戴德梁行2014年旅游地產(chǎn)專項(xiàng)研究

1、,,,2014戴德梁行——旅游地產(chǎn)專項(xiàng)研究,編制部門：營銷管理部日 期：2014.10.10,二、 旅游地產(chǎn)解析,三、 農(nóng)業(yè)地產(chǎn)解析,目 錄,一、 泛地產(chǎn)綜述,>>泛地產(chǎn)綜述,縱觀中國房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭，可概括為三個(gè)階段性升級(jí)：,從炒家地產(chǎn)到用家地產(chǎn)階段的升級(jí)；從實(shí)物地產(chǎn)到概念地產(chǎn)階段的升級(jí)；從狹義地產(chǎn)到泛地產(chǎn)階段的升級(jí)。,,1、地產(chǎn)發(fā)展階段,,,概念,特點(diǎn)、優(yōu)勢,,,泛地產(chǎn)是在某一特定概念下營造一

2、種人性化的主題功能區(qū)域（社區(qū)），如城郊休閑型大型住宅社區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)、休閑養(yǎng)生園區(qū)、高爾夫生活村、觀賞型農(nóng)業(yè)旅游區(qū)等等。即將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”。,所謂泛地產(chǎn)，就是整合各種概念、理念而有機(jī)形成的復(fù)合體，它的直接意義在于，既能滿足住房的基本需求，也能滿足人們對(duì)體育、教育、休閑等多重生理與精神的需求。,,2、泛地產(chǎn)概念解析,,2、泛地產(chǎn)概念解析,區(qū)

3、別于狹義地產(chǎn)，泛地產(chǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施過程即是廣泛地整合利用教育、旅游、體育、養(yǎng)生、休閑與健康等等產(chǎn)業(yè)要素的過程。,,2、泛地產(chǎn)概念解析,,2,城鎮(zhèn)化：指農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，從而使城鎮(zhèn)數(shù)量增加，城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大的一種歷史過程，它主要表現(xiàn)為隨著一個(gè)國家或地區(qū)社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其農(nóng)村人口居住地點(diǎn)向城鎮(zhèn)的遷移和農(nóng)村勞動(dòng)力從事職業(yè)向城鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。城鎮(zhèn)化的過程也是各個(gè)國家在實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、

4、現(xiàn)代化過程中所經(jīng)歷社會(huì)變遷的一種反映。,中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)出席省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)研討班學(xué)員座談會(huì)上談及到：“改革是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，協(xié)調(diào)推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化必須依靠改革。推進(jìn)城鎮(zhèn)化，要努力在改革攻堅(jiān)中破解深層次矛盾。圍繞發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地節(jié)約集約、戶籍和社會(huì)管理、資源環(huán)保等問題，實(shí)現(xiàn)體制機(jī)制創(chuàng)新，正確處理好利益關(guān)系，為發(fā)揮城鎮(zhèn)化效應(yīng)提供制度保障”。,,隨著城鎮(zhèn)化改革步伐的加快，農(nóng)業(yè)

5、、旅游業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合度會(huì)越來越緊密，也是未來發(fā)展的必然趨勢。下面將著重對(duì)地產(chǎn)與旅游業(yè)及農(nóng)業(yè)的嫁接，即旅游地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行重點(diǎn)研究。,,,2、泛地產(chǎn)概念解析,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)：就是把休閑農(nóng)業(yè)作為一大產(chǎn)業(yè)來經(jīng)營，引入房地產(chǎn)的經(jīng)營思維，從產(chǎn)品規(guī)劃、景區(qū)服務(wù)、營銷推廣等方面進(jìn)行地產(chǎn)化運(yùn)作，將區(qū)域旅游資源、生態(tài)環(huán)境、土地資源、民俗文化、旅游人才、服務(wù)管理等優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，從而更好地發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，更加深入的挖掘產(chǎn)品的市場潛力和市場競爭力。,旅

6、游地產(chǎn)及農(nóng)業(yè)地產(chǎn)概念,,2,旅游地產(chǎn)：所有這些依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，可稱為旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。,,,3、研究模型,>旅游地產(chǎn)篇<,>>旅游地產(chǎn)政策解讀,國內(nèi)“調(diào)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)內(nèi)需”促進(jìn)旅游地產(chǎn)發(fā)展 進(jìn)入11

7、年下半年，國家出臺(tái)的一系列嚴(yán)厲打壓政策，限購令、信貸政策、行政手段的干預(yù)使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策趨嚴(yán)厲,住宅用地調(diào)控從緊的政策背景下,旅游地產(chǎn)逐步成為房地產(chǎn)市場的投資新寵兒。 《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》提出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。中國旅游業(yè)經(jīng)過30年的長足發(fā)展，眾多新啟項(xiàng)目詮釋著國家對(duì)旅游業(yè)的政策支持和旅游休閑時(shí)代的來臨,為旅游地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展平臺(tái)。,

8、,1、政策導(dǎo)向,在政策大力支持下，國家在購物、土地、財(cái)稅和投融資等方面都給予了政策支持。 7月10日，國家旅游局提出，國土資源部將加強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)用地政策研究，對(duì)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策的重大旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在土地利用規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和時(shí)序上給予支持。根據(jù)旅游業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，落實(shí)土地差別化政策，加大土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)傾斜力度，適當(dāng)增加年度新增建設(shè)用地總量和占用未利用地指標(biāo)。據(jù)了解，國土部的上述政策已在新疆維吾爾自治區(qū)、云南省、湖南省、四川省展開

9、試點(diǎn)。,,2、針對(duì)旅游地產(chǎn)優(yōu)惠政策,以海南建設(shè)”國際旅游島“為例，國務(wù)院批準(zhǔn)同意海南在不突破國家下達(dá)的耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，試行對(duì)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施定期評(píng)估和調(diào)整機(jī)制。,湖南省在差別化供地政策方面進(jìn)行了改革：對(duì)報(bào)國務(wù)院審批的重點(diǎn)項(xiàng)目用地，加快用地預(yù)審和土地征收與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批；對(duì)國家重點(diǎn)項(xiàng)目，除現(xiàn)行規(guī)定外，因季節(jié)原因有工期要求急需開工的工程，可申請(qǐng)先行用地；對(duì)突發(fā)重大災(zāi)害搶險(xiǎn)救災(zāi)先行使用的臨時(shí)用地，需要

10、轉(zhuǎn)為永久性建設(shè)用地的，可在使用結(jié)束后補(bǔ)辦用地手續(xù)；對(duì)于一些確實(shí)能使國家旅游城市綜合改革試驗(yàn)區(qū)旅游提質(zhì)升級(jí)而目前屬于限制或禁止的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，允許該類項(xiàng)目初次落地。,,>>旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢,旅游業(yè)作為“朝陽產(chǎn)業(yè)”一個(gè)最具發(fā)展活力和潛力的產(chǎn)業(yè)，將隨著中國旅游市場需求的持續(xù)增長和升級(jí)而日益旺盛。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：,,1、旅游地產(chǎn)整體發(fā)展現(xiàn)狀,在內(nèi)需啟動(dòng)、消費(fèi)升級(jí)、國民收入不斷提高、政策導(dǎo)向下，中國旅游度假產(chǎn)業(yè)正步入黃金發(fā)展期。在未來

11、很長一段時(shí)間內(nèi)，旅游地產(chǎn)將呈現(xiàn)旅游產(chǎn)品多元化、復(fù)雜化的嶄新發(fā)展方向,,1、旅游地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢,隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長以及居民人均可支配收入的不斷增長，以休閑和度假為代表的高端旅游支付能力就越強(qiáng)；其次，伴隨改革開放的深入，享受自然、享受人生的時(shí)尚消費(fèi)成為中高收入者的主流，單純的觀光旅游正向度假旅游過度。未來休閑度假類旅游需求強(qiáng)勁為我國旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。國家政策上，黨中央、國務(wù)院及各級(jí)政府，相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游

12、及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，“十二五”時(shí)期，中國政府將多策并舉，把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，無形中為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊發(fā)展的平臺(tái)。,,2、旅游行業(yè)發(fā)展對(duì)地產(chǎn)的需求,休閑度假對(duì)地產(chǎn)的需求：國際慣例表明，一國人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，就進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP在2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP在3000—5000美元

13、，旅游形態(tài)開始向度假地產(chǎn)升級(jí).如今國民水平不斷升高，對(duì)于旅游方式要求將像旅游地產(chǎn)進(jìn)軍投資客對(duì)旅游地產(chǎn)的需求：隨著國內(nèi)的房產(chǎn)政策打壓，投資客將目光轉(zhuǎn)向前景大好的旅游地產(chǎn)，2007、2008年是旅游地產(chǎn)在國內(nèi)市場影響力全面提升的一年，2010年以后以銷售+經(jīng)營的投資模式的旅游地產(chǎn)需求明顯提升。養(yǎng)生對(duì)旅游地產(chǎn)的需求：據(jù)世界衛(wèi)生組織統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，全世界亞健康人群高達(dá)75%。通過調(diào)查隨著經(jīng)濟(jì)、生活的提高人們?cè)絹碓疥P(guān)注養(yǎng)生，而旅游地產(chǎn)的發(fā)展

14、可充分滿足養(yǎng)生的需求，,>三大主流需求<,國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，中國已經(jīng)成為世界上規(guī)模最大的國內(nèi)旅游市場，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2010年全年國內(nèi)出游人數(shù)達(dá)21億人次，旅游收入12580億元。據(jù)預(yù)測，我國2015年國內(nèi)旅游將達(dá)33億人次占國民消費(fèi)10%。我國目前法定節(jié)假日加上帶薪年休假，年休假日總共可達(dá)到全年的 1/3，有力促進(jìn)了旅游度假產(chǎn)業(yè)。今年中秋、國慶節(jié)長假期間，全國納入監(jiān)測的119

15、個(gè)直報(bào)景區(qū)點(diǎn)共接待游客3424.56萬人次，旅游收入17.65億元。2001年到 2020年是我國人口快速老齡化階段。中國將平均每年增加 596 萬老年人口，年均增長速度達(dá)到 3.28%，到 2020 年老齡化水平將達(dá)到 17.17%。目前我國 60 歲以上的老人已超過總?cè)丝诘?10%，標(biāo)志著我國已經(jīng)步入老齡化國家。而老年人被視為需求最大且更具備旅游度假條件，是旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)主要促進(jìn)因素之一。,,,中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)良性發(fā)展奠定了旅

16、游度假地產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)，國內(nèi)節(jié)假日的增多及市場需求火爆，使我國正在全面進(jìn)入旅游度假時(shí)代，也為旅游度假地產(chǎn)帶了極大的發(fā)展前景和利潤空間。,,2、旅游行業(yè)發(fā)展對(duì)地產(chǎn)的需求,,3、旅游行業(yè)發(fā)展趨勢,背景資料：國際慣例表明，一國人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，就進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元，旅

17、游形態(tài)開始向度假旅游升級(jí)；達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。,國內(nèi)旅游市場業(yè)正在經(jīng)歷歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級(jí)。但現(xiàn)實(shí)情況表明，國內(nèi)旅游度假市場仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡單升級(jí)。,觀光旅游→休閑旅游→度假旅游,國內(nèi)趨勢,世界趨勢,>>旅游地產(chǎn)開發(fā)模式,旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn),,1、旅游地產(chǎn)經(jīng)營模式,旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)、

18、旅游度假地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn),,1、旅游地產(chǎn)經(jīng)營模式,旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場必然的選擇，也是相互促進(jìn)的良性結(jié)構(gòu)。一般旅游項(xiàng)目的投資收益期超過15年，但可持續(xù)回報(bào)時(shí)間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取100%到500%的盈利，旅游地產(chǎn)的盈利模式涉及以下3種：,,2、旅游地產(chǎn)盈利模式,>>旅游地產(chǎn)案例解析,,1、深圳華僑城,項(xiàng)目概況地理位置：深圳大梅沙，占地近9平方公里，規(guī)劃面積：占地面積450公頃，

19、其中旅游用地約130公頃，現(xiàn)狀人口35000人；開發(fā)理念：貫穿自然、生態(tài)、科普、體驗(yàn)等先進(jìn)開發(fā)理念；集生態(tài)旅游、戶外運(yùn)動(dòng)、酒店、溫泉、演藝、美食、購物等多功能于一體；“讓都市人回歸自然”,,1、深圳華僑城,功能構(gòu)成：以旅游加多元（高爾夫、溫泉等）度假功能開發(fā)為主，配以度假物業(yè)的開發(fā)建設(shè)；發(fā)展理念：貫穿自然、生態(tài)、科普、體驗(yàn)等先進(jìn)開發(fā)理念，實(shí)現(xiàn)全生態(tài)體驗(yàn)；集生態(tài)旅游、戶外運(yùn)動(dòng)、酒店、溫泉、演藝、美食、購物等多功能于一體；“讓都市人

20、回歸自然”?？蛻籼卣鳎?客戶來自全國各地，包括部分香港、澳門客戶，甚至還有少部分國外客戶。,,1、深圳華僑城,,功能規(guī)劃,主題區(qū)域,輔助區(qū)域,,配套設(shè)施,創(chuàng)新體驗(yàn),三谷,三鎮(zhèn),三街,三部落,云海快線,茵特拉根華僑城酒店,多功能生態(tài)劇場,自然與生態(tài),健康與活力,傳統(tǒng)文化與異國情調(diào),自然與人工景觀的完美結(jié)合,高爾夫運(yùn)動(dòng),時(shí)尚運(yùn)動(dòng),礦泉SPA,,《天禪》晚會(huì),國際山地歌會(huì),觀音座蓮,核心亮點(diǎn),韻味濃厚的主體規(guī)劃,風(fēng)格鮮明的特色項(xiàng)目,獨(dú)具

21、特色的亮點(diǎn)配套,零距離接觸自然,第一線享受健康,最前沿體驗(yàn)文化,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,巧妙制定整體規(guī)劃，提供特色化創(chuàng)新體驗(yàn)，打造獨(dú)有的核心競爭力體系,,1、深圳華僑城,項(xiàng)目啟示,,1、深圳華僑城,,2、彝人古鎮(zhèn),在房地產(chǎn)開發(fā)中，引入旅游產(chǎn)業(yè)，形成房地產(chǎn)與旅游業(yè)的互動(dòng),合作模式：彝人古鎮(zhèn)與云南最具實(shí)力的康輝旅游集團(tuán)聯(lián)手打造景區(qū)，景區(qū)建成后，他們將以轉(zhuǎn)讓部份股份的形式，與康輝強(qiáng)強(qiáng)合作，康輝保證每天１００輛旅游大巴進(jìn)入古鎮(zhèn)，

22、提升古鎮(zhèn)品牌知名度。,建筑是凝固的音樂，是磚石搭建的歷史，彝人古鎮(zhèn)，也將是一部承載、記錄現(xiàn)代彝族文化的建筑史詩。,,2、彝人古鎮(zhèn),楚雄位于昆明與大理之間，此前長期以來，由于該地缺乏特色旅游項(xiàng)目，不少游客只把楚雄作為從昆明去大理的途徑之地，一般只短暫停留甚至不停留。每年大量的游客在此途徑卻無法產(chǎn)生旅游消費(fèi)，是當(dāng)?shù)卣庇诮鉀Q的問題之一。在彝人古鎮(zhèn)建成后，通過利用原汁原味的彝族文化和現(xiàn)代商業(yè)的結(jié)合，讓文化對(duì)商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力，讓大

23、量的游客在楚雄停留、消費(fèi)，目前彝人古鎮(zhèn)已經(jīng)成為了楚雄最知名的旅游景點(diǎn)之一。彝人古鎮(zhèn)的以特色民俗古鎮(zhèn)引爆文化旅游，以商帶動(dòng)住宅銷售，以康輝旅行社合作提升強(qiáng)大消費(fèi)人流的模式成為了楚雄當(dāng)?shù)刈盍聋惖拿?。目前彝人古?zhèn)的投資商已經(jīng)受到多地政府的盛情邀請(qǐng)，以零地價(jià)為條件，在當(dāng)?shù)貜?fù)制開發(fā)同類型的民俗旅游商業(yè)項(xiàng)目。,,2、彝人古鎮(zhèn),項(xiàng)目啟示,,2、彝人古鎮(zhèn),開發(fā)理念——在日漸提高的都市人生活消費(fèi)水平和文化追求中，主要依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會(huì)發(fā)展而

24、日益增長的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會(huì)議功能和假日經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)狀，推出整合四大功能的第二居住體系：旅游觀光的功能：獨(dú)特的建筑和優(yōu)美的景觀設(shè)計(jì)成功吸引眾多游人前來參觀游覽、消費(fèi)，帶來商機(jī)；休閑度假的功能：提供安逸、清靜的環(huán)境，迎合都市人周末消費(fèi)，休閑廣場供人們品茶、聊天、對(duì)弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場所；商務(wù)活動(dòng)的功能：提供會(huì)議、談判活動(dòng)的場所；滿足現(xiàn)代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理，外觀古樸，住宅內(nèi)部強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，合乎現(xiàn)

25、代人生活習(xí)慣，價(jià)格合理，吸引了大量購房者通過對(duì)傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘，展現(xiàn)中華民族古老文明的精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史的、文化的深沉底蘊(yùn)。 例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風(fēng)民俗等等,營造社區(qū)氛圍，滿足現(xiàn)代人的居住心理,利用社區(qū)完善的配套功能，舉辦各種活動(dòng),深度挖掘傳統(tǒng)文化，滿足居住者的文化需求,,成功關(guān)鍵因素總結(jié),>>風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,,1、旅游地產(chǎn)如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn),首先，投資者在選擇

26、項(xiàng)目之初，要明晰項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃和定位，這是決定該旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是否有發(fā)展前景的決定性因素；第二，要考慮項(xiàng)目所在區(qū)是否有相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐，這是判斷該區(qū)域有沒有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力所在；第三，要明確目標(biāo)客戶群和有無客戶群的支撐要明確目標(biāo)客戶群和有無客戶群的支撐，這是保障項(xiàng)目投資收益的最直接因素；第四，要看交通、休閑等配套設(shè)施是否完善和便利，這是該項(xiàng)目運(yùn)營不可缺少的必備條件。,>農(nóng)業(yè)地產(chǎn)篇<,>>農(nóng)業(yè)地產(chǎn)政策解讀,中央一

27、號(hào)文件 “三農(nóng)問題”全黨工作重中之重 2004年2月8日《中共中央國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見》全文公布。這是時(shí)隔18年后中央再次把農(nóng)業(yè)和農(nóng)村問題作為中央一號(hào)文件下發(fā)。此后，中央每年的一號(hào)文件都是緊緊圍繞農(nóng)業(yè)和農(nóng)村問題，充分體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院在新形勢下把解決“三農(nóng)”問題作為全黨工作重中之重的戰(zhàn)略意圖。 農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的總體要求是：把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展作為全面建設(shè)小康社會(huì)的根本要求，把改善農(nóng)村民生作為調(diào)整國民收入

28、分配格局的重要內(nèi)容，把擴(kuò)大農(nóng)村需求作為拉動(dòng)內(nèi)需的關(guān)鍵舉措，把發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重大任務(wù)，把建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和推進(jìn)城鎮(zhèn)化作為保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的持久動(dòng)力，按照穩(wěn)糧保供給、增收惠民生、改革促統(tǒng)籌、強(qiáng)基增后勁的基本思路，毫不松懈地抓好農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作，繼續(xù)為改革發(fā)展穩(wěn)定大局作出新的貢獻(xiàn)。,,1、政策導(dǎo)向,黨的十七屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，要求穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，“賦予農(nóng)民更加充

29、分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變”，政策指向十分明確，目的就是要更好地穩(wěn)定農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營的預(yù)期，給農(nóng)民吃長效“定心丸”。 　　我國農(nóng)村土地依法屬于農(nóng)民集體所有，實(shí)行土地家庭承包經(jīng)營制度。以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制、符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)的農(nóng)村基本經(jīng)營制度，是黨的農(nóng)村政策的基石，必須毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持。堅(jiān)持農(nóng)村基本經(jīng)營制度，核心是穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系，關(guān)鍵是賦予農(nóng)

30、民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，保持現(xiàn)有土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變。 　　國家依法保護(hù)農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，保護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。承包期內(nèi)，除法定事由外，發(fā)包方不得收回承包地，不得調(diào)整承包地。土地承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。,,1、政策導(dǎo)向,保持現(xiàn)有土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變政策 為農(nóng)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)有力支持,國家相關(guān)政策 2011年8月23日，農(nóng)業(yè)部頒布

31、《全國休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》(以下得稱《規(guī)劃》)，《規(guī)劃》稱，到2015年，休閑農(nóng)業(yè)將成為橫跨家村一二三產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，成為促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)增收和滿足居民休閑需求的民生產(chǎn)業(yè)，成為緩解資源約束和保護(hù)生態(tài)環(huán)境的綠色產(chǎn)業(yè)，成為發(fā)展新型消費(fèi)業(yè)態(tài)和擴(kuò)大內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)。《規(guī)劃》稱，休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。大力發(fā)展集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光、休閑度假、參與體驗(yàn)于一體的休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)于適應(yīng)我國旅游消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)，培育新型消費(fèi)業(yè)態(tài)，提高居民幸福指數(shù)具有重要意義。,

32、,2、針對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策,浙江省在《關(guān)于加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的若干意見》中就“休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游用地扶持措施”指出：鼓勵(lì)租賃集體或國有閑置房屋發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游。國務(wù)院《關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見》，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，緊緊圍繞富民強(qiáng)省目標(biāo)，充分發(fā)揮新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)作用。,,《中共中央國務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》中明確提出要提高現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝

33、備水平，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)，創(chuàng)建國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。,省內(nèi)相關(guān)政策（河南加大休閑農(nóng)業(yè)扶持力度） 2011年5月，河南省農(nóng)業(yè)廳與河南省旅游局舉辦了全省休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)。會(huì)上農(nóng)業(yè)廳與省旅游局就下一步推動(dòng)全省休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。同時(shí)，設(shè)立農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化專項(xiàng)資金中用于扶持大型休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)，把觀光休閑農(nóng)業(yè)作為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)產(chǎn)業(yè)支撐的一個(gè)重要組成部分。 《中共鄭州市委

34、、鄭州市人民政府關(guān)于積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施意見》把旅游觀光農(nóng)業(yè)作為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，指出要大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向多附加值的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變、加快鄭州市城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境、提高城市居民生活水平、推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、拓展旅游空間、增加就業(yè)機(jī)會(huì)。,,2、針對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策,當(dāng)前，隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、鄭州都市區(qū)、鄭州新區(qū)“三區(qū)”建設(shè)的疊加推進(jìn)，中牟進(jìn)入新型工業(yè)化、新

35、型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的黃金期。省委常委、鄭州市委書記連維良要求中牟在鄭州都市區(qū)建設(shè)過程中，要切實(shí)發(fā)揮好率先、示范和帶動(dòng)作用，在鄭州市第十次黨代會(huì)報(bào)告中明確提出“要用工業(yè)的、景觀的、生態(tài)的理念打造鄭州新區(qū)（中牟）都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)”。在招商、用地、稅收、基礎(chǔ)設(shè)施配套、資金、服務(wù)與管理等方面上給予大力扶持。,,,,2、針對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策,為推動(dòng)鄭州新區(qū)（中牟）都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)快速健康發(fā)展，在高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，在國家

36、法律法規(guī)和政策允許的框架內(nèi)，從政策層面上予以傾力支持?！　∮玫卣叻矫妫骸　。ㄒ唬┒际行同F(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)內(nèi)的土地用于發(fā)展生態(tài)綠色農(nóng)業(yè)、觀光休閑農(nóng)業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)等相關(guān)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。　?。ǘ┩顿Y者用于發(fā)展生態(tài)綠色農(nóng)業(yè)、觀光休閑農(nóng)業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)等項(xiàng)目用地，按農(nóng)業(yè)用地管理，通過土地流轉(zhuǎn)，整合土地資源，使投資者依法使用土地。流轉(zhuǎn)出的土地，采取租賃制?！　。ㄈ┩顿Y者獲得土地經(jīng)營權(quán)后，在租用地上修建道路、曬場、管理用房、倉庫等附屬

37、設(shè)施用地按國家有關(guān)政策執(zhí)行。　?。ㄋ模┮赞r(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項(xiàng)目及農(nóng)產(chǎn)品深加工項(xiàng)目需改變土地性質(zhì)的，符合土地利用規(guī)劃，將優(yōu)先安排建設(shè)用地指標(biāo)，實(shí)行“一企一議”，按有關(guān)政策依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)?！　。ㄎ澹┍辈柯糜斡^光農(nóng)業(yè)示范區(qū)先導(dǎo)區(qū)土地租期面議，租金800-1500元/畝/年，每五年增加200元/畝?！　。┑貕K選擇采取先交保證金優(yōu)先選擇，兼顧先入先選原則?！　。ㄆ撸┍辈肯葘?dǎo)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的地表附屬物補(bǔ)償款，從專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中

38、列支，企業(yè)不承擔(dān)附屬物補(bǔ)償款，凈地進(jìn)入。,>>農(nóng)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢,嚴(yán)格地講“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”是中國社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)的一種違規(guī)現(xiàn)象，開發(fā)商在農(nóng)村違規(guī)租地，建房售樓，卻以農(nóng)業(yè)項(xiàng)目向政府申報(bào)，以掩飾自己的違規(guī)行為。但是，將農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，組成合法意義的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，則是未來的一個(gè)投資重點(diǎn)。目前農(nóng)業(yè)地產(chǎn)主要側(cè)重于休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)休閑農(nóng)業(yè)目前的發(fā)展還處在初級(jí)階段，表現(xiàn)為規(guī)模小、檔次低、管理弱、服務(wù)內(nèi)容單調(diào)、經(jīng)營管理權(quán)分散、盈利模式單一

39、等，因此需要在這些方面進(jìn)行完善。一些休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)或是農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，最大的發(fā)展瓶頸在于農(nóng)業(yè)用地沒有產(chǎn)權(quán)，因此也就無法進(jìn)行開發(fā)貸款。這就需要企業(yè)具備足夠的自有資金或獲得充盈的資金支持。另外獲得各級(jí)政府的支持也是農(nóng)業(yè)地產(chǎn)成功的最關(guān)鍵一環(huán)。目前，我國休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展已經(jīng)形成了農(nóng)家樂、休閑農(nóng)莊、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園等各種業(yè)態(tài)。很多企業(yè)已重點(diǎn)關(guān)注這一領(lǐng)域。一些涉農(nóng)企業(yè)更是有所行動(dòng)，包括匯源、中糧，而更多的知名公司和企業(yè)已悄悄地把資金向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，投向了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，比

40、如聯(lián)想、萬科、京東商城、正大集團(tuán)、卓達(dá)集團(tuán)等等。,,1、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展現(xiàn)狀,處于初級(jí)階段，存在發(fā)展瓶頸，各大資本以及地產(chǎn)企業(yè)已開始紛紛介入,各界對(duì)休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游的關(guān)注度不斷提高，中國新農(nóng)村建設(shè)及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌成為時(shí)下國家發(fā)展的重要議程，國家出臺(tái)土地扭轉(zhuǎn)等相關(guān)政策，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民將獲得新的發(fā)展空間。同時(shí)，伴隨著旅游和地產(chǎn)這兩大行業(yè)的不斷發(fā)展，在旅游市場需求和房地產(chǎn)企業(yè)逐利行為的共同驅(qū)動(dòng)下，以旅游吸引物及其配套服務(wù)設(shè)施為導(dǎo)向的，結(jié)合戶外

41、運(yùn)動(dòng)、會(huì)展購物中心、休閑度假地產(chǎn)等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發(fā)模式形成，休閑農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的趨勢愈加明顯。如何使旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相融合，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產(chǎn)提升內(nèi)涵，旅游地產(chǎn)依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價(jià)值成為一個(gè)新的亮點(diǎn)。,,2、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)成為未來建設(shè)、投資的一個(gè)熱點(diǎn),中國很有可能會(huì)在未來的5～10年內(nèi)，出現(xiàn)以租賃農(nóng)村土地，或建立有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地為主要業(yè)務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)。這個(gè)產(chǎn)業(yè)將在“土地

42、流轉(zhuǎn)”、“城鎮(zhèn)化建設(shè)”和“農(nóng)民進(jìn)城”等一系列的宏觀政策和鼓勵(lì)措施下快速形成。首先，大量流轉(zhuǎn)出來的農(nóng)村土地，將在地方政府的干預(yù)和規(guī)劃下，有償租賃給相關(guān)財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)，并通過收取大規(guī)模流轉(zhuǎn)出來的土地租金獲得長期、穩(wěn)定的地方財(cái)政收入。其次，租賃土地的財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)，在租賃的土地上經(jīng)營高附加值的經(jīng)濟(jì)作物、從事農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈控制或現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)，從而獲取利潤。再次，從事土地租賃中介業(yè)務(wù)的“土地買辦”獲得相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用。第四，廣大農(nóng)民通過出賣剩余

43、勞動(dòng)力成為“職業(yè)農(nóng)民”。,,2、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢,,,>>農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,,1、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段,人均產(chǎn)值達(dá)到3000美元時(shí)：以到農(nóng)村觀光旅游為特點(diǎn)的農(nóng)業(yè)會(huì)迅速發(fā)展起來。此時(shí)不宜進(jìn)行農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。人均產(chǎn)值達(dá)到7000美元時(shí)：真正的休閑階段，市民主要在農(nóng)場食宿。此時(shí)可適度參與農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。人均產(chǎn)值達(dá)到13000美元時(shí)：開始進(jìn)入度假農(nóng)業(yè)階段。此時(shí)適合大規(guī)模開發(fā)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)。,不同的人均產(chǎn)值對(duì)應(yīng)著不同的發(fā)展階段，只有按照發(fā)展

44、階段進(jìn)行開發(fā)才能取得成功。,,,,3000美元不適合開發(fā),7000美元適度開發(fā),13000美元規(guī)模開發(fā),農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式多樣，以產(chǎn)品類型為劃分依據(jù)可以將其分為5大類型。,,2、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,,2、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式多樣，以產(chǎn)品類型為劃分依據(jù)可以將其分為5大類型。,,2、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式多樣，以產(chǎn)品類型為劃分依據(jù)可以將其分為5大類型。,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式涉及以下6種：,,3、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)盈利模式,第

45、一類：餐飲為主、娛樂為輔。單一的餐飲服務(wù)，帶來的更多是“午餐經(jīng)濟(jì)”；娛樂項(xiàng)目的輔導(dǎo)，增加消費(fèi)者的停留時(shí)間，加大二次或多次消費(fèi)機(jī)會(huì)，將“午餐經(jīng)濟(jì)”提升至“一日經(jīng)濟(jì)”、“兩日經(jīng)濟(jì)”。案例：和道源，2010年?duì)I業(yè)額1100萬，餐飲占據(jù)70%，今年提質(zhì)增加娛樂項(xiàng)目，收益增加且均勻。,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式涉及以下6種：,,3、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)盈利模式,第二類：會(huì)議為主，環(huán)境為輔。目前商務(wù)會(huì)議在休閑農(nóng)業(yè)中的發(fā)展突飛猛進(jìn)，各大機(jī)關(guān)單位、企業(yè)機(jī)構(gòu)更多流行

46、了“半日會(huì)議、半日休閑”的一種新型模式，工作休閑兩不誤。那么休閑山莊的競爭對(duì)手就是市區(qū)中的星級(jí)酒店，從硬件而言很難與高檔酒店媲美，那么休閑山莊商務(wù)會(huì)議的核心競爭力就是“生態(tài)環(huán)境”。案例：錦繡生態(tài)農(nóng)莊，2010年?duì)I業(yè)額超過1200萬，75%收益來自于單位企業(yè)的會(huì)議。,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式涉及以下6種：,,3、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)盈利模式,第三類：項(xiàng)目為主，創(chuàng)意為輔。讓客戶“娛樂”變得更加豐富，區(qū)別與城市公園或游樂場所，讓普通的項(xiàng)目體驗(yàn)通過創(chuàng)意的思

47、維和手法變得更具有參與性和趣味性。案例：長鹿農(nóng)莊，幾百萬發(fā)家的農(nóng)莊，經(jīng)過十余年發(fā)展，五大主題公園2010年光門票收益一個(gè)多億。,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式涉及以下6種：,,3、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)盈利模式,第四類：產(chǎn)業(yè)為主，體驗(yàn)為輔。傳統(tǒng)的種養(yǎng)殖的產(chǎn)業(yè)是不具備高附加值的產(chǎn)品，只有通過體驗(yàn)才能增加產(chǎn)品的附加值和擴(kuò)寬產(chǎn)業(yè)鏈。水果自采不光有門票收益，而且水果的售價(jià)一般是市場的一倍甚至兩倍，大大提升了產(chǎn)品的附加值。案例：百果園，20多種水果200種系列，

48、一年四季瓜果飄香。2010年?duì)I業(yè)額1300萬元。,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式涉及以下6種：,,3、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)盈利模式,第五類：精致為主、文化為輔。精致需要耐心和底蘊(yùn)。并不是買一些名貴的裝飾就代表精致，精致一定是具有內(nèi)涵，文化就是內(nèi)涵最有效的表現(xiàn)手法，也是讓精致山莊良性持續(xù)發(fā)展的必備手段。案例：龍聚福，十余畝地段，共8個(gè)包廂，以佛文化最為底蘊(yùn)，配以民間文化遺產(chǎn)，成為長沙最具品位的莊園之一。最便宜一個(gè)包廂最低消費(fèi)4500元起，最貴15000元起

49、，年?duì)I業(yè)額超過1300萬。,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式涉及以下6種：,,3、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)盈利模式,第六類：品牌為主，管理為輔。每個(gè)企業(yè)家都想把自己的企業(yè)或產(chǎn)品做成品牌。品牌最值錢的地方在于可以進(jìn)行連鎖，連鎖是企業(yè)盈利最快最有效的手段之一。那么要實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌連鎖經(jīng)營，除了核心產(chǎn)品或技術(shù)外，最重要的就是要有標(biāo)準(zhǔn)的管理模式。這也是諸多連鎖機(jī)構(gòu)難以做大的核心問題。案例：薰衣草森林，2個(gè)外行美女，2001年創(chuàng)業(yè)，十余畝的薰衣草莊園，十年時(shí)間，打造了五個(gè)

50、休閑農(nóng)業(yè)品牌，年?duì)I業(yè)額達(dá)到五個(gè)億臺(tái)幣。,>>農(nóng)業(yè)地產(chǎn)案例解析,,1、黃河灣國際莊園度假區(qū),一、項(xiàng)目概況地理位置：項(xiàng)目毗鄰京港澳高速及連霍高速，鄭汴高速公路貫穿全境，距鄭州中心城區(qū)30公里，距離開封中心城區(qū)50公里。規(guī)劃面積：總占地11000畝開發(fā)理念：借勢黃河文化，將生態(tài)旅游、康體度假、郊野休閑、商務(wù)會(huì)議、農(nóng)業(yè)示范等功能結(jié)合在一起，通過新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，黃河生態(tài)提升，休閑度假升級(jí)，近郊旅游開發(fā)，打造一個(gè)面向國際、創(chuàng)新先行

51、、原鄉(xiāng)生態(tài)的國際莊園度假區(qū)。,,1、黃河灣國際莊園度假區(qū),,1、黃河灣國際莊園度假區(qū),項(xiàng)目規(guī)劃三大體系,三大體系之一 ：沙灘休閑體系,黃河灣國際莊園度假區(qū)是鄭州唯一黃河灘地，有著不可比擬的天然灘地資源優(yōu)勢。未來將集合沙浴、沙療、沙灘瑜伽、沙灘運(yùn)動(dòng)、沙灘餐飲、沙灘演藝、五星級(jí)度假酒店、高端會(huì)所、高端會(huì)議會(huì)晤中心于一體，構(gòu)建動(dòng)感沙灘產(chǎn)品體系，使之成為黃河灘休閑最重要的區(qū)域，也是沙灘浴場最有價(jià)值的區(qū)域之一，為中原人們提供一種集閑適和格調(diào)于一體

52、的灘地休閑生活。,,1、黃河灣國際莊園度假區(qū),項(xiàng)目規(guī)劃三大體系,三大體系之二 ：有機(jī)農(nóng)業(yè)體系,項(xiàng)目經(jīng)科學(xué)合理規(guī)劃后，主要以有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)為發(fā)展方向，在不同區(qū)域根據(jù)實(shí)際情況發(fā)展生態(tài)果林、生態(tài)糧食種植、生態(tài)養(yǎng)殖、四季花海和生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)等，打造主題農(nóng)業(yè)莊園、觀光體驗(yàn)農(nóng)業(yè)、綠色有機(jī)農(nóng)業(yè)等，鑄就一個(gè)集觀光、采摘、體驗(yàn)于一體的綠色生態(tài)度假勝地。,,1、黃河灣國際莊園度假區(qū),項(xiàng)目規(guī)劃三大體系,三大體系之三 ： 莊園居住體系,前瞻國際視野，打造北美風(fēng)格的

53、田園生活居住社區(qū)，用濃郁的異域風(fēng)情和閑適的休閑度假生活，為中原人民創(chuàng)造一種最適宜人居的莊園生活方式，實(shí)現(xiàn)回歸自然的綠色理想。,,項(xiàng)目模式一,,1、黃河灣國際莊園度假區(qū),,,大河小城,大區(qū)小鎮(zhèn),,,項(xiàng)目地位于黃河流域，面朝黃河，周邊有水塘包圍；在項(xiàng)目地內(nèi)部有水系串聯(lián)各個(gè)功能區(qū)域。而我們所要打造的莊園，作為城市功能的配套和延展，作為未來鄭東新區(qū)的一部分，是一個(gè)小城的概念，最終形成一個(gè)“水中有城，城中有水”的布局形態(tài)。所謂“大河小城”由

54、此而生。,作為一個(gè)以農(nóng)業(yè)為主題的大園區(qū)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代漁業(yè)的創(chuàng)新和創(chuàng)意是亮點(diǎn)，在整個(gè)園區(qū)中有若干個(gè)小鎮(zhèn)，它們之間相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)，最終推動(dòng)整個(gè)園區(qū)的發(fā)展，而大園區(qū)的發(fā)展同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)每個(gè)小鎮(zhèn)的發(fā)展。,項(xiàng)目模式二,,1、黃河灣國際莊園度假區(qū),黃河灣國際莊園項(xiàng)目未來將成為國家級(jí)的休閑旅游度假景區(qū)，與黃河景觀帶相結(jié)合，形成一個(gè)輻射中原地區(qū)的大景區(qū)。未來景區(qū)內(nèi)的新農(nóng)村街區(qū)、度假莊園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)等都將成為景區(qū)中的景點(diǎn)。,作為一個(gè)以農(nóng)業(yè)為

55、特色的園區(qū)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)必然成為該區(qū)域的一大產(chǎn)業(yè)支撐，或通過農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或通過農(nóng)業(yè)觀光，以園區(qū)來支撐景區(qū)和社區(qū)。,我們打造的社區(qū)是集居住和度假為一體的新型社區(qū)。整個(gè)社區(qū)劃分為若干街區(qū)，每個(gè)街區(qū)作為一個(gè)組團(tuán)，外圍做商埠，面向游客，內(nèi)部作為街區(qū)休閑的公共場所。這種模式，既給未來社區(qū)居民提供了生活保障，又實(shí)現(xiàn)了新舊村民的和諧共榮。,,,園區(qū),二、項(xiàng)目啟示,,1、黃河灣國際莊園度假區(qū),一、項(xiàng)目概況地理位置：沈陽市光輝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)規(guī)劃面積：規(guī)劃用

56、地8400畝（其中住宅1400畝，農(nóng)業(yè)7000畝）開發(fā)定位：項(xiàng)目以有機(jī)生態(tài)與無限溫泉結(jié)合為核心開發(fā)理念，以農(nóng)業(yè)會(huì)展中心為突破口，以田園生態(tài)旅游為載體，打造一個(gè)以自然生態(tài)為基礎(chǔ)，以休閑度假為亮點(diǎn)，集會(huì)展、農(nóng)業(yè)、溫泉、旅游及度假于一體的歐洲田園風(fēng)光生活小鎮(zhèn)。,區(qū)域24平方公里規(guī)劃為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展用地，除發(fā)展高效農(nóng)業(yè)外，在片區(qū)只規(guī)劃兩塊生活區(qū)及服務(wù)區(qū)作為配套，突出項(xiàng)目住宅的價(jià)值。,,2、沈陽大德光輝城,項(xiàng)目以周邊農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)，以農(nóng)業(yè)展館為

57、市場引爆點(diǎn)，在確保土地獲取的前提下，與政府約定益價(jià)分成（或低價(jià)獲取土地）,2011年投資企業(yè)與沈陽市光輝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)管理委員會(huì)簽訂光輝示范區(qū)道路代建項(xiàng)目協(xié)議、光輝示范園區(qū)自建項(xiàng)目協(xié)議書。由投資企業(yè)以BT模式代建農(nóng)業(yè)會(huì)展館，完工后由政府返還工程款，并保證供地計(jì)劃與第一期供地較低價(jià)格，以約定由益價(jià)分成及供地的時(shí)間。,合同約定：第三期土地供應(yīng)說明：摘牌價(jià)格低于100萬元/畝的差額部分，由乙方直接交給甲方（止損1.3億元）；摘牌價(jià)格高于100

58、萬元/畝的差額部分，由甲方承擔(dān)，交給乙方，由乙方摘牌；若乙方主動(dòng)放棄摘牌，被第三方低于100萬元/畝摘牌，差額部分由乙方直接交給甲方，如高于100萬元/畝摘牌，差額部分由甲乙雙方按7:3分成。,二、項(xiàng)目特點(diǎn),,2、沈陽大德光輝城,三、項(xiàng)目啟示,,2、沈陽大德光輝城,,3、上海多利農(nóng)莊,一、項(xiàng)目概況多利農(nóng)莊在上海擁有兩個(gè)基地：浦東基地位于上海市浦東新區(qū)大團(tuán)鎮(zhèn)，2005年始建，總占地面積1750畝，總投資超過2.5億元，是市、區(qū)兩級(jí)政府的

59、重點(diǎn)支持項(xiàng)目，歷經(jīng)5年的土壤無害化有機(jī)轉(zhuǎn)換以及6600萬元的河道及灌溉用水改良投入，從源頭上保證了有機(jī)蔬菜的卓越品質(zhì)；崇明基地位于上海市崇明縣，2011年始建，總占地面積1620畝，計(jì)劃投資也將超過2億元，目前由三家世界一流的德國公司分別承擔(dān)基地生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)、水系統(tǒng)及能源循環(huán)再利用系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將建成國際一流的低碳有機(jī)農(nóng)業(yè)示范區(qū)。,,3、上海多利農(nóng)莊,二、項(xiàng)目啟示,,3、上海多利農(nóng)莊,,4、四川綿陽?國際香草莊園,一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)

60、目地位于綿陽市南部所屬的楊家鎮(zhèn)團(tuán)陽寺村，占地2376畝，距綿陽市區(qū)12km。交通狀況良好，可進(jìn)入性強(qiáng)。香草莊園種植的鮮花種類眾多，有西洋菊、向日葵、薰衣草、百里香、鼠尾草、花薄荷、迷失香等等；該項(xiàng)目計(jì)劃投資10億元，在楊家鎮(zhèn)打造休閑養(yǎng)生度假區(qū)、風(fēng)情小鎮(zhèn)和田園風(fēng)光新農(nóng)村。,,4、四川綿陽?國際香草莊園,二、項(xiàng)目啟示,,4、四川綿陽?國際香草莊園,>>風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn),首先，休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的成功不僅需要有足夠的

61、資本，也需要了解產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，有明晰的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式。其次，休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā)應(yīng)堅(jiān)持科學(xué)的發(fā)展觀，按照“因地制宜、統(tǒng)一布局、生態(tài)循環(huán)”的原則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，考慮到市場需求狀況，充分體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐臍v史人文景觀和自然農(nóng)業(yè)資源，切忌“求大、求洋”，貴在因地制宜，形成特色優(yōu)勢。最后，在休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)過程中，需要政府平衡好農(nóng)民與市場效益的關(guān)系。休閑農(nóng)業(yè)要想發(fā)展更要解決好土地問題和了解政策信息?，F(xiàn)在進(jìn)行現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)的土地多是企業(yè)租用，甚至是向