寫字樓物業(yè)前期工作物業(yè)管理實務

1、第 1 頁 共 99 頁購物中心工程與物業(yè)管理實務 購物中心工程與物業(yè)管理實務（專項業(yè)務類） （專項業(yè)務類）商業(yè)物業(yè)的前期管理 商業(yè)物業(yè)的前期管理1.項目設計階段商業(yè)管理在規(guī)劃設計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設計師，在設計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設計品質(zhì)。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設計中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設計時或建設前提請開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃

2、設計更合理。1、根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》 ，結(jié)合項目實際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：1）高低壓配電的會審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營等；2）主力店的租用設備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計量方式關(guān)注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收

3、、代墊情況；5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；第 3 頁 共 99 頁在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點位，提醒項目開發(fā)公司重點處理。2）在正負零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力

4、店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。3、 在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1)外墻防漏措施；2)多種經(jīng)營供電、通信點位的合理設置；3)設備設施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；4、在暖通設備安裝、調(diào)試、接管階段重點關(guān)注設備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。3.商業(yè)物業(yè)管理準備階段1. 收集和掌握第一手資料通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收