收益法在商品房評估中的應(yīng)用探究.pdf

1、中圖分類號：F233UDC：300密級：公開學校代碼：11832河北經(jīng)貿(mào)大學碩士學位論文(專業(yè)碩士)收益法在商品房評估中的應(yīng)用探究Theinvestigationofincomeapproachintheappraisalofcommercialhousing作者姓名：楊繹寧指導教師：馬學高級會計師學科專業(yè)名稱：資產(chǎn)評估論文完成日期：2016年4月摘要我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了數(shù)年的飛速發(fā)展，其中尤其是商品房市場規(guī)律巨大，與商品房相關(guān)的出售、

2、轉(zhuǎn)讓、投資、抵押等業(yè)務(wù)非常頻繁，這些交易活動都對商品房的價值評估提出了較高要求。而目前市場法是評估商品房價值的主要方法，市場法一枝獨秀也是商品房評估行業(yè)的一大弱點。目前我國的實際評估活動幾乎不使用收益法，與此同時在國外收益法已經(jīng)成為房地產(chǎn)評估實務(wù)的一大重要方法。盡快修正收益法并建立與之相關(guān)的數(shù)據(jù)收集體系，使之能適應(yīng)國內(nèi)商品房市場具有重要意義。本文旨在對收益法三大參數(shù)進行修正，從而使其具有操作性。本文將市場法的思想融入收益法中，將實際經(jīng)濟

3、可能帶來的各種因素加入對收益法各因素的考查中，對三大參數(shù)分別進行了討論。首先，收益法中的收益額取自市場，而沒有考慮未來經(jīng)濟可能的變動，經(jīng)本文修正后的收益額加入了未來經(jīng)濟情況和公眾心里預(yù)期帶來的增長。其中，使用行業(yè)發(fā)展態(tài)勢作為經(jīng)濟增長因素的參數(shù)，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢具有一定的維持能力，通常不會出現(xiàn)巨幅變動，在對商品房進行評估時，商品房單位面積價格能在一定程度上反映行業(yè)發(fā)展態(tài)勢。使用CPI作為評估公眾心理預(yù)期的參數(shù)，CPI將人們?nèi)粘Ｉ唐贰⒎?wù)計入，

4、是人們接觸到的最直觀的商品價格變動，公眾通過這一參數(shù)對日常生活中貨幣價值有一個敏銳的感受，受此影響，公眾可據(jù)以做出對未來收益額的預(yù)測。其次，在計算折現(xiàn)率時，使用安全利率加風險調(diào)整值法計算出基礎(chǔ)折現(xiàn)率，同時考慮到國內(nèi)目前利率市場化的推進，這一改革必然影響銀行等金融中介機構(gòu)的利率，進而這一變動會從銀行傳遞至商品房市場，以此作為修正折現(xiàn)率的一個角度。最后，收益年限是目前失真最為嚴重的一個參數(shù)，人們對商品房的需求逐漸從剛性需求轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y需求，越

5、來越多的人購置商品房進行投資，待價而沽，此時商品房的持有年限并非法律規(guī)定的土地使用年限的剩余年限。本文將商品房分為兩類：一類是住宅類商品房，在此引入二手房換手率這一概念，根據(jù)二手房換手率計算商品房的平均持有年限，以此作為商品房的收益年限：另一類是商業(yè)用商品房，由于商業(yè)用商品房之間的差別巨大，交易活動不頻繁，此時，將租賃合同簽訂雙方約定的年限作為收益年限。根據(jù)真實案例，分別使用市場法、收益法和本文使用的考查經(jīng)濟因素的收益法進行評估，并對評