畢業(yè)論文---房地產性質研究

1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p><b>　　房地產性質研究</b></p><p>　　學 生 姓 名： </p><p>　　指導教師： </p><p>

2、　　合作指導教師： </p><p>　　專業(yè)名稱： 工程管理 </p><p>　　所在學院： 海洋與土木工程學院 </p><p><b>　　2012年 6月</b></p><p><b>　　目 錄</b&g

3、t;</p><p><b>　　摘要1</b></p><p>　　Abstract2</p><p><b>　　第一章 前言3</b></p><p>　　1.1研究的目的和意義3</p><p>　　1.2國內外研究現狀3</p><p&

4、gt;　　1.3研究內容和方法5</p><p>　　第二章 房地產概念6</p><p><b>　　2.1房地產6</b></p><p>　　2.2當前房地產市場需求問題6</p><p>　　第三章 房地產開發(fā)概述8</p><p>　　3.1房地產開發(fā)概述8</p>

5、;<p>　　3.2房地產開發(fā)的分類11</p><p>　　3.3房地產開發(fā)的作用12</p><p>　　第四章 房地產泡沫14</p><p>　　4.1房地產泡沫的含義14</p><p>　　4.2房地產泡沫特征和判定14</p><p>　　4.3房地產泡沫形成的原因15</

6、p><p>　　4.4房地產泡沫的危害17</p><p>　　4.5房地產泡沫現狀以及分析17</p><p>　　4.6房地產泡沫的預防措施18</p><p>　　第五章我國房地產發(fā)展現狀、存在問題及對策20</p><p>　　5.1我國房地產發(fā)展現狀20</p><p>　　5.

7、2我國房地產發(fā)展存在的問題22</p><p>　　5.3確保房地產可持續(xù)發(fā)展的對策27</p><p>　　5.4對未來樓市發(fā)展的一些建議28</p><p><b>　　第六章 總結31</b></p><p><b>　　致謝32</b></p><p>&l

8、t;b>　　參考文獻33</b></p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　房地產對于中國房地產行業(yè)在未來經濟中地位之最大質疑。在市場經濟的發(fā)展過程中，適當的泡沫可以起到市場調節(jié)的作用。而房地產泡沫是近代才出現的，因為行業(yè)的特征，房地產行業(yè)的經濟泡沫是無法徹底消除的，并且危害巨大，但可以防范、控制并加以消除。我國房地產近年發(fā)展迅

9、猛，對拉動國民經濟和穩(wěn)定經濟，促進國民經濟發(fā)展不可缺少。房地產成為我國經濟發(fā)展中的支柱產業(yè), 但其快速發(fā)展的背后也隱藏著危機，其中地產業(yè)發(fā)展很不規(guī)范，存在諸多問題，國內外對中國房地產市場是否存在嚴重泡沫的爭論不斷升級。如果不亟時的加以解決，勢必會阻礙我國經濟良好的發(fā)展勢頭，對國民的利益造成危害。在社會主義市場經濟下，政府的基本職能是經濟調節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務。為切實加強對房地產業(yè)的管理與服務，確保房地產業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，切實

10、保障人民群眾生活水平的不斷提高，政府必須依據自身的職能，圍繞房地產業(yè)發(fā)展的基本動力，針對房地產業(yè)存在的問題，進行科學的、有效的政策措施。 </p><p>　　關鍵詞：房地產；經濟泡沫；可持續(xù)發(fā)展；政策措施</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The real estate in China real es

11、tate industry in future economic status question of maximum. In the development process of market economy, appropriate foam can play the role of market regulation. And the real estate bubble is a modern appearance, becau

12、se the industry characteristics, the real estate industry in the economic bubble is not completely eliminated, and huge damage, but can prevent, control and eliminate. Our country real estate rapid development in recent

13、years, pulling on the nation</p><p>　　Key Words：real estate; bubble economy; sustainable development; policy measures</p><p><b>　　第一章 前言</b></p><p>　　1.1研究的目的和意義</p&g

14、t;<p>　　房地產業(yè)是國民經濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現代化的進展，己經成為現代社會經濟大系統中一個重要的有機組成都分。</p><p>　　房地產業(yè)為國家經濟發(fā)展提供基本的物質保證，是社會一切產業(yè)部門不可缺少的物質空間條件，并具體構成各個產業(yè)部門。房地產發(fā)展的規(guī)模、產品結構、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，

15、都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結構、布局、水平和速度。房地產作為產業(yè)部門固定資產的重要組成部分，也直接參與價值生產和價值實現的經濟過程，并形成商品生產和經營成本的重要內容</p><p>　　房地產業(yè)的產業(yè)鏈長，關聯度大，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經濟的發(fā)展提供重要的物質條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊

16、端，有利于城市規(guī)劃的實施；⑤可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關產業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產業(yè)結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經濟建設；⑩可以擴大就業(yè)面。而房地產業(yè)的進入也比較寬松自由，現已有幾萬家房地產公司，北京有幾千家房地產公司，最大的房地產公司占的營業(yè)額也沒有占到全國營業(yè)額的3%，這就形成了房地產開發(fā)商之間較為激烈的競爭關系；商品房的定

17、價銷售也基本上運用的是市場化方式，每一個開發(fā)商都要既考慮市民的購房意愿和購房能力，也要考慮相互間的競爭關系。在這樣市場化的運作下，在廣大市民不斷增長的購買力和對住房強烈需求的支持下，不到十年的時間，房地產業(yè)獲得了很大的發(fā)展，而廣大城市居民的住房條件也由此獲得很大提高。</p><p>　　因此可以說，房地產業(yè)是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響。而房地產業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，既有國民經

18、濟一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律。作為支柱產業(yè)的房地產業(yè)，在發(fā)達國家的發(fā)展歷經幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個國家根據本國國情制定相關的法律法規(guī)政策和利用經濟杠桿來扶持及引導房地產業(yè)的發(fā)展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產業(yè)。</p><p>　　因此在市場經濟條件的影響下，消費者對房子的購買力以及房地產開發(fā)商對利益的追求之間必然

19、產生矛盾，這就需要國家用宏觀調控的手段加以干預以穩(wěn)定市場。我國的房市經過07年的價格大幅度不合理上升到現在的趨于回落與國家及時的采取措施是分不開的，但是仍然存在著居民收入與房價之間的巨大差距，這就要求國家必須采取更多的手段來調控房地產業(yè)的發(fā)展。</p><p>　　1.2國內外研究現狀</p><p>　　住房是人們不可缺少的基本生活資料,住房問題是一個重大的社會經濟問題,這個問題解決的好

20、壞,直接關系著一個國家的穩(wěn)定和經濟的發(fā)展。住房市場不僅需要依靠市場調節(jié)計劃,而且需要計劃調控。房價是住房市場的核心,一直以來就是人們普遍關注的焦點。其價格的高低,以及上漲的幅度與人們的生活息息相關,怎樣調控,也成為各國政府面臨的課題。近年來,我國住房價格的迅速上漲,既有客觀的原因,也有人為的因素,房價上漲的幅度已經遠遠高于其他各類物價指數的漲幅,調控房價再度成為政府思考的問題。但是調控房價不是一朝一夕的問題,房地產市場會隨著國家的合理調

21、控而健康運行。 </p><p>　　現在我國的房地產業(yè)大致呈現整體平衡部分過熱的局面，為了更好的解決房地產開發(fā)商與居民購買力之間的矛盾，我國采取了一系列的政策措施。一般來說，政府對住房市場的干預大致可以歸結為兩種方式:數量干預與價格干預。其中數量干預主要是對住房供給數量的干預，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財政背上沉重的包袱。所以，在實踐中除了公共住房，

22、政府還采取了財政補貼的方式，這實際上是對住房價格進行調節(jié)和干預，財政補貼又可以分為對購房者的需求補貼和對開發(fā)商的供給補貼。當前，我國已經在采取投入廉租房的方式來緩解居民的住房問題并在某些城市取得良好效果，另一方面也采取提高存款準備金率、提高企業(yè)貸款門檻等方式，而按揭貸款的門檻，尤其是居民購買第二套、第三套商品房抵押貸款的門檻也將會提高。</p><p>　　事實上，稅收手段在政府宏觀調控房地產市場的措施中也一直發(fā)

23、揮著積極的作用。政府可以通過利用稅收優(yōu)惠，高稅率等多種途徑對房地產市場產生影響，并對不法房地產商的投機行為予以打擊，對低收入購房者予以優(yōu)惠或補貼，從而平衡房地產市場的供求矛盾，盡量避免房地產泡沫帶來的不利影響。</p><p>　　就發(fā)展歷程來看，我國房地產市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，但已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經濟杠桿作用、保護

24、和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發(fā)展階段，房地產稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系，無疑是值得借鑒和學習的。</p><p>　　各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現在以下幾個方面：一是世界各國都

25、非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產市場的和諧發(fā)展，對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發(fā)揮

26、稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。 </p><p>　　國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法是：（一）以高額稅率對房地產行業(yè)進行征稅，有效抑制房地產市場的投機行為（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼（三）設計差別性稅收政策體系，即對房地產所有權轉讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅（四）充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。</p><p>　　1.3研究內容和

27、方法</p><p>　　我國可以從國外政府調控房地產市場中得到經驗借鑒：（一）充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為?，F在老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產泡沫的置疑，專家對房地產隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗，開征新的統一規(guī)范的“房地產稅”，增大稅收對房地產存量的稅收調節(jié)很有必要。

28、對我國房地產稅的改革有如下建議：1.將現行房地產保有環(huán)節(jié)的房地產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的房地產稅；2.按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值；3.適當擴大征稅范圍，將發(fā)達地區(qū)農村納入房地產體系；4.體現區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；5.房地產稅應逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權

29、限。（二）開征“房地產轉讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環(huán)節(jié)應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當</p><p><b>　　第二章 房地產概念</b></p><p><b>　　2.1房地產</b></p><p>　　房地產是指土地、建筑物及固

30、著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。</p><p>　　房地產業(yè)是指從事土地和房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行業(yè)，房地產業(yè)主要包括以下一些內容： </p

31、><p>　　1、 國有土地使用權的出讓，房地產的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設計、組織開發(fā)建設、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等；</p><p>　　2、 房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動； </p><p>　　3、 房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業(yè)管理； </p><p>

32、　　4、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規(guī)，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。</p><p>　　2.2當前房地產市場需求問題</p><p>　　目前我國房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在“小，散，差”的特點，房地產開發(fā)只重視項目開發(fā)而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、管理手段單一，

33、使房地產項目中的諸多風險因素得不到有效的控制。</p><p>　　當前我國房地產市場需求問題表現主要是基本性需求不能有效得到保障，投機性需求嚴重導致房價居高不下，影響了改善性需求和投資性需求。而造成房地產市場需求問題的深層次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距過大、房地產商品在供給上的壟斷性等。</p><p>　　2.2.1我國當前房地產需求分類 </p><p&

34、gt;　　當前我國房地產市場的需求大致可以分為基本性需求、改善性需求、投資性需求、投機性需求四種類型。其中，基本性需求是指一些為了滿足低收入家庭生活基本需要的住房需求：改善性需求是指在滿足基本需求的基礎之上，隨著家庭生活水平的提高而要求改善居住環(huán)境和提高生活質量的住房需求：投資性需求是指在基本住房需求或改善性需求滿足的基礎之上，通過房地產投資來實現家庭資產的保值、增值。擴大家庭收入的購房需求：而投機性需求則是利用過剩的流動性資金對房地產

35、進行大肆炒買和炒賣，并在短期內追逐利潤最大化的一種追利需求。基本性需求不能有效得到保障，投機性需求嚴重導致房價居高不下，影響了改善性需求和投資性需求。</p><p>　　2.2.2房地產需求問題產生 </p><p>　　(一)市場發(fā)育不成熟，市場監(jiān)管制度滯后，影響了居民住房需求的實現。 　　</p><p>　　自1998年我國實行市場化分配住房改革以來，房地產

36、業(yè)經歷了20余年的發(fā)展時間，市場發(fā)育仍不成熟，尚未形成有效的市場競爭機制。開發(fā)商則更多的是在誰能拿到土地的問題上進行角逐。而在后續(xù)開發(fā)、房屋供給上并未能真正地去想如何更好地為客戶服務和滿足客戶的需求，到了終端銷售。更是為了瘋狂追逐利潤，而隨意改動銷售價格。在政府方面，為了實現經濟增長的目標和擴大地方財政收入，對土地撥劃和規(guī)劃缺乏全面科學管理：經適房和廉租房建設落后，并在開發(fā)建設和交易中缺乏監(jiān)管，甚至出現了違法違規(guī)現象，低收入人群的住房需

37、求難以得到有效實現。 　　 </p><p>　　(二)開發(fā)商利用房地產商品的特點和對房屋終端銷售擁有絕對控制權，以攫取最高利潤為目的，置一般居民消費能力于不顧?！?lt;/p><p>　　房地產商品是開發(fā)周期較長的產品，開發(fā)商一般可以利用時間差來贏取更大的獲利空間，一是可以利用開發(fā)時間與交付使用時間差來提前計算銷售價格溢價，二是可以利用預售方式來提前回籠資金獲取相應利息收入。且在最終銷售上，

38、一些開發(fā)商更是利用其占有的具有壟斷性質的房產資源，待價而沽，盡可能拖延銷售時間，或延遲開盤時間，以達到提價的目的。</p><p>　　國土資源網在其官網上發(fā)布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，該合同要求“明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年?！钡沁@個政策具體實施起來也有一定的困難，一是項目規(guī)模有大小之別，開發(fā)時間有別，使得政策在實施中靈活性不夠：另一方

39、面。即使項目開發(fā)完畢，銷售任務不一定能完成，開發(fā)商仍可以利用最終銷售決定權來控制房地產商品在市場供給時間和供給量，以達到控制價格和攫取利潤之目的。 </p><p>　　第三章 房地產開發(fā)概述</p><p>　　3.1房地產開發(fā)概述</p><p>　　房地產開發(fā)是指從事房地產開發(fā)的企業(yè)為了實現城市規(guī)劃和城市建設（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋

40、建設等行為的總稱。</p><p>　　3.1.1 房地產開發(fā)的含義 </p><p>　　房地產開發(fā)是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產開發(fā)，是指在依據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動產，與其他商品的開發(fā)相比，房地產開發(fā)投資大、耗力多、周期長、

41、高贏利、高風險的特點，使房地產開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經濟越發(fā)達，時代越進步，房地產開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內容越豐富。</p><p>　　3.1.2房地產的特性</p><p><b>　　(一)不可移動性</b></p><p>　　房地產最重要的一個特性是其位置的固定性或不可移動性。每一宗土地都有其固定的位置，不可

42、移動.這一特性使土地利用形態(tài)受到位置的嚴格限制。建筑物由于固著于土地上，所以也是不可移動的。因此，位置對房地產投資具有重要意義。所謂“房地產的價值就在于其位置”就說明了這一點。投資者在進行一項房地產投資時，必須重視對房地產的宏觀區(qū)位和具體位置的調查研究，房地產所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、物業(yè)投資者和使用者都其有吸引力。</p><p>　　房地產的位蹬有自然地理位n與社會經濟地理位W之別。雖然，房地產的自然地理位置固

43、定不變，但其社會經濟地理位置卻經常在變動。廣州租房這種變動可以由以下原因引起;①城市規(guī)劃的制定或修改;②交通建設的發(fā)展或改變;③其他建設的發(fā)展等。當房地產的位置由劣變優(yōu)時.其價格會上升;反之，價格會下跌。房地產投資者應重視對房地產所處位a的研究.尤其應重視對社會經濟地理位置現狀和發(fā)展變化的研究。</p><p><b>　　(二)長期使用性</b></p><p>　

44、　土地的利用價值永不會消失.這種特性稱為不可毀滅性或恒久性。土地的這種特性，廣州二手房可為其占有者帶來水續(xù)不斷的收益。建筑物一經建成，其耐用年限通常可達數十年甚至上百年。因此，作為一種商品，房地產具有長期使用性或具有較高的耐用性。房地產可為人類提供較長一段時間的房屋服務流址，滿足消費者對房V的消費需求。但值得注意的是，我國房地產的長期使用性受到了有限期的土地使用權的制約。根據我國現行的土地使用制度，公司、企業(yè)、其他組織和個人通過政府出讓

45、方式取得的土地使用權，是有一定使用期限的土地使用權.其土地使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，但土地使用期滿，土地及其地上的建筑物、其他附著物所有權應由國家無償收回。國家規(guī)定的土地使用權一次出讓最高年限因土地用途不同而不同:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合用地或者其他用地50年。</p><p>　　(三)附加收益性(

46、適應性)</p><p>　　房地產本身并不能產生收入.房地產的收益是在使用過程中產生的。房地產投資者可以在合法前提下調整房地產的使用功能.使之既適合房地產特征，廣州租房網又能增加房地產投資的收益。例如，為了滿足寫字樓的租客對工作中短時休息場所的需要，可以增加一個小酒吧;公寓的住戶希望能有洗衣服務，投資者可以通過增加自動洗衣房，提供出租洗衣設備來滿足住戶的這一要求。房地產的這個特性被稱之為適應性(或附加收益性)。

47、</p><p>　　按照房地產使用者的意愿及時調整房地產的使用功能是十分重要的，可以極大地增加對租客的吸引力。對房地產投資者來說.如果其投資的房地產適應性很差，則意味著他面臨著較大的投資風險，例如，功能單一、設計獨特的餐館物業(yè)，其適應性就很差，如果不想花太多的費用就達到改變其用途或調整其使用功能幾乎是不可能的。在這種情況，萬一租客破產，投資者必須花費很大的投資才能使其適應新租客的要求。所以.房地產投資一般很重視

48、其適應性的特點。</p><p><b>　　(四)異質性</b></p><p>　　市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。一宗土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能與另一宗土地相同;縱使兩處的建筑物一模一樣，但由于其坐落的位置不同，周圍環(huán)境也不相同，這兩宗房地產實質上也是不相同的。因此，出現同一房地產的大量供給是不可能的。同時也應注意到.業(yè)主和使用者也不希望他所擁有或

49、承租的房地產與附近的某一房地產雷同。因為具有特色的房地產，特別是某一城市的標志性建筑，對擴大業(yè)主和租客的知名度，增強其在公眾中的信譽.有著重要作用?？傊?每一宗房地產在房地產市場中的地位和價值不可能完全一樣。從這個憊義上來講，固定位置上的房地產不可能像一般商品那樣通過重復生產來滿足消費者對同一產品的需求。房地產商品一旦交易成功，就意味著別的需求者只能另尋它途。異質性說明房地產市場交易的空間和時間都受到限制。</p><

50、;p>　　(五)資本和消費品的特性</p><p>　　房地產不僅是人類最基本的生產要素.也是最基本的生活資料。在市場經濟中，房地產是一種商品，又是人們最重視、最珍惜、最具體的財產。房地產既是一種消費品也是一項有價資產。房地產作為一種具體的消費品，是很容易理解的。廣州租房信息而作為一項重要資產，房地產在一國總財富中一般占有很大比重。根據有關資料統計，美國的不動產價值約占其總財富的73.2%，其中土地占23.

51、2%,建筑物占50%,屬于其他財富的僅占26.8%0因此，人們購買一宗房地產消費品的時候.同時也是在進行一項投資。</p><p>　　(六)易受政策影響性</p><p>　　在任何國家和地區(qū)，對房地產的使用、支配都會受到某些限制。房地產受政府法令和政策的限制和影響較重要的有兩項:一是政府基于公共利益.可限制某些房地產的使用，如城市規(guī)劃對上地用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度和綠地率

52、等的規(guī)定;二是政府為滿足社會公共利益的需要.可以對任何房地產實行強制征用或收買。房地產易受政策限制的特性還表現在，由子房地產不可移動.也不可隱藏，所以逃避不了未來政策制度變化的影響。這一點既說明了投資房地產的風險性，祈福新村也說明了政府定長遠的房地產政策的重要性。</p><p>　　(七)相互影響性和深受周困杜區(qū)環(huán)境影響性</p><p>　　一宗房地產與其周圍房地產相互影響。房地產的價

53、格不僅與其本身的用途等有直接的關系，而且往往還取決于其周圍其他房地產的狀況。例如，在一掩住宅樓旁邊興建一座工廠，可導致該住宅樓的價值下降;反之，如在其旁邊興建一個綠化公園，可使其價格_L升。房地產深受周圍社區(qū)環(huán)凌的影響，不能脫離周圍的社區(qū)環(huán)境而單獨存在。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產的價值。例如，香港東區(qū)隧道的建設，使附近的太古城等地段的房地產價值成倍增長。從過去的經驗來看，那些能準確預測政府大型公

54、共設施的投資建設并在其附近預先投資的房地產開發(fā)商.都獲得了巨大的經濟效益;反之，周圍社區(qū)環(huán)境的衰退，必然降地房地產的價值。</p><p>　　3.1.3房地產開發(fā)的特性</p><p>　　房地產開發(fā)是房地產業(yè)中最基本、最主要的物質生產活動，同時有在城市建設擔當著重要的角色，因而房地產開發(fā)具有自身的特征。</p><p>　　一、房地產開發(fā)基本性質的特征是綜合性&

55、lt;/p><p>　　首先，綜合性是房地產開發(fā)的重要要求?，F代城市建設中的房地產開發(fā)要求在開發(fā)過程中必須堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針，也就是在開發(fā)過程中，不僅僅是對建筑地塊或房屋建筑進行有目的建設，而且要對被開發(fā)區(qū)的一些必要的公共設施、公共建筑進行全面規(guī)劃、協調建設。尤其是住房開發(fā)，更要體現以人為本，以綜合的是向來對居住用房、服務用房、文教衛(wèi)生用房、服務娛樂用房、文教衛(wèi)生用房、福利娛樂用房等

56、實行配套建設并且注意生活環(huán)境的營造。缺乏“綜合性“與”配套性“的開發(fā)活動是不符合現代城市建設要求的。</p><p>　　其次，綜合性還表現為開發(fā)過程工作關系也很多，不僅涉及到規(guī)劃、設計、施工、供電、供水、電訊、交通、教育、衛(wèi)生、消防、環(huán)境和園林等部門，而且還通過征他、拆遷、安置等工作與城市居民的生活密切聯系。同時每一個開發(fā)項目所涉及到的土地條件、融資方式、建筑設計預設工技術的要求、市場競爭情況等可能不一樣，需要

57、開發(fā)商認真進行綜合分析，統籌安排，制定最佳開發(fā)最佳方案。</p><p>　　此外，房地產開發(fā)的綜合性還體現在他作為一個基本的物質生產部門，必須與本國、本地區(qū)各生產也部門的發(fā)展相協調，并起到一定的先導作用，脫離國情、區(qū)情，發(fā)展速度過快或過緩，規(guī)模或大或過小都會給經濟社會發(fā)展帶來不良影響。</p><p>　　二、房地產開發(fā)過程具有長期性</p><p>　　房地產開

58、發(fā)從頭資本到資本回收，從破動工到形成產品，需要經過幾個階段的工作，如準備階段、施工階段、銷售階段等，尤其式建筑施工階段，需要集中地力量的勞動力，通過一磚一石、一管一線的建造才能最終形成產品，并且這一過程與資金是否及是到位關系很大，因此正個過程往往需要較長的時間。一般來說，普通的開發(fā)項目需要的2年-3年時間，規(guī)模稍大的綜合性項目需要4年-5年，而一些成片開發(fā)的項目需要的時間更長。</p><p>　　三、房地產開發(fā)

59、具有很強的時序性</p><p>　　盡管房地產開發(fā)是一項涉及面廣、比較復雜的經濟活動，但從事務上來講具有很強的操作時序性。從項目的可行性分析到土地的獲取，從資金的融通到項目的實施，乃至后期的房屋出租受管理等，雖然頭緒繁多，但先后有序。這不僅是由于政府的土地、規(guī)劃、建設等部門的行政管理，使很多工作受到審批必要有周密的計劃，使各個環(huán)節(jié)緊密銜接，協調進行，以縮短周期，降低風險。</p><p>

60、;　　四、房地產開發(fā)具有很強的地域性</p><p>　　房地產是不可以動的，由此而使房地產的使用、價值、市場等帶有強烈的地域性特征，并且使房地產開發(fā)投資更為地域所限制。從微觀來看，開發(fā)項目受區(qū)位或者說是地段的影響很大，因為這里牽扯到諸如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等很多與項目受有關的因素，因此開發(fā)商對項目的選止有須謹慎。從宏觀上看，房地產開發(fā)的地域性主要表現在投資地區(qū)的社會經濟特征對項目的影響。每一個地區(qū)的投資開

61、發(fā)政策、市場需求狀況、消費者的支付能力都可能不一樣，這就需要開發(fā)商認真研究當地市場，制定相應的開發(fā)方案。</p><p>　　五、房地產開發(fā)具有較高的風險性</p><p>　　房地產開發(fā)需要巨額資金，在市場經濟條件下，籌集巨額資金是有風險的。由于開發(fā)周期長很多因素有可能變化，會給開發(fā)羨慕帶來一定的風險的。由于開發(fā)工人們居住或從事商業(yè)經營、工業(yè)生產的建筑物，這種產品具有很強剛性，也就是說開

62、發(fā)者的每一個環(huán)節(jié)上都充滿著競爭，如土地使用權的競爭，規(guī)劃設計上的競爭，營銷過程中的競爭等。是否具有競爭直接關系到開發(fā)出來的房地產商品是否具有較高的市場占有率，是否具有較好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。這種激烈的競爭增加了房地產開發(fā)風險。此外，房地產開發(fā)受宏管經濟形勢和有關經濟政策的影響也較大，因此房地產開發(fā)的風險。此外，房地產開發(fā)是一項高風險的投資行為。然而，風險與報酬同在，房地產開發(fā)優(yōu)勢一種高收益的經濟活動。</p>

63、<p>　　3.2房地產開發(fā)的分類</p><p>　　房地產開發(fā)的形式多種多樣，從不同的角度劃分出不同的類別。</p><p>　　3.2.1按開發(fā)的區(qū)域性劃分</p><p>　　根據被開發(fā)區(qū)域的性質可將房地產開發(fā)為新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)在開發(fā)二種形式。新區(qū)開發(fā)主要是通過對城市郊區(qū)的農地和荒地的改造，使之變成建設用地，并進行一系列的房屋、道路、公用設施等方面得

64、建設和鋪設，便之成新的城區(qū)。建設為形成就是一種大規(guī)模建設新區(qū)的形式。新區(qū)開發(fā)的主要特點是從“生地”開始，嚴格按照城市規(guī)劃合格項開發(fā)區(qū)的功能進行建設。新區(qū)開發(fā)盡管用地位置比較偏遠，但由于是第一次開發(fā)，因此配套設施能夠盡可能達到完善的地步。舊區(qū)在也被稱為舊區(qū)改造，主要是對建成區(qū)某些區(qū)段的建筑和各項配套設施進行性質和功能的在開發(fā)。舊區(qū)改造在城市建設中具有重要意義，一方面通過改造，另一方面，也可以調整城市的用地，節(jié)約土地資源，提高土地效益，增強

65、城市活力。目前，舊區(qū)改造已稱為許多大中房地產開發(fā)的主要形式。</p><p>　　3.2.2按開發(fā)的規(guī)模劃分</p><p>　　根據房地產開發(fā)的劃分，可以劃分為二種形式，即單向開發(fā)和成片開發(fā)。單向開發(fā)時至開發(fā)規(guī)模小、占地少、功能比較簡單一的項目。這種項目投資越少，建設周期較短，往往表現分散建造的一些單項工程或單位工程。成片開發(fā)范圍較大，占地多，功能多，無論是在新區(qū)開發(fā)還是在舊區(qū)改造中往往

66、都表現為承接成片多個工程項目，實施多種配套，是一種投資較高、建設周期長的綜合性開發(fā)。面積小的可以表現為某個小區(qū)開發(fā)，面積大的相當于一個新區(qū)的開發(fā)。成片開發(fā)在具體的實施過程中往往采取分期分批、“滾動開發(fā)”的方式。</p><p>　　3.2.3按開發(fā)的對象劃分</p><p>　　按照房地產開發(fā)的對象劃分可以分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)三種形式。</p><p>

67、　　土地開發(fā)是指土地開發(fā)企業(yè)通過征地 。拆遷、安置等，將土地開發(fā)成具有“七通一平”條件（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通和場地平整）的建房基地，容納后通過協議、招標、拍賣或掛牌等方式，再將其使用他全轉讓給其他房地產開發(fā)企業(yè)進行房屋建設的一種開發(fā)經營方式。</p><p>　　房屋開發(fā)建設企業(yè)一定 的方式獲得地塊的使用權后，按照規(guī)劃要求，建造各類房地產商品，如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、娛樂用房等等，并已出

68、售或出租手段將這些產商品推入市場的一種開發(fā)經營方式。</p><p>　　綜合開發(fā)是指土地開發(fā)企業(yè)以及房屋和有關的市政、公建配套設施結合起來進行建設的開發(fā)方式。這種開發(fā)方式往往是由一個開發(fā)企業(yè)負責，從投資決策到土地使用權的獲取實施，從基地建設、房屋以及小區(qū)內市政府、公共配套設施的建設，知道房屋的出租和管理，實施全過程開。這種開發(fā)方式也是目前我國絕大多數房地產開發(fā)企業(yè)采取的一種方式。</p><

69、p>　　3.3房地產開發(fā)的作用</p><p>　　房地產開發(fā)是一項影響深遠的活動，在發(fā)展國民經濟及解決人民群眾生活問題方面起著積極的作用。具體來說，房地產開發(fā)主要表現為四個方面。</p><p>　　3.3.1房地產開發(fā)有利于城市綜合功能的發(fā)揮</p><p>　　實行房地產綜合開發(fā)，可以是其中的每一個項目或系統的建設，從征地拆遷到規(guī)劃設計、施工和管理都能在

70、城市總體規(guī)劃的 部署下作統籌安排，使各個環(huán)節(jié)得到合理間接并協調進行，這對于城市綜合功能的發(fā)揮大有裨益。</p><p>　　3.3.2房地產開發(fā)有利于改善投資環(huán)境</p><p>　　改革開放以來，各個城市為了吸引國內的投資者到本市來投資，都大力的進行基礎設施建設、相應的生產和生活設施的建設，做到交流暢通，信息迅捷，保證供給，方面生活。在這些改善投資環(huán)境的舉措下，相當大的比重是通過房地產業(yè)

71、來完成的。</p><p>　　3.3.3開發(fā)有利于城市土地的合理使用</p><p>　　使有限的城市土地資源得到合理配置。通過綜合開發(fā)建設，可從全局和城市整體利益的高度上規(guī)劃城市土地，合理組合建筑群體，從而可大大節(jié)約用地數量及占地面積，提高城市土地資源的利用率。 </p><p>　　3.3.4房地產開發(fā)有利于加速經濟發(fā)展</p><p

72、>　　房地產業(yè)有著極強的關聯性，是高附加值和高回報率的產業(yè)，房地產業(yè)的發(fā)展可以帶動很大一部分先關產業(yè)發(fā)展。與此同時，房地產開發(fā)還可以為城建、工商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展提供以房為主的生產資料。房地產開發(fā)還可以帶動自來水、交通運輸、郵電通訊等基礎行業(yè)的發(fā)展。各行各業(yè)的發(fā)展可以給人民帶來更多的就業(yè)機會。</p><p><b>　　第四章 房地產泡沫</b></p><p>

73、;　　4.1房地產泡沫的含義</p><p>　　經濟學中所說的泡沫,就是資產價格嚴重背離基礎價值而暴漲的現象。所謂泡沫指的是一種資產在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。泡沫經濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供求量；投機交易氣氛非

74、常濃厚</p><p>　　房地產泡沫有其特定的含義，并且有區(qū)別于一般價格波動的特點。要了解房地產泡沫的含義，首先應該了解經濟學中泡沫的含義?！掇o?！罚?999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，

75、甚至經濟崩潰?！?</p><p>　　房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。房地產泡沫是指主要由投機性購買需求的增加所引起的房地產價格持續(xù)上漲的現象。也就是說，房地產價格的這種上漲不是以真實需求的增長為基礎的，而主要是由投資需求的快速增長拉動的。</p><p>　　發(fā)生房地產泡沫時,土

76、地和房屋價格高漲,大大高于由真實需求所支撐的市場價值,并且交易頻繁,形成了一種表面上的虛假繁榮。最早可考證的房地產泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機，最終導致了第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)。從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟

77、始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次“戰(zhàn)敗”。</p><p>　　4.2房地產泡沫特征和判定</p><p>　　當前我國房價有五大交易成本，具體包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費和企業(yè)利潤。我國房價之所以被抬高，和后三大成本不斷飆升有關。通常情況下，前兩項成本價格變化不大，后三項成本才是真正影響房價的主要變量。加上一些企業(yè)的過度逐利，目前這三項成本占房屋交

78、易價格的80%以上，其中土地成本已占到房價的三成，各種稅費占到三到四成，企業(yè)利潤也遠遠超過了5%的世界平均比例。如果這三項成本繼續(xù)增加，無疑房價還會上漲。 地產的泡沫的征由房地產行業(yè)的幾個重要特性所決定的，同時房地產泡沫的判定也是根據相關經濟增長 投資情況判定。</p><p>　　4.2.1房地產泡沫特征</p><p>　　房地產泡沫的主要特征有：</p><

79、p>　　1.房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態(tài)；</p><p>　　2.房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；</p><p>　　3.房地產泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；</p><p>　　4.房地產泡沫主要是由于投機行為，貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。</p><p>　　4.2.2房地產泡沫判

80、定</p><p>　　房地產開發(fā)中的泡沫現象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而建筑物是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化

81、。</p><p>　　房地產泡沫的判定并無定論，在任一特定的時點上準確判定房地產的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標或狀況判斷：</p><p>　　(1)整個經濟是否過熱，如果整個經濟處于過熱的狀態(tài)，那么由于其內在的相互關系，可以相信房地產業(yè)也會有一定的過熱的現象。</p><p>　　(2)投資增長率，當房地產開發(fā)投資增長顯著高于經濟增長率時，如相當于

82、經濟增長率的2倍時，就有產生泡沫的危險。</p><p>　　(3)商品房的空置情況，一般當空置率達到10％時，就是房地產業(yè)過熱的預兆。</p><p>　　除這些常用的標準外，人們通常還依據住房價格是否持續(xù)上漲、商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發(fā)增長率是否節(jié)節(jié)上升，房地產商的負債率是否普遍持續(xù)上升，房價的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。</p><p&

83、gt;　　房地產泡沫大到一定程度后必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來災難性的后果。其影響的范圍因房地產的產業(yè)關聯度高而非常廣泛。因此各國政府都把監(jiān)測和控制房地產泡沫作為它宏觀調控的重要內容之一。</p><p>　　4.3房地產泡沫形成的原因</p><p>　　房地產，一個并不需要多少科技含量的產品，價格卻能逆市而上，狂漲無止呢？房產在人們日常生活中是必須品，是生活安定的一種基本保

84、障方式，只要稍有能力，哪怕再艱難也要置辦一處房產，開發(fā)商及投資商正是抓住這一點，敢于抬高價格壓榨購房者的最后一滴財富，房產的價格逐漸脫離價值的束縛，造成泡沫的產生；手機等是奢侈品，可有可無，要想順利以交易的形式，實現獲利，只能遵循基本的供求變化，半點強求不得，產品的價格始終在圍繞價值波動。</p><p>　　根據經濟學原理,多數商品遵循供求定理,即在其他條件不變的情況下,某種商品的價格上升則需求量減少而供給量相

85、應增加,反之,價格下降則需求量增加而供給量相應減少。在房地產市場上,出于追求住房使用價值的目的,人們對住房的真實需求與普通商品遵循相同的規(guī)律,即在收入、預期、個人偏好等其他諸多因素不變的情況下,房價上升則需求量會隨之下降,而房價下降則需求量會相應增加?！　?lt;/p><p>　　一般來說,經濟增長率提高、居民現期或預期收入增加、人口向城市流動以及抵押貸款條件的放松都會引起城市房地產需求的增加,短期內,由于住房供難以

86、隨需求的增加而增加,因此,當需求增加時,交易量不會有明顯的增加而價格卻會有較大幅度的上升。但是,從長期來看,住房供給是富有彈性的,它可以隨著需求的增加而增加。在一個足夠長的時期內,如十年、二十年,如果房價持續(xù)上漲,投資于房地產的利潤增加,開發(fā)商就可以想辦法克服城市空間的限制,向市場提供更多的住宅。如:可以將城市住宅區(qū)向郊外拓展,可以建造更多高層住宅,也可以增加住宅樓的密度。這樣,供給的增加無疑能夠抑制房價上漲,因此,從長期來看,房價不可

87、能始終上漲。在這個過程中,雖然住房供給增加的速度可能小于住房需求增加的速度,房價仍然有上漲的趨勢。但是,由于供給增加能夠改變人們對房價將會進一步上漲的預期,從而使投機性需求迅速減少,結果必然導致房價上漲失去動力,甚至引起房價下跌和房地產泡沫破裂。這就是房地產泡沫形成和破裂的內在機制。</p><p>　　房地產作為泡誅經濟的載體，本身并不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同

88、樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產價值量大，這種投機需求的實現必須借助銀行等金融系統的支持。</p><p>　　4.3.1土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎</p><p>　　土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關

89、的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。由于土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經濟發(fā)展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產柞抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。</p><p>

90、　　4.3.2投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因</p><p>　　投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因，對房地產出于投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。</p><p>　　當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從

91、而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業(yè)泡沫的形成。</p><p>　　4.3.3金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑</p><p>　　金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點

92、，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。</p><p>　　由于房地產是不動產容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發(fā)放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，進一步

93、地加劇了房地產價格的上漲和產業(yè)的擴張。</p><p>　　綜上所述“生活必須”是泡沫產生的基本前提，但并非唯一因素，要產生“泡沫”離不開其它兩大要素的有力配合——人們基本生活資料被剝奪以及資本掠奪財富的高度發(fā)展。 </p><p>　　只有在人們基本生活資料被剝奪的情況下，才能打破人們自己自足的可能，使“生活必須”只能通過交易的方式獲得成為人們生存的必要條件。并且，生活資料的剝奪，雖然對

94、調動人們的生活積極性，集中社會力量共同建設國家有不可磨滅的貢獻，但如果不能合理的提供人們獲得生活必須資料的有效途徑（相應的工作崗位、社會補償、社會保障等），將使社會上相關人群的購買力下降，無法獲得相應的生活資料，加速社會經濟泡沫的產生，為社會帶來不安定因素。</p><p>　　資本掠奪財富的高度發(fā)展。貨幣資本從誕生以來，其作用已從簡單的流通領域，過渡到聚斂財富的最有效方式。資本所有者憑借著對資本的占有，任意掠奪

95、百姓的勞動及勞動成果。在這場以生存為威懾的較量中，無疑資本所有者享有最大的主動權。他們掠奪的行為更增加了社會財富的集中，在鞏固自身財富地位的同時，卻為社會埋下不安定因素：百姓手中財富不斷減少，實際購買力降低，加速經濟泡沫的產生，當百姓手中的財富連維持基本的生存都成問題時，必將產生更嚴重的社會危機。 </p><p>　　現如今在我們生活周圍已經很明顯的感覺房地產泡沫所帶來的種種經濟危機,物價上漲,高額的房價讓許多

96、人望房止步甚至是成為房奴。解決泡沫危機的有效手段，只能是政府調控或轉嫁財富聚斂市場。</p><p>　　4.4房地產泡沫的危害</p><p>　　房地產泡沫帶來的危害是不容忽視的，主要表現在以下幾個方面：</p><p>　?。?）導致社會資源配置不合理，經濟和社會結構失衡 房地產泡沫會導致生產和基礎建設因缺乏必要的資。</p><p>

97、;　?。?）破壞金融系統運作，導致全面金融危機 房地產泡沫時期，由于投機活動盛行，房地產市場預期回報率遠遠高于其他生產型企業(yè)，必然誘使許多銀行將大量貸款。</p><p>　?。?）抑制了社會消費 由房地產泡沫導致的貧富差距擴大將直接抑制社會消費。低收入家庭。</p><p>　?。?）影響城市發(fā)展形象，削弱競爭力 房地產泡沫的生成和破滅都會對一個城市的健康發(fā)展產生不良影響。</

98、p><p>　　4.5房地產泡沫現狀以及分析</p><p>　　近幾年，我國經濟發(fā)展，城市化進程加快，居民收入水平提高及政府啟動內需的政策都為房地產業(yè)的發(fā)展注入了新的活力?？傮w分析我國的房地產業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內運行，但是，局部過熱和結構性問題應引起足夠的重視。</p><p>　　4.5.1 房地產泡沫現狀</p><p>　　面對日益增長的

99、房價問題，我國房地產泡沫毋庸置疑，高房價還影響了社會心理，目前雖然不能回避房地產泡沫的問題，但也不要過于緊張，市場經濟出現泡沫不可避免，但是要防止泡沫對整個經濟帶來危害。高房價引發(fā)的另一個不利因素是對社會心理的影響。像我們這樣的很多年輕人和中間收入群體面對與日俱增的房價已經心慌了。</p><p>　　中國的經濟發(fā)展模式決定了其與房地產千絲萬縷的聯系，在中國經濟高速發(fā)展的過程中，經濟泡沫不可避免，因此，樓市泡沫也

100、在所難免。盡管我們是社會主義國家，建設的是有社會主義特色的市場經濟，但是這同樣不能避免經濟發(fā)展的客觀規(guī)律。</p><p>　　中國的經濟雖然曾經也出現過過熱現象，特別是在上世紀90年代中期，但在中國政府的調控下，最終實現了經濟的軟著陸。實際上，與其說是中國調控的作用，不如說是中國經濟發(fā)展的需求在一定的調控之下把當時的泡沫給消化了。就如著名經濟學家趙曉曾經講的那樣，中國還處在經濟發(fā)展的初始階段，對經濟泡沫有巨大的

101、吸附能力。它可以通過挖坑的方式把巨大的泡沫給吸收。</p><p>　　房地產無論對于中央還是地方政府的重要作用是不言而喻的，特別是對一些剛剛發(fā)展起步的地方，賣地收入以及房地產稅收絕對是地方政府財政的重要來源。這也就難怪很多地方都努力追求房地產的發(fā)展，甚至是透支性地發(fā)展。</p><p>　　提高當前房價的因素外，還有就是一些老生常談的問題，比如人口紅利，比如投資渠道有限，又比如社會保障體

102、系的不完善等等，而這些問題又必須通過經濟的發(fā)展才能夠解決。所以不管是當前的經濟還是房地產泡沫是很難避免的。</p><p>　　4.5.2對房地產泡沫現狀的分析</p><p>　　中國房地產泡沫化的原因主要是流動性過剩，人民幣升值的預期導致投機資本涌入。國家經濟增長依靠的“三架馬車”中，內需疲軟，出口受阻，在GDP驅動政策下，只有依靠投資拉動模式，而我國長時間以來都是國家和政府引導的公共

103、基礎投資拉動增長，歷史積累下巨大的流動性過剩。</p><p>　　這么多的資金，涌入中國這個金融創(chuàng)新還很缺乏的國家，大多數的熱錢選擇了有保值、增值作用的房地產行業(yè)。房地產泡沫的形成就與房地產投機者緊密聯系在一起，當各投資者對未來房價走向的預期過度樂觀時，房地產投機者開始增加房地產的購買和囤積，投機需求的增加造成市場的繁榮假象，引起進一步的漲價預期，從而形成一個循環(huán)，最終轉化為房地產泡沫。在這一過程中，地價逐步脫

104、離地租的貼現值，由市場上土地資產的買賣交易直接決</p><p>　　定。土地投資只是中國地產泡沫形成的最直接原因。</p><p>　　政府方該部分政策和監(jiān)管失效是中國房地產市場泡沫形成的主要原因，政府對土地市場的干預失靈和干預過度，直接推動了泡沫的形成。尤其是我們經常聽到的“權力尋租”，地方政府由于要完成地方政績的指標，變相鼓勵房地產商的開發(fā)投資，以體現自己優(yōu)良的執(zhí)政業(yè)績。</p

105、><p>　　4.6房地產泡沫的預防措施</p><p>　　要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。</p><p>　　是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。</p><p>　　中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280