萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)六大經(jīng)營理念

1、萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)六大經(jīng)營理念萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)六大經(jīng)營理念來源：大連萬達(dá)集團(tuán)網(wǎng)站發(fā)布時(shí)間：2009年8月13日萬達(dá)集團(tuán)是中國目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的經(jīng)營理念關(guān)鍵有六點(diǎn)：只租不售；準(zhǔn)確定位；招商在前；規(guī)劃設(shè)計(jì)；成本控制；物業(yè)管理。萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在全國十五個(gè)城市開工建設(shè)大型購物中心，面積大約220萬平方米，其中12個(gè)已經(jīng)竣工開業(yè)。正在拆遷和報(bào)建的還有5個(gè)項(xiàng)目，二十個(gè)項(xiàng)目總面積接近300萬平方米。我們有個(gè)目標(biāo)

2、，2010年力爭做到50個(gè)購物中心，面積600700萬平方米，租金收入40億元以上。萬達(dá)集團(tuán)和16家零售企業(yè)，其中12家跨國零售企業(yè)，8家世界500強(qiáng)企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，大家一起在中國共同發(fā)展購物中心。這里面最重要的有四點(diǎn)：1、共同選址。想去哪個(gè)城市發(fā)展，需要大家提前排定。目標(biāo)城市選定后，由我們選好一個(gè)地塊，大家再對(duì)這個(gè)地塊進(jìn)行確認(rèn)，在規(guī)定時(shí)間期限內(nèi)答復(fù)。這就是共同選址。2、技術(shù)對(duì)接。選址完成后，要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，初步方案完成后，根

3、據(jù)零售商的意見和不同要求，進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，修改完善設(shè)計(jì)方案，這些確定后才進(jìn)入圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。3、平均租金。我們第一個(gè)購物中心，只有兩家主力店，但合同談判進(jìn)行了八個(gè)月，尤其與沃爾瑪?shù)暮贤L達(dá)70多頁，還附帶40多頁的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如果按照這個(gè)速度，不可能規(guī)?；l(fā)展。如果一個(gè)購物中心有58家主力店，光談判就要耗很長時(shí)間，那么一年只能做一個(gè)項(xiàng)目。那怎么能把購物中心的發(fā)展作為我們的支柱產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展？于是我們把全國城市劃分為三等，每一等租金多少錢事先明確

4、。這樣的好處是，不用就租金進(jìn)行曠日持久的談判。重點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)的組合而不是合同的談判，有利于我們快速的發(fā)展。4、先租后建。當(dāng)面積、租金確認(rèn)后，先簽租約，交一部分保證金，我們才開工建設(shè)，進(jìn)行量身定做。到目前為止，還沒有發(fā)現(xiàn)簽了租約以后對(duì)方違約的，這樣做使得我們建設(shè)的面積都是收租面積，保證我們所有的投資都是有效投資。這些綜合在一起，取名叫訂單地產(chǎn)。萬達(dá)集團(tuán)是中國目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今

5、天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)：一、一、只租不售。只租不售。做商業(yè)地產(chǎn)，是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。萬達(dá)集團(tuán)做了十五個(gè)購物中心，開業(yè)了十二個(gè)，其中有十一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了銷售。這十一個(gè)銷售項(xiàng)目當(dāng)中，四個(gè)沒問題，七個(gè)有問題。什么問題？我們購買店鋪的業(yè)主80%是投資戶，他選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x，也可以選址

6、在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。萬達(dá)在寧波的項(xiàng)目，綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25萬平方米，這個(gè)項(xiàng)目在新區(qū)。為什么選在新區(qū)？第一，旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行都搬過去。第二，附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個(gè)地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價(jià)、房價(jià)比較貴，平均房價(jià)6000元左右，將來消費(fèi)層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有句名言，“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。所以商業(yè)選址絕非拍腦

7、袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評(píng)估。（二）定客戶（二）定客戶目標(biāo)客戶要選好。我們也有教訓(xùn)，第一批做了六個(gè)單店，沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平米2、3萬元，因?yàn)槭蹆r(jià)高，租金高，只能經(jīng)營服裝、皮具等高利潤商品，但實(shí)際上經(jīng)營不好。我們很奇怪，為什么沃爾瑪那么大的人流一樓的人氣不旺呢？經(jīng)過反復(fù)觀察，沃爾瑪每天有幾萬人進(jìn)出，但只有百分之幾的客戶進(jìn)入一層精品店。因?yàn)槲譅柆斒轻槍?duì)大眾客戶，而精品店的客戶是高端消費(fèi)者，兩者的

8、定位不符。從第七個(gè)店開始，我們開始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場組合在一個(gè)購物中心里面。這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問題就少多了。（三）定規(guī)模（三）定規(guī)模購物中心規(guī)模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。10萬平方米的購物中心，每平方米月租50元；20萬平方米購物中心由于規(guī)模大增加招商難度，招商時(shí)就

9、要適當(dāng)降租，每平方米月租40元，那說明10萬平方米就是最佳規(guī)模?，F(xiàn)在做購物中心出現(xiàn)一個(gè)很不好的現(xiàn)象，就是求大。我聽到一件事，安徽一個(gè)地級(jí)市要做一個(gè)購物中心，規(guī)劃面積53萬平方米，我感到很害怕。這個(gè)地方有多大，有多少人去購物？就我們自己的經(jīng)驗(yàn)來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個(gè)購物中心面積最好是10萬平方米左右。最大面積也不要超過20萬平方米，超過20萬的，增加的都是無效益或低效益面積。三、招商在前三、招商在前一定要招商在前，開工