房地產(chǎn)畢業(yè)論文8

1、<p>　　房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因、危害及對(duì)策</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘要：2</b></p><p>　　一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念2</p><p>　　二、房地產(chǎn)價(jià)格攀升的原因3</p><p>　　三、房?jī)r(jià)快

2、速上漲的危害8</p><p>　　四、調(diào)整房?jī)r(jià)快速上漲的對(duì)策與建議8</p><p><b>　　結(jié)論12</b></p><p><b>　　致謝13</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)13</b></p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)格

3、上漲的原因、危害及對(duì)策</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著國(guó)家金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。其上漲原因主要有:供求矛盾逐步凸顯;開(kāi)發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場(chǎng)平衡;經(jīng)濟(jì)適用房所占比例極小,無(wú)法影響供給、平抑房?jī)r(jià);流動(dòng)性過(guò)剩下的被動(dòng)投機(jī);戶籍制度間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲容易出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫,增加金融風(fēng)險(xiǎn),不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)良性

4、、持續(xù)的發(fā)展。對(duì)于調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策與建議是:調(diào)整開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu),增加低價(jià)位住房供應(yīng);控制開(kāi)發(fā)成本,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤(rùn);加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢查與監(jiān)管力度,維護(hù)市場(chǎng)正常的價(jià)格秩序。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;原因分析;調(diào)控政策</p><p>　　一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念</p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)格可以用“房?jī)r(jià)收入比”和“價(jià)格租金比” 兩個(gè)指標(biāo)

5、來(lái)衡量。房?jī)r(jià)收入比即住房總價(jià)與居民年收入的比值,該指標(biāo)用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性,國(guó)際上通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在4～6倍之間較為適當(dāng),這是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的房?jī)r(jià)收入比。黑馬指出,房?jī)r(jià)收入比高于6倍,就難以形成買方市場(chǎng),要使人們買得起房,房?jī)r(jià)收入比要在5以下。而中國(guó)全國(guó)的平均房?jī)r(jià)收入比在7～10倍左右,在一些城市已超過(guò)或遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)10倍 ,北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)14倍。這反映

6、了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)過(guò)快上漲狀態(tài)。房地產(chǎn)的“價(jià)格租金比”反映房?jī)r(jià)與租價(jià)的背離程度,也是判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否理性增長(zhǎng)的重要因素?！皟r(jià)格租金比”是國(guó)際上通常用來(lái)表示房?jī)r(jià)水平的高低。受數(shù)據(jù)可得性限制,這里我們采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)之比來(lái)表示房?jī)r(jià)與租金價(jià)格的相對(duì)變化:如果比值大于1,說(shuō)明價(jià)格租金比較高,投機(jī)成分和市場(chǎng)泡沫增大;反之,如果比值小于1,則說(shuō)明價(jià)格租金比較低,市場(chǎng)的投機(jī)成分和泡沫在減少。近年來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市

7、場(chǎng)“價(jià)格租金比”不斷提高,2003年全國(guó)為1.03,2004—2</p><p>　　二、房地產(chǎn)價(jià)格攀升的原因</p><p>　　大規(guī)模的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,中國(guó)的房地產(chǎn)是否是泡沫已成為經(jīng)濟(jì)學(xué)家們討論的焦點(diǎn)。日本在20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的破滅,嚴(yán)重地打擊了其經(jīng)濟(jì),造成了其近十年的經(jīng)濟(jì)衰退。國(guó)內(nèi)的許多經(jīng)濟(jì)研究者都以日本房地產(chǎn)泡沫為參照作了大量的對(duì)比研究,并得出了有價(jià)值的結(jié)論。但是,日本房

8、地產(chǎn)發(fā)展有其特殊的一面,它是在特定的歷史環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下產(chǎn)生的。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的背景和環(huán)境與我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有很大的區(qū)別,中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)類似20世紀(jì)90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫,只有了解中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的真正原因,才能有效地采用相關(guān)政策來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的正確發(fā)展。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有:</p><p>　　(一)供求矛盾逐步凸顯是房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在原因</p><p>　　1.政府

9、為主導(dǎo)的運(yùn)作體制導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的不足。因土地供應(yīng)量減少而導(dǎo)致供求矛盾逐步凸顯是房?jī)r(jià)上漲的直接原因。市場(chǎng)價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng),需求增加并且供給減少時(shí)會(huì)造成價(jià)格的上漲。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是真正意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),而是以政府為主導(dǎo)的運(yùn)作體制。土地的國(guó)家所有,使土地供應(yīng)完全處于國(guó)家壟斷狀態(tài),土地的相對(duì)供給不足,必然造成價(jià)格的上漲?！　?lt;/p><p>　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈組成中有兩個(gè)環(huán)節(jié)存在著壟斷行為:一是在土地獲得

10、階段,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,即土地使用權(quán)批租一級(jí)市場(chǎng)由國(guó)家壟斷;二是在市場(chǎng)營(yíng)銷階段,房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng),房地產(chǎn)的買賣均是在一定的地理空間上進(jìn)行的,占領(lǐng)了優(yōu)質(zhì)空間的開(kāi)發(fā)商形成了對(duì)該空間內(nèi)房地產(chǎn)的供給壟斷。由于空間的唯一性,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商擁有了市場(chǎng)壟斷力量,形成壟斷價(jià)格?？梢钥闯?雙重壟斷是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲及消費(fèi)者剩余被剝奪的重要原因。</p><p>　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷上升。房地產(chǎn)

11、開(kāi)發(fā)的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)等,土地價(jià)格和建材價(jià)格的上漲,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷提高,對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成了推動(dòng)力。</p><p>　　(1)土地交易價(jià)格不斷上漲。首先,土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體,隨著工業(yè)化和城市化建設(shè)的推進(jìn),產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對(duì)土地形成了巨大的需求,大量的土地資源被占用,土地供需矛盾緊張,土地交易價(jià)格不斷上漲。其次,土地價(jià)格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅(qū)動(dòng)。

12、目前,土地的收入是地方政府財(cái)政的支柱。2003年上海的賣地收入為216億元,相當(dāng)于上海市地方財(cái)政總收入的24%。房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,地方政府缺乏抑制房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力,土地交易價(jià)格上漲增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,推動(dòng)了房屋銷售價(jià)格的上漲。</p><p>　　(2)建材價(jià)格上漲。我國(guó)目前正處在重化工業(yè)化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段,投資需求旺盛,生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化,對(duì)鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求

13、較大,而國(guó)際市場(chǎng)初級(jí)產(chǎn)品也處于價(jià)格上漲階段,這就導(dǎo)致了能源、原材料價(jià)格漲勢(shì)較猛。2004年,建材價(jià)格指數(shù)曾達(dá)到105.1,生產(chǎn)成本增大,必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高。　　</p><p>　　3.需求具有剛性帶動(dòng)投資性資本介入導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。商品房是一種特殊的商品:一方面可以用來(lái)居住,是其實(shí)用性;另一方面,商品房可以用來(lái)投資,其價(jià)值相對(duì)較高,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。</p><p>　　(1)投資性需求。從20世

14、紀(jì)90年代至今,我國(guó)儲(chǔ)蓄率大體維持在38%至40%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界25%左右的一般水平。隨著利率的下降和居民投資意識(shí)的逐漸上升,投資理財(cái)逐漸成為居民家庭重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于股票和期貨風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高,需要大量的操作經(jīng)驗(yàn),人們的了解和接受程度還相對(duì)比較低,加上金融市場(chǎng)的不健全,打擊了潛在投資者的投資信心,所以房地產(chǎn)投資以相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的收益率逐漸成為投資者的選擇對(duì)象。很多城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上升、租金下降的現(xiàn)象,就是空房比例的上升影響了房屋

15、租賃市場(chǎng)的價(jià)格,這也間接說(shuō)明了投資用的房產(chǎn)持續(xù)不斷增加。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2007年6月底,全國(guó)商品房空置面積為1.24億平方米,其中空置商品住宅6 563萬(wàn)平方米,空置辦公樓758萬(wàn)平方米,空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3 806萬(wàn)平方米。 (2)實(shí)用性需求。商品房最終的用途是用來(lái)居住。由于我國(guó)人口基數(shù)大,新增人口多,同時(shí)城鎮(zhèn)居民人均住房面積較低,所以人們改善居住條件的要求也十分迫切,對(duì)于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有剛性,而投

16、資性需求具有彈性,隨著資產(chǎn)價(jià)格的上升,使人們產(chǎn)生資產(chǎn)持續(xù)上升的預(yù)期,可以得出短期需求曲線DS。</p><p>　　(二)開(kāi)發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場(chǎng)平衡我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有兩個(gè)明顯的特征,即產(chǎn)品的差異性和信息不對(duì)稱性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同區(qū)位的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件各不相同,以及建筑物的式樣、規(guī)模、設(shè)備等方面的差別,形成了房地產(chǎn)的差異性。信息不完全性使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合理性以及市場(chǎng)的完善性大打折扣,“道德風(fēng)險(xiǎn)

17、”降低了市場(chǎng)優(yōu)化配置資源的效率。這些使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能是完全競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一市場(chǎng),而是一個(gè)交易費(fèi)用比較高的區(qū)域性和壟斷性市場(chǎng),加之我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多,其在相鄰地域開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)商品具有一定的替代性,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。房地產(chǎn)商面臨向下的需求曲線,具有壟斷勢(shì)力,在市場(chǎng)交易中處于優(yōu)勢(shì)地位,能夠按照邊際收益等于邊際成本的定價(jià)原則獲得超額利潤(rùn)。同時(shí),房地產(chǎn)商比消費(fèi)者和投資者都可以獲得更多的市場(chǎng)信息,這種信息不對(duì)稱進(jìn)一步增強(qiáng)了其優(yōu)勢(shì)地

18、位,加之行業(yè)洗牌加劇帶來(lái)的地產(chǎn)寡頭進(jìn)程加速以及銀行間競(jìng)爭(zhēng)加劇給投資反彈創(chuàng)造的條件,使我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在越來(lái)越大的程度上由少數(shù)開(kāi)發(fā)商決定,即少數(shù)開(kāi)發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟,通過(guò)發(fā)布虛假?gòu)V告來(lái)夸大需求,通過(guò)囤積房屋、抬價(jià)而售等手段制造供給緊張</p><p>　　(三)經(jīng)濟(jì)適用房所占比例極小,無(wú)法影響供給、平抑房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為照顧中低收入居民購(gòu)房而實(shí)施的優(yōu)惠措施,建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是

19、國(guó)家以劃撥方式無(wú)償給開(kāi)發(fā)商使用的,這就是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低的主要原因。經(jīng)濟(jì)適用房作為一種福利措施,旨在通過(guò)某種政策傾斜,達(dá)到擴(kuò)大住房供給、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和啟動(dòng)市場(chǎng)有效需求的目的,它是基于我國(guó)目前特殊的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房市場(chǎng)發(fā)展階段的一種政策選擇。由于利益的驅(qū)使,大部分項(xiàng)目投資還是傾向于資本回報(bào)率高的商品房項(xiàng)目上,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)投資中,住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占70.3%,其中經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資占住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的2.9%,經(jīng)濟(jì)適用房所占比過(guò)小,

20、無(wú)法通過(guò)影響供給消除由于房?jī)r(jià)過(guò)高而導(dǎo)致的不安定因素。同時(shí),國(guó)家雖然對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行政策傾斜,但是這種操作又缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制,造成了許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與政府間的交易和尋租行為的產(chǎn)生,而使經(jīng)濟(jì)適用房游離于主體適用范圍之外。此外,許多開(kāi)發(fā)商還把房子越建越大,把銷售目標(biāo)定位在中等收入家庭,這樣的操作不符合經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)目的和財(cái)政補(bǔ)貼的支付原則,這樣就與政府推行經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷相違背,也造成了房地產(chǎn)供給與需求的巨大矛盾。</p>

21、;<p>　　(四)流動(dòng)性過(guò)剩下的被動(dòng)投機(jī),推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下2006年末金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸差達(dá)到11萬(wàn)億元,占存款余額的32.8%。從存貸比指標(biāo)看,2003年以前各年度存貸比都高于75%,流動(dòng)性短缺是銀行面臨的主要矛盾。2004年以后,商業(yè)銀行存貸比連續(xù)三年迅速走低,2006年下降到67.16%。同時(shí),商業(yè)銀行超額準(zhǔn)備金率不斷走高,2006年底,金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金率達(dá)到4.78%,流動(dòng)性過(guò)剩情況十。資產(chǎn)價(jià)格快速上升是

22、流動(dòng)性過(guò)剩的必然表現(xiàn),房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格上漲最快。流動(dòng)性的過(guò)剩造成了2002年以來(lái),我國(guó)商品房銷售額大幅度持續(xù)攀升。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡是導(dǎo)致我國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩的根本原因,主要表現(xiàn)為投資消費(fèi)結(jié)構(gòu)的失衡與貿(mào)易結(jié)構(gòu)的失衡。近年來(lái),我國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)呈現(xiàn)出明顯加快的趨勢(shì),但是投資增長(zhǎng)高于消費(fèi)增長(zhǎng),致使大量資金沉淀于銀行體系。同時(shí),我國(guó)加工貿(mào)易和非加工貿(mào)易也存在嚴(yán)重的失衡現(xiàn)象。自改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)加工貿(mào)易增長(zhǎng)顯著高于非加工貿(mào)易,2006年我國(guó)加工貿(mào)易實(shí)現(xiàn)

23、順差1 888.8億美元,而我國(guó)非加工貿(mào)易基本保持逆差,2006年逆差為114.2億美元。正是由于這種貿(mào)易結(jié)構(gòu)的不均衡,導(dǎo)致了我國(guó)連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順</p><p>　　我國(guó)對(duì)資本流動(dòng)控制嚴(yán)格,維持了匯率的穩(wěn)定和貨幣政策的獨(dú)立,管理的浮動(dòng)匯率制度雖然可以避免國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響,可以排除貨幣大規(guī)模投機(jī)沖擊的可能,但結(jié)售匯制度使資本流動(dòng)呈現(xiàn)單向自由化,外匯儲(chǔ)備的增長(zhǎng)帶來(lái)了基礎(chǔ)貨幣的大幅增加。此外,2002年

24、下半年,人民幣開(kāi)始出現(xiàn)升值壓力,境外熱錢在人民幣升值預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下大量涌入,中央銀行通過(guò)外匯占款投放的基礎(chǔ)貨幣隨之大幅增加,通過(guò)乘數(shù)效應(yīng)的加大,造成了流動(dòng)性過(guò)剩現(xiàn)象。</p><p>　　(五)戶籍制度間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲現(xiàn)有的戶籍制度造成了地域分割,限制了不同地域間勞動(dòng)力的自由流動(dòng),使我國(guó)形成了典型的“二元經(jīng)濟(jì)”。由于限制了以勞動(dòng)力為主的各種生產(chǎn)要素的流動(dòng),降低了社會(huì)對(duì)資源配置的效率,因此造成了一系列的不平

25、等現(xiàn)象,而這又在一定程度上間接推高了主要城市的房?jī)r(jià)。學(xué)校周邊的房?jī)r(jià)往往是一個(gè)區(qū)域、一個(gè)城市房?jī)r(jià)的標(biāo)志。由于現(xiàn)有的教育制度,對(duì)教育資源,尤其是小學(xué)教育資源的分配也是按戶口所在區(qū)片劃分,從而產(chǎn)生了對(duì)相關(guān)社會(huì)資金的吸引作用,進(jìn)而帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的整體性上升。同時(shí),在保障性住房購(gòu)買條件中,幾乎都有戶口限制,這一限制使得眾多城市新增就業(yè)人員無(wú)法買到適合這一購(gòu)買力層次的保障性住房,增加了社會(huì)壓力。同時(shí),由于現(xiàn)有戶籍制度立足于人口和地區(qū)的捆綁限制,公民在不

26、同城市之間的自由遷徙、工作流動(dòng)都會(huì)受到很大限制,加上中國(guó)傳統(tǒng)思想觀念的原因,更加強(qiáng)化了國(guó)民固有的安土重遷的生活習(xí)慣。一個(gè)流動(dòng)性強(qiáng)的社會(huì),人們會(huì)更多地傾向于租房,傾向于投資更加方便變現(xiàn)的股票、債券,而不是不動(dòng)產(chǎn)。鼓勵(lì)公民自由遷徙、流動(dòng)的戶籍制度,有利于增加房地產(chǎn)的租賃,減少購(gòu)買的需求,進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。</p><p>　　三、房?jī)r(jià)快速上漲的危害</p><p>　　1.不利于社會(huì)的和諧發(fā)

27、展。不利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì),構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)要解決好人民群眾的“衣、食、住”行的問(wèn)題,要求在“住”這個(gè)問(wèn)題上能做到“居者有其屋”但是,中國(guó)部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲太快,價(jià)格太貴,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)氐氖杖朐鲩L(zhǎng)幅度,超過(guò)了人們的支付能力 ,導(dǎo)致住房矛盾比較突出,產(chǎn)生很多社會(huì)問(wèn)題。特別是當(dāng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度高于收入增漲幅度時(shí),人們?yōu)榱速I房不得不減少其他方面的開(kāi)支,這對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng),降低了社會(huì)、個(gè)人的福利,影響了社會(huì)的和諧發(fā)展。<

28、/p><p>　　2.不利于經(jīng)濟(jì)良性、持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍將帶動(dòng)建筑、冶金、建材、運(yùn)輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲,從短期來(lái)看,開(kāi)發(fā)商的投資收益和行業(yè)利潤(rùn)會(huì)顯著增加,但是,從長(zhǎng)期來(lái)看,大量的資金都涌入房地產(chǎn)行業(yè),而實(shí)體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期得不到資金的投入,對(duì)這些行業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的不利影響, 不利于經(jīng)濟(jì)的良好、可持續(xù)發(fā)展。由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,近年來(lái)居民購(gòu)房的首付款和月供不斷增加,月供和租房支出占居民

29、消費(fèi)總支出的比重也不斷提高。購(gòu)房支出增加,占比提高,擠出了購(gòu)房者在其他生活和發(fā)展方面的支出,嚴(yán)重制約著居民消費(fèi)的持續(xù)擴(kuò)大。尤其在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)的大背景下,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲擠出了居民消費(fèi),扭曲著社會(huì)資源配置,成為擴(kuò)大消費(fèi)和保增長(zhǎng)的“絆腳石”。</p><p>　　3.容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲背后潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面,80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金,都直接或間接地來(lái)自銀行信貸, 據(jù)中國(guó)央行2010

30、年1月20日公布數(shù)據(jù)稱:2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款增速明顯加快,全年房地產(chǎn)貸款超2萬(wàn)億,個(gè)人住房貸款的占比超過(guò)了75%。過(guò)度投機(jī)而非真正意義的居住消費(fèi)推動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲,已經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫破裂時(shí),大量的貸款變成壞賬,銀行可能遭遇流動(dòng)性危機(jī),這樣房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)由此波及金融業(yè),使局部危機(jī)可能演變成全局性的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī),對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生惡劣影響。</p><p>　　四

31、、調(diào)整房?jī)r(jià)快速上漲的對(duì)策與建議</p><p>　　1.增加土地的供給、加強(qiáng)土地的有效監(jiān)管,創(chuàng)新土地的出讓制度。中國(guó)自2004年8月31日后,經(jīng)營(yíng)性商品房開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)逐步實(shí)行“招拍掛”土地供應(yīng)方式,對(duì)于防止土地出讓環(huán)節(jié)的腐敗行為,以及國(guó)有資產(chǎn)的流失,是一種較好的供應(yīng)方式。但土地競(jìng)價(jià)“價(jià)高者得”的結(jié)果,就產(chǎn)生了很多地王,而且現(xiàn)階段,大部分城市都是靠出讓土地來(lái)增加地方的財(cái)政收入,以武漢市為例,2007年的土地收益占

32、財(cái)政收入的比例高達(dá) 40 %,全國(guó)其他城市甚有更高者。這樣的情況下,政府當(dāng)然更樂(lè)意采用競(jìng)拍的方式來(lái)出讓土地。這些矛盾已經(jīng)日益嚴(yán)重,我們應(yīng)該創(chuàng)新土地的出讓制度來(lái)加以解決。一是采用“招標(biāo)式,價(jià)低者得”的方法。所謂“招標(biāo)式,價(jià)低者得”辦法,即參照建設(shè)工程招標(biāo)方法,由城市政府規(guī)劃整理好土地,并委托幾家信譽(yù)好的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)住宅方案,再經(jīng)專家評(píng)選出最佳方案后,公開(kāi)向開(kāi)發(fā)商招標(biāo)開(kāi)發(fā)建設(shè)。其中,列明建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、動(dòng)工建設(shè)時(shí)間、竣工限制等,同時(shí),列明每平

33、方米樓面價(jià)的出讓金。屆時(shí),哪家開(kāi)發(fā)商報(bào)出的售房?jī)r(jià)格最低,則項(xiàng)目出讓給哪家開(kāi)發(fā)。二是借鑒荷蘭政府采取 “遞減競(jìng)價(jià)”的競(jìng)價(jià)規(guī)則。它是指拍賣標(biāo)的的競(jìng)價(jià)由高到低依次遞減直到第一個(gè)競(jìng)買人應(yīng)價(jià) (達(dá)到或超過(guò)底</p><p>　　2.完善多層次住房保障體系,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求關(guān)系。住房保障政策是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段,也是調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的重要手段。中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金有限,同時(shí)中國(guó)有13億的人口,建議政府要建立多層次的住房保

34、障體系,對(duì)城市最低收入者,借鑒英國(guó)或韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn),建立廉租房或公租房制度,將政府出資建立的廉租房以低廉的價(jià)格租給城市最低收入階層使用。也可以借鑒日本的經(jīng)驗(yàn),發(fā)揮地方群體的作用,吸收社會(huì)資金發(fā)展住宅建設(shè),開(kāi)發(fā)住宅。對(duì)城市的低收入者,采取經(jīng)濟(jì)適用房制度,低收入者可以以合理的價(jià)格購(gòu)買政府出資的經(jīng)濟(jì)適用房。各地政府要保障經(jīng)濟(jì)適用房資金的來(lái)源,要將住房保障資金納入年度財(cái)政預(yù)算,提高土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例。同時(shí)也可以向新加坡學(xué)習(xí),對(duì)城市

35、的中等收入買不起房子的人,推行適當(dāng)?shù)墓凶》康暮侠砼涫壑贫取３鞘械闹械仁杖胝咧饕腹ば诫A層,工資低,難以保障住房。我們可以借鑒日本的模式,通過(guò)住房信托或其他方式吸收社會(huì)資金,由單位牽頭建房,然后再合理配售給員工。對(duì)城市的高收入者,完全實(shí)行市場(chǎng)供應(yīng)。這樣既明確了政府在保障居民基本住房方面的責(zé)任和義務(wù),又強(qiáng)化商品房的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制,做到政府和市場(chǎng)“兩條腿”走路。近年</p><p>　　3.金融調(diào)控政策。一是啟用加息、

36、公開(kāi)市場(chǎng)政策、存款準(zhǔn)備金政策、特種存款等工具回收過(guò)剩的收貨幣流動(dòng)性。流動(dòng)性過(guò)剩是高房?jī)r(jià)之源,只有逐漸收緊信貸,才能釜底抽薪,抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。二是保持存貸款實(shí)際利率為正,運(yùn)用差別利率促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。首先,央行應(yīng)根據(jù)通脹率的變動(dòng)幅度,及時(shí)調(diào)整金融機(jī)構(gòu)的存貸款基準(zhǔn)利率,避免實(shí)際利率出現(xiàn)負(fù)值,同時(shí)拉大房地產(chǎn)貸款利率與短期利率的利差,使貸款利率的期限結(jié)構(gòu)趨于合理。其次,指導(dǎo)商業(yè)銀行運(yùn)用差別利率促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。對(duì)中小套型、普通商品住房

37、的開(kāi)發(fā)貸款利率可等于或略高于基準(zhǔn)利率,對(duì)大戶型、高檔商品房的開(kāi)發(fā)貸款則運(yùn)用較高的利率。三是適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模增速或比例實(shí)施控制。央行可通過(guò)窗口指導(dǎo)控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模的增長(zhǎng)速度或占全部貸款的比例,如果金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行,央行可以通過(guò)各種方式對(duì)其實(shí)施懲罰,以此來(lái)抑制銀行信貸資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng),既可為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫,也有利于銀行的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。四是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開(kāi)征物業(yè)稅。物業(yè)稅是以不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象在不動(dòng)產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的一種稅。征收物業(yè)

38、稅,一方面可極大地鼓勵(lì)了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng),刺激了土地的有效供給,另一方面高額的房地產(chǎn)保有稅率</p><p>　　4.調(diào)整開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu),增加低價(jià)位住房供應(yīng),控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu),通過(guò)增加普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)用地的投放量,增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng),提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例,可以保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求。同時(shí),還要建立與住房供應(yīng)體系相適應(yīng)的住房?jī)r(jià)格體系:一是對(duì)限定銷

39、售對(duì)象的中低收入家庭購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房,嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),限價(jià)銷售;二是對(duì)大多數(shù)家庭購(gòu)買的普通商品住房,采取由政府定期制定公布指導(dǎo)性價(jià)格和浮動(dòng)幅度,放開(kāi)銷售價(jià)格的管理方式;三是對(duì)高收入家庭購(gòu)買的高檔商品住房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由企業(yè)依開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況自行確定銷售價(jià)格。</p><p>　　5.控制開(kāi)發(fā)成本,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤(rùn)一是在相同的開(kāi)發(fā)環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)、施工、材料、裝修公司的選擇和

40、資金的供給,對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行有效地組織和管理,開(kāi)發(fā)出適銷對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品,并盡可能地降低建筑工程成本、降低產(chǎn)品銷售價(jià)格,使之在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,求得生存、求得發(fā)展;二是充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)部門在成本管理中的作用,通過(guò)全過(guò)程的有效整合來(lái)促使企業(yè)提高效率和加強(qiáng)成本控制,從而減少管理費(fèi)用支出,減少消耗,降低成本,既實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化,又促使開(kāi)發(fā)商拓展競(jìng)爭(zhēng)思路,把期望利潤(rùn)調(diào)整到一個(gè)合理的水平。

41、</p><p>　　6.加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢查與監(jiān)管力度,維護(hù)市場(chǎng)正常的價(jià)格秩序一是清理整頓房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)。對(duì)名目繁多的房地產(chǎn)稅費(fèi)要進(jìn)行全面清理,各種稅種的設(shè)置應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)整,通過(guò)完善房地產(chǎn)財(cái)稅制度,促進(jìn)房地產(chǎn)的流通和消費(fèi),消除房地產(chǎn)成本中的不合理稅費(fèi);向政府部門、事業(yè)中介機(jī)構(gòu)繳納的管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等各種收費(fèi)項(xiàng)目,能降低標(biāo)準(zhǔn)的給予降低標(biāo)準(zhǔn),能減免的給予減免,對(duì)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目要堅(jiān)決予以取締;對(duì)因

42、城市建設(shè)資金不足而設(shè)立的各種基礎(chǔ)設(shè)施配套性收費(fèi),應(yīng)結(jié)合城市公用事業(yè)價(jià)格改革和費(fèi)改稅的推行逐步降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),直至取消;對(duì)涉及住房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的自來(lái)水、電力、燃?xì)?、電話、有線或光纜電視等壟斷行業(yè)的價(jià)格和收費(fèi)行為進(jìn)行全面清理整頓,嚴(yán)厲打擊壟斷企業(yè)強(qiáng)行推銷商品和服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)的價(jià)格違法行為。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)價(jià)格的違法行為(如低價(jià)出讓土地、高價(jià)炒賣房地產(chǎn))。對(duì)短少面積、搞價(jià)格欺詐等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常價(jià)格秩序的行為要予以曝光和嚴(yán)肅查處,以維護(hù)房地產(chǎn)

43、市場(chǎng)正常的價(jià)格秩序。</p><p><b>　　結(jié)論</b></p><p>　　文章已經(jīng)說(shuō)出了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲所反映出的問(wèn)題及本質(zhì)，指明了抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要意義，歸納了政府已經(jīng)采取的措施。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的主要是由供求關(guān)系、土地的出讓制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)的體制不完善、開(kāi)發(fā)商的違規(guī)操作和投機(jī)客的過(guò)度炒等原因引起的。過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)使普通百姓無(wú)力承受,而進(jìn)入了“蝸

44、居”時(shí)代,導(dǎo)致現(xiàn)階段住房矛盾比較突出,在一定程度上影響了社會(huì)的和諧發(fā)展。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，作為國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)起了重要作用。但是，由于我國(guó)房地長(zhǎng)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)不成熟，房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快等問(wèn)題逐漸暴漏出來(lái)，不少城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合、與城市居民收入水平不相協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。從一方面來(lái)說(shuō)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是房地產(chǎn)價(jià)格的“催化劑”；但是，從另一方面，房

45、地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度過(guò)快卻會(huì)增加城市的生活、生活成本，阻礙城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，降低城市的競(jìng)爭(zhēng)力。</p><p>　　致 謝：短暫的三年大學(xué)生活很快就要結(jié)束了，我曾多么憧憬美好的學(xué)生時(shí)代，如今當(dāng)自己臨近畢業(yè)時(shí)，我又留戀已經(jīng)流逝的三年學(xué)生生涯。本文是在王利平老師悉心指導(dǎo)和親切關(guān)懷下，經(jīng)過(guò)不斷的學(xué)習(xí)和修改完成的。老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)風(fēng)，淵博的學(xué)識(shí)，謙遜的為人，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，高瞻遠(yuǎn)矚、敏銳的科學(xué)眼光，將是我永遠(yuǎn)學(xué)習(xí)的楷模；老師

46、樂(lè)觀、正直、樸實(shí)的生活態(tài)度，令我深深敬佩。老師的諄諄教誨，將使我終生受益。在此，謹(jǐn)致以衷心的感謝和崇高的敬意。工學(xué)院的各位老師給了我很大幫助和啟示，使我學(xué)到更多的知識(shí)，從而順利的完成畢業(yè)論文。在此一并表示衷心的感謝。祝愿他們身體健康，工作順利，事業(yè)上取得更大成功。我還要深深感謝我的家人和同學(xué)，是他們給予了我物質(zhì)上的資助和精神上的鼓勵(lì)，使我得以順利完成學(xué)業(yè)。再次真誠(chéng)地感謝所有在我三年讀書期間幫助過(guò)我的老師、同學(xué)和朋友，祝大家一生平安

47、！ 李雨丹 參 考 文 獻(xiàn)</p><p>　　[1]　王雪峰.國(guó)內(nèi)外有關(guān)資產(chǎn)泡沫理論的新發(fā)展.江西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào).</p><p>　　[2]朱曉剛,楊小雄,周書祥.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格非理性增長(zhǎng)的動(dòng)防剖析及對(duì)策建議.改革

48、與戰(zhàn)略.</p><p>　　[3]　吳艷霞,王楠.房地產(chǎn)泡沫成因及其投機(jī)度測(cè)度研究.預(yù)測(cè).</p><p>　　[4]胡雅萍,賈紅英,陳桂香.論房地產(chǎn)價(jià)格非理性日張的政策調(diào)控.公共政策.</p><p>　　[5]于琳方,徐長(zhǎng)玉.中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問(wèn)題及對(duì)策建議.金融與經(jīng)濟(jì).</p><p>　　[6]邵華.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫