fā)生變化。因此隨著時間的推移，估價對象的價值也會發(fā)生變化而與本估價結(jié)果產(chǎn)生偏差，這是屬于正常的房地產(chǎn)市場現(xiàn)象，作為抵押貸款之目的，抵押權(quán)人尤其要注意估價對象價值的減損，這也符合抵押的謹(jǐn)慎原則。另外，若短期內(nèi)估價對象被強制處分，估價對象的變現(xiàn)價值通常會低于估價時點的正常市場價值。因此報告使用人要關(guān)注未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分快速變現(xiàn)跌價風(fēng)險。</p><p&

93、gt;　　3、抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點。由于房地產(chǎn)抵押的特性使得抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會造成抵押物的一般損耗，不當(dāng)使用或空置、質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不妥、甚至火災(zāi)等不可抗力及其他意外都會造成其價值嚴(yán)重減損甚至消失。</p><p>　　4、合理使用評估價值。請充分注意市場風(fēng)險及估價對象的變現(xiàn)能力，合理使用本抵押評估價值，估價結(jié)果僅供抵押人與抵押權(quán)人參考，具體用于抵押

94、的房地產(chǎn)范圍及可擔(dān)保的數(shù)額最終由抵押當(dāng)事人根據(jù)市場風(fēng)險、變現(xiàn)難以情況、政府有關(guān)稅費等情況協(xié)商確定。</p><p>　　5、為保障抵押雙方的合法權(quán)益，估價報告使用者應(yīng)充分關(guān)注本報告中的“估價的假設(shè)和限制條件”及“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”等內(nèi)容。</p><p>　　6、報告使用人應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。</p><p><b

95、>　　八、估算方法的選用</b></p><p>　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，通行的估價方法有市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照規(guī)范執(zhí)行，根據(jù)當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，并結(jié)合估價對象的具體特點以及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。</p><p>　　收益還原法是將估價對象未來若干年的純收益通過一定的還原利率將其還原成估價時點的

96、現(xiàn)值的一種方法。本項目估價對象處于**市**新街居委會**，同類物業(yè)的租賃案例較多，市場租金較公開透明，故估價適合采用收益還原法。</p><p>　　假設(shè)開發(fā)法是指將估價對象所在的房地產(chǎn)未來預(yù)期開發(fā)價值的現(xiàn)值扣除其未完工部分的現(xiàn)值后的余值作為估價對象的現(xiàn)值的估價方法。該方法適合對在建工程估價，而估價對象為已完工工程，因此本次估價不宜采用假設(shè)開發(fā)法。</p><p>　　重置成本法就是以重

97、建該房地產(chǎn)所需的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息和應(yīng)交納的稅費來確定估價對象價格的估價方法。而對象屬于自住商品房故本項目不適合采用重置成本法。</p><p>　　市場比較法是根據(jù)替代原則，將在同一市場供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與待估房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素進(jìn)行比較修正，得出估價對象的估價時點的市場價值。本項目估價對象為帶較長租約的營業(yè)用房。不適合采用市場比較法<

98、/p><p>　　故經(jīng)綜合考慮，本項目估價對象采用收益還原法進(jìn)行評估，并以其測算結(jié)果作為估價對象的現(xiàn)狀公開市場價值。</p><p><b>　　九、估價測算過程</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┦找娣?lt;/b></p><p>　　估價技術(shù)線路：本項目估價對象區(qū)域近年來房地產(chǎn)市場較為成熟，所在

99、區(qū)域營業(yè)用房的租賃市場較為活躍，租金資料公開、透明，容易搜集，故本次評估估價對象采用收益法。</p><p><b>　　1、收益法公式</b></p><p><b>　　：房地產(chǎn)價格</b></p><p><b>　?。悍康禺a(chǎn)年純收益</b></p><p><b&

100、gt;　?。簣蟪曷?lt;/b></p><p><b>　?。菏Ｓ嗍找婺昶?lt;/b></p><p><b>　　2、客觀租金的確定</b></p><p>　　通過搜集分析近期市場交易資料，從中選取與估價對象處于同一供需圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面相同或類似的房地產(chǎn)租賃案例作為可比實例，通過對其交易情

101、況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素進(jìn)行比較后，求取估價對象的比準(zhǔn)價格，其計算公式為：</p><p>　　比準(zhǔn)價格＝比較實例房地產(chǎn)的交易價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)</p><p>　?。?）房地產(chǎn)租賃案例的選取</p><p>　　本次估價，我們分別選擇與估價對象第一部分條件類似

102、的三個租賃案例作為可比實例，具體情況見“可比實例情況表”：</p><p><b>　　可比實例情況表</b></p><p><b>　?。?）交易情況修正</b></p><p>　　由于房地產(chǎn)具有不可移動的特性，房地產(chǎn)市場一般是個不完全市場，因此價格往往容易受當(dāng)時的一些特殊行為的影響，必須將個別的特殊交易剔除。以上選

103、擇的幾個比較案例，均為正常交易，故不用修正，修正系數(shù)為100/100。</p><p><b>　?。?）交易時間修正</b></p><p>　　估價對象與可比實例的交易日期有時間上的差異時，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格有比較明顯的變化趨勢時，必須進(jìn)行交易日期修正。由于選取的交易案例均為近期的交易案例，且在改時期內(nèi)類似物業(yè)市場價格較為平穩(wěn)，故不做修正，修正系數(shù)為100

104、/100。</p><p>　?。?）區(qū)域因素修正和個別因素修正：</p><p>　　以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，確定其相應(yīng)指數(shù)為100，將可比實例各因素分別與之進(jìn)行比較，量化出相應(yīng)指數(shù)，具體修正情況見“區(qū)域因素和個別因素修正過程表”</p><p><b>　?。?）租約限制</b></p><p>　　估價對象均

105、為業(yè)主出租營業(yè)用房，在租約期內(nèi)根據(jù)租賃合同進(jìn)行測算,租約期外根據(jù)市場租金計算.</p><p>　　（6）有效出租面積比例</p><p>　　可比實例的租金均按建筑面積計算，故估價對象的有效出租面積比例為100%。</p><p>　?。?）空置率與租金損失</p><p>　　根據(jù)市場調(diào)查，結(jié)合估價對象區(qū)位、交通、結(jié)構(gòu)、面積等因素特點，區(qū)

106、域類似物業(yè)的空置率約為5%，區(qū)域類似物業(yè)的租金收繳率良好，一般不存在租金損失，故在此不考慮租金損失。</p><p>　　區(qū)域因素和個別因素修正過程表</p><p>　　經(jīng)過上述比較分析，三個可比實例比準(zhǔn)價格比較接近，故取三者的簡單平均數(shù)為收益法租金的評估結(jié)果為：</p><p>　　（21.04＋21.08＋17.87）／3=20.00元/ ㎡</p>

107、;<p>　　3、年有效毛收入的測算</p><p>　　年有效毛收入＝月租金×有效出租面積比例×（1—空置率）×12</p><p>　　具體測算詳見“房地產(chǎn)單位收益價值計算表”</p><p><b>　　4、年運營費用</b></p><p><b>　　年運營

108、費用包括：</b></p><p><b>　　營業(yè)稅：租金×5％</b></p><p>　　城建稅：營業(yè)稅×7％</p><p>　　教育附加：營業(yè)稅×3％</p><p>　　房產(chǎn)稅：租金×12％</p><p>　　保險費：按照同類建筑物

109、重置成本2000元／平方米，保險費率為0.15% </p><p>　　維修費：按照同類建筑物重置成本2000元／平方米(測算過程略)，維修費率為1.5%</p><p>　　管理費：由承租方承擔(dān)，在此不考慮管理費</p><p>　　年運營費用＝營業(yè)稅＋營業(yè)稅＋城建稅＋教育附加＋房產(chǎn)稅＋保險費＋維修費＋管理費</p><p>　　具體測算詳

110、見“房地產(chǎn)單位收益價值計算表”</p><p><b>　　5、年凈收益的測算</b></p><p>　　年凈收益＝年有效毛收入—年運營費用</p><p>　　具體測算詳見“房地產(chǎn)單位收益價值計算表”</p><p><b>　　6、報酬率 的確定</b></p><p>

111、;　　報酬率采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值確定。</p><p>　　安全利率選取估價時點人民銀行一年期定期存款年利率3.5%；</p><p>　　風(fēng)險調(diào)整值的確定：根據(jù)目前估價對象區(qū)域類似物業(yè)的整體市場行情及估價對象本身的具體情況，經(jīng)綜合分析確定其風(fēng)險調(diào)整值為2.0％，報酬率為5.5％。</p><p>　　7、收益年限n的確定</p><p>

112、;　　按估價規(guī)程，當(dāng)房產(chǎn)剩余使用年限小于土地剩余使用年限時，應(yīng)以房產(chǎn)剩余使用年限作為收益年限；當(dāng)房產(chǎn)剩余使用年限大于土地剩余使用年限時，應(yīng)以土地剩余使用年限作為收益年限。根據(jù)估價時點（2011年12月16日）及土地使用權(quán)年限（2050年7月27日）確定剩余使用年限為38年又7月。</p><p><b>　　8、年收益遞增率</b></p><p>　　根據(jù)估價人員對

113、估價對象區(qū)域類似物業(yè)租金的調(diào)查，區(qū)域租金水平遞增率約為3%，本次評估根據(jù)估價對象的具體情況取3%。</p><p><b>　　9、房地產(chǎn)收益價格</b></p><p>　　房地產(chǎn)單位收益價值計算表</p><p>　?。ㄈ┕纼r結(jié)果的確定</p><p>　　測算結(jié)果分別為：3,076.27 / ㎡。</p&

114、gt;<p>　　估價對象價格＝3,076.27元/ ㎡×1,213.69㎡</p><p>　?。?,733,643.35 元</p><p><b>　　≈373.36萬元</b></p><p>　　估價對象各部分兩種方法測算結(jié)果一覽表</p><p><b>　　十、估價結(jié)果確定

115、</b></p><p>　　經(jīng)上述評估測算，估價對象于2011年12月26日（估價時點）的現(xiàn)狀公開市場價值為：</p><p>　　房地產(chǎn)總價：人民幣373.36萬元</p><p>　　大 寫：人民幣叁佰柒拾叁萬叁仟陸佰元整</p><p>　　需扣減的估價人員知悉的法定優(yōu)先受償款</p><p&

116、gt;　　根據(jù)委托方提供的關(guān)于本次估價所涉及的情況、資料及估價目的，截止估價時點，估價人員未知悉估價對象存在特定的法定優(yōu)先受償款。</p><p>　　估價對象在估價時點二〇一一年月十二月十六日的抵押價值為人民幣362.59萬元，大寫人民幣：叁佰柒拾叁萬叁仟陸佰元整。</p><p>　　本估價結(jié)果為估價對象在估價時點的抵押價值，該價值為估價對象未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值。<

117、/p><p><b>　　估價人員：**</b></p><p>　　2012年1月18日</p><p><b>　　附件</b></p><p>　　一、委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；</p><p>　　二、房地產(chǎn)評估委托書復(fù)印件； </p><p>　　三

118、、委估房產(chǎn)《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》；</p><p>　　四、情況說明、分戶面積統(tǒng)計表及租賃合同； </p><p>　　五、估價對象照片及位置圖； </p><p>　　六、房地產(chǎn)估價師資格證書復(fù)印件； </p><p>　　七、估價機構(gòu)資格證書復(fù)印件；</p><p>　　八、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。&l