房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策(二)

1、三、流轉(zhuǎn)稅三、流轉(zhuǎn)稅（一）增值稅（一）增值稅根據(jù)財(cái)稅[2016]36號規(guī)定：1、稅率銷售不動產(chǎn)、出租不動產(chǎn)：稅率為11%簡易計(jì)稅，征收率為3%2、新老項(xiàng)目房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2016年4月30日以后的為新項(xiàng)目。實(shí)際工作中，認(rèn)定老項(xiàng)目的其他情形：在2016年4月30日前的施工合同，可以輔助有付款記錄、工程形象進(jìn)度、照片等。3、銷項(xiàng)稅（1）銷售額根據(jù)“國家稅務(wù)總局公

2、告2016年第18號”：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（111%）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。例如：同一項(xiàng)目戶型的相同期間中，因?yàn)樗緫c當(dāng)天9折優(yōu)惠。稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能認(rèn)為價(jià)格明顯偏低要求核定銷售額。（3）預(yù)繳稅款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地

3、產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1適用稅率或征收率）3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付按揭尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。（4）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售問題根據(jù)河北省局“關(guān)于全面

4、推開營改增有關(guān)政策問題的解答”（之二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第14號公告）的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本不允許扣除土地成本。登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下房產(chǎn)，再次銷售時(shí)，屬于“二手”再次銷售時(shí)，屬于“二手”，不是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未辦