房屋反向抵押制度研究——從經(jīng)濟(jì)與法律層面分析.pdf

1、因?yàn)橛?jì)劃生育政策的實(shí)施、人口出生率的下降和平均壽命的延長,我國的人口老齡化呈現(xiàn)出加速之勢(shì)。加上我國現(xiàn)有的社會(huì)保障體系不健全,老年群體養(yǎng)老金不足等原因,致使我國的養(yǎng)老問題日益嚴(yán)峻,已經(jīng)引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。因此,在既定的條件下,探索一條符合我國國情而又能切實(shí)解決上述嚴(yán)峻問題的新途徑,實(shí)為緊要。
　　海外國家應(yīng)對(duì)老齡化社會(huì)到來的途徑之一是實(shí)行房屋反向抵押制度,它是海外國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。此一制度是以老年人自有的房屋為抵押

2、,向商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司或具有政府背景的公益機(jī)構(gòu)等貸款,用以貼補(bǔ)老年人的晚年生活費(fèi)用,改善老年人的生活水平。當(dāng)老年人死亡或永久搬離該房屋時(shí),房屋產(chǎn)權(quán)歸商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司或具有政府背景的公益機(jī)構(gòu)等所有。因?yàn)槠洮F(xiàn)金流的方向與普通的房屋抵押相反,故被稱為反向抵押。它實(shí)施的前提條件是居民普遍擁有自己的房屋。同時(shí),政府加以積極的引導(dǎo),是這一制度發(fā)展成熟的重要原因。
　　在我國現(xiàn)有的財(cái)政體制下,只寄希望于社會(huì)養(yǎng)老、國家財(cái)政撥款或傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模

3、式,都不足于解決我國已然到來的嚴(yán)峻的養(yǎng)老問題。而引入房屋反向抵押制度將有助于在我國現(xiàn)行的社會(huì)保障體制下,提供一種新的應(yīng)對(duì)人口老齡化帶來的社會(huì)問題的策略,緩解我國目前養(yǎng)老資金不足的形勢(shì),以提高老年人晚年的生活質(zhì)量和水平。并且我國現(xiàn)今民眾的經(jīng)濟(jì)狀況尤其是住房自有化率已經(jīng)滿足引入房屋反向抵押制度的條件?；诖?本文從分析房屋反向抵押的定義出發(fā),采取理論研究的方法,通過分析房屋反向抵押和相關(guān)概念的區(qū)別、介紹海外國家房屋反向抵押制度的發(fā)展情況,總

4、結(jié)海外國家房屋反向抵押制度的有益經(jīng)驗(yàn),并從經(jīng)濟(jì)和法律的角度,論證了我國適時(shí)引入房屋反向抵押制度的可行性。最后就我國的房屋反向抵押的立法提出了自己的一些建議。
　　全文共分為四個(gè)部分:
　　第一部分房屋反向抵押制度理論概述。首先,介紹了房屋反向抵押的內(nèi)涵和基本特征;其次對(duì)房屋反向抵押與相關(guān)概念進(jìn)行了比較,包括:房屋反向抵押與普通的房屋抵押、房屋反向抵押與讓與擔(dān)保、房屋反向抵押與遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議等;復(fù)次,介紹了房屋反向抵押制度的理論

5、基礎(chǔ),主要是生命周期理論、產(chǎn)權(quán)分割和資產(chǎn)流動(dòng)性理論;最后指出房屋反向抵押制度可以實(shí)現(xiàn)人一生財(cái)富的最優(yōu)化配置,同時(shí)又滿足了老年人居住在自己房屋的愿望,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的效益性和流動(dòng)性。
　　第二部分海外國家的運(yùn)作實(shí)踐及對(duì)我國的啟示。介紹了比較有代表性的美國、英國、加拿大和新加坡等國家的房屋反向抵押的運(yùn)作實(shí)踐,主要論述了這些國家的產(chǎn)品類型和政府在開展房屋反向抵押過程中的作用。其后論述了海外國家房屋反向抵押的運(yùn)作實(shí)踐對(duì)我國的啟示。指出房屋反向抵

6、押制度是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,其發(fā)展離不開政府的支持。強(qiáng)化市場監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制是房屋反向抵押貸款健康發(fā)展的重要保證,政府需要加強(qiáng)宣傳,正確引導(dǎo),以正確的輿論引導(dǎo)民眾社會(huì)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。
　　第三部分房屋反向抵押制度的經(jīng)濟(jì)研究。首先,分析了房屋反向抵押制度在我國開展已經(jīng)具備的經(jīng)濟(jì)條件:城市化進(jìn)程為房屋反向抵押提供了廣闊的市場、住房私有化率的提高、房地產(chǎn)市場的發(fā)展為房屋反向抵押制度的開展提供了必要條件、老年人的居住條件普遍得到提

7、高,為房屋反向抵押制度的開展提供了基礎(chǔ)條件等。其次,分析了我國開展房屋反向抵押的金融條件,即我國的居民儲(chǔ)蓄存款余額連年遞增、居民的個(gè)人金融理財(cái)意識(shí)明顯增強(qiáng),對(duì)金融新產(chǎn)品的推出有了更好的接受能力、我國金融市場不斷完善,金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的意識(shí)強(qiáng)烈,金融工具不斷創(chuàng)新,其抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也在逐漸加強(qiáng)等。這些都使得房屋反向抵押貸款作為一種新興的金融產(chǎn)品,有可能促成房地產(chǎn)市場、保險(xiǎn)市場和資本市場聯(lián)合運(yùn)營的新模式?？傊?我國開展房屋反向抵押的經(jīng)濟(jì)條件已經(jīng)具

8、備。復(fù)次,針對(duì)開展房屋反向抵押可能存在的市場風(fēng)險(xiǎn),提出了規(guī)避手段,從而消除房屋反向抵押雙方的顧慮。最后,從開展房屋反向抵押制度企業(yè)的社會(huì)責(zé)任角度進(jìn)行了分析,指出開展房屋反向抵押可以將參與企業(yè)的社會(huì)責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密的結(jié)合在一起。
　　第四部分房屋反向抵押制度的法律研究。這部分是本文的核心內(nèi)容。房屋反向抵押制度即使具備經(jīng)濟(jì)上的可行性,也需要通過立法進(jìn)行規(guī)范,因?yàn)槿魏沃贫戎挥型ㄟ^法律調(diào)整才能擺脫偶然性和任意性的羈絆。筆者首先對(duì)我國的現(xiàn)

9、行法律進(jìn)行了分析,得出制定《房屋反向抵押法》的必要性。其次對(duì)我國《房屋反向抵押法》的法律位階進(jìn)行了探討,指出《房屋反向抵押法》應(yīng)當(dāng)以法律的形式出現(xiàn)。復(fù)次,對(duì)《房屋反向抵押法》的結(jié)構(gòu)進(jìn)行了探討,指出《房屋反向抵押法》應(yīng)當(dāng)包括總則、房屋反向抵押的主體及其權(quán)利義務(wù)、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋反向抵押的程序、法律責(zé)任、附則等幾部分內(nèi)容。最后,就《房屋反向抵押法》的主要內(nèi)容提出了一些看法和建議,包括立法宗旨、依據(jù)、概念、基本原則、反向抵押主體、反向抵押房