論德國(guó)承租人終止保護(hù)制度及其對(duì)中國(guó)的借鑒意義.pdf

1、終止保護(hù)制度是德國(guó)住房租賃立法中的一項(xiàng)特殊制度，該制度的本質(zhì)在于用約束出租人合同終止權(quán)的方法來(lái)維持租賃關(guān)系的存續(xù)，為承租人及其家人的基本居住利益提供保護(hù)。隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷高漲，越來(lái)越多的人選擇租房。承租人希望租賃合同能夠保持較高的穩(wěn)定性，以保障正常的工作、學(xué)習(xí)和生活。而房屋出租人出于自身利益最大化的目標(biāo)，更希望能夠自由的終止租賃關(guān)系。我國(guó)對(duì)于房屋租賃的研究尚不成熟，在立法上出于傳統(tǒng)觀念和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮，在價(jià)值取向上更傾向于保護(hù)合同自由

2、，而忽視了對(duì)租賃關(guān)系穩(wěn)定性的維護(hù)，對(duì)出租人的合同解除權(quán)規(guī)定的過于寬松。鑒于承租人在住房租賃市場(chǎng)的弱勢(shì)地位和保障承租人住房利益的必要性，德國(guó)的承租人終止保護(hù)制度對(duì)于我國(guó)的住房租賃立法有很好的借鑒意義。
　　本文除引言和結(jié)論外，分三章對(duì)上述主張進(jìn)行論述:
　　第一章主要是對(duì)承租人終止保護(hù)制度的產(chǎn)生歷史進(jìn)行介紹。德國(guó)的承租人終止保護(hù)制度是在德國(guó)歷史上多次住房危機(jī)中不斷完善并確立的。德國(guó)終止保護(hù)制度的歷史發(fā)展體現(xiàn)了該制度在平衡住房租

3、賃雙方的地位，維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定方面的積極意義。
　　第二章首先介紹德國(guó)承租人終止保護(hù)制度的核心內(nèi)容（即對(duì)出租人終止合同和提高租金的限制），并從內(nèi)容出發(fā)對(duì)終止保護(hù)制度的正當(dāng)性進(jìn)行探討。在制度設(shè)計(jì)上，德國(guó)立法者力圖在不過分侵犯出租人利益的前提下，通過對(duì)出租人漲租和終止合同進(jìn)行控制，為住房租賃的承租人提供適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。在理論基礎(chǔ)上，該制度在法律層面體現(xiàn)了在德國(guó)憲法規(guī)定的“社會(huì)國(guó)原則”(Sozialstaatsprinzip)下對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)

4、與住宅權(quán)沖突的處理和民法中契約正義對(duì)契約自由原則的修正;在經(jīng)濟(jì)層面終止保護(hù)制度是在不動(dòng)產(chǎn)資源有限性的基礎(chǔ)上，兼顧效率與公平對(duì)住房資源進(jìn)行合理分配。
　　第三章是探討德國(guó)承租人終止保護(hù)制度對(duì)我國(guó)的借鑒意義。作為本文寫作的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，這一章先就我國(guó)在住房租賃中的相關(guān)立法（包括歷史上的和現(xiàn)階段的）進(jìn)行介紹，指出相關(guān)立法對(duì)出租人保護(hù)的不足之處，再通過分析我國(guó)現(xiàn)階段住房租賃的情況指出借鑒德國(guó)承租人終止保護(hù)制度的可行性，并就如何借鑒該制度