城市公共品供給對商品住宅價格的影響因素研究——基于成都主城區(qū)104個樓盤的調查分析.pdf

1、在我國，房地產業(yè)作為關乎民生、影響宏觀經濟運行的支柱性產業(yè)，一直是政府調控、學術界研究的熱點。商品住宅作為一種異質品，除了考慮住宅本身的建筑屬性，住宅周邊的各類城市公共品也會對其價格產生影響。因此量化各類城市公共品對商品住宅價格的影響，不僅可以為開發(fā)商的開發(fā)方案和購房者的置業(yè)決策提供理論參考，同時還可以為政府均衡各類公共品供給和穩(wěn)定樓市發(fā)展提供新思路。
　　本文以成都六城區(qū)的104個高層住宅樓盤為研究對象，以公共品理論、外部性理論

2、及特征價格模型為理論基礎，通過實地調研和行業(yè)訪談等方法，了解分析成都六城區(qū)各類公共品供給和商品住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，并重點從教育、交通、醫(yī)療及景觀因素四方面選取特征變量，借助主成分分析和多元回歸分析等計量分析方法，建立成都商品住宅的特征價格模型。論文共分五部分，第一部分為緒論，第二部分則為本文的理論基礎及模型介紹，第三部分介紹了成都六城區(qū)概況及指標體系的構建，第四部分為城市公共品供給對房價影響的計量分析部分，第五部分則為本文的研究結論和對

3、策建議。主要研究結論及對策建議如下:
　　1.成都六城區(qū)各類公共品分布不均導致各城區(qū)的商品住宅價格存在較大差異。其中錦江區(qū)作為各類公共品供給最豐富的區(qū)域，商品住宅價格也最高，比公共品供給最薄弱的成華區(qū)的房價高出2049元/平方米。
　　2.從教育、交通、醫(yī)療、景觀資源及負面公共設施等五類城市公共品的影響程度來看，基礎教育配套對商品住宅價格有正向影響且影響程度相對較大;公交線路及到地鐵站的距離均對住宅價格產生正向作用，但在交通

4、路網密集且地鐵線路尚不完善的主城區(qū)，地鐵對房價的提升作用并不十分明顯;城市水景資源對住宅價格有較大的正向作用，其他市政景觀資源和人文景觀對房價有正向影響但并不明顯。
　　3.各類城市公共品中，醫(yī)療配套對住宅價格有較小的負向影響，相同條件下離醫(yī)院越近住宅價格越低;住宅小區(qū)周邊的干擾因素對住宅價格有較大的負向影響。
　　4.在研究結論的基礎上提出四點對策建議:(1)在數量和質量上實現(xiàn)教育資源均等化發(fā)展，從而均衡各區(qū)域住宅市場的發(fā)