分時度假

1、產(chǎn)權(quán)式酒店由“時權(quán)酒店“（TIMESHARE）演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得

2、酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。（一）法律定義1、對分時度假進(jìn)行定義的難度分時度假具有很強的專業(yè)性，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對分時度假也僅限于輪廓性的了解。由于對分時度假的認(rèn)識角度不同，產(chǎn)生了對其概念的不同說法。分時度假產(chǎn)品的復(fù)雜性又進(jìn)一步加大了對其進(jìn)行定義的困難。分時度假產(chǎn)品的以下特點決定了對它進(jìn)行規(guī)范化定義有較大的難度：近期對于分時度假的權(quán)威定義來自《歐盟分時度假指令》（EuropeanUnionTimeshareDirective）?！吨噶睢?/p>

3、主要為了保護(hù)消費者購買以分時度假產(chǎn)品時的權(quán)益。關(guān)于分時度假交易合同，在《指令》中被定義為：“所有的有效期在3年以上、規(guī)定消費者在按某一價格付款之后，將直接或間接獲得在一年的某些特定時段（這一期限要在1周之上）使用某項房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項目“。3、定義的核心要素在這些定義中包含的核心要素有以下幾個：一是對于合同有效期的規(guī)定。通過這種合同安排，消費者所購買到的是3年以上的使用某處房產(chǎn)或某項

4、設(shè)施的權(quán)利。二是預(yù)付款項。消費者為了獲得未來的住宿權(quán)利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項。三是有每年住宿天數(shù)的要求（歐盟）。規(guī)定每年在某處設(shè)施住宿的權(quán)利不能低于7天。隨著點數(shù)制俱樂部和短期包價旅游等各種新產(chǎn)品形式的不斷涌現(xiàn)，原有的各種定義都面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。尤其是一些經(jīng)營商為了回避分時度假法規(guī)的管制，繞開法規(guī)給出的明確定義，專門設(shè)計出不受法律規(guī)制的各種新產(chǎn)品。這些產(chǎn)品盡管在形式上具有了分時度假產(chǎn)品的基本特征，但卻從法律上不屬于

5、其規(guī)制的范圍之內(nèi)，迫使政府和國際組織不得不根據(jù)新形勢不斷調(diào)整分時度假的規(guī)范定義。（二）分時度假的實質(zhì)從本質(zhì)上而言，分時度假實際上是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。對于某個住宿設(shè)施的制度安排中，一個極端就是房地產(chǎn)產(chǎn)品，開發(fā)商直接把房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)一次性銷售給消費者，消費者取得了對于房產(chǎn)的終身處置權(quán)。另外一個極端是飯店產(chǎn)品，以飯店建筑物的壽命為40年計算，它相當(dāng)于把某間客房的使用權(quán)分割成為14600份（40365）來銷售，消

6、費者每l信托公司通過一定的法律程序來保護(hù)購買分時度假產(chǎn)品的消費者的權(quán)益。最常見的是英國式的“俱樂部信托“體系。l業(yè)主聯(lián)合會指購買了同一處分時度假產(chǎn)品的消費者按照法律規(guī)定成立的保護(hù)自身利益的團(tuán)體。在一些國家當(dāng)中已經(jīng)建立起全國范圍的分時度假消費者聯(lián)合會。l再銷售商指負(fù)責(zé)在公開市場上銷售分時度假產(chǎn)品所有者轉(zhuǎn)賣的二手分時度假產(chǎn)品的機構(gòu)。它們有些獨立經(jīng)營，有些是開發(fā)商公司的一個分支機構(gòu)。l分時度假業(yè)協(xié)會由某個區(qū)域內(nèi)從事分時度假經(jīng)營業(yè)務(wù)及其相關(guān)單位

7、組成的行業(yè)協(xié)會。影響較為廣泛的有美國度假地協(xié)會（AmericanRestsDevelopmentAssociation簡稱ARDA）和歐洲分時度假組織（TheganizationfTimeshareinEurope簡稱OTE）。l相關(guān)其它群體還有律師、金融機構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時度假產(chǎn)品有關(guān)的專業(yè)群體。（二）主要法律關(guān)系在分時度假及交換系統(tǒng)的運營機制中，存在幾個核心的關(guān)系。在最簡單的分時度假產(chǎn)品體系中，開發(fā)商開發(fā)出度假村房產(chǎn)，直

8、接以分時銷售的方式出售給會員（圖3）。有些開發(fā)商通過銷售代理商來銷售分時度假產(chǎn)品，在交易中形成的關(guān)系如圖4。分時度假交換公司出現(xiàn)以后，它充當(dāng)了會員與會員之間進(jìn)行分時度假交換的媒介。加入交換公司后的運營機制具有一定的代表性（圖5）。在更為復(fù)雜的情形中，分時度假及交換系統(tǒng)中還廣泛涉及到房產(chǎn)管理方、為會員監(jiān)管分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的信托公司和方便會員消費的點數(shù)制俱樂部等。從圖5可以看出，典型的分時度假系統(tǒng)中包含了房產(chǎn)開發(fā)商、銷售代理商、會員和交換

9、公司四方之間的六種關(guān)系。理清這六種關(guān)系，就基本掌握了分時度假產(chǎn)品的運營原理。1、房產(chǎn)開發(fā)商與會員在直接銷售的情形下，房產(chǎn)開發(fā)商與會員之間是買賣關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商將度假房產(chǎn)未來一定期限的分時使用權(quán)賣給購買分時度假產(chǎn)品的會員。雙方以銷售合同明確各自的權(quán)利義務(wù)。2、房產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商兩者之間是委托代理關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商委托銷售代理商銷售其分時度假產(chǎn)品，銷售代理商按照雙方委托代理合同的授權(quán)對外銷售產(chǎn)品。3、銷售代理商與會員銷售代理商與會員之