基于實(shí)物期權(quán)法的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策研究.pdf

1、隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資評(píng)價(jià)方法也受到了越來越多的關(guān)注。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資成本大、開發(fā)周期長、不確定性強(qiáng)等特點(diǎn)，因此在對(duì)其進(jìn)行投資評(píng)價(jià)的時(shí)候，傳統(tǒng)的投資決策方法就不可避免的顯示出了其內(nèi)在的不足。在這一背景下，實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)入我國房地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域。實(shí)物期權(quán)方法改變了以往人們對(duì)不確定性的態(tài)度，認(rèn)為不確定性正是項(xiàng)目價(jià)值的源泉，不確定性越大，項(xiàng)目價(jià)值越大。與此同時(shí)，現(xiàn)代競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)體系中，企業(yè)投資損益基本上都要受到競(jìng)

2、爭(zhēng)者投資戰(zhàn)略的影響。由于實(shí)物期權(quán)理論本身沒有將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的反應(yīng)納入到其分析框架中來，因此，一個(gè)自然的想法就是將實(shí)物期權(quán)理論和博弈論結(jié)合起來，形成一個(gè)連續(xù)的整體投資項(xiàng)目決策分析框架——期權(quán)博弈理論。 本文通過引入期權(quán)博弈理論，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了更深入的分析，具體研究內(nèi)容概括如下： 1、通過對(duì)實(shí)物期權(quán)法與傳統(tǒng)的投資決策方法的比較分析，將實(shí)物期權(quán)理論引入到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，利用不確定性所帶來的管理彈性，充分挖掘房地產(chǎn)項(xiàng)目中所蘊(yùn)

3、含的實(shí)物期權(quán)特征，從而極大地提高了開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值，克服了傳統(tǒng)投資決策方法在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中的不足。 2、在分析我國房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀和投資開發(fā)不確定性的基礎(chǔ)上，運(yùn)用期權(quán)博弈理論分析了對(duì)稱雙寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策行為，解決了競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非獨(dú)占期權(quán)的策略選擇問題。在考慮價(jià)格和需求的不確定性條件下，推導(dǎo)了領(lǐng)導(dǎo)者和跟隨者企業(yè)的項(xiàng)目價(jià)值及其投資規(guī)則，并討論了等待時(shí)間和決策點(diǎn)到達(dá)概率對(duì)企業(yè)投資決策的影響。

4、 3、結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行分析，分別使用了傳統(tǒng)的NPV法、實(shí)物期權(quán)法和期權(quán)博弈理論，并對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行了對(duì)比分析，認(rèn)為期權(quán)博弈理論能夠合理估算競(jìng)爭(zhēng)者可能帶來的威脅，因此能夠更真實(shí)地反映項(xiàng)目的價(jià)值，使投資者做出更為理性的選擇。 4、通過引入房地產(chǎn)泡沫以及泡沫度的概念，提出了一種房地產(chǎn)價(jià)格增長率和波動(dòng)率的修正計(jì)算方法。運(yùn)用基于理論價(jià)格法的房地產(chǎn)泡沫計(jì)算模型，對(duì)南京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)證分析，指出在此期問南京市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一種虛高的發(fā)