房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度之反思.pdf

1、本文對(duì)我國(guó)現(xiàn)行法上房屋承租人對(duì)租賃房屋的法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度歷史沿革、實(shí)踐困境及價(jià)值功能進(jìn)行了評(píng)析與反思，但不涉及出租人與承租人之間約定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
　　 《民法通則意見(jiàn)》、《合同法》等現(xiàn)行法對(duì)房屋承租人法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生要件、行使、行使效果的規(guī)定頗為粗疏，以致對(duì)該制度的性質(zhì)、效果存在多種分歧的認(rèn)識(shí)、解釋?zhuān)痉▽?shí)踐對(duì)此制度的適用則顯得越來(lái)越困難。
　　 本文分三部分來(lái)闡述我國(guó)的該制度。
　　 首先，對(duì)房屋承租人優(yōu)

2、先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)進(jìn)行介紹，并作出判斷。本文認(rèn)為，先買(mǎi)權(quán)人可依單方之意思形成以出賣(mài)人與第三人同等條件為內(nèi)容之契約，無(wú)須出賣(mài)人同意，但此形成權(quán)附有停止條件，必須等出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物給第三人時(shí)才能行使。附條件形成權(quán)說(shuō)比較符合承租人先買(mǎi)權(quán)的涵義。此處所附兩個(gè)條件皆應(yīng)為行使條件，而非成立條件。先買(mǎi)權(quán)并非成立于出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物給第三人時(shí)，而是成立于基礎(chǔ)法律關(guān)系有效成立之時(shí)。
　　 其次，對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度在實(shí)踐之中的困境作出闡述。司法實(shí)

3、踐中，由于有關(guān)對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的規(guī)定十分簡(jiǎn)略，造成不同法院對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛作出完全不同的判決，嚴(yán)重?fù)p害了司法的權(quán)威性。目前唯一的、相對(duì)較為詳盡的《民法通則意見(jiàn)》第118條也被最高院廢止了，更加加劇了該制度在司法實(shí)踐的適用過(guò)程中的混亂程度。
　　 再次，對(duì)此制度的價(jià)值進(jìn)行了檢討。認(rèn)為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度是在特定環(huán)境下應(yīng)急之舉，并非源于原有社會(huì)習(xí)俗，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍的現(xiàn)階段，既妨害了效率和交易安全，損害了出賣(mài)人和第三人的