影響商品住宅價格因素的實證研究——以成都為例.pdf

1、房地產業(yè)作為國民經濟中的支柱產業(yè)，對經濟的發(fā)展有著舉足輕重的作用。近年來，我國房地產價格上漲較快，部分地區(qū)房價持續(xù)飄升，上漲幅度大大超出經濟總體增長水平及其它行業(yè)產品與服務的上升幅度。房價增長過快的趨勢，不僅極大地影響到城市居民的生活質量，也是整個國民經濟繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素，房價問題已經成為一個引起廣泛關注的重要經濟問題和社會問題。 影響商品住宅價格的因素，有土地使用制度、住房制度、人口因素、經濟發(fā)展狀況、財政金融政策

2、等一般因素，也有道路交通、城市設施、環(huán)境狀況等區(qū)域因素，還有建筑物本身的結構特征等個別因素。但是，這些影響因素在不同的國家(甚至在同一國家的不同城市和地區(qū))、不同的房地產業(yè)發(fā)展階段所表現出來的影響力大小是各不一樣的。本文以商品住宅價格價格為研究對象，試圖探討在現階段我國房地產市場環(huán)境下，哪些因素對商品住宅價格產生的影響是主要的，哪些是次要的(當然這種主次因素是相對且是動態(tài)的)，并通過對成都市商品住宅價格進行定性和定量的實證研究，揭示其內

3、在的運行機制。 本文對商品住宅價格影響因素的研究主要由以下部分組成：首先，總結、評述了我國政府1988年以來幾次對房地產市場的調控措施，其次對國內外相關文獻做了歸納，這方面的內容由第一章構成；第二章闡述了我國商品住宅價格的形成機制及影響因素；第三章分析了成都市房地產發(fā)展現狀；第四章從實證角度進一步論證了成都市商品住宅價格的影響因素；第五章對成都房地產市場未來發(fā)展趨勢做了展望；最后總結了本文的研究成果和不足之處，并對今后的研究方向

4、作了展望。 在實證研究部分，以成都市1992—2006統(tǒng)計數據為基礎，采用計量經濟學方法和統(tǒng)計分析方法，從實證角度分析各因素對商品住宅價格的影響。首先，分析各經濟因素對商品住宅價格的影響，明確了國內生產總值、實際利率、城鎮(zhèn)居民可支配收入和年竣工面積的變化是導致商品住宅價格變動的因素。隨后，建立了國內生產總值、實際利率和城鎮(zhèn)居民可支配收入、年竣工面積與商品住宅價格的函數模型，并通過比較得出：國內生產總值與實際利率對商品住宅價格變化

5、的影響要大于城鎮(zhèn)居民可支配收入和商品住宅年竣工面積的影響。本文最后形成的結論如下： 1、國內生產總值、實際利率、城鎮(zhèn)居民可支配收入、年竣工面積是影響商品住宅價格的重要因素。 2、以成都為實例分析發(fā)現：國內生產總值、利率對商品住宅價格的影響較大，因此國家通過貨幣政策調整利率來達到抑制房價高速上漲的手段是可行的。 3、在住宅市場上可能存在較大的投機性購房行為，投機性購買行為會推動房價不正常地上漲，進而可能形成房地產泡

6、沫，但是如何判斷房地產市場是否存在泡沫，應結合我國國情制定恰當的指標，而不宜套用“國際標準”。 4、商品住宅價格將伴隨著經濟的快速發(fā)展而持續(xù)上漲，但漲幅趨于回落。 5、政策因素在一定程度上影響著商品住宅價格的變動，為使宏觀調控措施更有效的發(fā)揮作用，政府應首先從規(guī)范房地產市場秩序著手。 6、規(guī)范房地產秩序，應從貨幣政策、引導需求、加強行業(yè)管理等方面同時展開，而不應一味抑制購房需求。 本文還需在以下幾個方面作

7、進一步展望： 1、影響因素的量化問題。商品住宅價格的影響因素有的本身就是定量化的，比如人均可支配收入、存貸款利率、人口數量和密度等；而有的則較難量化，比如道路通達程度、環(huán)境狀況因素、人口素質和消費心理等。如何對較難量化的因素進行量化和科學改進，是今后可以研究的一個方向。 2、細分市場的研究。商品住宅只是房地產行業(yè)的一小類，其他還有括商業(yè)用房和工業(yè)用房。住宅同樣也包含各種層次，比如普通住宅、公寓、公寓式住宅、連排別墅、別墅

8、等等。不同用途、不同層次的房地產，各種影響因素和影響力大小可能是不一樣的。 3、模型函數的構建問題。目前，對商品住宅價格研究(較多的是對住宅特征價格的研究)的模型大多采用線性函數，但這在計量經濟學上并沒有先驗的標準。是否還有其他的函數形式能更好地擬合，在變量數目不同的情況下函數形式是否相同，這也可能是今后有待進一步研究的方面。商品住宅價格影響因素及其作用機制的研究無疑是一項極富挑戰(zhàn)性的工作。一方面我國在這一領域的研究還剛起步，相

9、關數據的收集是一項相當困難的工作，并且當前的統(tǒng)計指標也不夠完善。另一方面，文獻研究也遇到了相當的困難，因為國外住宅市場的發(fā)展較為成熟，已形成了一套體系完整的住宅價格實證研究方法。而我國的住宅市場發(fā)展較晚，統(tǒng)計數據的層面和范圍也很不完善，因而不能采用完全相同的方法去研究同樣的問題。正是由于這些原因再加上本人對相關理論認識的不足給研究工作帶來極大的困難，論文研究還存在資料的時間跨度和空間分布有限的問題，從而降低了研究成果的解釋力和適用范圍。