城市住宅價格波動趨勢分析方法及實證研究.pdf

1、在近年來住宅市場快速發(fā)展、投資需求和渠道急劇增加的背景下，住宅價格波動逐漸表現(xiàn)出價格波動幅度大，波動率變化頻率快等波動特征。對于價格波動過程中出現(xiàn)的異常波動的界定和分析，有助于對住宅市場運行趨勢的理解并對調(diào)控的恰當時點進行把握。國內(nèi)外關(guān)于住宅價格波動及波動合理區(qū)間的研究中，少有結(jié)合住宅市場的實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟屬性共同對住宅價格波動進行定量分析的研究，也極少有涉及住宅價格異常波動界定的定量研究。因此，本文的目的是，結(jié)合住宅市場的實體經(jīng)濟和

2、虛擬經(jīng)濟雙重屬性，定量地對住宅價格異常波動點進行界定。本文的研究內(nèi)容主要包括：
　　(1)從實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的定義出發(fā)，對住宅市場的雙重屬性成因和表現(xiàn)形式進行分析和描述。在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建基于住宅市場雙重屬性的住宅價格異常波動分析框架。
　　(2)從實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟角度，分別構(gòu)建基于住宅市場的時間序列分解模型和量價分析模型。通過存量-流量分析構(gòu)建住宅市場的虛擬性程度的量化指標，并以此為變量構(gòu)建住宅市場的享樂價格模型，結(jié)合兩

3、個不同模型分析得到的住宅價格波動分析結(jié)果，得到基于雙重屬性的住宅價格異常波動界定結(jié)果。
　　(3)選用南京市主城區(qū)及各板塊的住宅價格和銷售面積數(shù)據(jù)對所建立的住宅價格異常波動界定模型的適用性和描述能力進行實證研究。結(jié)果表明，本文構(gòu)建的基于雙重屬性的住宅價格異常波動界定模型，能夠綜合實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟兩個角度分析的優(yōu)點，將住宅正常波動區(qū)間的容量控制在一個較為合理的水平，既能起到篩選作用又不會過于敏感，對住宅市場出現(xiàn)的異常波動點具有較好