對苗圃地征收補償?shù)膬r值評估

1、對苗圃地征收補償?shù)膬r值評估摘要：近年來，國家基本建設(shè)速度的加快，各地各種征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識的不斷提高，對征、占苗圃地價格的評估認識不斷增強，因此，搞好苗圃地補償征收的價值評估十分必要。本文從圃地和苗木本體價值評估進行闡述。關(guān)鍵詞：苗圃地補償征收價值評估苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母樹林、種子園、采穗圃、種質(zhì)基地等種子、種條生產(chǎn)用地以及種子加工與儲藏等設(shè)施用地。苗木和花卉是苗圃地經(jīng)營的主體，是生態(tài)建設(shè)中環(huán)

2、境綠化美化的載體。隨著我國生態(tài)文明建設(shè)步伐的加快和綠化事業(yè)的蓬勃發(fā)展，人工培育苗木、花卉的種類、品種越來越多，有很多的野生植物被馴化，被改良，市場價格昂貴，其表現(xiàn)深受人們的喜愛。當前苗木、花卉種植培育形成自己的特色，不僅種植廣泛，而且設(shè)施先進。近年來，國家基本建設(shè)速度的加快，各地征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識的不斷提高，人們對征、占苗圃地價格的評估認識不斷增強，由此引起的司法案件和糾紛也越來越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉價值

3、評估工作顯得十分必要。1、苗圃地的價值評估組成（必須是基準日內(nèi)）：主要價值評估組成內(nèi)容分兩部分：1.1苗圃地的價值評估苗圃地通常是由農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成的，在經(jīng)營過程中還常與農(nóng)作物輪作。因此，苗圃地資源資產(chǎn)的評估通常按農(nóng)用地的評估方法和農(nóng)用地的技術(shù)經(jīng)濟指標進行。通常采用現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)值法、林地費用價法。1.1.1現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法也稱市場比較法，它是根據(jù)和評估苗圃地相同或類似的林地使用權(quán)出讓的交易案例，通過比

4、較來確定評估林地使用權(quán)評估值的方法。在苗圃地的評估中，其計算公式與一般林地資源資產(chǎn)所用的公式相同：bu=Kj1Kj2GjS式中：bu——林地資源資產(chǎn)評估值Kj1——第j個案例苗圃地立地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)③如果苗圃地種的是經(jīng)濟林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時，可將其地價適當調(diào)高。④如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取E為地租，進行測算。1.1.3林地費用價法林地費用價法也稱重置成本法、成本費用法。它是

5、以取得林地所需費用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費用，來估算林地評估值的方法。在苗圃地的評估中，取得林地所需的費用是指征占用苗圃地時所支付的成本；把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需費用是指將原購置的土地改為苗圃地時的土地改良費，包括修路、平整、修建排灌設(shè)施的費用。其計算公式為：nｎni1Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ）＋∑Ｍi（１＋Ｐ）ｉ＋１Ｂu—林地評估值Ａ—林地購置費Ｍi—林地購置后，第ｉ年林地改良費ｎ—林地購置年數(shù)Ｐ—利率該法一般用于新建的苗圃，其土地購置

6、的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。在使用該法時必須注意：①林地的購置費（A），在有條件時應(yīng)盡可能采用重置成本如無法進行重置，而采用歷史成本時，其測算用的投資收益率必須包括通貨膨脹利率。②如果林地購置后一直在經(jīng)營，當A是重置成本時，不再加算利息。當A是歷史成本時，其投資收益率含通貨膨脹利率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。③如果林地購置后一直在進行改良而未正式生產(chǎn)，A是重置成本價時，投資收益率是不含通貨膨脹的低投資收益率