物業(yè)服務(wù)企業(yè)的民事責任問題研究.pdf_第1頁
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文檔簡介

1、物業(yè)管理這一概念起源于19世紀60年代的英國,在西方已有100多年的歷史。1981年,深圳成立了我國第一家物業(yè)管理公司。隨著近年來我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的日益提高,整個社會環(huán)境對物業(yè)服務(wù)管理的規(guī)范化、制度化都提出了進一步的要求,這一要求也為我國物業(yè)行業(yè)的迅速發(fā)展創(chuàng)造了前所未有的積極條件。為指導物業(yè)管理行業(yè)健康有序的發(fā)展,保護物業(yè)管理法律關(guān)系中各方當事人的權(quán)益,我國制定了一系列物業(yè)管理法律、法規(guī)。但是一方面,由于發(fā)展時間尚短,物

2、業(yè)管理中存在的矛盾和糾紛層出不窮,特別是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主所承擔的民事責任不清等問題長期無章可循;另一方面,我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的相關(guān)配套法律、法規(guī)不完善,立法和主體法律意識不高,存在著大量的立法缺陷。這些都引起了我國法學界的很大關(guān)注,由此對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責任方面的問題展開了激烈的討論。這一現(xiàn)狀導致了在實踐中物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的糾紛不能有效地解決,嚴重阻礙了我國物業(yè)行業(yè)快速有序地發(fā)展。筆者認為,對這一具體制度進行分析,界定物業(yè)服務(wù)當事

3、人的法律地位,明晰雙方權(quán)利義務(wù)和民事法律責任,以期有效引導實踐,規(guī)范物業(yè)管理活動,是極具現(xiàn)實意義的課題。
   本文總共分為六部分:
   第一部分文獻綜述,筆者通過閱讀大量文獻資料,了解到目前許多學者對物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責任方面的法律問題存有很多分歧,并就幾個爭議較大的方面加以簡要說明。
   論文第二部分,集中對物業(yè)服務(wù)及其相關(guān)概念、物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系及物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)進行了界定,然后分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責任的

4、含義、特征以及性質(zhì),并介紹了幾種典型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責任的類型。筆者認為,無論是委托合同、雇傭合同抑或混合合同,都無法準確界定物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì),而物業(yè)服務(wù)合同有其本身的特點,沒有必要也沒有辦法納入現(xiàn)有的合同類型中,而將其界定為“服務(wù)合同”的一種顯然更為準確。
   論文在第三部分對我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責任制度的現(xiàn)狀進行了分析。一方面,介紹我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責任糾紛的現(xiàn)狀和民事責任認定在司法實踐中的問題;另一方面,介紹我國物

5、業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責任的立法現(xiàn)狀以及立法缺陷。目前我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責任制度尚存在著大量問題和矛盾糾紛,涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責任的糾紛主要表現(xiàn)為:因物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護、修繕責任產(chǎn)生的糾紛;環(huán)境的維護責任產(chǎn)生的糾紛;安保責任糾紛;保管責任糾紛;其他與管理責任有關(guān)的侵權(quán)糾紛;侵害業(yè)主共有權(quán)糾紛等等。
   通過上述分析,論文引出第四部分,即初步構(gòu)建我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責任制度體系,并籍此針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的合同義務(wù)和法定義務(wù)的主要

6、內(nèi)容,以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責任和侵權(quán)責任的認定、承擔問題進行了論證設(shè)計。最后專門就業(yè)主委員會和單個業(yè)主的訴訟資格問題進行分析。
   論文在第五部分對幾種典型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的民事責任進行分析,主要是針對實踐中矛盾比較集中和突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全保障、車輛保管、維修養(yǎng)護等民事責任問題展開論述,以增強論文的說理性。
   論文最后得出結(jié)論,要加強我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)民事責任制度的立法完善,可以從以下幾個角度切入。第一,減弱行政

7、職權(quán)管理的色彩。要加重關(guān)于業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等單位的民事責任規(guī)定的比例,充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)中各民事主體的主動性、積極性和自治管理權(quán),鼓勵他們更多地通過自己的行為去調(diào)節(jié)之間的法律關(guān)系和解決所遇到的問題,這樣才是化解物業(yè)糾紛和矛盾的最佳途徑。第二,將物業(yè)服務(wù)合同有名化和規(guī)范化。要根據(jù)我國目前物業(yè)行業(yè)的發(fā)展趨勢,盡快將物業(yè)服務(wù)合同有名化,進一步突出物業(yè)服務(wù)合同的地位。一是要具有廣泛的適用性。二是在制定時要注意區(qū)別于其他有名合同,以體現(xiàn)其

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