房屋承租人優(yōu)先購買權的行使及保護研究.pdf

1、房屋承租人優(yōu)先購買權是指作為房屋租賃合同的承租人(包括公民、法人、其他組織)在合同的履行期限內(nèi),當出租人出賣房屋于不特定第三人時,享有在同等條件下,優(yōu)于他人而購買的權利。由于與物權形成權相去甚遠本文不認為承租人優(yōu)先購買權性質(zhì)屬于物權或形成權?；诂F(xiàn)行學理的分析,承租人優(yōu)先購買權屬于債權。伴隨著司法的推進和立法精神的強化,承租人優(yōu)先購買權的法律效力發(fā)生著變化,對抗第三人之效力已被新的立法精神所摒棄,本文認為主要有時間效力和空間效力兩方面。

2、承租人優(yōu)先購買權之行使受到以下條件約束:通知義務、時間限制和同等條件。
　　基于法律邏輯以及不動產(chǎn)交易的習慣和市場流動性的結(jié)合,承租人在三個月內(nèi)行使其權利較為合理。鑒于市場交易的復雜性和多樣性,同等條件不應該過于苛刻,主要包括標的價格、支付期限、和履行方式。如此以來既有利于簡化交易程序,又有利于減少資源的浪費。當租賃房屋之上既有承租人又有共有人等權利人時,基于現(xiàn)有的法律規(guī)定,他們行使優(yōu)先購買權時就會產(chǎn)生權利沖突,且難以避免。本文認

3、為應當從效益和秩序的角度出發(fā)去考量,房屋共有人和房屋次承租人優(yōu)先購買權在相比之下應當優(yōu)先行使才符合機理。與承租人及共有人相比,房屋出賣人的近親屬較為特殊,本文認為應當從價值的取舍與住房權的保障相結(jié)合出發(fā)區(qū)別對待,靈活運用舉證規(guī)則行使權利。當房屋所有人或者擔保權利人在市場拍賣和司法拍賣程序中拍賣房屋時,應當保護承租人的優(yōu)先購買權,主要包括公告法、詢價法、競價法等方式具體保護承租人的合法權利。既能維護拍賣過程的正常競買秩序又能保護承租人的優(yōu)