土地資源配置及其對房地產(chǎn)市場均衡影響研究.pdf

1、房地產(chǎn)市場是一個周期波動的市場,波動幅度太大會影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們的正常生活。保證房地產(chǎn)市場均衡、健康的發(fā)展是政府的主要任務(wù)之一,也是廣大人民群眾期盼的目標(biāo)之一。房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大,由于土地資源的稀缺性及在房地產(chǎn)市場的重要性,土地政策已成為一項重要的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策。
　　通過土地資源的有效配置可對房地產(chǎn)市場的相關(guān)指標(biāo)產(chǎn)生有利的作用,使房地產(chǎn)市場波動性減小,較為均衡地運(yùn)行。本文通過對房地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀的研究

2、,找出房地產(chǎn)市場運(yùn)行指標(biāo)和土地資源配置要素的關(guān)系,確定合理的土地儲備規(guī)模、供應(yīng)時機(jī)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等土地資源配置要素,以期在我國土地政策的制定中起到一定的參考作用。本文主要從以下幾個方面展開研究:
　　(1)在目前土地資源配置的基礎(chǔ)上,對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀進(jìn)行分析,選取房價和商品房銷售面積為分析指標(biāo),運(yùn)用馬爾柯夫法對未來五年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測,運(yùn)用層次分析法建立房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的綜合評價指標(biāo)體系,同時計算我國近幾年的房地

3、產(chǎn)市場均衡系數(shù)。
　　(2)在房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的條件下,運(yùn)用BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、回歸分析、時間序列預(yù)測理論、灰色系統(tǒng)理論等確定土地需求量;運(yùn)用庫存理論建立土地的最優(yōu)儲備規(guī)模模型;考慮風(fēng)險的因素,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展為目標(biāo),提出土地安全庫存量的概念。
　　(3)運(yùn)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建立房地產(chǎn)市場中各要素和土地供應(yīng)面積之間的關(guān)系;通過不斷改變土地供應(yīng)面積的變化時間考察土地供應(yīng)時序?qū)Ψ績r、商品房銷售額的影響,以房價、商品房

4、銷售額波幅最小為準(zhǔn)則,確定土地最優(yōu)供應(yīng)時機(jī);比較土地供應(yīng)時機(jī)調(diào)整前后的房地產(chǎn)市場均衡系數(shù)。
　　(4)利用聚類分析的方法分別根據(jù)供給、需求、市場三個方面的指標(biāo)對我國31省市的房地產(chǎn)市場分成四類,并對四類房地產(chǎn)市場的均衡狀況和土地供應(yīng)狀況進(jìn)行分析;運(yùn)用灰色系統(tǒng)理論,分別建立各類住房供應(yīng)面積的年增長率和各類住房土地供應(yīng)面積比例與房價、商品房銷售面積的關(guān)系模型。
　　(5)結(jié)合我國國情,提出促使我國房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的土地儲備規(guī)模

5、、土地供應(yīng)時機(jī)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等資源配置方面的政策。
　　本論文最終建立了涉及供給、需求、交易狀況和宏觀調(diào)控四個方面的房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)的指標(biāo)體系,指標(biāo)體系可作為評價各年份或者各城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的依據(jù);根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行指標(biāo)和土地資源配置要素的關(guān)系,確定了合理的土地儲備規(guī)模、供應(yīng)時機(jī)和供應(yīng)結(jié)構(gòu);以此為基礎(chǔ),分別對各土地資源配置要素改變前后房地產(chǎn)市場的均衡狀況進(jìn)行了比較;根據(jù)分析結(jié)果,提出了適合中國房地產(chǎn)市場的土地政策建議。