論承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用.pdf

1、優(yōu)先購買權(quán)作為民商法上的一項(xiàng)重要權(quán)利，大陸法系國家民法對(duì)其多有規(guī)定。我國現(xiàn)行法律有關(guān)優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定較為分散，《物權(quán)法》(草案)中曾專章規(guī)定了優(yōu)先權(quán)，但是因?yàn)閷?duì)其法律性質(zhì)存在較大爭議而被刪除。隨著我國不動(dòng)產(chǎn)市場的日益成熟和房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)改革的進(jìn)行，房屋租賃市場日趨活躍。承租人作為租賃法律關(guān)系中的弱勢一方，其相對(duì)穩(wěn)定的居住和生活權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)靡员Ｗo(hù)，也使得租賃房屋可以物盡其用?；趥鶛?quán)產(chǎn)生的承租人優(yōu)先購買權(quán)，是在出租人出賣房屋時(shí)穩(wěn)定承租人生

2、活關(guān)系的需要，在出租人出賣房屋以前僅僅是一種期待權(quán)，一旦適用也需要遵循嚴(yán)格的條件以符合該制度的立法宗旨。
　　 本文除引言和結(jié)論以外，共分五個(gè)部分。主要從權(quán)利平衡和社會(huì)公平的角度探討承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律適用。
　　 第一部分為承租人優(yōu)先購買權(quán)制度概述。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指在租賃法律關(guān)系中，出租人出賣出租的房租時(shí)，必須提前通知承租人，承租人在同等條件下具有優(yōu)先購買該出租房屋的權(quán)利。依據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，承租人

3、優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)而產(chǎn)生的，主要是保護(hù)弱勢一方承租人生活和居住的穩(wěn)定性，以對(duì)社會(huì)秩序和效率的維護(hù)作用。
　　 第二部分為次承租人的優(yōu)先購買權(quán)。非法轉(zhuǎn)租自然是無效行為，而合法轉(zhuǎn)租已經(jīng)成為房屋租賃市場的普遍現(xiàn)象。在經(jīng)過出租人同意的情況下，房屋被再次出租給次承租人，原承租人與次承租人成立新的轉(zhuǎn)租合同。出租人對(duì)于次承租人事前是了解的，次承租人也實(shí)際占有和使用了租賃的房屋，并且次承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于轉(zhuǎn)租合同而產(chǎn)生的，應(yīng)當(dāng)保護(hù)次承租人的

4、優(yōu)先購買權(quán)。
　　 第三部分為整體房屋被部分出租時(shí)，部分承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使問題。承租人之所以選擇租賃出租人房屋的部分，大多數(shù)是因?yàn)樽陨斫?jīng)濟(jì)能力的欠缺，但是不能因此而否認(rèn)其作為合法承租人的資格，使得承租人優(yōu)先購買權(quán)形同虛設(shè)。整體房屋的各部分基本是不可分割的，當(dāng)出租人決定出賣整體房屋時(shí)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)及于整體房屋，但整體房屋的面積過大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過承租人的經(jīng)濟(jì)能力的除外。
　　 第四部分為強(qiáng)制拍賣下承租人優(yōu)先購買權(quán)。

5、由于拍賣規(guī)則與承租人優(yōu)先購買權(quán)制度存在一定的沖突，有學(xué)者因此而否認(rèn)強(qiáng)制拍賣下承租人的優(yōu)先購買權(quán)。拍賣是一種特殊的買賣行為，在出租人有可能以拍賣價(jià)格出賣承租房屋時(shí)，也要兼顧承租人的合法利益。因此，在強(qiáng)制拍賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知承租人參與到拍賣程序中，由承租人自己決定是否愿意以最高價(jià)拍下該房屋。
　　 第五部分探討多人優(yōu)先購買權(quán)的沖突與解決。在既有承租人又有次承租人的場合，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。轉(zhuǎn)租合同有效期限內(nèi)，應(yīng)當(dāng)保護(hù)次

6、承租人的優(yōu)先購買權(quán)。轉(zhuǎn)租合同期限屆滿，經(jīng)過出租人同意繼續(xù)轉(zhuǎn)租的，依舊保護(hù)次承租人優(yōu)先購買權(quán)；如果出租人不同意繼續(xù)轉(zhuǎn)租，就應(yīng)當(dāng)保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)。我國法律規(guī)定了按份共有人間的優(yōu)先購買權(quán)，但對(duì)于各按份共有人間如何行使該權(quán)利未予明確。按份共有房屋時(shí)，各共有人所有的房屋面積是明確的，承租人的先買權(quán)是平等享有的，可以由出賣人自己決定買受人的人選，以化繁為簡。在既有共有人又有承租人的場合，此時(shí)存在基于物權(quán)而產(chǎn)生的共有關(guān)系和基于債權(quán)而產(chǎn)生的租賃關(guān)系