旅游地產(chǎn)策劃體系

1、旅游地產(chǎn)策劃體系,總 論,度假區(qū)市場(chǎng)分析,可行性分析和投資,土地使用規(guī)劃,項(xiàng)目設(shè)計(jì),經(jīng)營(yíng)與管理,實(shí)例分析,旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力： 從市場(chǎng)需求來(lái)說，旅游地產(chǎn)實(shí)際上巧妙的實(shí)現(xiàn)了人們旅行生活中行與居的結(jié)合，也在某種程度上滿足了消費(fèi)者對(duì)休閑和投資的雙重追求，所以具有充分的市場(chǎng)潛力。,開發(fā)理念：充分挖掘項(xiàng)目自身資源（山、水……）差異化的產(chǎn)品旅游帶動(dòng)地產(chǎn),首先我們要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)有清晰的描述：給你驚奇的空間讓你松一口氣的舒適地方

2、寧?kù)o的心靈之旅……休閑、輕松健康、運(yùn)動(dòng)自然、生態(tài)體驗(yàn)、刺激幽雅、寧?kù)o先驅(qū)性、夢(mèng)想、驚奇多元化、多功能復(fù)合……,開發(fā)者對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)清晰的描述將通過細(xì)致的市場(chǎng)分析和可行性研究論證和調(diào)整，通過全面的土地規(guī)劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì)體現(xiàn)和深化，最后借由高效的經(jīng)營(yíng)和管理保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,總 論,市場(chǎng)來(lái)源 旅游度假區(qū)市場(chǎng)的需求由人的三個(gè)基本愿望決定：擺脫原來(lái)熟悉的環(huán)境、改變生活節(jié)奏的愿望滿足個(gè)人興趣的愿望

3、去風(fēng)景名勝和不尋常地區(qū)旅游的愿望 成功的度假區(qū)開發(fā)要求開發(fā)商一定要非常清楚消費(fèi)者所需要的各種娛樂方式和可供選擇的度假場(chǎng)所。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,總 論,度假區(qū)分類1、按消費(fèi)市場(chǎng)的遠(yuǎn)近分名勝度假區(qū)區(qū)域性度假區(qū),兩者的旅館需求類型、休閑項(xiàng)目類型、服務(wù)模式都有很大區(qū)別。 名勝度假區(qū)的旅館和第二寓所有較高的入住率。兩者界限并不是絕對(duì)的，可以互相轉(zhuǎn)化。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,總 論,度假區(qū)分類2、根據(jù)環(huán)境和娛樂活動(dòng)內(nèi)容

4、來(lái)分海灣度假區(qū)湖（河）濱度假區(qū)山地（滑雪）度假區(qū)高爾夫度假區(qū)網(wǎng)球俱樂部馬術(shù)度假社區(qū)健身和溫泉度假區(qū)自然風(fēng)景度假區(qū)——國(guó)家公園、瀑布、奇石運(yùn)動(dòng)探險(xiǎn)度假區(qū)——釣魚、攀巖、打獵、潛水、拓展主題公園度假區(qū)——?dú)v史和傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)、音樂文化、異域文化 尋找針對(duì)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，有特色的旅游項(xiàng)目。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,總 論,度假區(qū)分類3、根據(jù)住宅和旅館類型來(lái)分度假旅館分時(shí)制旅館度假別墅（第二寓所）多功能度假

5、社區(qū),※ 度假旅館 度假旅館與商業(yè)旅館區(qū)別主要在于客人住旅館的目的不一樣。 住度假旅館主要是為了放松、娛樂，而住商業(yè)旅館是為了方便；度假旅館常設(shè)計(jì)成多層、有陽(yáng)臺(tái)、房間也較大、擁有較多的娛樂用房。 因?yàn)樽∵@些旅館的多數(shù)是夫婦或者家庭，與住商業(yè)旅館的客人相比，他們通常會(huì)花更多的時(shí)間待在房間里。這種旅館應(yīng)能提供不同套型的房間，以吸引不同層次的旅客。※ 分時(shí)制和假日產(chǎn)權(quán)度假村

6、 買主購(gòu)買了一年中某個(gè)時(shí)段使用某個(gè)單元的權(quán)力。 分時(shí)制旅館通常比度假旅館包括更多的房間——臥室、起居室、廚房，可以被設(shè)計(jì)成各種建筑形式，有獨(dú)立的高層，也有多個(gè)低層建筑的組合，與第二寓所相比，最大的市場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)是它的可支付能力，還有交換能力?！?第二寓所項(xiàng)目開發(fā) 更強(qiáng)調(diào)戶外活動(dòng)面積的增加、建筑密度要低，建筑設(shè)計(jì)不傾向采用很正規(guī)的建筑外形，住宅的形式變化多樣。 于開發(fā)商而言，第二寓

7、所項(xiàng)目的開發(fā)，不必要后續(xù)過多的管理工作。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,總 論,※ 多功能度假區(qū) 多功能度假區(qū)的優(yōu)點(diǎn)： 它結(jié)合了前文已討論的幾種度假區(qū)形式。除了有大量的娛樂設(shè)施外，多功能度假區(qū)主要特點(diǎn)是能提供各種類型的房屋所有權(quán)和房屋設(shè)施的使用權(quán)。 一般來(lái)講，多功能度假區(qū)比普通度假區(qū)規(guī)模大，娛樂設(shè)施也多得多。 一個(gè)住旅館或作短暫停留的客人是分時(shí)制單元、公寓住宅單元或獨(dú)立式住宅的潛在購(gòu)買者。

8、 一個(gè)分時(shí)制單元的擁有者是潛在的公寓住宅單元和獨(dú)立式住宅、公寓住宅單元和聯(lián)排式獨(dú)戶住宅的擁有者。 ……,“多功能度假區(qū)的根本優(yōu)點(diǎn)在于它最終作為一個(gè)整體要比它各部分的簡(jiǎn)單相加更有優(yōu)勢(shì)?！?度假旅館,分時(shí)制單元,公寓住宅,聯(lián)排式獨(dú)戶住宅,獨(dú)立住宅,上一級(jí)的住戶都是下級(jí)的潛在購(gòu)買者。同樣，一個(gè)滑雪愛好者或是一個(gè)風(fēng)帆沖浪愛好者可以將興趣轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目如高爾夫上。因此具有為用戶提供多種度假活動(dòng)的能力是度假區(qū)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占

9、據(jù)優(yōu)勢(shì)前提條件。,,旅游地產(chǎn)策劃體系,,總 論,項(xiàng)目啟動(dòng)初期的關(guān)鍵：交通吸引人的入口指引標(biāo)志景觀、綠化、環(huán)境整治（蚊子、蟲、水草）公共開敞空間、聚會(huì)場(chǎng)所周到的物業(yè)、服務(wù)、管理,多功能開發(fā)帶來(lái)的挑戰(zhàn)在于：這類開發(fā)區(qū)規(guī)模很大，因此，也就要求有更多的前期資本用在規(guī)劃、土地購(gòu)置、基礎(chǔ)設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)的花費(fèi)中。 一個(gè)解決的辦法就是從一個(gè)小型的多用途度假區(qū)或單用途度假區(qū)開發(fā)著手，然后根據(jù)需求再進(jìn)行擴(kuò)大。（項(xiàng)目

10、分期的概念） 在項(xiàng)目的初期，怎樣吸引客戶，聚集人氣成為整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,總 論,“不管建設(shè)用地面積的大小，一個(gè)度假區(qū)開發(fā)的第一步應(yīng)該是建立一個(gè)吸引人的入口，在主干道上有引人注目的指引標(biāo)志，完美的景觀，有一個(gè)或更多的聚會(huì)地點(diǎn)，能為新居民和作短暫停留的有客提供一個(gè)相互熟悉的環(huán)境，生活在一個(gè)社區(qū)中，友好和有趣的鄰居及周到的物業(yè)管理對(duì)購(gòu)置產(chǎn)業(yè)者來(lái)說有著很強(qiáng)的吸引力。開發(fā)商在花費(fèi)大量資金建一個(gè)新

11、高爾夫球場(chǎng)和進(jìn)行新項(xiàng)目的維護(hù)之前就必須把這些事情做好?！?——查爾斯?E?費(fèi)雷澤

12、 海松村度假村創(chuàng)始人和總裁,社區(qū)50%的住宅銷售都源于顧客愉悅的心情！,總 論,度假區(qū)市場(chǎng)分析,可行性分析和投資,土地使用規(guī)劃,項(xiàng)目設(shè)計(jì),經(jīng)營(yíng)與管理,實(shí)例分析,旅游地產(chǎn)策劃體系,,度假區(qū)市場(chǎng)分析,20世紀(jì)80年代許多項(xiàng)目的成功只是憑借有巨大的市場(chǎng)。然而今天許多項(xiàng)目都不成功，市場(chǎng)原則已發(fā)生了很大變化，深入細(xì)致的市場(chǎng)研究很關(guān)鍵，特別是大規(guī)模的多功能度假區(qū)。

13、 “記住，我們的業(yè)務(wù)不是必需品業(yè)務(wù)，我們的業(yè)務(wù)是奢侈品業(yè)務(wù)。我們的顧客正在有越來(lái)越多的空閑時(shí)間和多余資金，但他們也有越來(lái)越多更復(fù)雜的需求：要求房產(chǎn)質(zhì)量更高、服務(wù)更多、更加便利。我們首先必須探知人們想要什么，繼而發(fā)現(xiàn)我們是否能夠?yàn)樗麄兘鉀Q什么。” ——詹

14、姆斯?查芬恩 一個(gè)越來(lái)越細(xì)化的市場(chǎng)更要求開發(fā)商要把握產(chǎn)品的形式。,市場(chǎng)分析是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性研究的基礎(chǔ)，也是成功的關(guān)鍵所在。除非一個(gè)項(xiàng)目正好能滿足市場(chǎng)某部分的需求，否則無(wú)論這個(gè)項(xiàng)目的具體計(jì)劃是多么有吸引力，或者財(cái)務(wù)計(jì)劃多么周全，開發(fā)者也不能進(jìn)行運(yùn)作。,度假區(qū)市場(chǎng)大體包括：娛樂消費(fèi)者市場(chǎng)住宅市場(chǎng)分時(shí)制市場(chǎng)旅館和游客市場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng),旅游地產(chǎn)策劃體系,,度假區(qū)市場(chǎng)分析,娛樂消費(fèi)者市場(chǎng)研究?jī)?nèi)容

15、家庭結(jié)構(gòu)收入心理因素和娛樂休閑偏（見圖表2－1）市場(chǎng)分析表 （見圖表2－2）,旅游地產(chǎn)策劃體系,,度假區(qū)市場(chǎng)分析,住宅市場(chǎng) 成功的度假區(qū)開發(fā)者都明白這個(gè)道理：即不同的動(dòng)機(jī)和因素會(huì)影響購(gòu)買者的決定。 強(qiáng)調(diào)去調(diào)查和理解市場(chǎng)最重要的部分——買主，及怎樣把買主吸引到產(chǎn)品中來(lái)。 住宅市場(chǎng)的客戶：（圖表2－3）第二寓所投資者分時(shí)制購(gòu)買者第二寓所使用者工

16、作人員（周邊）退休人員主寓所購(gòu)買者,對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)動(dòng)機(jī)的分析 VALS——價(jià)值觀和生活方式方案 消費(fèi)者能被三個(gè)基本定位中的一項(xiàng)或多項(xiàng)所促動(dòng)：原則、地位、行動(dòng)。以原則為主的消費(fèi)者通常被他們認(rèn)為是好的和正確的價(jià)值觀、道義、準(zhǔn)則所左右。以地位為主的消費(fèi)者被驅(qū)使去購(gòu)買那些能證明他們成功的產(chǎn)品和服務(wù)，特別是能夠在具有同等地位的人群中的服務(wù)。以行為為主的消費(fèi)者通常被一種愿望所驅(qū)使、或者是感情、或是物質(zhì)的沖動(dòng)。

17、 針對(duì)特定的消費(fèi)者，開發(fā)他們需要的特定產(chǎn)品，以及采用特定的營(yíng)銷策略。,（圖表2-3）希爾頓黑德島度假區(qū)市場(chǎng)分析模式,旅游地產(chǎn)策劃體系,,度假區(qū)市場(chǎng)分析,分時(shí)制和假日產(chǎn)權(quán)市場(chǎng) 這個(gè)市場(chǎng)過去10年間在世界范圍內(nèi)迅速發(fā)展，并繼續(xù)擴(kuò)展。 在中國(guó)，還是處于初步發(fā)展階段，不過可以肯定將成為發(fā)展最快的一種度假形式。分時(shí)制和假日產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的客戶：年長(zhǎng)者或成年人市場(chǎng)帶有小孩的家庭單身族國(guó)際市場(chǎng),旅

18、游地產(chǎn)策劃體系,,度假區(qū)市場(chǎng)分析,旅館和游客市場(chǎng) 市場(chǎng)類型的劃分要根據(jù)旅行的目的、季節(jié)、停留的時(shí)間、價(jià)格、設(shè)施的種類、所要求的娛樂項(xiàng)目及所需的房間數(shù)量等因素。散客旅游市場(chǎng) 對(duì)價(jià)格不敏感，常在旺季、周末出游，所需產(chǎn)品：公寓和第二寓所出租。旅游批發(fā)市場(chǎng) 對(duì)價(jià)格較敏感，不選旺季出游，所需產(chǎn)品：旅館。團(tuán)體旅游市場(chǎng) 會(huì)議業(yè)務(wù) 社團(tuán)旅游 興趣團(tuán)體商務(wù)

19、游客市場(chǎng) 靠近商業(yè)活動(dòng)中心，靠近機(jī)場(chǎng)。,研究?jī)?nèi)容：項(xiàng)目位置過往游客來(lái)源和數(shù)量有競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目的地理位置、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、項(xiàng)目安排、產(chǎn)品類型未來(lái)的旅行模式、旅館供給、需求分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況特殊的地理?xiàng)l件,旅游地產(chǎn)策劃體系,,度假區(qū)市場(chǎng)分析,商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 商業(yè)設(shè)施作為娛樂或度假活動(dòng)的一個(gè)組成部分，其充當(dāng)?shù)慕巧喈?dāng)重要，發(fā)展?jié)摿σ卜浅４蟆?度假區(qū)或娛樂項(xiàng)目附屬商業(yè)部分的規(guī)模、地理位置和自然狀況源于以

20、下三個(gè)主要影響因素：度假區(qū)的特征和經(jīng)營(yíng)目的市場(chǎng)的規(guī)模和特征毗鄰地區(qū)設(shè)施的存在形式和可用性商業(yè)設(shè)施常包括以下五種產(chǎn)品和服務(wù)：基本的物質(zhì)供應(yīng)、設(shè)施有可供選擇的休閑活動(dòng)、整個(gè)項(xiàng)目的參觀活動(dòng)為游客提供在原居住地享受不到的各種服務(wù)醫(yī)療和其他專業(yè)服務(wù)或貿(mào)易服務(wù)基本的餐館和娛樂服務(wù) 商業(yè)設(shè)施可以由開發(fā)商以某種方式自主經(jīng)營(yíng)，也可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，但必須注意控制商業(yè)設(shè)施的內(nèi)容、數(shù)量、規(guī)模,總 論,度假區(qū)市場(chǎng)分析,可行性分

21、析和投資,土地使用規(guī)劃,項(xiàng)目設(shè)計(jì),經(jīng)營(yíng)與管理,實(shí)例分析,旅游地產(chǎn)策劃體系,,可行性分析和投資,簡(jiǎn)言之，可行性分析和計(jì)劃過程的目的就是確定最合適的能獲得成功的開發(fā)項(xiàng)目，這個(gè)分析和計(jì)劃過程需考查幾種不同的開發(fā)方案，以決定哪種是可行的或是最合適的。,可行性分析和投資包括：可行性分析，討論開發(fā)計(jì)劃和許多可能的因素項(xiàng)目位置選擇和分析多功能度假區(qū)的假設(shè)經(jīng)濟(jì)模型度假區(qū)資產(chǎn)投資問題,旅游地產(chǎn)策劃體系,,可行性分析和投資,開發(fā)計(jì)劃：基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃

22、娛樂項(xiàng)目計(jì)劃住宅和旅館項(xiàng)目計(jì)劃商業(yè)設(shè)施開發(fā)計(jì)劃開發(fā)的階段和時(shí)間計(jì)劃,旅游地產(chǎn)策劃體系,,可行性分析和投資,基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃設(shè)置內(nèi)容研究交通及公共設(shè)施規(guī)劃前期投入,娛樂項(xiàng)目計(jì)劃要與項(xiàng)目的市場(chǎng)觀念相匹配，具有一定功能、數(shù)量和質(zhì)量的娛樂項(xiàng)目。投入與建設(shè)周期經(jīng)營(yíng)模式總體控制應(yīng)變能力,住宅和旅館項(xiàng)目計(jì)劃地塊銷售產(chǎn)品組合分段實(shí)施,商業(yè)設(shè)施計(jì)劃投資經(jīng)營(yíng)、管理服務(wù),旅游地產(chǎn)策劃體系,,可行性分析和投資,開發(fā)的階段和

23、時(shí)間計(jì)劃 階段性和時(shí)間性是度假區(qū)開發(fā)的兩個(gè)主要理論。如果在項(xiàng)目開發(fā)的初期就能提供適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施、娛樂設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，則能吸引充足的客源，并因此滿足了開發(fā)者不斷增長(zhǎng)的需求。平衡前期費(fèi)用和收益 幾種不同的前期策略：優(yōu)化已有的自然景觀，依托自然景觀進(jìn)行寓所開發(fā)、聚集人氣。 （香泉湖）高投入營(yíng)造高質(zhì)量的娛樂設(shè)施、基

24、礎(chǔ)設(shè)施、加快銷售進(jìn)程。 （ 國(guó)外 ） 高爾球場(chǎng)、土地轉(zhuǎn)讓給高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，由他們建造，但注意控制標(biāo)準(zhǔn)。 （ 國(guó)外 ）將娛樂項(xiàng)目向公共開放。一可以吸引潛在買主，二可以獲得收益，缺點(diǎn)是易被理解為社區(qū)的貶值。

25、 （華僑城）經(jīng)營(yíng)控制策略和出售策略開發(fā)者需要對(duì)娛樂設(shè)施和項(xiàng)目的各個(gè)部分在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)進(jìn)行持續(xù)性的控制和管理?！翱刂啤币馕吨ＷC項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和設(shè)施的維護(hù)與

26、項(xiàng)目的整體構(gòu)想和目標(biāo)保持在相當(dāng)水平的能力,“如果開發(fā)者一定要做大規(guī)模的項(xiàng)目，比較合理的是將該項(xiàng)目分成一系列獨(dú)立的小項(xiàng)目，各自只需要較短的時(shí)間即可完成。成功的度假區(qū)開發(fā)者應(yīng)該是那些不僅提供了基本的消費(fèi)產(chǎn)品，而且建立一定的系統(tǒng)、計(jì)劃和組織的人，這些系統(tǒng)、組織使得人們一旦購(gòu)買了這種產(chǎn)品，那么他們的假期就變成了一次極好的經(jīng)歷。不管度假者是度假區(qū)的游客或第二寓所的擁有者，他們都會(huì)在管理者井井有條的安排中渡過他們的假期。必須清楚地認(rèn)識(shí)到銷售

27、過程中最重要的是度假區(qū)的質(zhì)量，而不是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身，每個(gè)居住單元都是度假區(qū)質(zhì)量的體現(xiàn)，質(zhì)量是房地產(chǎn)的靈魂。一套公寓的價(jià)值同整個(gè)度假區(qū)的整體質(zhì)量相當(dāng)，在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠獲勝的就是那些認(rèn)識(shí)到這一區(qū)別并努力去做好的人們?！?

28、——哈里?H?弗蘭普頓 科羅拉多州東西部合資公司總裁“成功的第二寓所項(xiàng)目應(yīng)位于距主寓所三四小時(shí)的汽車路程，漸漸地第二寓所會(huì)成為主寓所的延伸。因此，成功的度假區(qū)不僅要提供娛樂活動(dòng)，還要有文化和教育設(shè)施。 ——小詹姆斯?J?查芬,旅游地產(chǎn)策劃體系,,可行

29、性分析和投資,地點(diǎn)選擇與分析：環(huán)境位置物質(zhì)環(huán)境分析規(guī)章制度分析 （參見圖表3－1）,（圖表3－1）位置分析樣表清單,自然策略,自然為主，娛樂設(shè)施為補(bǔ)充住宅產(chǎn)品以寓所為主：公寓、別墅商業(yè)設(shè)施應(yīng)符合自然、幽靜的特點(diǎn),,對(duì)特定的土地兩種基本的介入思路：,旅游地產(chǎn)策劃體系,,可行性分析和投資,人工策略,自然條件為背景，娛樂設(shè)施豐富住宅產(chǎn)品中包括較多的旅館商業(yè)設(shè)施齊全,,旅游地產(chǎn)策劃體系,,可行性分析和投資,財(cái)務(wù)分析：

30、 評(píng)價(jià)擬建項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性、指導(dǎo)并修正有關(guān)建議內(nèi)容和開發(fā)過程，獲得與開發(fā)目標(biāo)相一致的最大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)；并且為整個(gè)開發(fā)過程實(shí)現(xiàn)全過程的經(jīng)濟(jì)控制提供基本數(shù)據(jù)和方便的手段。,總 論,度假區(qū)市場(chǎng)分析,可行性分析和投資,土地使用規(guī)劃,項(xiàng)目設(shè)計(jì),經(jīng)營(yíng)與管理,實(shí)例分析,旅游地產(chǎn)策劃體系,,土地使用規(guī)劃,度假區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的主要目的之一就是創(chuàng)造出良好的環(huán)境氣氛，能給顧客帶來(lái)賓至如歸的感覺。 創(chuàng)造良好氣氛可以有許多方法，多種考慮，但這個(gè)過

31、程要求創(chuàng)造出一個(gè)形式或主題——度假區(qū)應(yīng)該有怎樣的景象？,土地使用規(guī)劃階段需要我們研究：場(chǎng)地的特點(diǎn)及文化內(nèi)涵，景觀環(huán)境未來(lái)度假區(qū)的游客和居民所能承受的消費(fèi)價(jià)格喜歡的娛樂活動(dòng)尋找和你將開發(fā)的度假區(qū)類似的有關(guān)直觀形象確定開發(fā)用地未來(lái)的前景展望,旅游地產(chǎn)策劃體系,,土地使用規(guī)劃,土地使用規(guī)劃應(yīng)注意的原則——1.自然景觀環(huán)境的保護(hù)與營(yíng)造優(yōu)美的自然景觀環(huán)境是一個(gè)成功的度假區(qū)最重要的資源，任何新的度假區(qū)在規(guī)劃中都必須認(rèn)識(shí)到保持和加強(qiáng)環(huán)境保

32、護(hù)是度假區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念的一個(gè)重要部分。土地使用規(guī)劃應(yīng)注意的原則——2.布局在進(jìn)行度假區(qū)的整體布局規(guī)劃中要對(duì)獨(dú)立住宅、旅館和公寓等的位置進(jìn)行重點(diǎn)考慮，在某種程度上要為每個(gè)單元提供高質(zhì)量的景觀視野，要有到娛樂場(chǎng)所的便捷通道，各使用功能間要有合理的關(guān)系。開發(fā)者要最大限度地將每個(gè)單元都朝向可視景觀。規(guī)劃中應(yīng)布置一些有主要開敞空間的低層建筑，保持一種自然的鄉(xiāng)村氣息的特征，這類度假區(qū)所冒的風(fēng)險(xiǎn)要比沒有生氣的度假區(qū)小得多。通常能夠最大

33、限度增加居住單元，同時(shí)又能保證開敞空間的需求的最有效的辦法就是開發(fā)密集型住宅。通常應(yīng)保留1/3－1/ 2的土地作為開敞空間，建筑只占了很小的用地。常見產(chǎn)品類型：低層聯(lián)排住宅。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,土地使用規(guī)劃,用地規(guī)劃過程概念性規(guī)劃初步方案規(guī)劃規(guī)劃成果階段,旅游地產(chǎn)策劃體系,,土地使用規(guī)劃,概念性規(guī)劃 包括對(duì)用地有關(guān)信息的收集和評(píng)價(jià)，為將地塊開發(fā)成特定的度假區(qū)形式指明方向。這個(gè)階段最廣泛地涉及用地的具體問題，通常決

34、定購(gòu)置土地之前就已經(jīng)開始了這個(gè)階段的規(guī)劃，概念性規(guī)劃考察可能的機(jī)會(huì)和約束條件。一份詳細(xì)的概念性規(guī)劃應(yīng)該包括以下內(nèi)容：規(guī)劃文件應(yīng)表明項(xiàng)目的風(fēng)格，概括性地提出建筑主題風(fēng)格，季節(jié)性設(shè)施的使用和娛樂活動(dòng)。項(xiàng)目的總用地規(guī)劃圖。常用“泡泡圖”表明不同用地的位置，并對(duì)住宅的數(shù)量、大小或戶型單元作粗略的估計(jì)。依據(jù)土地的資產(chǎn)和債務(wù)說明文件作土地資源分析。人口統(tǒng)計(jì)、心理分析和社會(huì)趨勢(shì)的市場(chǎng)分析。關(guān)于預(yù)算開支和經(jīng)濟(jì)策略的經(jīng)濟(jì)分析。娛樂活動(dòng)的形

35、式、用途、項(xiàng)目的個(gè)性特征。居住用地和非居住用地的使用，各種用途用地間功能的聯(lián)系。※ 這個(gè)階段應(yīng)考慮幾個(gè)可選擇性的方案，進(jìn)行評(píng)價(jià)、比較。※ 一個(gè)完整的概念規(guī)劃應(yīng)使開發(fā)者和規(guī)劃者明白該用地是否值得進(jìn)一步投資，如果確定值得投資，那么就進(jìn)入下一階段——初步規(guī)劃階段,旅游地產(chǎn)策劃體系,,土地使用規(guī)劃,初步方案規(guī)劃——初步的方案審核在這個(gè)階段，規(guī)劃組應(yīng)做工作：由營(yíng)銷人員和經(jīng)濟(jì)規(guī)劃師做出所有設(shè)施的初期費(fèi)用預(yù)算。與營(yíng)銷人員或經(jīng)濟(jì)規(guī)劃師一道

36、進(jìn)行設(shè)施的設(shè)計(jì)工作。做土地使用面積的詳細(xì)計(jì)劃，為進(jìn)一步的設(shè)計(jì)分析和經(jīng)濟(jì)分析做準(zhǔn)備。進(jìn)一步做開發(fā)土地總面積和設(shè)施的承載力研究。經(jīng)濟(jì)規(guī)劃師做有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和臨時(shí)計(jì)劃。確定初期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則。,成果文件：用地的合法性，包括所有權(quán)說明項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo)陳述建設(shè)時(shí)間表定量的數(shù)字分析： 住宅單元數(shù)量 各地塊面積、地塊范圍和密度 總的娛樂建筑和非居住建筑面積 審核小組需要的

37、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)性分析和其它報(bào)告,所要求的規(guī)劃圖：用地現(xiàn)狀條件規(guī)劃用地紅線和地塊設(shè)計(jì)圖所有已有的、計(jì)劃建造的、需改建的建筑位置、面積規(guī)劃圖需要留作公共開敞空間、作為娛樂設(shè)施或其它用途的所有用地的位置、面積規(guī)劃圖總的地形規(guī)劃，包括分期開發(fā)計(jì)劃任何可能有助于提高待開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的毗鄰地區(qū)的設(shè)計(jì)圖,旅游地產(chǎn)策劃體系,,土地使用規(guī)劃,規(guī)劃成果階段： 初步方案和規(guī)劃成果階段的主要區(qū)別是規(guī)劃內(nèi)容詳細(xì)程度的不同在初步方案階段有

38、關(guān)的綱要性文件和圖解說明需要在規(guī)劃成果階段作進(jìn)一步的分析、設(shè)計(jì)。用地規(guī)劃內(nèi)容必須非常詳細(xì)，以備存檔作為合法性文件。其它各種規(guī)劃圖，如風(fēng)景規(guī)劃圖等，也必須以最終成果形式呈送規(guī)劃部門。開發(fā)者需要了解本地有關(guān)部門對(duì)主要規(guī)劃允許修改的幅度、范圍。一般來(lái)說，除非非常有必要進(jìn)行修改，否則最好不要偏離經(jīng)審批后的規(guī)劃。,總 論,度假區(qū)市場(chǎng)分析,可行性分析和投資,土地使用規(guī)劃,項(xiàng)目設(shè)計(jì),經(jīng)營(yíng)與管理,實(shí)例分析,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),交通設(shè)施

39、設(shè)計(jì)： 確保交通的便利性和靈活性采用趣味性、創(chuàng)造性的交通方式：電車、單軌鐵路 馬車、自行車 游艇、橋

40、 飛機(jī)場(chǎng)限制汽車的使用（入口處設(shè)立大型車庫(kù)）,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),公用設(shè)施設(shè)計(jì)： 給水：是否有可用水資源廢水：廢水處理方式垃圾處理站保衛(wèi)、安全設(shè)施度假區(qū)標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)其它便民設(shè)施,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),水上娛樂設(shè)施和游船設(shè)備：在濱水區(qū)可以提供開敞空間作為小道、自行車道及釣魚或野營(yíng)用地船坊和劃船活動(dòng)，劃船一直都是度假

41、區(qū)最受歡迎的項(xiàng)目之一一定數(shù)量的濱水住宅商業(yè)設(shè)施開發(fā)、商業(yè)開發(fā)能最大程度地利用度假區(qū)濱水用地，通常有旅館、零售商店、飯店等，考慮到濱水區(qū)的生態(tài)環(huán)境，不適宜進(jìn)行密集的商業(yè)開發(fā)。水上運(yùn)動(dòng)和劃船運(yùn)動(dòng)的形式有：釣魚、滑水、橡皮船、獨(dú)木舟、動(dòng)力船巡游、航海、劃船比賽等。豪華型船塢常成為度假區(qū)關(guān)鍵的娛樂活動(dòng)場(chǎng)所。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),濱水區(qū)設(shè)計(jì)：在以水為特色的度假區(qū)，居民和游客都想靠近水、使用水，進(jìn)行各種娛樂活動(dòng)；同時(shí)，他們還要求

42、最大程度地保護(hù)濱水區(qū)的美麗和環(huán)境質(zhì)量、使用和保護(hù)形成了沖突。如果廣闊的濱水區(qū)只對(duì)一部分用地進(jìn)行開發(fā)，另一部分不開發(fā)，那么這種沖突就較容易解決了。建議2/3的濱水區(qū)不開發(fā)，1/3用于集合式住宅、水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),高爾夫球活動(dòng)：對(duì)度假區(qū)開發(fā)者來(lái)說，高爾夫球是主要的娛樂活動(dòng)或者是幾個(gè)主要的娛樂活動(dòng)之一，它有利于增加營(yíng)銷力，提升項(xiàng)目的價(jià)值，同時(shí)也是獲取收益的來(lái)源。此外，法律要求開發(fā)項(xiàng)目要有足夠的開敞空間，高爾夫球

43、形成了一片開敞空間，這有助于項(xiàng)目獲得審批許可。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),高爾夫活動(dòng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：關(guān)鍵因素是選擇合適的用地根據(jù)地形特點(diǎn)和球場(chǎng)類型，需要面積會(huì)有所不同，約50萬(wàn)㎡－60萬(wàn)㎡一些不適宜作為建筑開發(fā)的用地，如濕地、泛濫平原、排水干道、干涸的河床等都可以作為高爾夫球場(chǎng)的用地。不過濕地面積所占比例不宜太大，且應(yīng)注重排水處理。如果建立形象（或提升市場(chǎng)人氣）是項(xiàng)目開發(fā)的主要目標(biāo)，那么開發(fā)者在項(xiàng)目的早期就應(yīng)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)、設(shè)計(jì)

44、它為了進(jìn)行比賽，規(guī)劃它讓人永遠(yuǎn)難忘，充分利用特有的地形特征形成漂亮的球洞。另外，高爾夫俱樂部會(huì)所、練習(xí)場(chǎng)所、高爾夫?qū)W校也應(yīng)考慮設(shè)置。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),網(wǎng)球、游泳、礦泉療養(yǎng)和健身設(shè)施：這類娛樂活動(dòng)所需的設(shè)施通常彼此靠得很近，為游客提供了一體的，又是多樣化的娛樂活動(dòng)。與滑船、滑雪和高爾夫活動(dòng)相比，這類活動(dòng)所需用地較少，對(duì)用地所處理位置要求也不是太高。網(wǎng)球、游泳、健身和療養(yǎng)可以綜合起來(lái)形成一個(gè)多功能設(shè)施，它們起到的協(xié)調(diào)作

45、用能夠成為度假區(qū)的一道風(fēng)景線。對(duì)這些計(jì)劃而言，完善的服務(wù)計(jì)劃特別重要。馬術(shù)娛樂活動(dòng)騎車滑冰草坪及田野運(yùn)動(dòng)、射箭、飛靶射擊,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),開敞空間和自然娛樂活動(dòng)：對(duì)于大多數(shù)度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，其環(huán)境是最主要方面。保留一定的開敞空間——私人的、公共的或共同的——是娛樂活動(dòng)規(guī)劃的一個(gè)很關(guān)鍵的原則。與主寓所社區(qū)的住房相比，度假區(qū)的住戶和游客更喜歡保留了自然狀態(tài)的開敞空間，這種空間更有價(jià)值。道路系統(tǒng)對(duì)于增加開敞空間的

46、面積、為不同的市場(chǎng)提供自然的娛樂活動(dòng)等是一個(gè)特別有效的方法。道路系統(tǒng)也像高爾夫球場(chǎng)一樣，是項(xiàng)目場(chǎng)地規(guī)劃的組織和協(xié)調(diào)的一種有效的手法。道路可以作為兩種不同用途地塊的過渡帶?？梢詫⒏鞣N項(xiàng)目與主要設(shè)施；建筑與毗鄰的娛樂活動(dòng)聯(lián)系起來(lái)。步行鍛煉、騎自行車居于所有娛樂消遣的首位（美國(guó)），跑步也是非常流行的娛樂活動(dòng)。這些都應(yīng)在道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)中予以考慮。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),自然娛樂活動(dòng)一些非常普及的娛樂消遣只需要有適合的自然地形、氣候

47、和環(huán)境即可，這些娛樂消遣主要是：徒步旅行、背包徒步旅行、野營(yíng)、釣魚和打獵。有適合環(huán)境的度假區(qū)，可以通過為各種娛樂消遣人員提供周到的服務(wù)和相關(guān)的設(shè)施來(lái)最大程度地增加其吸引力。如有關(guān)設(shè)備的租賃、銷售和修理；路線圖；服務(wù)指南和出游組織；各種外出活動(dòng)的交通服務(wù)等。急于自然的娛樂活動(dòng)正成為度假區(qū)的一個(gè)重要部分。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),文化、娛樂和零售設(shè)施：娛樂活動(dòng)并不總是指運(yùn)動(dòng)和娛樂，許多游客和房地產(chǎn)業(yè)主被吸引到度假區(qū)的部分原因是度假

48、區(qū)的文化、娛樂和零售服務(wù)吸引了他們。所有這些都能增加整個(gè)項(xiàng)目的品位和精致程度。當(dāng)其他的娛樂消遣不可行時(shí)，或在晚上和下雨的時(shí)候，或者在不合適的季節(jié)，這些娛樂活動(dòng)還能填補(bǔ)閑暇時(shí)間。在拉斯維加斯賭城或在迪斯尼世界、娛樂、表演或游戲活動(dòng)是吸引游客的主要方式。許多大型度假區(qū)利用公園、娛樂中心、藝術(shù)長(zhǎng)廊、表演舞臺(tái)、電影院和表演藝術(shù)等來(lái)吸引游客。音樂和表演藝術(shù)是許多知名度假區(qū)的追求組成部分。在度假區(qū)舒適的環(huán)境里購(gòu)物已經(jīng)是度假區(qū)旅客和住戶們最熱

49、愛的活動(dòng)之一。（名品店）在越寧?kù)o的第二寓所下零售的需且可能越少，但即使在這些環(huán)境中，也要保持零售店的風(fēng)格，創(chuàng)造出一種鄉(xiāng)村的零售環(huán)境。賭場(chǎng)：需要考慮政策合法性問題。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),居住產(chǎn)品與設(shè)計(jì)：按居住單元分：獨(dú)立住宅 聯(lián)排住宅（雙聯(lián)、聯(lián)排） 集合住宅：2－3層的低層住宅（花園洋房）

50、 4－6層的多層住宅 高層住宅按住戶擁有方式分：簡(jiǎn)單付費(fèi)式 公寓式

51、 互助式 分時(shí)制住宅風(fēng)格策劃、類型策劃,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),旅館產(chǎn)品與設(shè)計(jì)：典型的125－800房間的度假區(qū)旅館是一個(gè)設(shè)備齊全的體系。 度假旅館常常擁有一個(gè)比一般商業(yè)旅館更長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)期，隨之而來(lái)的配套服務(wù)設(shè)施以及規(guī)模也更大，具體反映如下：門廳范圍擴(kuò)大，擁有健身、娛樂、零售和其他服務(wù)，還常常作為到度假村

52、各處的通道中心。室外場(chǎng)地也相應(yīng)擴(kuò)展，常常包括主要的水系特征和場(chǎng)地景觀?？头勘容^大，游客平均居住時(shí)間較長(zhǎng)，且要滿足家庭游客市場(chǎng)需求。餐飲服務(wù)和便利性：多樣的、高品質(zhì)的餐飲。為了滿足小孩與大人等不同層次度假客人的需求，游泳池、室外空間以及其他娛樂設(shè)施都有所擴(kuò)大。另外旅館還提供了一些擴(kuò)展的服務(wù)項(xiàng)目，如：高爾夫球場(chǎng)俱樂部、網(wǎng)球場(chǎng)和水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),場(chǎng)地和外部設(shè)計(jì)：假日旅館應(yīng)該建在最吸引人和最容易到達(dá)娛樂設(shè)施的地

53、方。畢竟旅館是度假區(qū)中最主要的一個(gè)部分，它決定了這個(gè)社區(qū)最起主導(dǎo)作用的格調(diào)。最根本的還是客人提供最是深刻的體驗(yàn)，展示地域最佳風(fēng)貌，從而為這個(gè)地區(qū)帶來(lái)更多的回頭客。一個(gè)令人喜悅的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)就是如何將旅館的房客轉(zhuǎn)化為粉飾購(gòu)房者或第二寓所購(gòu)買者，這樣能帶來(lái)長(zhǎng)期的利益。游泳池、水體和其他景觀常有利于建立一種最具吸引力的場(chǎng)所和環(huán)境。建立旅館物色景觀的另一個(gè)重要因素是旅館的地位。不管通過特權(quán)、有特權(quán)的建筑形式，還是優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，建立一個(gè)有聲望的旅

54、館是最理想的。度假區(qū)旅館設(shè)計(jì)建議：與國(guó)際知名旅館合作。主題公園內(nèi)建旅館（迪斯尼發(fā)展公司是世界主題公園中的霸主）獨(dú)特的風(fēng)格，游客選擇旅館住宿時(shí)都會(huì)做一個(gè)謹(jǐn)慎的選擇，不會(huì)喜歡平庸和世俗的風(fēng)格，這一點(diǎn)是肯定的。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),客房設(shè)計(jì)：除了像普通客房一樣擁有衛(wèi)生間、梳妝臺(tái)、椅子或小沙發(fā)、更衣柜、電視、電話之外，旅游區(qū)的客房對(duì)舒適的要求提高，還應(yīng)該有：客房尺寸增大、家具增加有一個(gè)精致的電話系統(tǒng)抽煙間寫字臺(tái)或?qū)?/p>

55、字桌有線電視有冰箱和吧臺(tái)室內(nèi)咖啡器具增加的浴室設(shè)施，如：吹風(fēng)機(jī)、浴衣一個(gè)大的室外陽(yáng)臺(tái)，玻璃推拉門家庭休閑市場(chǎng)的出現(xiàn)對(duì)休閑場(chǎng)所有著獨(dú)特的要求。家庭一般需要更大面積的房間，并需要為小孩的活動(dòng)提供場(chǎng)所與設(shè)施。商務(wù)旅行和團(tuán)體旅行對(duì)客房設(shè)計(jì)也產(chǎn)生了很多的影響。在進(jìn)行商務(wù)行為時(shí)，它們需在客房中有一個(gè)功能合理、采光充分的工作區(qū)，還需要多連線的電話，無(wú)線傳真機(jī)、調(diào)制解調(diào)器等。針對(duì)以上需要，家庭客房與商務(wù)客房應(yīng)占一定比例。,旅游地產(chǎn)策劃

56、體系,,項(xiàng)目設(shè)計(jì),餐飲和會(huì)議設(shè)施：與大型的餐飲經(jīng)銷商合作，在度假村建立授予特權(quán)的分支機(jī)構(gòu)。度假團(tuán)體的出現(xiàn)，代表著旅游市場(chǎng)又一個(gè)重要的消費(fèi)市場(chǎng)，也影響了餐飲服務(wù)和會(huì)議設(shè)施的設(shè)計(jì)，因此要對(duì)宴會(huì)和會(huì)議設(shè)施進(jìn)行升級(jí)和改革。發(fā)展計(jì)劃中該建造大型的公眾設(shè)施作為其一項(xiàng)重要的內(nèi)容。會(huì)議空間有足夠的彈性，并能細(xì)分成許多大型的場(chǎng)所，并結(jié)合室外自然空間、用餐地點(diǎn)等輔助單元。比較于那些平?？s減的會(huì)議場(chǎng)所，這種空間更便于利用、效率更高。,分時(shí)制和分時(shí)制寓

57、所：尋求大型公司合作，如：希爾頓假日產(chǎn)權(quán)酒店集團(tuán)。,總 論,度假區(qū)市場(chǎng)分析,可行性分析和投資,土地使用規(guī)劃,項(xiàng)目設(shè)計(jì),經(jīng)營(yíng)與管理,實(shí)例分析,旅游地產(chǎn)策劃體系,,經(jīng)營(yíng)與管理,度假區(qū)的經(jīng)營(yíng)、管理復(fù)雜性主要在于：度假區(qū)提供的各種休閑娛樂設(shè)施種類繁多，往往要求多種專業(yè)管理技能和強(qiáng)化管理。度假區(qū)經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性要求管理工作有潮汐般的規(guī)律，如必須處理好高峰季節(jié)的交通這一類問題。度假區(qū)往往遠(yuǎn)離中心城市，公用設(shè)施和服務(wù)以及大量雇傭多工種人員往

58、往受限。度假區(qū)所面向的銷售對(duì)象分散，在營(yíng)銷中不易做到低投入高產(chǎn)出。度假區(qū)策劃是營(yíng)銷的手段：首先，也是最重要的，銷售策略是投資開發(fā)有效益的休閑設(shè)施，這些設(shè)施為度假區(qū)開發(fā)增加了永久和長(zhǎng)期的價(jià)值，可明顯地提高土地和住房的銷售價(jià)格。良好的公眾形象和口碑極為重要。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,經(jīng)營(yíng)與管理,度假區(qū)策劃推廣計(jì)劃：（企劃部）制定策略促銷廣告活動(dòng)策劃——音樂會(huì)、音樂節(jié)、演出、藝術(shù)品展示、就近旅游、探險(xiǎn)、教育培訓(xùn)、大獎(jiǎng)賽、健身康復(fù)

59、活動(dòng)、體育培訓(xùn)、觀光、假日狂歡、專題活動(dòng)、藝術(shù)家進(jìn)村、篝火晚會(huì)、舞會(huì)、荒野求生、烹調(diào)學(xué)習(xí)班活動(dòng)要針對(duì)市場(chǎng)，可由游客居民自選，目標(biāo)是有活力，新奇感受的度假區(qū)。,在銷售推廣上，應(yīng)首先整體推銷整個(gè)度假村及其附屬設(shè)施。實(shí)質(zhì)上，必須將度假區(qū)作為一處誘人的旅游勝地來(lái)介紹給旅游休閑市場(chǎng)。推銷其附屬設(shè)施尤為重要，因?yàn)檫@些設(shè)施的誘人之處可使該度假區(qū)的其它項(xiàng)目——房產(chǎn)、旅店等也會(huì)熱銷。同時(shí)，一處誘人的設(shè)施本身也是極好的促銷工具。

60、 從房產(chǎn)銷售的角度，多動(dòng)能度假區(qū)比單一的功能度假區(qū)略勝一籌。多功能度假區(qū)的主要優(yōu)勢(shì)在于能為業(yè)主提供全方位、多功能的產(chǎn)品。這種情況類似于通用汽車公司推銷他們的汽車，有多種檔次的車款可供選擇。,旅游地產(chǎn)策劃體系,,經(jīng)營(yíng)與管理,經(jīng)營(yíng)與管理原則：因度假區(qū)的復(fù)雜性、管理方式應(yīng)做到有統(tǒng)有分，責(zé)權(quán)明確，并要有創(chuàng)造性。有統(tǒng)有分：統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、安排 分塊管理。,開發(fā)