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文檔簡介
1、出于耕地保護(hù)的需要,中央政府對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用進(jìn)行了嚴(yán)格的總量控制。盡管如此,農(nóng)用地轉(zhuǎn)用帶來的巨大增值收益以及當(dāng)下地方經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴新增建設(shè)用地這一事實,使中央政府不得不主動開辟渠道以增加計劃外指標(biāo)供應(yīng)。在政策激勵下,地方政府更進(jìn)一步探索出了包括折抵指標(biāo)有償調(diào)劑以及地票交易在內(nèi)的土地指標(biāo)交易機制。
土地指標(biāo)交易在增加土地用途剛性管制的彈性之余,亦存在一定制度缺陷:以農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)為代表的土地指標(biāo)本是中央政府對下級地方政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)用權(quán)力
2、的數(shù)量控制工具,但政府間土地指標(biāo)交易的產(chǎn)生使指標(biāo)突破了這一“控權(quán)”屬性,呈現(xiàn)出一定的經(jīng)濟(jì)價值;私人間土地指標(biāo)交易的缺陷在于,其主要利用了政府在土地招拍掛市場的壟斷地位,迫使私人資本參與農(nóng)村土地整理,并沒有建立起使私人真正獲益的機制。
與中國的指標(biāo)交易制度相比,美國土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的真正優(yōu)勢在于它建立起了私人之間的利益交換機制。其以容積率作為交易客體,不僅使規(guī)劃制度更為靈活,還成功地將私人資金引入到了公共福利領(lǐng)域,節(jié)省了政府財
3、政開支。美國開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度對我國最大的啟示,正是如何在土地管理領(lǐng)域建立起這種私人間的利益交換機制,并使之成功運轉(zhuǎn)。同時,美國土地管理制度在中央與地方分權(quán)、政府與市場關(guān)系方面的經(jīng)驗,也為我國未來的制度完善提供了充分的啟示。
十八屆三中全會以來,我國土地制度改革起步,現(xiàn)有的地權(quán)制度和土地管理制度都將面臨重大的變革。在地權(quán)制度方面,城鄉(xiāng)二元地權(quán)體制已經(jīng)松動,集體經(jīng)營性建設(shè)用地開放入市、農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)允許抵押流轉(zhuǎn)、征地范圍不斷縮小,未
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