鄭州市商品住宅價格預(yù)測及影響因素分析.pdf

1、隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，短短幾年時間，有的城市房價已翻了幾倍，房價成了人們討論的熱點話題；“房地產(chǎn)泡沫”、“房奴”……成了當(dāng)前最流行的詞語。由于城市化水平的加快，城市建設(shè)的提速，人們生活水平的提高，人們對住房的需求量不斷增加，商品住宅已成為國家、地區(qū)經(jīng)濟新的增長點，開發(fā)商投資的主要對象，商品住宅價格的變動和發(fā)展趨勢舉足輕重。因此，本文從商品住宅價格入手，深入研究商品住宅價格的變動趨勢并進行科學(xué)預(yù)測，尋求影響商品住宅價格的各種因素，并運用定量

2、分析的方法得到影響商品住宅價格的重要因素，對科學(xué)合理地確定商品住宅價格，指導(dǎo)政府政策制定與管理，促進商品住宅市場健康、穩(wěn)定、有序發(fā)展都有著重要的意義。
　　 首先，參考現(xiàn)有研究成果，對商品住宅價格形成的基本原理進行闡述，分析了商品住宅價格的特征、構(gòu)成和種類，對影響商品住宅價格的因素進行定性分析，影響商品住宅價格的因素非常多，文中選取自然因素、經(jīng)濟因素、環(huán)境因素、政策因素、社會因素和心理因素等來進行分析。
　　 其次，構(gòu)建

3、了并列串聯(lián)型灰色遺傳BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)組合模型和殘差串聯(lián)型遺傳BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)組合模型，用于對鄭州市商品住宅價格進行預(yù)測。利用2006年第1季度到2009年第2季度鄭州市商品住宅價格時間序列，建立GM(1,1)模型、Verhulst模型和離散灰色模型的三個微分方程，把三個微分方程的預(yù)測值作為輸入樣本，實際數(shù)據(jù)作為輸出樣本，構(gòu)建了并列串聯(lián)型組合模型。計算GM(1,1)模型的模擬值與實際值的殘差，組成殘差序列，構(gòu)建了殘差串聯(lián)型組合模型。分別對2009

4、年第3季度到2010年第3季度的數(shù)據(jù)進行預(yù)測和檢驗，預(yù)測結(jié)果表明：殘差串聯(lián)型組合模型預(yù)測精度最高，并列串聯(lián)型組合模型次之，且均高于三種灰色預(yù)測模型。
　　 最后，對鄭州市商品住宅價格市場進行了灰關(guān)聯(lián)分析，得到了影響鄭州市商品住宅價格的主要因素。由于市場數(shù)據(jù)獲得的困難性，文中選取國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品住宅銷售面積、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城市化水平和商品住宅開發(fā)投資額等影響因素進行分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)影響鄭州市商品住宅價格