商品房預(yù)售法律制度之探析.pdf

1、自1982年我國實(shí)行住房制度改革、推行住房商品化以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了長足的發(fā)展。因商品房預(yù)售形式有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金，與現(xiàn)房銷售相比有一定的價(jià)格優(yōu)勢，現(xiàn)在商品房預(yù)售形式已成為房地產(chǎn)市場最主要的買賣方式。 然而我國關(guān)于商品房預(yù)售的法律規(guī)定卻是滯后的?，F(xiàn)行的法律法規(guī)多是從行政管理的角度來立法的，對于購房人的權(quán)利保護(hù)顯得不足，以至于商品房預(yù)售市場的糾紛及房地產(chǎn)訴訟日益增多。 本文重點(diǎn)對商品房預(yù)售合同法律性質(zhì)進(jìn)行了分析

2、，對商品房預(yù)售合同預(yù)告登記制度及懲罰性賠償制度在商品房預(yù)售合同領(lǐng)域的適用方面提出了改造與完善的法律對策。全文共分三個(gè)章節(jié)。 第一章，在簡要地介紹商品房預(yù)售制度的起源及我國商品房預(yù)售概況后，進(jìn)一步辨析了商品房預(yù)售合同的性質(zhì)。雖然預(yù)售合同的標(biāo)的物商品房尚未建造完工，預(yù)購人不能當(dāng)即取得物權(quán)，但“未來之物”可以成為買賣合同的標(biāo)的，商品房預(yù)售合同系買賣合同。預(yù)購人訂立預(yù)售合同后取得對商品房的期待權(quán)。期待權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，但具備了物權(quán)的特

3、征，是一種物權(quán)化的債權(quán)，由于這種權(quán)利的取得是非即時(shí)性的，在實(shí)現(xiàn)過程中會因條件的變化而變得不確定，應(yīng)予以法律保護(hù)。 第二章，提出構(gòu)建我國預(yù)售商品房預(yù)告登記制度的設(shè)想。預(yù)購人僅對于將來取得商品房享有債權(quán)請求權(quán)，尚不能取得物權(quán)，故預(yù)售合同不能得到物權(quán)效力的保護(hù)。為了確保預(yù)購人獲取商品房的目的最終實(shí)現(xiàn)，有必要對預(yù)購商品房預(yù)先登記，在預(yù)購人僅享有債權(quán)請求權(quán)之時(shí)，就賦予其對抗第三人的效力，以及保全物權(quán)順序的效力和破產(chǎn)保護(hù)效力，使預(yù)購人的債權(quán)

4、物權(quán)化。為此，完全有必要將我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售合同登記備案制度改造為預(yù)售商品房預(yù)告登記制度，并對構(gòu)建我國預(yù)售商品房預(yù)告登記制度提出了立法上的建議。 第三章，是對我國商品房預(yù)售領(lǐng)域適用懲罰性賠償制度的法律實(shí)務(wù)問題的分析。由于懲罰性賠償制度不僅可以補(bǔ)償受害人的損失，還可以懲罰和遏制不法行為的再發(fā)生。在我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍信用低下，商品房預(yù)售領(lǐng)域欺詐行為頻發(fā)的情況下，最高人民法院發(fā)布司法解釋，規(guī)定了對欺詐和惡意違約的情形可以處以已付購房