商品房預(yù)售資金的法律監(jiān)管制度研究.pdf

1、本文第一部分對(duì)商品房預(yù)售制度的由來進(jìn)行了介紹，然后對(duì)預(yù)售制度存在的存廢之爭(zhēng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的背景介紹。商品房的預(yù)售可以用于解決建設(shè)資金的不足，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)居民住宅消費(fèi)，因此商品房預(yù)售發(fā)展成為我國兒乎所有商品房項(xiàng)目采用的銷售模式。 接著分析了商品房預(yù)售制度的價(jià)值以及其價(jià)值構(gòu)成。法律價(jià)值就是法律作為客體對(duì)于人的需要的滿足，包括二個(gè)方面。商品房預(yù)售監(jiān)管制度是調(diào)整國家在實(shí)施對(duì)商品房預(yù)售業(yè)的監(jiān)督和管理過程中所發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總

2、稱。其次分析了商品房監(jiān)管制度的價(jià)值構(gòu)成，包括兩個(gè)方面秩序價(jià)值和效益價(jià)值。 第二部分分析了建立預(yù)售資金監(jiān)管的必要性。首先分析了預(yù)售資金的定義及其范圍，商品房預(yù)售款的定義有許多種，其中一種是預(yù)購人依照合同的約定，預(yù)先支付給預(yù)售人，在商品房竣工驗(yàn)收交付使用前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)。自古以來我國就有重視土地，房屋的傳統(tǒng)觀念，房屋關(guān)系到社會(huì)大眾的生存居住問題，非常重要，商品房預(yù)售制度有其存在的必要性。 預(yù)售制度引發(fā)的許多問題的

3、根源是預(yù)售資金的使用及保管缺少必要的法律規(guī)定，從而導(dǎo)致在預(yù)售過程中，開發(fā)商隨意挪用預(yù)售資金，甚至卷款潛逃，最后造成開發(fā)商逾期交房、無法辦證、“爛尾樓”等問題，有些甚至既無房可交也無款可退。接著本文從預(yù)售資金監(jiān)管的成本與收益方面對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。最后從房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性以及預(yù)售資金與房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)聯(lián)等幾個(gè)方面得出商品房預(yù)售資金監(jiān)管的必要性。 木文第三部分對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管制度中涉及的相關(guān)問題進(jìn)行了

4、分析。首先分析預(yù)售資會(huì)監(jiān)管的成本及收益，一套專業(yè)、透明、易操作的資金運(yùn)作規(guī)則至少在四個(gè)方面節(jié)約交易成本，產(chǎn)生“制度收益”。接著分析了預(yù)售資金的收取及其監(jiān)管，商品房預(yù)售款的收取方式主要有兩種：全款預(yù)售和收取部分房款，然后對(duì)資金監(jiān)管的特點(diǎn)進(jìn)行了分析。接著分析了預(yù)售資金監(jiān)管主體的確定標(biāo)準(zhǔn)，以及實(shí)踐中存在的一些預(yù)售監(jiān)管主體，如：銀行、政府、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)和預(yù)購資金監(jiān)管委員會(huì)等監(jiān)管主體。并對(duì)這幾種監(jiān)管主體進(jìn)行了介紹，逐一簡(jiǎn)單分析了他們的優(yōu)缺點(diǎn)。

5、 本文第四部分對(duì)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)售資金監(jiān)管模式進(jìn)行了分析。主要介紹和分析了美國的公證托管制度。該制度起源于美國加州的中間人制度，因?yàn)橹贫缺旧碓O(shè)計(jì)簡(jiǎn)單、過程合理且相對(duì)比較完善而對(duì)其他國家和地區(qū)產(chǎn)生了較大的影響，成為其他國家設(shè)計(jì)相應(yīng)制度時(shí)的觀念來源和制度范本。接著本文從3個(gè)方面對(duì)公證在商品房預(yù)售款監(jiān)管中的必要性進(jìn)行了分析(一)房產(chǎn)市場(chǎng)交易需要安全。(二)近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，使安全性更加突出。(三)公證制度在商品房預(yù)售款監(jiān)管中的

6、作用。公證制度是國家為保障法律的正確實(shí)施，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)、保護(hù)公民和法人的合法權(quán)益而沒立的一種預(yù)防性的司法證明制度。 接著對(duì)國內(nèi)外在公證制度上的立法經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了介紹，對(duì)國外在公證上的通行做法進(jìn)行了介紹。無論是大陸法系，還是英美法系，不少國家都有對(duì)某些房地產(chǎn)交易行為必須進(jìn)行公證，才能發(fā)生法律效力的規(guī)定。我國有關(guān)房地交易中必須公證的制度主要體現(xiàn)在各部門規(guī)章和地方立法的規(guī)定中，這些部門規(guī)章和地方立法的規(guī)定在實(shí)踐中對(duì)于保障交易安全起了重要作

7、用，但其缺陷是效力層次太低，適用范圍有限。 本文第五部分分析了國內(nèi)的預(yù)售資金監(jiān)管模式。先對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的立法狀況進(jìn)行了介紹。然后重點(diǎn)介紹了幾種監(jiān)管模式：(1) 香港的律師行監(jiān)管制度。預(yù)售款只有在經(jīng)過律師行同意的情況下，開發(fā)商才能動(dòng)用帳戶中的資金。(2) 銀行監(jiān)管模式和監(jiān)理公司監(jiān)管模式。重慶采用的就是監(jiān)理單位與銀行、開發(fā)商簽訂二方協(xié)議，明確規(guī)定資金監(jiān)管范圍、使用方式、監(jiān)管費(fèi)用、違約責(zé)任的模式。(3) 擔(dān)保公司監(jiān)管模式和銀行監(jiān)管模式

8、。商品房預(yù)售款的監(jiān)管采用由預(yù)售人委托擔(dān)保公司向預(yù)購人提供預(yù)售款監(jiān)管責(zé)任擔(dān)保書的方式實(shí)施。(4) 政府監(jiān)管模式。這種模式是我國目前地方立法中應(yīng)用最多的。 本文第六部分對(duì)完善我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管的立法構(gòu)想提出了 6 點(diǎn)建議。第一，完善立法規(guī)定。國務(wù)院制定法規(guī)，建設(shè)部等部門制定監(jiān)管流程，從預(yù)售資金的收存(解入環(huán)節(jié))，預(yù)售資金的撥付(取出環(huán)節(jié))，出現(xiàn)問題的法律救濟(jì)及各機(jī)構(gòu)責(zé)任進(jìn)行分析。第二，建立商品房預(yù)售資金第三方監(jiān)管體系，這是最主要

9、、最有效的監(jiān)管方法。主要是公證制度、監(jiān)理公司監(jiān)管制度、律師行監(jiān)管制度、擔(dān)保公司監(jiān)管制度的建設(shè)。第三，建立商品房開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)機(jī)制，納入社會(huì)保障體系。第四，為“準(zhǔn)業(yè)主”監(jiān)控樓盤建設(shè)及其資金走向創(chuàng)造法律條件。第五，健全房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)梯級(jí)準(zhǔn)入并公示的法律制度。第六，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)來增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力，對(duì)房地產(chǎn)商施行強(qiáng)制保證金制度。 在結(jié)論部分本文指出目前我國商品房交易市場(chǎng)種種混亂現(xiàn)象，實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)主體權(quán)利義務(wù)失衡的表現(xiàn)，而對(duì)預(yù)

10、售款為主的建設(shè)資金的法律監(jiān)管不完善則是所有問題的關(guān)鍵，但這又是市場(chǎng)本身無法解決的，因此法治干預(yù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的基本手段。目前我國尚沒有建立全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管制度，在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，房地產(chǎn)管理部門出于對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)秩序的考慮，在實(shí)踐中提出了一些資金監(jiān)管的規(guī)范意見。但是，這些規(guī)范意見一方面很不完善，很多不具有可操作性，且大多法律位階過低。對(duì)于當(dāng)前樓市種種亂象的根本原因及我國治理不力的現(xiàn)狀，筆者建議國家應(yīng)當(dāng)在商品房“建設(shè)