成熟購(gòu)物中心保持運(yùn)營(yíng)活力(戴德梁行)

1、 成熟購(gòu)物中心保持運(yùn)營(yíng)活力 成熟購(gòu)物中心保持運(yùn)營(yíng)活力(戴德梁行 戴德梁行)_ )_物業(yè) 物業(yè)經(jīng)理人 經(jīng)理人成熟購(gòu)物中心如何保持運(yùn)營(yíng)活力(戴德梁行) 戴德梁行討論說(shuō)明，2023 年北京將進(jìn)入由史以來(lái)最大的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)頂峰期，本年度開(kāi)業(yè)之商業(yè)面積高達(dá) 410 萬(wàn)平方米，其中以購(gòu)物中心模式運(yùn)營(yíng)的商業(yè)面積為 280 萬(wàn)平方米，占總面積的 68.3％，北京也將因此轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)由百貨主

2、導(dǎo)的商業(yè)模式格局，快速進(jìn)入購(gòu)物中心時(shí)代。隨著大量工程開(kāi)業(yè)，將帶給消費(fèi)者更多購(gòu)物選擇時(shí)機(jī)，但同時(shí)亦將進(jìn)一步激化北京商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況，尤其使北京原有以購(gòu)物中心模式運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)面臨相當(dāng)程度的競(jìng)爭(zhēng)壓力。在此種情形之下，探討現(xiàn)有成熟購(gòu)物中心如何保持運(yùn)營(yíng)活力亦可能頗具現(xiàn)實(shí)意義。 1、保持市場(chǎng)敏感性 市場(chǎng)上原有的購(gòu)物中心都是已歷經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考驗(yàn)而生存下來(lái)，大局部已進(jìn)入了成熟期階段，擁有較高的出租率、相當(dāng)數(shù)量的忠誠(chéng)顧客、較大量的人流等都是這些購(gòu)物中心的現(xiàn)狀

3、特征。雖然成熟期的購(gòu)物已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)整體較優(yōu)的水準(zhǔn)，但由于購(gòu)物中心是最易于敏感感受市場(chǎng)變化的行業(yè)，因此其亦不行懈怠，需依據(jù)市場(chǎng)變化做出準(zhǔn)時(shí)調(diào)整，否則將可能使經(jīng)營(yíng)陷入被動(dòng)。 對(duì)于成熟期的購(gòu)物中心，敏感關(guān)注顧客需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及品牌資源賞。并且，由于購(gòu)物中心裝修所用的物料都存在著使用的折舊周期，人們的審美亦是處于動(dòng)態(tài)的變化過(guò)程，所以購(gòu)物中心使用肯定年限后需要進(jìn)展翻新，這一周期在中國(guó)一般為 7-10 年，否則以其固有的形象及功能會(huì)降低對(duì)顧客的吸

4、引力，導(dǎo)致生意下滑，因此，成熟的購(gòu)物中心應(yīng)考慮適時(shí)進(jìn)展翻新以保持并提升對(duì)顧客的吸引力。 3、適度保持業(yè)態(tài)的混合性 大局部的購(gòu)物中心在業(yè)態(tài)組合方面具有混合性的特征，以其多元功能的組合來(lái)滿意人們?nèi)找孢M(jìn)展的復(fù)合化需求，并因此而受到人們的歡送。同時(shí)，在混合功能購(gòu)物中心的背后，其業(yè)主在承受著不同業(yè)態(tài)的差異化租金水平的現(xiàn)實(shí)，這主要是由于不同的行業(yè)利潤(rùn)率打算了不同業(yè)態(tài)的租金支付力量，詳細(xì)如餐飲休閑類業(yè)態(tài)租金支付力量可能較低，而服裝服飾類則可能相對(duì)較高

5、，因此購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)比例變動(dòng)調(diào)整將會(huì)影響到業(yè)主的租金收益。 一般狀況下，購(gòu)物中心的業(yè)主從心理上都有追求高租金回報(bào)的期望，在工程招商初期，為了保障招商勝利及開(kāi)業(yè)后的聚客力，在規(guī)劃上都會(huì)傾向性地增加餐飲、休閑及效勞類業(yè)態(tài)的比重，但在購(gòu)物中心進(jìn)入穩(wěn)定期后，為了追求較高的租金回報(bào)，業(yè)主會(huì)通過(guò)逐步調(diào)整來(lái)削減低租金制造力量的業(yè)態(tài)面積，引入更多高租金的業(yè)態(tài)。無(wú)論在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，借助業(yè)態(tài)調(diào)整來(lái)提高租金收益都是常被用到的方法，假如在合理的程度內(nèi)進(jìn)展調(diào)整無(wú)