預售商品房交付條件之法律探究.pdf

1、住房是關(guān)系到每一個人日常生活的重要一環(huán)，因此圍繞商品房交易而產(chǎn)生的糾紛數(shù)量尤為龐大，糾紛的解決也顯得尤為重要。筆者通過檢索全國各地的商品房糾紛案件，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)涉及預售商品房交付問題的糾紛眾多，而交付糾紛最核心的問題在于當事人雙方對交付條件的理解產(chǎn)生分歧。因此本文就預售商品房的交付條件展開了理論和實務(wù)分析。文章共包括四個部分。
　　第一部分闡述了預售商品房交付的約定條件。國家及地方出臺的商品房預售合同范本為當事人約定商品房的交付條件提

2、供了參考，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在主合同之后與買受人簽訂補充協(xié)議，改變主合同中的部分約定，出于商業(yè)活動的趨利性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往罔顧買受人的合法權(quán)益。為保護弱勢一方的房屋買受人，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，相關(guān)法律法規(guī)對商品房的交付條件作了強制性的規(guī)定，于是產(chǎn)生了約定的交付條件與法律規(guī)定的沖突。
　　第二部分闡述了預售商品房交付的法定條件。當事人的約定違反了法律法規(guī)對商品房交付的強制性的規(guī)定，基于強制性規(guī)定中效力性和管理性的區(qū)分，可以違反

3、該種法定條件是否導致約定無效為依據(jù)，將交付的法定條件分為“違反即無效的法定條件”和“違反不必然導致無效的法定條件”。“工程經(jīng)竣工驗收合格”為建設(shè)工程交付的法定條件，關(guān)于何為“驗收合格”，文中列舉了三種觀點。筆者認為，預售商品房的法定交付條件應(yīng)包括：經(jīng)過竣工驗收或取得竣工驗收備案證明文件、房屋面積完成最終測繪、提供《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》、經(jīng)過環(huán)保與規(guī)劃驗收。
　　第三部分闡述了商品房交付的其它條件。當事人的約定交付條

4、件與國家、行業(yè)標準中的強制性標準相沖突的，應(yīng)適用該強制性標準。交付的商品房除符合法定及約定條件外，還應(yīng)符合“正常居住使用”的標準。該概念更多地存在于日常觀念中，需要法官根據(jù)生活經(jīng)驗予以認定。全裝修住宅的交付除了要符合毛坯房的交付條件外，應(yīng)更加注重房屋的“現(xiàn)實居住性”，對其是否符合“正常居住使用”的標準應(yīng)更為嚴格地認定。
　　第四部分闡述了未達到交付條件而交房的法律后果。交付的房屋未達到約定的條件時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該承擔相應(yīng)的違約

5、責任和瑕疵擔保責任。交付的房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格的，買受人可拒絕接房，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔相應(yīng)的違約責任；符合約定解除條件時，可依法解除合同。交付的房屋未取得竣工驗收備案證明文件的，若房屋已滿足其他法定及合同約定的交房條件的，可以認為其已進行了有效交付。
　　由于現(xiàn)行的法律、法規(guī)對商品房交付條件的規(guī)定未能達成一致，筆者希望通過對房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律、法規(guī)及規(guī)范性文件進行分析，結(jié)合理論學說及司法案例，總結(jié)出預售商品房交付的條件及違反