廈門市商品住宅價格影響因素分析及預(yù)測.pdf

1、近年來，隨著住房制度改革的逐步深入，我國商品住宅業(yè)發(fā)展迅猛，與此同時，商品住宅價格大幅上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通老百姓的購買能力范圍。從一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房價變化歷史經(jīng)驗來看，房價在短期內(nèi)上漲過快容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的形成，破壞金融系統(tǒng)，從而引起長時間的經(jīng)濟(jì)蕭條。房價持續(xù)快速上漲，另一方面還會影響到居民的購買力，居住問題不能妥善解決將對社會穩(wěn)定造成很大的負(fù)面影響。在全國房地產(chǎn)業(yè)一片火熱的環(huán)境下，廈門房地產(chǎn)業(yè)也不例外，近年來，廈門商品住宅價格一

2、度高漲，這引起了人們的普遍關(guān)注。是什么因素導(dǎo)致了商品住宅價格持續(xù)、快速增長?本文以廈門市商品住宅市場為例，就該問題進(jìn)行了實證分析，并對廈門市商品住宅價格進(jìn)行了預(yù)測。目的在于對廈門市商品住宅價格影響因素有全面、客觀、正確的認(rèn)識，為商品住宅市場參與者的決策提供參考。
　　 首先，本文運用供求原理，對影響廈門市商品住宅價格的需求和供給因素進(jìn)行定性分析，需求因素主要包括居民收入水平、城市人口數(shù)量、城市舊城改造和拆遷、城市化、居民消費偏好

3、等，供給因素主要包括土地成本、建造成本等開發(fā)成本的增加、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及開發(fā)商對未來的預(yù)期等，同時影響需求和供給的因素主要包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、通貨膨脹水平、利率因素及稅收政策等。這些因素通過影響商品住宅的需求和供給，從而影響商品住宅的價格。
　　 其次，在定性分析的基礎(chǔ)上，針對廈門市商品住宅價格供求影響因素進(jìn)行定量分析，選取廈門市GDP、總?cè)丝?、城?zhèn)居民年人均可支配收入、竣工面積、商品住宅平均造價和銷售面積共6個指標(biāo)為自變

4、量，通過理論假設(shè)，推導(dǎo)出多元回歸模型，運用廈門市1998-2010年的相關(guān)數(shù)據(jù)建立單方程模型，并對模型進(jìn)行檢驗和經(jīng)濟(jì)意義分析，得出結(jié)論：城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和住宅竣工面積是影響廈門市商品住宅的兩個關(guān)鍵因素。
　　 再次，運用所建立的單方程回歸模型對廈門市2011年及2012年商品住宅價格進(jìn)行預(yù)測，預(yù)測值分別為12281.15元/m2和13222.36元/m2，2011年商品住宅均價的實際值與預(yù)測值較為接近。
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